重庆地产挑战与投资机会PPT课件.ppt

重庆房地产市场的挑战与投资机会 主讲人 马智利教授重庆大学建设管理与房地产学院2010年5月 1 目录 重庆房地产市场现状 1 重庆发展机遇 2 重庆房地产投资机会 3 4 1 1 3 4 2 重庆房地产市场现状 3 一 重庆20年住房历史回顾 1 70年代中期 80年代初期 筒子楼2 80年代中期 90年代初期 单元房3 90年代中期 95 98 小区房洋河花园加州花园南方花园A B区功能分区绿化意识小区配套4 90年代末期至今 多元化居住两代居 第二居所 郊居生活 跃错板式结构 Townhouse联排别墅 独立别墅 生态住宅 4 2009年主城 4552元 平方米重庆 3392元 平方米区县 2061平方米2008年主城 1088平方米2009年重庆 3372平方米 5 二 重庆楼盘的运作层次 大量营销供不应求的市场背景 单靠 知晓度 目标营销大众人居主流目标细分品牌忠诚营销龙湖183 4亿北京60亿重庆55亿成都30亿西安上海30亿其余 华宇 南方 长安 东和 广厦 协信 渝海金科 晋愉仍处于目标营销央企地产16家 目前在重庆有8家 卖点 产品如何如何特别 而不应是产品如何如何便宜地产市场的焦点 品质或便利 6 李嘉诚认为 楼盘成功地段占50品质占30销售占20纵观整个地产市场运作 其运作层次处于 从 产品营销 向 品牌营销 过渡时期 产品营销 与 品牌营销 的区别 产品营销 产品 价格 渠道 促销品牌营销 先选品牌后选产品最后考虑价格结论 目前重庆大 中 小房地产企业 依然各有机会 行业外品牌介入是出于经营战略的考虑 7 1 旅游地产其中有代表的是海兰云天 两种投资方式 三 重庆楼盘当前发展的态势 8 2 康居工程 大中城8公顷小城市6公顷小城镇3公顷 9 3 低密度住宅高层低密度住宅代表 龙湖 水晶郦城多层低密度住宅代表 竞地 溯源居美茵河谷 中安翡翠湖 学府大道69号等项目4 新都市主义主张在城市功能划分与布局上 街区功能要复合化 城市与自然和谐共存 强调邻里关系等等 10 5 重庆的销售面积2500 2800万平方米2007年3500万平方米2008年1800万平方米2009年3372万平方米6 概念 销售产品仅仅是利益的载体 没有利益承诺的概念 是难以支撑的 11 可以看到目前重庆的购房者主要是通过实地考察 报纸 电视 网络以及朋友推荐来了解楼盘信息 主要认知途径方面春 秋两季并未有改变 主要认知途径 四 重庆购房消费认知途径 12 报媒 可以看到 重庆晨报 晚报 商报 时报所占比例分别为26 5 20 9 21 4和13 5 累计比例达到了82 3 除去这四大报媒外 其他报媒的楼盘广告关注度极低 所以在选择报媒推广时还是应首选四大报媒 13 主要关注的网站 可以看到 对于上网选房的重庆购房者来说 搜房网最受青睐 其比例超过半数 为51 8 新浪网位居其次 但是其比例仅为13 4 14 不同年龄对报媒的关注程度 晨报的年龄覆盖年最广 受欢迎的程度也是最高 31 35岁之间的被调查者更多关注晚报 41 50以上的被调查者关注商报较多 15 职业VS首要关注报媒 结论 晨报重庆市民中拥有最高的青睐度 其职业的覆盖面仍然最广 其他的报媒各有不同 16 四大报媒的整体市场份额有下降趋势晨报的影响力下降最快 晚报上升较大 春 秋房交会比较 四大报纸的地位变化 17 1 模式转换 从告知式走向说服式 告知式 着重解决产品或服务的 知晓度 产品或服务的运作层次 知晓度美誉度忠诚度 五 产品或服务品牌的推广模式 18 说服式 2000年以后 核心和关键 在说服式推广模式中如何建立知晓度 19 2 2009年出让土地201宗1375万平方米436亿住宅 111宗780万平方米 11700亩 410亿350万元 亩容积率 3 03GDP 6825亿财政收入 1165亿3 2010年危房改造 134万平方米经济适用房 180万平方米旧城改造 156万平方米城中村 400万平方米土地出让 495亿金融在GDP中所占比重上海 14 5 北京 12 2 浙江 8 重庆 6 天津 广东 5 6 20 重庆发展机遇 21 重庆发展 22 重庆主城区发展正处于大扩展时期 未来10年主城面积将扩展到1000平方公里 这一次拓展将使重庆的城市大格局得以确立 这在重庆的历史上是从来未有过的发展机遇 不同于北京等东部沿海城市传统 摊大饼 的发展模式 重庆由于自身条件限制 城市发展模式呈 章鱼式 的趋势 城核心区 由74公里的内环高速围合而形成的区域 连接了江北 渝北 沙坪坝 大渡口 巴南和南岸等主城6个区 共294平方公里 主城拓展区 由186公里的绕城高速公路与内环高速公路围合而成的区域 连接北碚 沙坪坝 九龙坡 巴南 南岸 渝北和江津7个区 面积1871平方公里 规划中的重庆三环高速公路总长度为473公里 除经过了主城的渝北 北碚区以外 还将串起武隆 涪陵 长寿 合川 铜梁 永川 江津 綦江 南川等九区县 这一区域是未来重庆城市群的构成部分 其中 主城核心区与主城拓展区是通过重庆的两大环线交通区隔开来的 23 五重庆公租房分布图 24 公租房五大特点 均衡布局在21个聚居区里面都规划一定规模的公租房 全市各个方向都有 公交支撑公共交通的支撑度高 特别是有轨道线网通过 并且和轨道站点的距离控制在10 15分钟左右的步行距离 职住平衡21个大型聚居区里面 周边都有非常多的产业布局 公租房的周边都有成熟的产业配套 给大家提供就业的机会 配套完善区域内的城市建设有一定的基础设施 住户可以享受完备的游乐空间 地 广场以及中小学 医院 商场等配套设施 环境宜居二环时代的这些区域大多数自然环境优美的 特色资源丰富 还规划了10多个郊野公园和生态隔离的绿带 25