2011年长沙房地产市场发展研究报告.doc

2011年长沙房地产市场发展趋势一、 总体结论1. 总体结论2. 态势分析结论概述 二、 城市与区域的地位及功能的分 1. 长沙城市经济发展态势评估2. 长沙城市规划的趋势3. 面对城市发展态势的战略选择三、 长沙房地产态势分析1. 房地产供求关系研究2. 房地产发展与竞争态势评估3. 消费需求态势4. 面对房地产发展态势的开发模式的创新5. 国家政策对房地产发展的影响四、 长沙未来房地产发展预测1. 住宅地产2. 商业地产五、 结语与展望第一章：总体结论经过近三个月，我们对本案的发展态势基本判断是：长沙作为典型的单核型中心城市，消费城市，和生态城市，其经济发展与城市化已经计入快车道，城市发展的框架正在拉开，尤其是中环与外环之间的地带正在成为城市发展的主流地带，大量的新型工业与现在服务业正向这一代集中，大长沙的格局正在显现。本案作为中环与外环之间的大块留白区域的开发，潜力与价值不应等闲视之。 在长沙新格局下，长沙房地产正在进入大盘时代，大牌地产商云集，跑马圈地，品牌竞争开始;东南西北几大区域各抱地势，板块竞争序幕已经拉开，2010年一系列调控政策的出台是房地产从繁荣到低迷的，2011调控政策进一步加紧，各房地产商的压力可见一般。各房地产商的竞争也可能会进一步加剧，本案如何超前地提升产品品质，突出品牌形象，如何让与对手差异化，如何对板块的选择和同一板块项目合纵连横，形成独特的战略竞争优势，。态势分析结论概述 关于城市或区域的地位与功能(一) 长沙城市发展的现状：长沙是湖南的单核中心城市，是一座经济持续高速增长，资本高度青睐，商品流通高度发达的，正进入快速工业化阶段，具名消费意识超前地典型消费城市。随着长株潭一体化的推进，长沙的城市轻轨，地铁正如火如荼的进行，这将带动城市的高速发展，城市化和工业化进程都将加快，这样将会带来大量的高素质人口的流入，从而带来巨大的房地产需求，同时降低市场风险。(二) 长沙城市未来的发展趋势：随着“长株潭”两型社会进程的加快，长沙作为唯一的中心城市，长沙有着举足轻重的作用，以中心城区为核心，沿十字扩展。未来十年内，长沙的重点沿湘江，319国道两条主生长轴线，京珠高速次级生长轴线拓展，构筑“一主，两次，六组团”的空间结构。重点建设河西新城，星马新城，省政府新址片区。前不久，长沙市政府长沙市国民经济和社会发展第十二个五年（2011-2015年）规划纲要表示，到2020年，基本实现现代化和建成“两型”示范城市。重点推出五化（提高城市国际化水平，加快产业高端化进程，推进城乡一体化发展，创新发展“两型”化模式，加强城市法制化管）,实现一个率先（率先基本建成“两型”城市和实现全面小康），努力把长沙建设成为具有国际品质，人名引以为自豪的创业之都，宜居城市和信服家园。纲要提出，2015年人均地区生产总值约12万元，城乡居民人均可支配收入分别达到40000元和20000元以上：市域网络化，大都市建设架构基本形成，中心城市承载功能明显提高，2015年中心城区建设用地面积扩大到470平方公里左右，达到470万左右。(三) 关于长沙房地产行业发展态势：进入20世纪90年代后期，长沙房地产才真正进入市场化阶段。长沙商品房从有到无，从小到大，房地产市场不断发展壮大，2010到2001年至今受国家宏观经济政策和房地产市场调控的的影响，长沙市房地产投资增速仍将趋返，“长株潭”两型社会进程的加快，经济的高速发展，外来人口的不断流入，从而存在着大量的刚性需求，而房地产的房发展取决于市场需求，需求越大，房地长发展空间越大，尽管受国家宏观经济和政策的影响，但是存在着大量的刚性需求，所以说未来房地产市场发展空间无法估量。第二章 城市与区域的地位及功能的分析长沙城市经济发展态势评估长沙经济现状与特点综述长沙是湖南的单核中心城市，是湖南的政治，经济中心，文化，科教中心，信息与交通中心，综合服务中心，2011年三月止累计实现GDP1095.71亿元，同比增长16.0%，在GDP中，第一产业实现增加值43.62亿元，增长3.0%;第二产业实现增加值523.38亿元，增长21.5%，第三产业实现增加值528.70%，增长12.2%。(一) 生产总值及其增长速度迅速，提高了长沙作为中心城市的魅力，加速吸引中南部人口向长沙聚集。