三远一号公馆实习报告.doc

三远一号公馆实习报告实习时间：2011年7月26日到7月30日实习地点：三远一号公馆售楼中心实习内容：销售实习实习重点：一、 三远一号公馆项目概况；二、 项目的主要产品分析；三、 售楼部的布置及公开前的准备；四、 项目的营销推广；五、 项目的市场情况及竞盘对比分析；六、 结论。具体内容：一、三远一号公馆项目概况1.地理位置海沧区政府海沧未来湖海沧湾公园CBD中心区北湖公园学校、医院引桥进岛项目处于海沧繁荣生活区，滨湖北路与滨湖南路主干道交汇处，海沧湖板块的中轴。项目往东有靠近海沧大道、海沧湾公园；往西紧邻的是14万平米的北湖公园，北湖公园西下一点就是市政中心；西南方向是美丽的海沧湖；湖边的右边刚好是项目的南方，是规划待建的50万平米的城市CBD中心，与本项目面对面，仅一步之遥；项目往东是绿苑新城和王子广场（同属海沧繁荣生活区），在往上就是海沧的旧城区域了。项目处于新城的主干道交汇处，交通十分便利，由本项目位置出发往上至引桥方向只需5分钟就到进出岛内的主要通道海沧大桥了，通达性非常的好。再加上在规划中的BRT建设及2015年通车的湖里海底隧道，未来这里将成为新城的重要交通枢纽。2.周边配套三远一号公馆地处海沧CBD轴心区，集行政、文化中心，CBD商业中心区、大型餐饮MALL诸多地利于一身，购物、医疗、银行、休闲、娱乐、教育配套等一应俱全。具体生活配套如下：购物中心：10万平米的阿罗海购物广场、农贸市场、乐海百货；学校：小金星幼儿园、嘉裕幼儿园、延奎小学、实验中学；医院：厦门第二医院银行：建设银行、农业银行、邮政储蓄、工商银行ATM、中信银行ATM、中国银行、交通银行休闲娱乐：潘多拉音乐会所、今典音乐会所、鼓浪湾酒店、珠玛瑜珈国际连锁机构3.基本技术指标项目名称三远一号公馆项目类型高层住宅总占地面积43684.032m2总建筑面积100119.21m2绿地面积15298.158m2地上建筑面积87862.28（2期35915.58）地下建筑面积12256.93（2期4800）占地面积8164.98（2期1822.06）容积率2.0建筑密度18.50%绿化率项目平面图70%（二期）总户数597户,其中二期238户最大建筑高度95.85米机动车停车位393辆其中二期地下95辆,地上114辆4.项目本体概况本项目占地43684，总建筑面积100119 ，建筑密度才18.5%。容积率为2.0，很多高层一般都在3以上，更加体现出来我们项目的高品质生活。绿化率高达70%，这是目前厦门高层住宅还不能达到的，是一个超天然的氧吧。在全景方面：我们特意邀请棕榈集团为我们精心打造2万平米的地中海皇家园林，足不出户您就可以享受异域风情；其次作为沿湖第一排，3F以上就可以270C的视觉效果，湖景、海景、园景尽收眼底；同时，小区配备了3000多平方米的奢华水主题会所，中央十800平左右的大型游泳池，里面还有咖啡厅，钢琴厅，健身房等。在奢阔方面，我们项目外立面采用钢挂式外墙，进口LOW-E玻璃以及独特的钢琴波动时外观设计，更彰显了我们整个楼盘的奢华与气派。5.主要卖点及核心卖点主要卖点名称区位容积率绿化率建筑密度梯户比主力户型景观方面特色建筑三远一号公馆海沧区滨湖北路与滨湖南路交汇处2.070.0%18.5%2梯2户3、4房140-170m2三景：湖景、海景、园景3000多平米的奢华水主题会所核心卖点：2梯2户、纯正板楼3000多平米水主题会所湖、海、园三景如图示：湖景园景海景水主题会所、2梯2户、纯正板楼二、项目的主要产品分析1.项目产品分析（数量、分布）我们的项目是一栋独栋板房，由8个单元拼接而成，正北朝南，南北通透，采光通风非常好。本项目共31层，共238户，一层为商户，6米挑高楼层。项目本身都是140-170平的3房、4房，280平楼中楼。没有任何中小户型的搭配，居住环境非常纯粹。2.项目主要产品分析项目主要产品如下：3房2厅2卫 4房2厅2卫面积：140 面积：170分析：1.纯正板楼，用户实用率较高；2.正北朝南，便于采光通风；3.