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第二章 房地产基础知识 第一节 房地产的概念与分类房地产主要是指土地建筑和固定在土地上不可分割的部分，由于其位置不可移动，因而又称为不动产。,房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房地产业的性质房地产业是第三产业，房地产业是区别建筑业的独立行业。因为建筑业物质生产部门属于第二产业，而房地产业集开发，经营，管理，服务多种性质，属第三产业。房地产的十大特性：1、不可移动性2、寿命长久性3、数量有限性4、地域差异性5、易受限制性6、价值高大型7、不可分割性8、独一无二性9、保值增值性10、难以变现性土地使用权出让的概念指国家以土地所有者的身份指定地块的使用年限，用途和城市规划等条件将城市土地使用权出让给土地所有者，并向土地使用者收取土地使用出让金的行为。出让交易双方是国家的用地单位或个人。前者是出让者，后者是受让者。出让后的土地，土地所有全仍为国家所有，用地者通过有偿形式获得土地使用权利。并通过开发利用土地获得土地收益。使用权有偿出让的土地，必须是国有土地，集体所有的土地必须办理征用手续转为国有土地后，才能出让。有偿出让的地块可以是待开发的土地（生地），也可以是完成市政设施（七通一平）的土地（熟地），还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。取得建设用地的方式有偿：出让、转让、出租、入股无偿：划拨（国家机关用地和军事用地；城市基础建设用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等用地）土地使用权出让形式【协议】双方协商定下价格【拍卖】是指定时间、公开场合以土管部门拍卖主持人主持下，由出价高的取得【招标】在规定期限内，由符合条件的单位和个人书面投标形式，竞投土地使用权，由招标人择优确认土地使用权出让年限1.居住用地70年2.工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年3.商业、旅游、娱乐用地40年房地产市场活动的三种形式: (1)买卖。(2)租赁。(3)抵押。房地产开发涉及的法律法规a. 土地管理法. b.土地合同法. c.城镇规划法. d.城市房地产管理法. e.城市国有土地使用权出让,转让,暂行条例. f.宪法.房地产市场的分类（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。第二节 建筑物的组成一幢民用或工业建筑，一般是由基础、墙体或柱、楼地层和梁、楼梯、屋顶和门窗等六大部分所组成。（1）基础基础是房屋底部与地基接触的承重结构，它的作用是把房屋上部的荷载传给地基。基础不是建筑物的组成部分，是基础下面的土层，他承受着由基础传下来的荷载。地基分为天然地基和人工地基，基础按构造形式不同可分为：条形基础，独立基础，筏板基础，桩基础。（2）墙体和柱墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载和自重传给基础。是建筑物的承重结构和围护构件。（3）楼地层和梁楼地层包括楼板和地面（首层地面），是分隔建筑空间的水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙、柱和基础。（4）楼梯楼梯是房屋的垂直交通工具，作为人们上下楼层和发生紧急事故时疏散人流之用。楼梯一般由3部分组成：楼梯段、休息平台和栏杆扶手。按楼梯间楼梯的数量和上下楼层方式的不同可分为：直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯等。（5）屋顶屋顶是房屋顶部的围护构件，抵抗风、雨、雪的侵袭和太阳辐射热的影响。屋顶又是房屋的承重结构，承受风、雪和施工期间的各种荷载。屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。常见的屋顶类型有：平屋顶、坡屋顶。（6）门窗 门主要用来通行人流，窗主要用来采光和通风。除上述六部分八大构件以外，还有一些附属部分，如阳台、雨篷、台阶、烟囱等。组成房屋的各部分各自起着不同的作用，但归纳起来是两大类，即承重构件和围护构件。第三节 房地产术语1、产权证书：是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出售给居民的公有住房。3、公房：也称公有住房，国有住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。可分为可售公有住房和不可售公有住房。4、商品房：是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。5、产权房：是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。6、毛坯房：是指交房时地面、墙面水泥裸露，厨房、卫生间不含厨具、洁具，只预留管道接口的房子。7、经济适用房：是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。8、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有住房。9、单位产权房：指产权属于单位所有的房屋。10、廉租房：在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。11、私房：也称私有住宅、私产住宅。是由个人或家庭购买的住宅。12、二手房：即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二交易则为“二手”13、期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。14、现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。15、外销房：由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋。可出售给国内外的企业，其他组织和个人。16、内销房：由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，可出售给当地企事业单位和居民。17、准现房：房屋主体已基本封顶完工，过程正在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。18、共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。