房地产开发基础知识(实施版).doc

房地产开发基础知识什么是房地产开发？简单的说，房地产开发指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发的特点：具有综合性、长期性、时序性、地域性，同时具有较高的收益和风险。综合性：房地产开发过程中，不仅仅是对房屋本身的建设，同时要对开发区域的必要公共设施、公共建设进行全面规划、协调建设。比如会所、学校、超市、农贸市场等等。另一方面，房地产开发的综合性还表现在开发过程中所涉及的关系多，有规划、消防、环保、人防、卫生、防雷、供水供电、市政园林、设计、施工等等等等，房地产开发的过程，就是不停的和这些单位、部门打交道的过程。最后，房地产开发的综合性还与国家的政策、经济环境、区域环境密切相关，这决定了开发项目的速度、规模、性质等等。长期性：房地产开发从资金投入到回收，需要经历规划前期、施工设计等施工前期准备阶段、施工阶段、销售阶段等，少则两三年，多则五六年，资金的投入，需要一个相对较长的时间才能实现回收。时序性：房地产开发虽然是一项涉及面广、时间长、比较复杂的经济活动，但从事物上来说具有很强的时序性，方案设计到施工图设计、规划报建到施工报建、工程招标到工程施工等等，虽然头绪繁多，但先后有序，都是一环紧扣一环，作为政府部门的审批流程，必须完成一项才能继续下一项，因此，房地产开发必须有周密的计划，使各个环节紧密相扣，协调进行，以缩短开发周期，降低资金成本地域性：简单来说，所谓的地域性，就是不同的地方具有不同的房屋价值。比如销售的时候，我们经常会给客户介绍诸如交通、购物等周边环境以及周边环境带来的升值潜力，不同的地域，都可能有不同的开发销售策略。高收益与高风险：大家都知道，做房地产很赚钱，但是很多人都忽略了房地产开发的高风险。房地产需要投入巨额的资金，巨额资金的筹集本身就具备了高风险，有可能需要支付高利息，有可能需要抵押，等等。建成后要尽快的销售出去，以期回收资金，这就牵涉到与其他开发项目的竞争，国家宏观经济政策的变化等等，这些都存在着不确定性。房地产开发的原则：严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。城市规划：必须在依法取得国有土地使用权的土地上进行开发建设，规划方案经规划局审批经济效益：是开发企业赖以发展和生存的条件，也就是说必须赚钱社会效益：社会效果和利益环境效益：对周边自然环境的影响，由环保局控制房地产开发的流程：寻找投资机会-可行性研究-取得土地使用权-方案设计与规划报审-确定施工单位-施工图设计与审查-施工建设与市场营销-竣工验收与物业管理房地产投资费用的构成：1、 土地费用：土地出让金、土地征收拆迁安置费2、 开发报建费用：包括城市基础设施配套费、劳保费、价格调节基金、粉尘排放费、建筑垃圾环卫服务费等等3、 项目可行性研究、规划、设计等费用：其中设计费包括设计费本身以及施工图审查费，而施工图审查费又包括防雷设计审查费、人防设计审查费、施工图纸设计审查费等4、 三通一平费用：包括三通指的的水、电、道路，一平指的是场地平整。5、 基础设施：包括包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等等6、 小区配套设施：如学校、会所、健身娱乐设施等7、 建安工程费：直接用于建设工程成本的费用。一般不了解房地产开发的人，会将这部分认为是房屋的建设成本，误以为房地产开发的成本非常低，其实这只是房地产开发成本的其中之一。8、 经营费用：包括企业运营费用以及相关税费等完整合法的报建手续：一般来说，具有四证，也就是国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，就可以认为该项目具有完整合法的报建手续。国有土地使用权证是由各级地方人民政府核发的，确认单位或个人依法拥有国有土地使用权的法律文件；内容主要包括土地的用途、使用年限、面积。其中的使用年限，居住用地为70年、工业用地为50年、商业用地为40年。建设用地规划许可证是经国家批准，由规划主管部门确定建设项目位置和范围的批准文件；建设工程规划许可证由规划主管部门核发的，确认建设工程项目符合城市规划要求的批准文件。主要内容就是建设规模。建设工程施工许可证是由建设主管部门，也就是住房和城乡建设局核发的，确认建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件。主要内容包括施工单位名称、开工竣工日期、建设规模等完整的报建手续意味着一个项目或者楼盘具有合法的开发建设手续。一般来说，只要具有建设工程施工许可证就可以认为该项目具有合法的完整的报建手续。开发报建手续具有时序性，是环环相扣的，一项工作完成才能进行下一项工作，要取得建设工程施工许可证，必须具有建设工程规划许可证，要取得建设工程规划许可证必须具有国有土地使用权证、建设用地规划许可证。关于竣工验收：一个合法完整的竣工验收合格手续是最终取得建设工程竣工验收备案表，要取得建设工程竣工验收备案表必须所有单项验收，包括消防验收、环保验收、卫生验收、防雷验收、人防验收、规划验收（规划验收、绿化验收、亮化工程验收），通过由市建筑工程质量监督站主持的综合验收，并取得建设工程质量验收监督意见书。一般来说，通过综合验收并取得建设工程质量验收监督意见书即可认为竣工验收合格，建设工程竣工验收备案表的取得只是资料整理与时间的问题。名词解释：1、 总用地面积与规划用地面积总用地面积就是有国土使用证的面积规划用地面积就是扣除市政道路的土地面积2、总建筑面积地上与地下建筑面积之和3、容积率是指计算容积率的总建筑面积与规划用地面积的比值。一般所说的总建筑面积与总用地面积的比值并不准确，因为有些建筑面积是不计入容积率的，比如地下室、风雨走廊、垃圾站等等，所以就有了计算容积率的总建筑面积与不计容积率建筑面的说法。而总用地面积也不准确，应该是总用地面积减去市政道路面积，也就是规划用地面积。4、建筑密度建筑密度也叫建筑覆盖率，是项目内建筑的基底面积（首层面积）与规划用地面积的比例。建筑密度一定程度上反映了小区内建筑物的密集程度。5、绿地率绿地率是小区内绿地总和占规划用地总面积的比例。目前湛江市的规定是居住小区在35%以上。6、套内面积与建筑面积套内面