房地产销售个人月总结（二）.docx

房地产销售个人月总结1、房价尤其是一线城市房价的加速上涨有违“去库存”初衷，21座城市政府因此陆续发布楼市调控政策，这会令此前房价的过快上涨得到抑制，专家预计20*年下半年房价将现最低谷，然后迎来下一番上涨周期20*年“十一”前，房地产商和地产中介都铆足劲儿准备迎接“金九银十”中最值得期盼的“楼市黄金周”。然而，“银十”的梦想在21座城市政府陆续发布的楼市调控政策中均告破灭。自9月30日北京出台楼市调控政策后，上海、广州、深圳3个一线城市，位于珠三角、长三角、京津冀地区部分城市以及内地一些区域性中心城市房价上涨过快的*个二三线城市，在9天内相继出台针对房地产市场的限购限贷政策。20*年年末，政府将减少存量房定为20*年全国性的目标，推动了新一轮的购房热潮。但部分城市房价涨幅过快，又迫使政府出手“速冻降温”。根据多份统计数据显示，政策出台后，21座城市的成交量均出现较大幅度下滑，新一轮购房热潮暂时冷却。从2003年至今的13年间，类似上述针对房地产市场的调控轮回已上演过四五次，但全国房价的平均值在这13年内仍然上涨了超过13倍。“速冻降温”策略在中国的房地产市场是否已经失效?此轮地方政府调控对于房地产市场的影响有多大，将持续多长时间?仍在消化20*年热潮中积攒存量的地产开发商，将采取怎样的措施来应对此轮政策调控?本文将就上述问题展开采访和调查。去库存措施反而刺激了房价在今年房价涨幅榜上稳居榜首的深圳，9月底推出了4个新盘。其中两个带学位的楼盘均价超过8万元/平方米。在开盘现场，不少置业者表示，8万元/平方米超出预期而放弃，但有更多的人告诉投资者报记者，相信转手出售时单价能达到*万元/平方米。更多的人预期房价会继续攀升，因此，8万元/平方米的新盘当日销售完成八成。深圳人购房的热情蔓延至周边城市。临近深圳的东莞和惠州同期开盘的新盘，当天均售罄。根据深圳市房地产信息网数据中心数据显示，20*年1月，深圳新房均价为46*元/平方米，到20*年9月，新房均价已升至61*元/平方米，房价上升*.*%。这已经是今年深圳3月份发布“325新政”调控以后的增长幅度。从2010年至20*年，深圳一手房价格2010-20*年基本维持在2万元左右，从20*年开始突破3万元/平方米，20*年上半年楼市均价跃升至5万以上;二手房均价历年来高于一手房均价，但上升趋势与一手房上升趋势基本一致。但深圳的上涨速度在全国并非个案。在中国房地产协会公布的全国住宅房价行情城市排行榜中，有*个城市8月份房价与去年同比涨幅超过*%红线，其中，涨幅超过*%的达*个。除了“北上广深”一线城市，厦门、苏州、东莞、珠海、中山、南京等二三线城市的价格也出现了大幅度上升。多名房地产业内人士在接受投资者报记者采访时表示，此轮房价上涨受20*年第四季度房地产市场“去库存”总纲的推动和影响较大。20*年12月，中央经济工作会议公报，极为罕见地将化解房地产库存定为20*年经济发展的五大任务之一，并明确提出，“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。”随后，房贷首付比例降低、公积金存款利率上调、房地产交易的契税及营业税减免等一系列“去库存”政策开始实施。“这些举措，尤其是去年5次降息，使得购房者预期受到影响，一线城市和部分二线城市吸纳了足够多的资金和投资客进入市场，出现了房价的非理性上涨。但库存最严重的三四线城市，去库存效果并不明显。”深圳房地产经济行业协会研究发展部总监徐枫在接受投资者报记者采访时表示。根据国家统计局发布的数据计算，从20*年3月起，商品房库存有所下降。3月库存环比下降*.*%，4至8月分别下降了*.