19、尾房：又称扫尾房，是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。20、烂尾房：指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。21、公共活动中心：配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。22、房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利。23、建筑小品：指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物的统称。24、均价：指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。25、基价：也叫基础价，指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。26、起价：也叫起步价，指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。27、预售价：也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。28、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。29、定金：指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币。属于一种法律上的担保方式。30、违约金：指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。33、建筑面积：指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积及其他公摊面积。31、使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。32、公用面积：指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。33、实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。34、面积误差比(产权登记面积合同约定面积)/合同约定面积10035、套内面积：俗称“地砖面积”，是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。36、建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。国家标准容积率：别墅1-0.8 ，一般是0.8，高档小区2-2.5，中档小区3，低档小区4；37、得房率：指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积38、开间：住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。39、进深：指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。40、计租面积：作为计算房租的面积。41、竣工面积：指竣工的各幢房屋建筑面积之和。46、辅助面积：指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。42、共有建筑面积：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。43、共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。44、销售面积：指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。45、建筑密度：指用地范围内各类建筑的基底总面积之和与居住区用地面积的百分比。国家标准建筑密度住宅类型一类二类三类低层/50%/多层30%35%40%中高层25%28%30%高层/22%25%46、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之百分比。47、绿地率：描述的是用地范围内各类绿地面积的总和与居住区用地面积的比率。48、层高：指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。49、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值。50、业主委员会：指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。51、配建设施：指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。52、标准层：指平面布置相同的住宅楼层。53、阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。54、平台：供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。55、走廊：指住宅套外使用的水平交通空间。56、地下室：房屋地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。57、半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3， 且不超过1/2者。58、居住区用地：指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。59、住宅用地：指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地的总称。60、其他用地：指规划范围内除居住区用地以外的各种用地。61、公共服务设施用地：一般称公共用地，与居住人口规模相当应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地。62、道路用地：指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。63、公共绿地：指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地。64、道路红线：指城市道路用地的规划控制线。65、建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。