沈阳-研展部-龙湖两项目提报报告(终稿)—新联康2.ppt

策略已出 形象定位 核心价值锁定后 如何超越竞争的营销战略 核心营销思路 新联康 您可信赖的房地产营销专家 形象攻略 展示攻略 推广攻略 破旧立新 高举高打 通过品牌重新塑造项目高端商品住宅形象 形成与周边竞品相区隔的高品质大盘的市场形象 高标准 高形象的展示与服务体验 建立高端话语权 从服务上建立与品牌体验相一致的竞争力 线下多渠道挖掘 多活动营销为 不断创造项目热点 核心营销思路 新联康 您可信赖的房地产营销专家 形象攻略 Action1 市内营销体验馆的建立 表现本项目强势的 尊贵的 高品质的调性及项目的卖点 Action2 黄河大街的广告牌以宏大的气势 典雅的形象对品牌目形象进行推广 同时建议拿下哈大高速 沈抚大道等户外2 3块 后豪宅时代的别墅专家 Action3 通过网络 软文推广项品牌形象 调性仍然是项目本身的尊贵品质生活 破旧立新 高举高打 通过品牌重新塑造项目高端商品住宅形象 形成与周边竞品相区隔的高品质大盘的市场形象 核心营销思路 新联康 您可信赖的房地产营销专家 售楼处 增加洗脑区 工法样板间 1 增加龙湖品牌洗脑区 2 工法间展示产品细节 核心营销思路 展示攻略 高标准 高形象的展示与服务体验 建立高端话语权 从服务上建立与品牌体验相一致的竞争力 新联康 您可信赖的房地产营销专家 样板房 提升品质感 体现生活化 核心营销思路 新联康 您可信赖的房地产营销专家 商业街包装 提前对商业街包装 体现商业氛围 核心营销思路 新联康 您可信赖的房地产营销专家 推广攻略 线下多渠道挖掘 挖掘新联康高端客户资源 直销团队建立 线下多渠道挖掘 多进行活动营销 不断创造项目热点 新联康客户资源放大 直销团队建立 核心营销思路 媒体策略 选择有效媒体大规模投放 新联康 您可信赖的房地产营销专家 媒体策略 选择有效媒体大规模投放 本项目媒体选择及组合策略 渠道 是间接地 持续地想市场传递声音 感染客户的有利武器路牌 路旗 树立形象 截流客户 传播力较强的传播路径 工地围板 指向性较强 直接传播项目形象或利益点 网络 网络营销是传播项目形象 口碑 影响力及在关键节点信息的有效途径 短信 是传达即时信息的低成本高效手段 报纸 报纸主要用在项目区域及行业营销的媒体配合及同时发布项目的重要信息 少而精 核心营销思路 新联康 您可信赖的房地产营销专家 线下多渠道挖掘 抚顺外地巡展 高端会所展架 票封 建议投放场所 名都清水湾 希尔斯池典 建议针对抚顺客户进行定向巡展 选择地点 友谊宾馆 建议选择格林豪森 河畔新城老小区 寻找有换房意向的客户 高档小区LED 核心营销思路 建议投放场所 金廊沿线 北站写字间 北方传媒 财富中心 光达大厦等 电梯门 建议投放场所 瑞志健身俱乐部 兰乔长期投放 高档健身俱乐部 汽车4S店展架 新联康 您可信赖的房地产营销专家 吸血 策略 版块内 本案最北面项目 客户经常被其他项目截留 为此 采用 吸血式 的户外投放策略 在区域内主要路段进行户外投放 路旗 路牌 有针对性的截取客户 输血线 辉山大街 人和街 沈闫路 依农路等路段设立路旗 截流客户 吸血点 原香墅 大溪地 皇第龙邸 九如溪谷 金河湾等项目附近近可能树立广告 吸引到此项目看房客户 核心营销思路 新联康 您可信赖的房地产营销专家 新联康高端客户资源 渠道中心 我公司将在2011年成立渠道中心 