2010年是经济复杂多变的一年，面对后金融危机的复杂局面和各种挑战，据初步核算，全年实现地区生产总值（GDP）4547.06亿元，比上年增长15.5%分产业看，第一产业实现增加值202.01亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值2437.03亿元，增长20.7%，其中工业实现增加值2020.68亿元，增长21.6%第三产业实现增加值1908.02亿元，增加11.5%，第一，二，三产业分别拉动GDP增长0.2,9.8,5.5个百分点，三才产业对GDP增长贡献率分别为1.3%，63.1%，35.6%,全年四个季度的GDP累计增幅分别为14.7%，15.0%，16.0%和15.5%。三次产业结构为4.4:53.6:42.0。全部工业增加值占GDP比重为44.4%全市非公有制经济实现增加值2728.39亿元，占全市GDP的比重达60.0%。非国有制经济固定资产投资2376.59亿元，增长35.9%，占全国社会固定资产投资的比重达74。4%，私营企业进出口总额为33.02亿元，占全市进出口总额的比重为54.2%，同比减少6.3个百分点。 小结：经济高速稳定的发展，提高了长沙作为中心城市的魅力，加速吸引中南部人才的流入，从而对房地需求增大，数据显示，第三产业稳定的增长，排名第二，所以说房地产发展比较稳定，迅速，房地产市场的风险也也有一定的降低。(二) 规模以下工业快速发展，增幅全省第一2010年，市委市政府认真落实中央和省关于扩大内需保增长的一系列政策措施，积极开展“两帮两促”的活动，大力帮扶中小企业发展，为企业排忧解难，抽样调查显示：全年实现规模以下工业总产值916.05亿元，比上年同期增长16.1%。扣除价格因素影响，可比价增长速度为11.5%，增幅全市州第一。规模以下工业运行特点：1. 企业能力增强，经营状况良好抽样调查显示：2010年长沙规模以下工业企业经济实力增强，生产能力利率提高，多数企业基本能尽产尽销，促进企业生产经营的良性循环。主要表现在以下方面：一是整体经济增强，生产效率有所提高。2010年底长沙规模以下工业企业资产总计达181.91亿元，同比增长7.6%从资产生产效率看，2010年规模以下工业企业没百元资产创造营业利润19.3元，同比增长4.7%。从劳动生产效率看，2010年规模以下工业企业平均每个劳动力创造工业总产值12.8万元，同比增长12.3%；人均创造印业利润1.6万元，同比增长6.3%。二是生产能力利用率，产销量提高，利润，税金快速增长。2010年，长沙规模以下工业企业生产能力利用率为84.2%，比上年同期提高3.0个百分点，规模以下工业企业全年生产效率为98.5%比上年同期提高0.1个百分点，产销衔接处于良好区间；规模以下企业全年实现利润38.2亿元，同比增长11.4%；上缴税金总额17.9亿元，同比增长14.0%。2. 个体工业比重继续提高，经济增长迅速一是比重继续提高。抽样调查显示：2010年长沙个体工业户达到47290个，比上年同期增长1950个，增幅为4.3%：营业收入占全市规模以下工业总产值比重为58.0%，比上年同期提高了0.8个百分点。二是个体工业户经济增长较快。在被调查的8238家个体工业户中，营业收入同比增长的有7827家，占被调查个体工业户总数的95%，抽样调查显示：全市个体工业户实现营业收入412.0%，同比增长19.2%三是个体工业户吸纳脑动力增强。抽样调查显示：2010年末，长沙个体工业户从业人数达14.8万人，比上年同期增长0.2万人，增长1.4%小结：规模以下工业的高速发展，带动的是长沙经济的高速发展，企业的不断增加，将对商业写字楼的需求不断增强，个体户的收入不断增加，公司的实力不断增强，一定程度上员工得到一定的保障，这一批人对住房的需求和标准也有一定的增加和提高，标准各不一样，摆在开发商眼前的，就是怎样不断的去创新，建出每个人都需要的房子，不是建开发商想要的标准的房子，而是要建市场需要什么标准的房子。总的来说，对房地产开发商来说，市场的需求和标准，对各个开发商可以说是一个挑战。未来的房地产应该市场是多元化经营。居民以进入富裕层面，消费能力进一步增强：3月长沙全市人民消费价格总指数为106.1，3月止累计为106.1，增幅同比提升4.7个百分点，三月份全市商品零售价格指数105.7，3月值累计为105.6增幅与去年持平。3月份城市居民消费价格总指数为105.8,3月累计为105.6，增幅同比提升4.2个百分点；3月份城市商品零售价格指数为105.4,3月累计为105.2，增幅提升2.4个百分点。3月止城镇居民人均收入可支配收入7846元。同比增长13.7%；城镇居民人均消费性支出4944元，增长9.1%。3月止农村居民人均现金收入5016元，增长16.4%，增幅提升0.3个百分点；农村居民人均生活消费支出为1901元，增长11.2%，增幅提升3.2个百分点。