66、公用建筑面积：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。67、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。68、隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。69、使用率：住宅套内使用面积（净面积）和住宅建筑面积（购买面积）之比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。70、实用率：套内建筑面积（使用面积+室内墙体面积）和住宅面积之比，大于使用率。71、怎样计算得房使用率：从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。72、规划建设用地面积：是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等。73、跃层式住宅：一套单元住宅占据了住宅楼的两层，但又不同于别墅，别墅从首层到顶层都属于一户，跃层式住宅的上下两层有室内楼梯相连，下层为客厅及服务性房间，上层为主人及家里其他人员的卧室、起居室，增加了内部活动的私密性，扩大了单套住宅面积，居室、厅、卫生间都较一般户型增多。74、复式住宅：根据每套住宅内各功能特点，压缩某些功能占用的高度，上层与下层作宅空间互相借用，达到在建筑面积不变情况下增加使用面积，或在住宅体量不变情况下增加内部住宅使用面积的效果，但这种住宅在功能安排及使用的舒适性上并不理想。75、错层房型：错层式房型，其正规学名应该是多层面梯级跃升式住宅。错层住宅可以说是从小别墅、公寓的空间变化演变而来。即一套住宅有两个以上的层面，但它们又不同于一般划一的简单的上下两层跃层式住宅房型。每套住宅房型的平面，其不同使用功能不在同一平面层上，形成多个不同标高平面的使用空间和变化的视觉效果。不同的错层形成了不同的功能区。住宅室内环境错落有致，极富韵律感。错层房型设计对其提升高度有一定限制，同时对抗震性要求较普通住宅更高。由于对通风、采光的要求，错层亦采用东西向错层为主。 错层的上下尺度 错层上下以3060公分为宜。因为目前住宅层高28米，净高约262米左右。错层若大于60公分高差，要注意上部楼板结构梁或板底的相对高度关系，避免碰头或产生压迫感。 错层上下高差较大，可采用其他错层形式，如“L”型。76、空壳设计：在框架结构住宅楼内除户与户之间隔断做好，户内厨房、卫生间设施做好外，户内各厅、室之间仅在设计上进行理想分隔，而在工程上不做任何隔断，每户成为一个“空壳”，各套住宅内部隔断由住户根据自己的爱好自由安排。77、住宅的层数划分为：低层住宅为：1-3层 多层住宅为：4-6层中高层住宅：7-9层高层住宅为：10-30层 超高层住宅为：30层以上78、所谓住宅的结构，一般而言是指其建筑的承重结构和围护结构两个部分。 开发商在建设住宅之前，必须根据其建筑的层数、造价、施工等方面来决定其结构类型，而对消费者而言，了解建筑结构类型及其相关的耐久性、抗震性、安全性和空间使用性能是非常重要的。住宅的建筑结构分类有许多方法。一般而言，根据受力传递系统，可以分为框架结构和剪力墙结构、框架-剪力强结构等；根据采用的结构墙体材料划分，可以分为砌体结构（如砖混结构、砌块结构等）、现浇钢筋混凝土结构、钢结构等。 （1）混合结构。混合结构是指建筑物的墙、柱等竖向承重构件由砌体结构组成，而屋盖、楼盖则是钢筋混凝土结构、钢结构或木结构等组泵的混合承重结构体系。混合结构又分为横墙承重、纵墙承重和内框架承重。57层的住宅主要采用横墙承重体系。混合结构得有点是：经济性好；施工方便；工期短。缺点是：空间布置不灵活、空间小；墙体材料用量大；抗振性能差。在住宅中常用的混合结构是粘土砖作砌体结构，屋盖等采用钢筋混凝度结构，通常成为“砖混结构”。（2）框架结构。框架结构是由钢筋混凝土梁、柱组成的承受竖向荷载和水平荷载的结构体系。墙体只起围护和隔断作用。框架结构具有使用平面灵活、室内空间大等有但施工周期较长。由于梁、柱截面有限，侧向刚度小，在水平荷载作用下侧移大，故框架结构一半又成为柔性结构其建造住宅的高度不宜超过1520层，地震区不宜超过7层。（3）框架剪力墙结构。此种结构为在框架结构的适当部位设置一定数量的钢筋混凝土墙体所组成的结构体系。剪力墙主要承受水平地震作用或风荷载所产生的剪力，框架主要承受竖向荷载和少部分剪力。这种结构抗侧移能力提高很多，一半成为半刚性结构体系。多用于1625层住宅。（4）剪力墙结构。此种结构为由钢筋混凝土纵（横）向墙体组成的结构体系。墙体兼有承重、围护的分隔作用。侧移刚度大，一般用于1635层的住宅。（5）筒体结构。主要用于30层以上的办公楼、商店及其他综合性服务建筑。79、五证两书：国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证（证建设工程开工建设许可证商品房销售预售许可证。两书：住宅质量保证书和住宅使用说明书。80、 “三通一平”：水通、电通、路通，一平：场地平整。81、 “七通一平”：水通、电通、路通、通讯通、排污通、暖气通、燃气通，一平：场地平整。82、楼花 (1953年):是指未完工的物业，即在建物业。楼花买卖也称商品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为，其实质是房屋期货买卖，买卖的只是图纸上的房屋。“楼花”一词，巧妙之极：如果把已建成的房屋看成建设完成后的果实，楼的果实尚未结出，那么能买到的只是“楼花”。83、按揭：又称个人住房抵押贷款，是指购买人在交付一定比例的房款后，余下部分用所购房屋作为抵押物向银行申请的贷款。84、住房公积金贷款:全称是个人住房担保委托贷款。它是指住房资金管理中心，运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低，另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。85、个人住房组合贷款:是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。86、印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。87、房地产契税：是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。88、酒店式公寓：酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位较高，集住宅、酒店、会所多功能