收集沈阳高端精英人士的名单 对各项目的客户资源进行整合 同时专人负责CALL客 深入发掘客户渠道 进而提升龙湖团队的销售业绩 新联康代理高端别墅 洋房项目联动 万科兰乔圣菲 万科魅力之城 金地长青湾等楼盘联动 共享客户资源 进行访谈营销 设立联动奖励机制 同时拓展时鞍山 吉林 长春等地项目 核心营销思路 新联康 您可信赖的房地产营销专家 直销团队建立 走出去 拉进来 为有效解决客户到访量不足 充分完成2011年的销售任务 建议招募部分大学生 成立专门的销售团队 经过上岗培训后 携带本案项目资料 对沈阳大型的写字楼 知名企业进行拜访 采用登门拜访的方式 主动出击 提高上门量 核心营销思路 新联康 您可信赖的房地产营销专家 三大主题会所开放暨二期联排新品推介 主题 滟澜山三大主题会所开放暨新品推介会地点 滟澜山会所人物 前期积累客户 成交业主 俱乐部准会员 重要项目 国际俱乐部功能介绍 现场招募会员 室外高尔夫练习场开放释放即将加推产品信息 活动营销 核心营销思路 新联康 您可信赖的房地产营销专家 中心景观示范区开放 主题 滟澜山景观示范区开放地点 滟澜山国际俱乐部 人物 前期积累客户 成交业主 重要项目 未来功能区介绍 现场参观 释放即将加推二期叠院产品信息 活动营销 核心营销思路 新联康 您可信赖的房地产营销专家 维系客户的营销活动 核心营销思路 新联康 您可信赖的房地产营销专家 工程进度 诉求方向 线下推广 营销动作 线上推广 市内营销体验馆建立 报纸硬广每月投放3周 每周2版左右 地产专栏软文做系列报道 网络 新浪房产 搜房 写字间楼宇电梯门 户外广告牌 路旗 围挡 渠道拓展 活动 企业品牌力量 区域炒作 区域论坛 高尔夫用品体验 景观示范区开放 叠院样板间完工 国际俱乐部开放 以网络为主 以网络 户外 渠道为主 新品推介 红酒品鉴 音乐会 新品推介 营销执行总控 联排卖点梳理 联排样板间完工 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 户外 高炮 叠院卖点梳理 龙湖品质升级 完美收官感恩沈阳 新联康 您可信赖的房地产营销专家 第一阶段 品牌导入期 1 4月 主题 龙湖后豪宅时代的别墅专家 2 3月整月 在沈哈高速 沈抚大道树立高炮 2 3月市内户外更换品牌信息 3月市内营销体验中心建立 4月与政府合作进行市内景观规划 前后媒体炒作 配以软文对龙湖进行解读 市内营销体验中心建立 户外设立 市政绿化改造 营销策略及执行 第二阶段 区域炒作期 5 6月 主题 大棋盘山的价值新极点 1月4月5月7月10月12月 5 7月沈哈高速 沈抚大道更换区域及加推产品信息 5 7月市内户外更换品牌信息 5月联合区域开发商进行区域论坛 充分利用市内营销体验中心 展示项目及产品信息 软文硬做对产品进行解读 5月直销团队建立 6月开始进行走访 开始进行渠道挖掘 区域论坛炒作 营销策略及执行 第三阶段 产品升级期 7 10月 主题 龙湖品质再升级 8月三大主题会所开放既二期联排新品推介会 中心水景示范区开放既叠院加推 户外 路旗更换产品信息 报广 网络解读会所 示范区及产品 直销团队持续进行目标客户挖掘 中心景观 三大主题会所 1月4月5月8月10月12月 营销策略及执行 第四阶段 持续销售期 11 12月 主题 完美收官感恩沈阳 结合会所进行维系客户活动 报广 龙湖集团感恩沈阳 