小结：居民消费能力的增强，生活的标准也不断的提高，对住房的标准也有所提高，市民将步入第二次置业阶段，这将推动高档住宅的发展。长沙城市规划功能的分析城市空间布局：一江两岸，西文东市1921年到1946年间，长沙曾先后做了9版成规，并提出“拓南兴北“。西文东市，兴建卫星城”等构想。，建国后长沙的城市发展延续了民国的部分理念，以湘江为轴，形成河西科教文区，河东商业/商贸区空间布局。 长沙的城市格局受大型政府公建、产业拉动较大，交通改善、开发区的崛起、省市行政中心迁址等要素直接影响了城市的格局。长沙总体规划目标：根据长沙总体规划，规划区范围由上版总体规划的2893平方公里扩大至4960平方公里，将长沙市内五区、长沙县全县域、望城县全县域、刘阳东部新城和宁乡县县城（包括金洲开发区）纳入了规划区范围。在规划范围内将构建一个人能承载千万级人口规模的大都市区。都市区范围内在上一版总体基础上，增加了黄兴镇、安沙镇、跳马乡和干彬乡等四个乡镇，总面积有1450平方公里调整为1930平方公里。中心城区承载629万人，总面积1200平方公里总体规划显示，中心城区范围按照衔接利用土地总体规划和村界完整的原则确定，包括长沙市河东内四区全部，以及岳麓区、望城县、长沙县的一部分，总面积1200平方公里，其中，城市建设规模为629平方公里，中心城区将承载629万人口。优化城市空间结构：河西也将建CBD总体规划从城市发展大趋势看，提出了沿“一轴两带”发展。“一轴”指湘江发展轴，“两带”分别指北部发展带（串联黄花机场、长沙高铁南站、省政府、大学城、洋湖垸总部基地等）从发展片区来看，提出了“一主两次六组团”的城市空间结构。在上一版总体规划“一主、两次、四组团”（一主指河东主城市区，两次指河西新城和星马新城，四组团指高星组团、捞霞组团、暮云组团和坪铺组团）的基础上，重新划定界限，并增加了黄榔铁组团和黄花空港组团。从城市中心来看，明确提出了多中心概念。除了河东CBD，还规划了河西CBD、星沙副中心、雷锋湖梅溪湖副中心，以及多个组团级中心，其中高铁组团中心远期将升级为城市副中心。升级城市综合交通体系：提出五大综合交通枢纽：总体规划显示，着眼于整个城市的区域交通地位大转型和构建国家级交通枢纽是本轮城市总体规划修改的重要内容。提出了由黄花国际机场、长沙高铁南站、长沙火车站、金桥城际铁路站等五大综合交通网络。航空方面，根据经民航总局批准的黄花机场总体规划，规划机场向东发展空间，并在机场周边安排了基础设施对接和临空经济发展的空间。铁路方面，落实了武广铁路、沪昆高铁、3+5城际铁路等重大铁路设施的战线空间位置，规划预留了长渝和至海峡两岸的铁路大通道。公共交通方面继续构建一轨道交通为骨干，常规公交为主体的公共交通体系。轨道线网做了较大的修改，规划了与城市空间拓展相匹配的“米”字型构架，2020年规划地铁线路6条，总长230公里。道路方面，重点强化了快速路网和跨湘江的过江通道。提出了与区域高速公路对接的“五纵五横”的快速路网骨架，湘江过江通道除已建和在建的10个外，还规划预留了10个。另一方面对支路网和停车场提出了分区规划的原则。小结：总体规划面积扩大了将近一半，规划范围内将构建一个千万级人口的大都市。不仅河东要建CBD河西也要建CBD，在这种形势下，市场对房地产的需求不可估量，“一主，两次，六组团”的城市空间结构，将会出现成片开发的局面，交通的迅猛发展，带来的是长沙经济的腾飞，未来长沙城市的发展潜力无可估量，城市的提升必将带动房地产市场的提升，总体规划提到的每个目标都与房地产市场紧密联系着，长沙房地产市场发展潜力巨大！面对城市发展态势的战略选择： 我们认为：根据长沙城市规划,河西也将建设CBD，而且明确提出多中心概念，将来，大长沙不止只有一个市中心（五一广场）。同时有河西CBD、星沙副中心、雷锋湖梅溪湖副中心、河西扮演也不再是科教文区的角色。同时还有另外一个身份“中央商务区”相信在将来的几年或者十几年内，河西和河东的经济将会高速的发展，人口密度不断增大，将会出现前所未有的繁荣，不仅是河西，星沙，雷锋湖梅溪湖也将成为长沙的副中心，经济的发展，人口的数量，必将得到高速增长，房地产市场应向各个区域的中心和周边延伸，这几个区域对房地产市场的需求无可估量，房地产市场在这几个区域潜力巨大。第三章长沙房地产态势分析长沙房地产供求关系分析对中国房地产供求关系的理解中国住宅的供应体系从改革开放以来一直不完善，一个带有明显的缺陷且不完善的住宅供应能否决定市场供求关系的平衡，本身就是一个巨大的问号。改革开放之初，在深圳敲响了著名的第一槌，这一声巨响的余波还是震动，并且格外刺耳。但是，没有办法，为了中国改革开放的大局，只能“摸着石头过河”，杀出一条血路，这是在当