*%、*.*%、*.*%、*.*%、*.*%。从全国看，库存结构去化不均衡，之前库存较少的一二线城市反而成为去库存的主力军，库存较多的三四线城市去化依然缓慢。但去库存任务并未就此减轻。根据国家统计局数据显示，今年1-8月份，我国住宅竣工面积37*万平方米，增长*.*%。仅仅新增住宅量就远大于商品房待售面积的累计减少量。如果再考虑到1-8月，住宅新开工面积73*万平方米，去库存的任务更加艰巨。“当前宏观经济仍然下行，货币政策相对宽松，贷款利率成本也较低，对于高净值人群来讲，手头有富裕的资金，但是没有有效的资金投向，资产配置需求驱使这些人群将资金投向房价正处于上涨通道的楼市。”同策咨询研究中心总监张宏伟分析称。张宏伟表示，“对于大多数非热点城市(中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四线城市等等)来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变。”境外媒体评论称，20*年中国火爆的房地产销售已与人口结构无关，而是源于居民拼命贷款买房。今年1月的新增信贷超过*.*万亿，创下历史新高。但从房贷占GDP的比重看，中国居民加杠杆的速度是不可持续的。深圳中原地产研究中心经理王飞在接受记者采访时表示，“当前的一线楼市繁荣完全是靠宽松信贷堆砌而成，一旦信贷扩张略有放缓，高杠杆的互相踩踏将相当可怕。把高度杠杆化的市场当成避风港，一味博取击鼓传花式的资本收益，与股灾前的资本市场有所相似。”暂时降温的市场10月7日，在深圳出台被外界戏称为“全球最严厉房地产调控政策”后，某投资客在深圳炒房微信群里表示，他提高了最新挂牌出去销售的房子的总价，“我不相信房价会跌。”记者从多家地产中介获得信息，调控政策出台后，部分核心区域的业主都不愿意调低预期，仍小幅抬高挂牌价。在网易房产发起的一项主题为深圳最严楼市调控出台，你觉得房价会跌么的投票中，4*名参与者中，2*名表示继续看涨，占比*.*%。另外1237票认为，市场会进入盘整期，占比约*.*%，此外分别有*.*%、*.*%的网友认为，楼市将下跌*%-*%或*%以上。“降价的很多都是急着用钱的投资客，每套按总价不同，降价*万-*万不等。有些手头房多的投资客会比较着急，我们这儿有一名投资客一下挂出4套房，平均每套在之前的基础上调低了差不多*万。”一家中介向记者介绍。根据深圳中原地产研究中心统计数据显示，在从去年到今年8月的这轮房价上涨潮中，深圳投资客占买房人群比例达到近*%，接近2009年历史高位。王飞表示，去年五次降息，加之股票和汇率市场难以期待，资金为寻找新的投资机会进入一线楼市，由此推动房价超预期上涨，“由于一线楼市的历史涨幅和收益远超其他普通类资产及陷入困境的实体行业，因而房地产在资产荒的时代自然而然地成了大众心目中的优质资产。”但他同时表示，如果一旦市场下行，受到直接倾轧的便是高杠杆下资金不足的跟风购房者。张宏伟预测称，“加杠杆”入市的“散户”将是此轮房产调控当中最先退场的人群，当20*年年中市场调整期来临之时，也是这部分“散户”无法承受房价止涨甚至下跌、加杠杆的资金成本等压力之时(加杠杆资金的期限一般为*个月左右，少部分*个月，明年年中刚好是今年上半年加杠杆入市资金到期的日子)，届时今年上半年以来加杠杆入市的“散户”势必会出现抛售资产的状况。一线城市投资性买房的需求将得到抑制，这一趋势从房产调控出台后的相关数据中已开始显现。根据伟业我爱我家集团市场研究院统计，20*年10月上旬(1-10日)，北京市新建商品住宅共网签560套，与上月同期相比大幅下跌*.*%，与去年10月份同期相比则下降了*.