与年初品牌推广形成呼应 保证推广节奏的整体性 注重渠道挖掘 短信投放 考虑增加高档酒店票封 1月4月5月8月11月12月 营销策略及执行 营销费用 新联康 您可信赖的房地产营销专家 龙湖 香醍漫步 新联康 您可信赖的房地产营销专家 项目分析 项目主题概念 概念的功能实现及阐述 项目定位 营销策略及执行 框架 新联康 您可信赖的房地产营销专家 项目价值点梳理 规划类独栋 洋房 高层 占地4000亩 一线开发商 容积率1 绿化率60 4000平会所 100000平商业 完全能够承担起区域运营 代言区域的使命 项目分析 龙湖香醍漫步 新联康 您可信赖的房地产营销专家 所以项目要有更高的站位 开拓眼界 以大盘的操作思路经营香醍漫步 项目需重新规划 为此我们想重新定位项目的规划主题 OFFTOWN 项目分析 新联康 您可信赖的房地产营销专家 ON 代表着一种工作状态 是一种追求效率 追求时间的生活态度 OFF 代表着一种休闲状态 是一种追求享受 追求愉悦的生活态度 项目主题概念 新联康 您可信赖的房地产营销专家 ON都市中 每个人都行色匆匆 一边机械的生活一边机械的抱怨 喧嚣的马达 熙攘的人群 使得我们听不到心底的声音 看不到灵魂的渴望 忘记了自己要怎样的生活 OFF优雅的建筑 迷人的景致 每走一步都看到不同的风情 驻足听钟声响起 坐在广场看孩子兴奋追逐 还可以晒太阳 看夕照 每颗心都渴望恬然舒适的生活 每个人心底都有属于自己的乐土 V S 项目主题概念 OFF生活 完全区隔于城市繁忙 真正的家居式生活 新联康 您可信赖的房地产营销专家 世界与OFFTOWN 放眼世界 知名大都市周边都有一个或几个OFFTOWN Barcelona Tarragona Lleida Marne la Vall e Paris London Windsor Tinsel LosAngeles NewYork Tokyo Laguna Nagoya Kanagawa Santabarbara Nagasaki HUISTENBOSCH Isaka 项目主题概念 新联康 您可信赖的房地产营销专家 原因之一 都市中心过度拥挤 可用土地十分稀缺 原因之二 城市内部的发展进入缓慢发展或停止阶段 发展动力出现不可遏制的衰竭 原因之三 城市中产阶级以上人士对美好生活的向往 现有紧张忙碌的都市生活无法满足其对美好生活的愿景 OFFTOWN的出现是必然趋势 原因之四 城市近郊有大量尚待挖掘的自然 人文资源 开发潜力巨大 OFFTOWN的缘起 OFFTOWN为什么会出现在大都市的周围 项目主题概念 新联康 您可信赖的房地产营销专家 揭开OFFTOWN的神秘面纱 带你了解国外成功的OFFTOWN案例 项目主题概念 新联康 您可信赖的房地产营销专家 1 日本 豪斯登堡荷兰村复合式活力社区 项目主题概念 新联康 您可信赖的房地产营销专家 一座美丽动人 仿效荷兰城市与建筑形式的生态休闲居住区亚洲最大 最新的休闲 观光 度假胜地 12个区中供观光游乐的各色建筑共25栋 其中11栋属艺术展览馆 12栋属娱乐性设施 完全仿照荷兰女王的宫殿制造的宏伟宅院 有模仿海牙市场的特色商业街 有世界美食街区 有梦幻般的异国景色 百分之百的欧洲风情园区内有最新主题展览馆 MAGICMIRRORMAZE 魔镜迷路之幻想的世界 以镜片上的特殊装饰表现出广大的空间感区内及周边供购物的大 小商店及购物中心总数达70家供住宿 