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第一章房地产基础知识培训 一 房地产的概念 一 房地产的含义房地产具体是指土地 建筑物及其地上的附着物 包括物质实体和依托于物质实体上的权益 又称不动产 是房产和地产的总称 两者具有整体性和不可分割性 包括 土地 建筑物及地上附着物 房地产物权注 房地产物权除所有权外 还有所有权衍生的租赁权 抵押权 土地使用权 地役权 典当权等 房地产的含义 1 房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发 经营 管理及维修 装饰 服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业 它与建筑业既有联系 又有区别 建筑业从事勘察 设计 施工 安装 维修等生产过程 它的生产结果是建筑物或构筑物 房地产业是发包方 建筑业是承包方 房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业 建筑业归属对初级产品进行再加工的部门 属第二产业 房地产的含义 2 房产 地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物 地产是指明确了土地所有权的土地 既包括住宅或非住宅附着物的土地 以及各地段 又包括已开发和待开发土地 我国的地产是指有限期的土地使用权 两者间的关系主要包括几个方面 1 实物形态上看 房产与地产密不可分 2 从价格构成上看 房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格 3 从权属关系看 房产所有权和地产所有权是联系再一起的 差异包括几个方面 1 二者属性不同 2 二者增值规律不同 3 权属性质不同 4 二者价格构成不同 二 房地产土地相关政策 土地是一种基本的自然资源 是由气候 地貌 岩石 土壤植物和水文组成的一个独立的自然综合体 从管理和利用的角度看 土地就是国土 是一个国家所有的地球上的陆地和水域及其向上或向下的空间 土地是一种有限的资源 我国实行土地公有制 即土地所有权分为国有土地所有权和农民集体土地所有权 二 房地产土地相关政策 国有土地的范围是 1 城市市区的土地 2 农村和城市郊区中已经依法没收 征收 征购为国有的土地 3 国家依法征用的土地 4 依法不属于集体所有的林地 草地 荒地 滩涂及其它土地 5 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的 原属于其成员的集体土地 6 因国家组织移民 自然灾害等原因 农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地 农民集体土地的范围 1 农村和城市郊区的土地 除有法律规定属于国家所有的以外 属于农民集体所有 2 宅基地和自留地 自留山 属于农民集体所有 3 土地改革时 分给农民并颁发了土地所有证的土地 属于农民集体所有 4 实行 六十条 时确定为集体所有的土地 属于农民集体所有 国有土地使用权出让 国家 土地使用者 土地使用权 一定年限 土地使用权出让金 只拥有土地使用权 没有所有权 土地使用权出让 土地一级市场 由国家垄断 国有土地出让方式 国有土地使用权出让年限 居住用地 70年工业用地 50年教育 科技 文化卫生 体育用地 50年综合或其它用地 50年商业 旅游 娱乐用地 40年 二 房地产土地相关政策 划拨方式拍卖方式协议方式挂牌方式 二 房地产土地相关政策 我国的土地管理制度国家实行土地登记制度 属于国有土地的 核发 国有土地使用证 属于集体土地的 核发 集体土地所有证 使用集体土地的 核发 集体土地使用证 国家实行国有土地有偿有期限使用制度 除国家核准的划拨土地以外 凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件 进行市场交易等 均实行有偿有期限使用制度 国家实行土地用途管制制度 根据土地利用总体规划 将土地用途分为农用地 建设用地和未利用土地 土地用途变更须经有批准权的人民政府核准 三 房地产的特征 1 房地产的自然特征 1 位置的固定性 2 使用的耐久性 3 资源的有限性 4 物业的差异性 2房地产的经济特征生产周期资金密集性相互影响性易受政策限制性房地产的增值性注 房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律 其主要归功于房地产的重要组成部分 土地 三 什么是房地产行业 房地产业房地产业是从事房地产开发 经营 管理 服务等行业与企业的总称 房地产业的主要内容 1 土地开发和再开发 2 房屋开发和建设 3 地产经营 包括土地使用权的出让 转让 租赁和抵押 4 房地产经营 包括房产 含土地使用权 买卖 租赁 抵押等 5 房地产中介服务 包括信息 咨询 估价 测量 律师 经纪和公证等 6 房地产物业管理服务 包括家居服务 房屋及配套设施和公共场所的维修养护 保安 绿化 卫生 转租 代收代付等 7 房地产金融 包括信贷 保险和房地产金融资产投资等 总之 确切地说 房地产行业包括开发 经营 管理 服务等各个环节或过程的经济活动 各类经济组织和经纪人 以及各类技术人员构成的有机体系 四 开发商 建筑商 代理商的区别 房地产业与建筑业之间既有区别又有密切联系 1 建筑业 建筑是属于第二产业 属于物质生产部门 2 房地产业 房地产业则兼有开发 经营 管理和服务等多种性质 属于第三产业 3 开发商 一般将从事房地产开发和经营的企业和组织称为开发商 4 建筑商和承包商 从事房屋建设和设备安装企业称为建筑商和承包商 在项目开发建设活动中 房地产企业和建筑企业往往成甲方和乙方的密切合作关系 5 代理商 从事房地产的咨询 经纪 评估等业务的中介服务机构 接受委托代办房地产的出售 购买 出租 