*%。而全市的二手住宅共网签2810套，与上月同期相比也大幅下跌了*.*%。世联行统计的数据显示，“十一”黄金周期间，市场成交量大幅下滑的城市包括杭州、南京和深圳;出现降温的包括上海、郑州、厦门、惠州、苏州和无锡;市场成交与往年相比正常的有广州、成都、长春和石家庄;而重庆和西安两个城市成交向好，常州、武汉、贵阳、长沙、南昌则持续火爆。新政出台前，北京、东莞、珠海和合肥已出现严重的动荡。世联行的报告分析称，这是新政的即时效应，其延后效应还有待观察。中城联盟副主席、世联行集团董事长陈劲松分析称，如果新政进一步加紧资金监管和外地购房者购楼的限制，那么就会对成交量产生非常大的影响。我们将看到中国房地产火爆的情况会得到遏制。“比如像深圳这种首付比例提到这么高的城市，成交量会有严重的萎缩，萎缩的程度可能超出想象。重点的限购限贷城市如果政策执行到位，那么我们认为交易量萎缩*%-*%是正常的，二手交易价格下跌*%-*%是正常的。”陈劲松表示。另辟蹊径的房地产开发商每一轮的上涨都推动了房地产商的规模增长，此轮上涨也不例外。根据投资者报记者统计，“去库存”整体方向定调后，今年第一季度，排名靠前的上市房企销售业绩大幅上升。其中，恒大在20*年第一季度销售额同比增加*%，碧桂园同比增长*%，保利地产同比增长*.*%，金地第一季度销售额同比增长超过2倍。根据上市房地产公司今年上半年发布的业绩报告显示，销售额增幅有所放缓，但仍保持上升趋势。截至20*年9月，恒大、万科和碧桂园销售额均超过2*亿元，其中，恒大前三季度销售额达2*.*亿元，万科前三季度销售额达2*亿元，碧桂园达2*.*亿元，增幅分别为*.*%、*.*%、*%。此外，华夏幸福、金地集团、融创中国、龙湖地产销售额同比也出现较大幅度增长，增幅分别为*.*%、*.*%、*.*%、*.*%。前三季度业绩增长迅猛的房地产商，在调控出台后是否会受到影响。在陈劲松看来，一手交易会因为局部小的或实力不强的开发商出货而下滑，但下滑是有限的，预计在*%左右，“因为目前开发商的实力比较强。”自20*年以来，在房价成倍增长中受益的房地产商，早已习惯已成常态的房地产调控，做出战略和业务上的调整。早在此轮政策正式出台前，就有深圳本地开发商对投资者报记者表示，按当前“非理性”的市场来看，今年肯定会有一波调控，“我们能做的，就是放缓拿地节奏，尤其是对高地价地块，要尤其谨慎。”从销售策略来讲，上述开发商表示，随行就市、快速推盘去化，保证企业项目运转安全是调控后最重要的目标，“必要时会平价跑量。”张宏伟表示，此轮调控对于房地产商的影响，按照房地产周期判断，将在6-8个月之后，也即20*年年中出现，“伴随着供应量的增加，预计明年上半年，市场去化周期会进一步回升至*个月以上，个案价格可能会在20*年年中出现下滑，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘以及地王频出的板块极有可能率先降价。”从去年下半年至今，拿地较为激进的房企主要集中在闽系房企，“如果按照部分城市土地新政，部分地王需要现房销售，拍地之后开工时间、达到预售条件和竣工时间也限制一下，这样这些地王就惨了。”张宏伟表示。从国家开始对房地产调控开始，每一轮的调整期，都会有一批中小规模的房地产企业退出房地产市场，并购与整合的现象也会在调整期内较为频繁地发生。即使是排名居前的大型房企，在中国城镇化率持续提高以及调控成为常态的背景下，开始从战略上布局除房地产以外的业务。万达集团董事长王健林9月末在美国接受CNN专访时称，当前中国房地产的市场泡沫是历史上最大的泡沫，“上海这样的超大城市房价持续上涨，数千个小城市的房价却在下跌，空置率很高。