度假或开会的旅馆共5家 是举办各种会议 休闲活动的理想地点 该城距离长崎市区车程大约1个小时 占地152万M2 是东京迪斯尼乐园的两倍 有6000M长的人工运河豪斯登堡确定在经济上以发展旅游业和商业服务业为支柱产业方针是向荷兰人学习 荷兰的城市规划与设计一贯极为重视对环境的保护与生态平衡及城市空间 形态 尺度的人性化等问题在充分发挥日本技术先进的优势与日本人的创造性的同时 使这里符合宜于居住 休闲 观赏 游乐的特性 项目定位 项目概括 功能设施 日本 豪斯登堡荷兰村复合式活力社区 1 项目主题概念 新联康 您可信赖的房地产营销专家 2 美国 圣塔芭芭拉西班牙风情休闲小镇 项目主题概念 新联康 您可信赖的房地产营销专家 美国 圣塔芭芭拉西班牙风情休闲小镇 2 项目定位 一座典型的具有西班牙风情的休闲小镇 加州最安全和富裕的小镇项目概括 小镇距离洛山矶市区车程大约1小时 面积17000英亩左右 以其田园式的气候 西班牙式风格建筑 令人惊叹的山脉 溪谷 海滩著称功能设施 区内大量采用西班牙摩尔式风格的建筑 每座房子几乎都是开放的 且大多不超过2层独特风情的个性小店 西班牙殖民时期的庭院 水池和铁栏杆环绕的专卖场 沿街开放式餐馆 风情商业街 海边酒吧街道两边随处可见各式各样的椅子 走累了可以歇一歇 小镇的街道两边的铁杆子可以停放自行车和栓狗 街边的小品把小镇点缀的及其可爱木栈道沿海滩布置 给喜欢散步或者骑自行车的人提供了绝佳的场所 码头富人们的游艇提供了一个适合停靠的地方 也为码头富人们的游艇提供了一个适合停靠的地方喜欢垂钓的人钟爱的场所 餐馆 酒吧则是休息和欣赏美景的绝佳场所 SantaBarbara 项目主题概念 新联康 您可信赖的房地产营销专家 国外成功案例给予我们明示 OFF生活令人神往 而OFF生活的传递则来自于OFFTOWN的打造 项目主题概念 新联康 您可信赖的房地产营销专家 沈阳作为国家中心城市 现已逐步进入 主动郊区化 的城市发展阶段 OFFTOWN时代 新联康 您可信赖的房地产营销专家 成为OFFTOWN标准 标准一 距离市中心 车程时间控制在40 60分钟 交通路网发达 标准二 占地面积 50万M2 容积率 1 绿化率 40 标准三 周边区域存在大量的中产阶级以上消费群体 标准四 拥有强势的稀缺资源 如区域位置 周边建筑 旅游景观 标准五 周边区域有旅游项目和商业项目支撑 如大型购物广场 大卖场 旅游风景区等 标准六 区内及周边有国际学校 医疗机构 邮电金融等基础物业配套 标准七 社区及周边定期举办与休闲生活相关的活动 事件 如时尚潮流发布会 精品展示会 休闲生活周等 标准八 区内或周围有高档休闲会所 休闲街区 精品酒店 高尔夫 游艇俱乐部等休闲娱乐场所 项目主题概念 新联康 您可信赖的房地产营销专家 龙湖香醍漫步完全有理由成为沈阳首个OFFTOWN 成为OFFTOWN理由 新联康 您可信赖的房地产营销专家 龙湖OFFTOWN规划建议 OFFGallery一个展示时尚精品的城市橱窗 BoutiqueHotel一个沈阳首个纯粹Boutique风格的五星级酒店 OFFLakesideStreet一条体现时尚与精致的休闲商业街 OFFWaterfrontClub一个体验式服务的精致会所 DISofTheOFFTown一个可以让孩子找到家的标识系统 SpirittowerofTheOFFTown一个象征OFF生活的精神雕塑和广场 