承租及物业咨询评估报告 销售策划等业务提供有偿服务 五 房地产的类型划分 按用途划分 1 居住房地产2 商业房地产3 旅游房地产4 工业房地产5 农业房地产 按建筑物使用性质分类1 居住建筑 商品房 经济适用房 廉租房2 公共建筑 包括办公楼 商场 影剧院 医院 体育馆等 3 工业建筑 包括工业厂房 仓库等 4 农业建筑 指各类供农业生产使用的房屋如种子库 拖拉机站 饲养牲畜用房等 第二章城市居住区规划知识 一 居住区的分级规模与特点 城市居住区分级控制规模表 1 居住区是一个在一定地域范围内为居民提供居住 游憩和日常生活服务的社区 它一般由3 5个居住小区或若干个居住组团组成 2 居住小区指由城市道路或自然界线 河流等 划分的 具有一定规模并不为城市交通干道所穿越的完整地段 它由若干居住组团组成 是构成居住区的一个单位 3 居住组团指由若干栋住宅组合而成的 并不为小区主干道路穿越的地块 内设为居民服务的最基本的管理服务设施和庭院 它是构成居住区或居住小区的基本单位 4 住宅街坊是由城市道路或居住区道路划分 用地大小不定 无固定规模的住宅建设地块 它的规模介于居住组团和居住小区之间 城市居住区规划常用技术指标 用地红线经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 容积率一定地块内 总建筑面积与建筑用地面积的比值 建筑密度一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例 道路红线规划的城市道路路幅的边界线 建筑红线城市道路两侧控制沿街建筑物 如外墙 台阶等 靠临街面的界线 又称建筑控制线 城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线 1 用地性质2 用地面积3 用地红线4 容积率5 建筑控制高度6 建筑密度7 道路红线8 建筑红线后退距离9 建筑线10 绿地率11 交通出入口方位12 停车泊位13 建筑间距14 日照标准15 日照间距系数16 城市绿线 城市规划常用术语及指标 居住区规划知识 居住区规划知识 城市道路 含居住区级道路 用地的规划控制线 居住区规划知识 建筑间距日照标准 大寒日3小时日照间距系数 1 47 居住区规划知识 居住区规划知识 绿化率 是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比 对于购房者来说 绿化率高为好 绿地率 是指项目规划建设用地范围内的各类绿地的总和与规划建设用地面积之比 绿地率控制的比较严格 一般离建筑物1 5米内的绿化及离道路1米内的绿化不计入绿地率内的绿地面积 覆盖率与楼层及绿化率之间的关系 覆盖率高 层数低 绿化率低覆盖率低 层数高 绿化率高 居住区规划知识 居住区规划知识 房屋层数 房屋层数是指房屋的自然层数 一般按室内地坪 0以上计算 采光窗在室外地坪以上的半地下室 其室内层高在2 20m以上 不含2 20m 的 计算自然层数 房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和 假层 附层 夹层 插层 阁楼 暗楼 装饰性塔楼 以及突出屋面的楼梯间 水箱间不计层数 层高 层高是指房产高度以 层 为单位计量 每一层的高度国家在设计上有要求 这个高度就叫层高 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 居住区规划知识 净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值 建筑高度 建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度 屋顶上的水箱间 电梯机房 排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度 建筑间距 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离 建筑间距主要根据所在地区的日照 通风 采光 消防安全等方面的因素综合考虑确定 居住区规划知识 居住区规划知识 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形 其长边与短边之比大于或等于2的建筑 并且短边长度小于或等于16米 点式 塔式 建筑 指建筑平面外廓基本成矩形 其长边与短边之比小于2的建筑 居住区规划知识 七通一平 即道路通 水上通 排污通 排水通 电力通 通讯通 煤气通土地平整 第三章房屋建筑知识 房屋建筑知识 房屋建筑结构分类标准 钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的 包括网架 门式梁 悬索结构等 钢筋混凝土结构 框架结构 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的 包括薄壳结构 大模板现浇结构及使用滑模 开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物 混合结构 砖混结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的 如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成 以砖墙为承重墙 砖木结构 承重的主要结构是用砖 木材建造的 如一幢房屋是木制结构房架 砖墙 木柱建造的 其它结构 凡不属于上述结构的房屋都归此类 如竹结构 砖拱结构 窑洞等 房屋建筑知识 房地产住宅的层数划分的规定 1 低层住宅为1 3层2 多层住宅为4 6层3 小高层住宅为7 114 中高层住宅为12 16层5 16层以上为高层住宅 按房屋建筑耐火性和耐久性程度分 一级100年以上 钢筋混凝土结构 钢结构 二级50 100年以上 砖混