面对现在的问题，我想不出什么办法。政府已经出台了各种措施，包括限购限贷，但效果不明显。”而在年初，王健林对万达集团收入做出预测，预计20*年万达集团全年总收入2*亿元，同比减少*%，主要是房地产销售收入将减少*亿元至1*亿元左右，预期将同比下降约*%。王健林在公开场合表示，万达20*年后开业的重资产项目将全部转让，20*年万达超过三分之二的收入和净利润将来自娱乐、体育和旅游行业，2018年万达将不再有地产销售收入。而万科集团总裁郁亮早在20*年就提出“10年内房地产市场将见到天花板”。从20*年起，万科进入三年转型期，“万亿大市值住宅将只占*%，另外*%来自新业务。”郁亮对外宣称。而在去年年底整合重新上市的招商蛇口，整合出的目标即“去地产化”，将园区开发和运营作为其未来业务发展的主要方向。恒大集团近日将总部迁往深圳，此举正好印证了此前公司对外透露的“以房地产为基础，金融、互联网为两翼，高起点启动恒大健康产业、金融产业和互联网社区服务”的策略。作为互联网和金融产业发展的先锋城市，恒大集团在深圳必将获得更多机会。“降温”之后的市场何时再升温?对于近日多城市出台相对较为严厉的地方调控政策，多家研究机构和业内从业人士均表示，将对本轮快速上涨的房价起到抑制作用。“本轮调控政策措施不会一会儿收紧，一会儿放松，估计要持续两年左右的时间，这两年会使得调控措施逐步到位，这样的话，整个中国房地产市场目前过快的上涨一定会得到抑制。”陈劲松分析称。张宏伟认为，经济周期与房地产周期在20*年下半年后将同时处于低谷期，届时，市场将进入深入调整，这对于房地产行业来讲是一个艰难的挑战。“但是，深入调整之后也就意味着新一轮的市场机会也会来临。2018年这个时间段，为了提振宏观经济，楼市救市大旗可能会重新被扛起，届时，新一轮的楼市上行周期将来临”，张宏伟预测。但从长期来看，政府出台政策调控对于房地产市场来说，都只是“治标不治本”。一位已离职的原深圳某地产集团高管向投资者报记者表示，中国的房地产市场屡涨屡调，不停轮回，这些举措正是中国经济体制不健全的表现，“行政调控，都只是表面性的，暂时的，一旦部分资源被过度放大，经济杠杆调节起不了作用的时候，国家就用这种临时性的政策来抑制。”“如果国家经济体制的改革未完成，地方政府对土地出让和相关税收的依赖症没办法缓解，中国房地产行业的改革不会完成，都只能治一治标。”上述人士表示。根据国家统计局数据显示，在2010-20*年，土地出让收入占地方财政收入比例均超过*%。20*年1月-8月，全国国有土地使用权出让收入达20*亿元，同比增长*%。按城市来看，苏州今年前8个月，对土地依赖指数达*.*%，杭州、合肥、南京等城市都超过*%。其中，南京今年上半年财政收入为*亿元，土地成交总金额高达*亿元。华融证券统计称，直接与房地产相关的税种有*个，包括企业所得税、营业税、城市维护建设费、教育费附加、土地增值税、印花税等，税费约占房价构成的*%-*%。如果综合地价，在房价较高的一二线城市，地方政府所得占房价的比例不低于*%，因此，地方政府对控制房价过快上涨的意愿相对不足，难以采取及时有效的调控措施。国际货币基金组织亚太部副主任马克斯罗德劳尔近日在接受新华社记者采访时建议中国征收房产税，他认为，这不仅有利于增加地方财政收入，也有利于更好地调控房地产市场。2、上半年，全州工商和市场监管部门认真按照州委州政府和省工商局的决策部署，立足本职，服务大局，开拓奋进，狠抓落实，较好完成了各项任务目标。一、20*年上半年工作开展情况(一)注册登记各项改革有序推进。在巩固“两证整合”“五证合一”改革成果的基础上，继续探索推进企业简易注销登记、存量企业换照转码、“多证合一、一照一码”改革、电子营业执照等工作。