GardenofTheOFFTown一个空气中充满OFF的欧式园林 RoadofTheOFFTown一个情趣 惬意的道路环境 SkyofChildren一个释放童心的儿童游乐场 InternationalSchool一个引进国内外先进教育模式的高质量国际学校 概念的功能实现及阐述 新联康 您可信赖的房地产营销专家 OFFLakesideStreet一条体现时尚与精致的休闲商业街 同时引入 特色餐饮 核心店模式 俏江南 已经成为了中国最具发展潜力的国际餐饮服务管理公司之一 并引领着中华美食文化走向国际市场同时还是时尚人群家庭和朋友周末聚餐 商务聚餐 高档次消费的选择 商业业态 满足生活配套为主 休闲餐饮 咖啡店 小的便利店 概念的功能实现及阐述 新联康 您可信赖的房地产营销专家 BoutiqueHotel一个沈阳首个纯粹Boutique风格的五星级酒店 IanSchrager 纽约人 当今国际酒店业和娱乐界执牛耳者 20世纪80年代将其独创的 BoutiqueHotels 概念介绍给公众 推行其 酒店意味着生活品位 的哲学 行走于世上潮流的尖端 为传统的酒店业带来革命性的观念变革 概念的功能实现及阐述 新联康 您可信赖的房地产营销专家 OFFWaterfrontClub一个体验式服务的OFF会所 营造真实的场景 这是一个高档场所 提倡 会所卖楼 就是要摈弃目前现有的将卖楼作为纯粹功利性的商业行为 将售卖的成分降到最低 在这里没有大的售卖模型 只有代替它的木质的工艺品 OFFWaterfrontClub顶楼 特色餐饮 特色包房模式 ComentarioCarnaval 巴西 烤牛肉是巴西上层宴客的一道国菜 也是民间最受欢迎的一道菜 慶公宴私房菜 日 源起 光緒年間 當時的達官貴人都以吃過其私房菜為榮 最厲害時訂位要等一個月 游泳SPA会馆 康体健身 宠物医院 小型诊所 没有沙盘 没有展板 有的仅是可以作为永久陈列的木制品和雕刻的作品 以及项目未来远景的画卷 概念的功能实现及阐述 新联康 您可信赖的房地产营销专家 索尼机器人展 OFFGallery一个展示时尚精品的OFF橱窗 玩具展示 玩具是任何年龄的人都不会抗拒的 玩具世界充满了乐趣 让人真正的休闲放松 Fashionshow 在匆忙的都市生活中 追寻潮流的源头 时刻发现美 收藏美 概念的功能实现及阐述 新联康 您可信赖的房地产营销专家 SpirittowerofTheOFFTown一个象征OFF生活的精神雕塑和广场 在社区的公共空间如广场和组团间统一放置象征慢城文化和生活格调的小型雕塑 概念的功能实现及阐述 新联康 您可信赖的房地产营销专家 GardenofTheOFFTown一个空气中充满OFF的欧式园林 概念的功能实现及阐述 新联康 您可信赖的房地产营销专家 道路分级 人行 车行分流 RoadoftheOFFTown一个情趣 惬意的道路环境 概念的功能实现及阐述 新联康 您可信赖的房地产营销专家 SkyofChildren一个释放童心的儿童游乐场 儿童游乐场中心配套 设置小型植物园 游乐区 迷宫区 老年健身区和成人休闲区等部分 概念的功能实现及阐述 新联康 您可信赖的房地产营销专家 InternationalSchool一个引进国内外先进教育模式的高质量国际学校 概念的功能实现及阐述 新联康 您可信赖的房地产营销专家 项目再定位 别墅客户 从事行业 