板楼均好性强；4.270景观，板式大宅；5.钢琴流水线设计，时尚美观；6.外刚挂建筑结构隔音隔热又保温。三、售楼部的布置及公开前的准备1.售楼部布置（分区、功能、档次）分析售楼中心外立面沙盘服务台往左是洽谈区、公馆入籍办理区往右是吧台、待客区售楼中心内部分析：本项目售楼中心在项目平面图的最右端，滨北路与滨南路交汇点处。售楼中心相对较小，不够气派，这同时也使得各功能区分布布置比较局促，延展不开，档次一般。 从分区来看，入门就是漂亮的沙盘模型、客服台。一方面可以轻松快捷的夺取客户的眼球，增强客户的好奇心和购买欲；另一方面可以让服务人员很容易观察到客户的心理需求并予以接待。左边分布着项目版图和客户咨询区，可以让方便为顾客详细介绍，增强签约成功率。右边分布着吧台和客座接待区，给客户送上一杯芬芳冷饮，打开客户的心扉，可以让彼此更加接近，利于服务人员与客户的沟通介绍。2.公开前需准备的物料公司方面：1.售楼处平面布置方案2.案名与LOGO 3.名片和胸卡4.横幅、引导旗、块幅5.套内家具配置图6.单片、海报、楼书7.NP稿8.现场看板。 9.精神堡垒10.灯箱广告售楼部现场方面： 1.售楼处选址2.销控台3.销售桌椅4.电器（包括空调、饮水机、音响、复印机、传真机、点钞机、电脑、打印机等） 5.电话6.室内美化：通过绿化公司租赁。不足之处：1.没看到有做精神堡垒布置； 2.没有灯箱广告布置； 3.售楼处选址位置不是很好，面积太小，分布起来比较局促，使得赠送客户礼品区与客户申请入籍区相距较远，并且分布在室外，温度较高，让客户产生些许抱怨。 四、项目的营销推广1.项目的营销阶段项目于2011年7月31日公开，处于公开阶段。2.当月客户来访及成交情况项目成交情况当月来电数目124通办理入籍沙龙216位成交情况还未开盘3.广告投放（媒体、方式、区域）广告投放相关情况主要方式报纸、户外广告、外围广告、DM单，广播、电视、网络、短信媒体报纸媒体海峡导报、厦门日报、海峡导报、厦门晚报、厦门商报等电视媒体厦门电视台、城市T频道网络媒体厦门房地产联合网、房友网区域公馆外围广告、滨北路与滨东路公交车站广告、海沧大桥入口户外广告五、项目的市场情况及竞盘对比分析1.项目的市场情况（区位）简介海沧繁荣生活区海沧新兴生活区石塘生活区海沧繁荣生活区海沧新兴生活区石塘生活区本项目处于海沧繁荣生活区，新城的核心地段。许多楼盘都围绕新城中心展开，主要分布在石塘生活区、海沧繁荣生活区、海沧新兴生活区三个区域。主要竞争楼盘有：王子广场、海晟维多利亚、中骏天峰、海投天湖城、禹州尊海2.项目所在区域竞盘数据呈现名称区位总建面积容积率绿化率物业类别户数产品户型房价中骏天峰中骏天峰位于厦门海沧大道与角嵩路交汇处850712.530%双景尊邸、高层住宅、别墅288一房 72-79平米 三房150-157平米 别墅272-285平米起价1.5万元/平方米均价2.2万元/平方米王子广场海沧区滨湖北路与海裕路交汇处68254.03236%公寓、住宅497单身公寓35平，2房-3房85-120平均价10000元/平海晟维多利亚海沧区沧虹路与海沧大道交汇处3700003.40.76高层住宅2580两房 89平米 三房 115-131平米 四房 170-290平米均价16000元/平方米禹州尊海海沧区兴港路与角嵩路交叉口东北侧4730004.370.41住宅、别墅、商业、教育（幼儿园）/2房-4房 75-135平米暂无海投天湖城项目位于海沧兴港路东侧、滨湖南路北5206242.960.35住宅、商住楼、居住、商业、教育3139三居 104-131平米均价9700元/平方米3.竞盘对比分析名称营销阶段主要产品主要卖点三远一号公馆公开3房-4房：140-170海景、湖景、园景；2梯2户、钢琴流水线立面，水主题高档会所中骏天峰强销1房：72-793房：150-157双景：海景和湖景精装修和双会所泰式皇家艺术园林王子广场续销单身公寓：353房：115-123山、海、湖三重景；地段好户型好海晟维多利亚尾盘2房：893房：115-1314房：170-290超低密度，高