3月1日，我州与全国同步启动企业简易注销登记改革，瓮安县于5月9日成功办结首批2户注销申请。目前共有*户企业通过国家企业信用信息公示平台进行简易注销公告，*户企业公告期已满，*户已递交注销材料，*户完成注销审核。截至20*年6月，全州共登记各类市场主体*.*万户，注册资本4*.*亿元,同比分别增长*.*%、*.*%。今年1至6月，全州新培育发展各类市场主体20*户，注册资本*.*亿元。其中：内资企业*户，注册资本*.*亿元;私营企业5*户，注册资本*.*亿元;个体工商户14*户，资金数额*.*亿元;农民专业合作社*户，资产总额*.*亿元。据省工商局通报数据显示，我州第一季度市场主体发展增速为*.*%，在全省9个市州中排名第三位。(二)扶持微型企业发展推出新举措。以创业带动就业促进产业发展为根本，创新提出“三结合”(即微企发展与党建扶贫攻坚、打造工业园区、就业再就业三个结合)和“三个一”(微企一条街、一个村、一个园)思路。目前贵定县已率先出台建设“金海雪山”景区微型企业助力旅游发展、助推脱贫攻坚示范区工作方案，全力打造“金海雪山”景区名片。同时，重点支持惠水县打造贵州省微型企业成长示范基地，都匀市、独山县、都匀经济开发区建设小微企业示范园(孵化园);福泉市、贵定县建设小微企业示范村;罗甸县、荔波县建设小微企业示范街等。目前全州共扶持发展微型企业1*户，完成年度任务*%，带动就业4*人，享受“黔微贷”优惠政策*户，贷款金额2*万元，提前1个月完成省工商局要求的时间过半任务过半目标。(三)市场信用体系建设逐步加强。一是在全省率先完成企业年报工作任务。据省局6月7日通报，在全省率先完成国家工商总局、省工商局明确的“确保20*年度企业年报公示率稳定在*%以上”工作目标。截至6月19日，我州企业年报公示率为*.*%，排名全省第一。二是进一步强化企业信息“聚通用”工作。至目前止已为241家州、县部门设立用户，对所有部门联络员联系电话进行了再次确认，并已报省局备案;代拟黔南州政府部门涉企信息统一归集共享和协同监管实施方案，已报州政府审议印发。三是认真落实“双随机一公开”监管制度。制定了随机抽查事项清单(20*)和20*年随机抽查工作计划，首次将企业网络经营行为检查列为检查事项，实行“一次抽查、全面体检”。全州系统共摇号39次，抽取检查对象*户，抽取执法人员*人，检查完成并录入结果*户，检查发现存在违法行为责令整改*户。(四)市场监管执法精准发力。1-6月全州工商系统共查办案件336件，罚没款*.*万元。其中反垄断和反不正当竞争执法立案调查某房地产开发有限公司涉嫌限制竞争案案件1件，展开调查某收费站利用独占地位滥收费用行为1件。网络市场监管开展了春节市场、毛尖茶、儿童用品、旅游服务、酒类商品等专项巡查，检查网站网店1600多户次，对都匀地区的网络餐饮第三方平台进行约谈。全力配合商务、供销部门发展农村电商，目前全州从事电子商务的企业主体和网店约3700家。“打传规直”共查办传销案件1件，传销参与者遍布全国，涉及人员*万余人，涉及投资金额*亿余元。其中贵州省共涉及人员2*人，涉及金额900余万元。当前已成功抓获犯罪嫌疑人*名，冻结涉案资金2000余万元。广告市场监测监管对州内大众媒体违法广告 2 条17次作了调查处理，对4条(次)违法广告均作了行政处罚。1至6月全州共查处违法广告案件5件，罚款 *.*万元。“扫黄打非”共检查印刷复制企业251家(次)、书报刊经营单位362家(次)、音像(电子)出版物经营单位247家(次)、车站*个(次)、快递(物流)企业31家(次)。