公司高管 私企业主 IT界 金融 地产等具有国际视野和海外经历具有多次置业经历对环境较为看重 既要大环境舒适 同时也需求优质园区环境 生活方式 有钱有闲 每年多次国外 国外旅游 追逐领先的生活品质和生活方式 对生活品质要求高 消费习惯 喜欢收藏手表 字画 和珠宝 同时更青睐于红酒和威士忌购买目的 再次改善兼长线投资 客户定位 龙湖老业主介绍的老客户 政府公务员 医生 教师等 私营业主 企业高管 市内经济实力较为雄厚的私营业主 抚顺 铁岭区域的客户 1 抚顺煤炭行业大客户 2 铁岭私营业主 私营业主 北行 道义等区域私营业主 企业高管 经济区内各进驻企业高管 政府官员 蒲河管委会等各政府企业高官 事业单位 沈北校区教授 老带新 老业主转介的新客户 皇姑 沈河 和平个体业主 新联康 您可信赖的房地产营销专家 项目再定位 洋房客户 从事行业 政府公务员 周边大学城老师等中产阶级 具有一定的经济实力具有改善生活环境 生活品质的需求看重整体的环境和完善的园区配套 学校 医院 追求生活舒适度的提升 生活方式 紧张繁忙的工作 事业是生活的重心 偶尔会出去旅游 放松心情 消费习惯 喜欢时尚 品质感的新鲜事物购买目的 改善性居住 对价格比较敏感 项目定位 龙湖老业主介绍的老客户 政府公务员 医生 教师等 私营业主 小型私企老板 皇姑 沈河和平等地存在换房需求的私营业主 路过 偶得客户 通过路过的方式 来到本项目 私营业主 北行 道义小型商户等 小型私企老板 经济区内小型私企老板 政府公务员 蒲河管委会等各政府公务员事业单位 医大蒲河新校区老师 沈北大学城老师 老带新 老业主转介的新客户 国企员工 白领 经济实力一般的私营业主 生意户 周边城镇中改善型购房客户 新联康 您可信赖的房地产营销专家 推广策略 根据两种产品线不同的物理属性 分别对应不同的客群 采用不同的推广方式 别墅 线下推广为主 以小众活动和渠道为主要手段 与艳澜山形成别墅联动 洋房 线上推广为主 以报广 网络 广播等为主要手段 通过前期概念导入 行成关注点 聚焦大众眼球 火爆销售 营销策略及执行 新联康 您可信赖的房地产营销专家 工程进度 诉求方向 线下推广 营销动作 市内营销体验馆建立 网络 新浪房产 搜房 户外广告牌 路旗 围挡 渠道拓展 活动 短信 企业品牌力量 类独栋卖点梳理 咖啡品鉴会 加推活动 以网络 户外为主 以网络 户外 渠道为主 联排卖点梳理 红酒品鉴 音乐会 名车试驾 加推活动 渠道 高档健身俱乐部展架 洗浴中心票封 洗浴中心票封 汽车4S店展架 金廊沿线写字间电梯门 高端小区电梯看板 营销策略及执行 别墅 线下推广为主 以小众活动和渠道为主要手段 新联康 您可信赖的房地产营销专家 线下多渠道挖掘 抚顺外地巡展 高端会所展架 票封 建议投放场所 名都清水湾 希尔斯池典 建议针对抚顺客户进行定向巡展 选择地点 友谊宾馆 建议选择格林豪森 河畔新城老小区 寻找有换房意向的客户 高档小区LED 核心营销思路 建议投放场所 金廊沿线 北站写字间 北方传媒 财富中心 光达大厦等 电梯门 建议投放场所 瑞志健身俱乐部 兰乔长期投放 高档健身俱乐部 汽车4S店展架 新联康 您可信赖的房地产营销专家 圈层活动维系客户 4月 国际奢侈品展 新品发布 5月 花卉节 6月 红酒品鉴 7月 采摘节 8月 财富下午茶 9月 拉斯维加斯之夜 10月 高尔夫挥杆练习 11月 健康养生讲座