处置非法集资按属地管理原则对贵州中晟环球大宗商品交易中心有限公司等*户名称字号含有交易或交易中心的企业开展情况调查，并及时向州处非办做好情况反馈。白酒市场监管查获白酒违法案件20件，其中移送公安机关处理案件3件，自行办结17件，查获假冒侵权白酒共计2430瓶(其中假冒侵权茅台酒537瓶、茅台内供酒165瓶、习酒777瓶)，案值*万余元，总罚没款*.*万元。(五)商标品牌培育和保护力度加大。走访企业*户次(其中著名商标企业7户次)，发放“四书四表”商标行政指导文书37份，完善企业商标档案37份;新注册商标364件。积极支持州政府创建都匀毛尖茶国家地理标志产品保护示范区的整改工作。指导惠水县贵阳味莼园股份有限公司、贵州川恒化工有限责任公司申请认定驰名商标;指导创建全州性的刺梨商标品牌;指导荔波县果蔬站申请认定“荔波蜜柚”著名商标。加大注册商标专用权的保护力度，查办商标案件14件，罚没金额*.*万元。(六)消费维权工作扎实有效推进。认真组织开展“315”国际消费者权益日纪念活动。全州设立宣传咨询点80多个，发放宣传资料*.*万份，发布消费警示26条，接受消费者咨询4500余人次，各县市共销毁的各类假冒伪劣商品价值达*.*万元。积极开展重点商品和服务领域消费维权专项整治，依法查处地条钢，部署开展电线电缆商品质量、汽车销售及维修服务、改进和加强农村消费者权益保护工作、“酒托”行为、餐饮服务业侵害消费者权益等专项整治工作。制定我州20*年线上线下商品抽检具体实施方案，配合抽检机构华测检测认证公司完成在罗甸、平塘、独山、荔波、三都抽取成人休闲服装、儿童、婴幼儿服装、床上用品*个样品。今年以来12315投诉举报中心共受理各类投诉举报咨询 2389 件，为消费者挽回经济损失 *.*万元;12315绿色通道企业19家，受理消费投诉 76件;全州“一会两站”1*个，成功调解消费投诉 200件，为消费者挽回经济损失*.*万元。3月14日至今，我州共接到国家12315互联网平台转办的投诉案件29件，举报8件，共受理 37件，办结33 件。根据12315“五进”要求，下发了黔南州工商局关于在3A级以上旅游景区建立12315“五进”消费维权服务站的通知，要求全州*个3A级景区中未建立的*个景区必须于年底前建立消费维权服务站。(七)依法行政水平进一步提升。采取集中学习、自学、参观学习、派出学习等方式，组织全州工商系统300余名机关和基层干部参加法治培训。积极推动地方立法，对地方拟立法的黔南布依族苗族自治州民族医药发展保护条例(草拟稿)提出多项建议均被采纳，黔南布依族苗族自治州惩治生产销售假冒伪劣商品违法行为条例黔南布依族苗族自治州个体工商户和私营企业权益保护条例的修订被列入州人大常委会“十三五”立法规划;强化执法监督，认真开展行政处罚案卷评查和督促整改工作。严格执行省局关于行政处罚自由裁量基准制度的规定，指导监督基层开展行政执法工作。继续创新行政执法方式，安排落实全系统20*年度“项目+案例”行政指导工作;做好权责清单动态调整和管理，梳理完成州局机关公共服务事项清单并指导各县市局进行梳理，要求年内公共服务事项全部进驻办事大厅;建立行政机关负责人出庭应诉机制，对涉及重大公共利益、社会高度关注或者可能引发群体性事件等案件以及人民法院书面建议行政机关负责人出庭的案件，由被诉工商和市场监管机关负责人出庭应诉，并将此纳入工商法治建设检查评价重要指标。(八)进一步加强机关党建工作。一是积极推进“两学一做”学习教育常态化制度化。局党组召开专题会议进行研究部署，6月5日，制定印发了实施方案和学习计划;二是把开展星级党支部创建作为机关党建工作的主线，强化组织领导、强化统筹推进、强化责任落实、强化问题导向、强化督查指导，积极推进创建工作。三是助力脱贫攻坚党建扶贫工作取