(更改)项目可行性分析报告(兴发大厦一期).doc

英德市兴发大厦项目可行性分析报告英德市兴发大厦项目可行性分析报告英德市珠江创展房地产开发有限公司2011-10-30目 录序号内 容页码1第一部分 英德概况32一. 区域地理位置33二. 自然资源34第二部分 投资市场现状及前景分析45一.英德市经济情况46二.英德市国民经济和社会发展“十一五”规划87三.英德住宅市场分析108第三部分 项目地块周边环境分析109一.项目基本资料1010二.项目周边状况1211三.项目优劣势分析1412第四部分 项目开发定位1513一.开发思路1514二.目标客户定位1515三.产品定位1616四.项目价格定位1917第五部分 项目投资估算及经济效益分析2018一.项目基本指标2019二.经济效益评估2020三.资金来源2221第六部分 项目投资风险分析2222第七部分 投资可行性结论23第一部分 英德概况一区域地理位置英德市地处广东省中北部，北江中游。总面积5672平方公里，总人口108万人，是广东省国土面积最大的县级行政区。英德市位于珠江三角洲与粤北地区结合部，地理条件优越，水陆交通便利，武广客运干线和汕昆高速公路的建设开通，更是缩短了与广州、深圳等珠三角地区的距离，这为英德城市的经济发展提供了极为有利的条件。二、自然资源英德市旅游资源丰富，主要自然景观有宝晶宫、地下河、老虎谷漂流、石门台自然保护区、英德国家森林公园等。区内四面环山，山势险峻，怪石嶙峋。著名的英石出处该市，泉水格外清澈，空气特别清新。山泉、瀑布、田园风光，客家风情构成一幅美丽的风景画，是旅游悠闲居住度假的理想之地。第二部分 投资市场现状及前景分析一、英德市经济情况1、英德市经济概况 英德市充分发挥区位、交通、资源优势，出台了一系列鼓励投资的优惠政策，全力打造投资成本“洼地”和服务“高地”，积极营造良好的投资环境，安徽海螺集团、台湾水泥集团、温氏集团等几百家各类企业纷纷落户。 1.1.产业特点工业方面，形成了两水一钢(水泥、水电和钢铁) 三大支柱：一是水泥产业，生产能力达到2000万吨；二是钢铁产业，初步形成了从矿石开发、矿石精选、炼铁（钢）、轧钢的产业链；三是水力发电业，共建成水电站276座，装机容量达到32万千瓦。此外，利用农产品资源优势，发展了农副产品加工业；利用劳动力多的优势，发展了玩具、电子、服装、纸品、彩印等劳动密集型工业；利用商品林面积大、可利用山坡地面积大的优势，发展了林产品综合加工业；利用核电选址和抽水蓄能电站选址的有利优势，正在积极筹备发展大能源工业。农业方面，利用耕地面积大和传统农业优势，发展了甘蔗、蚕桑、茶叶、蔬菜、竹笋等特色农业生产基地。同时，大力推进农业产业化，积极引进、培育、壮大农业龙头企业，目前龙头企业已经发展到22家。第三产业方面，利用旅游资源特别丰富的优势，开发漂流、湖泊、溶洞、温泉等资源。目前，有宝晶宫、碧溪漂流、岩背暗河漂流、望埠温泉等旅游胜地，在建的有金海湾渡假村、仙湖温泉等，大力发展旅游业；利用迅速增长的消费需求，着力发展房地产业；利用良好的交通区位优势，积极发展物流业。 1.2.产业布局为了承接产业转移，给外来投资企业落户英德提供更好的条件，英德市全力加快工业项目区建设，建成了英东工业项目区（东华镇、桥头镇）、英洲工业项目区、含光工业项目区、英红产业转移园区、九龙大陂工业项目区、连江口大樟项目区、黎溪福田工业项目区、白沙更古坑工业项目区8个工业项目区，承接了60多个工业项目落户。支柱工业布局方面，水泥产业以英中地区为重点，英西地区为补充，形成了两大块四小点布局；钢铁产业以英东、英中钢铁厂为龙头，英中各选矿场为龙身，各铁矿开采点为龙尾；水力发电业布局在市内大小河流沿线。开发利用石灰石资源兴建新型干法水泥基地，成为广东省最大的水泥生产基地；发扬中国英石之乡和英石国家地理标志产品的品牌影响，大力发展英石产业，英石展销长廊成全国最大奇石交易集散地；发扬“中国红茶之乡”、“英红”是中国三大著名红茶之一、英德红茶国家地理标志产品、国家级大叶红碎茶生产基地的品牌影响，大力发展茶叶生产和茶产品深加工；发扬“中国麻竹笋之乡”的品牌影响，大力发展特色农产品生产和相应加工业。2、2009年度年英德市经济运行情况分析英德去年经济发展再传喜讯:完成生产总值159.4亿元，同比增长20.2%，实现人均生产总值16340元，增长18.4%；完成固定资产投资158.48亿元，增长25.3%；完成地方一般预算收入8.39亿元，增长35%，总量和增速在全省山区县中分别排第五位和第三位。经济工作连续六年获得清远市的一等奖。2.1.经济运行的基本状况 今年工作目标:生产总值增长20%，地方一般预算收入增长20%，固定资产投资增长20%，万元GDP能耗降低3.6%，在岗职工年平均工资收入增长10%，农民人均纯收入增长8%。2.2.工业经济保持高位运行2010年一季度，全市规模以上工业完成增加值 4.60 亿元，同比增长 49.6% 。其中轻工业完成增加值 3389 万元，比上年同期增长 38.6% ；重工业完成增加值 4.26 亿元，比上年同期增长 50.5 。在各种经济类型中，除集体企业增加值下降 10.9% 外；国有企业、股份制企业、外商及港澳台投资企业增加值分别增长53.5% 、 33.0% 、 57.4% 。民营企业完成增加值 6499 万元，增长50.1% 。 2.3.固定资产投资高速增长， 投资结构有所调整 全社会固定资产累计完成投资 12.55 亿元，同比增长 56.9 。其中：基本建设完成投资 5.58 亿元，增长 54.4% ；更新改造投资 2.43 亿元 , 增长 1.7 倍；房地产投资 1.26 亿元，增长 89.0% 。 投资结构调整。一季度投向第三产业和第一产业的固定资产投资增速明显快于第二产业，第三产业投资完成额为 8.60 亿元，增长 2.6 倍，第一产业为 1205 万元，增长 1.3 倍，第二产业为 3.82 亿元，下降 31.4% 。投资结构也由去年同期的“二三一”变为“三二一”，三大产业的投资构成由去年的 0.6 ： 69.7 ： 29.7 变为 1.0 ： 30.4 ： 68.6 ，一、三产业的比重分别上升了 0.4 和 38.9 个百分点。 2.4.农业生产稳定发展。 全市完成农林牧渔业产值 6.13 亿元，增长 7.2% 。其中，农业产值 2.29 亿元，增长 7.0% ；林业产值 5853 万元，增长 3.2% ；牧业产值 2.89 亿元，增长 8.4% ；渔业产值 3019 万元，增长 7.8% 。一季度生猪出栏量 15.26 万头，增长 4.3% ；出售和自宰的家禽 97.82 万只，增长 5.7% ；牛奶产量 2186 吨，增长 42.1% 。 2.5.消费品市场较快增长 人民生活水平不断提高。 一季度，全市社会消费品零售总额累计完成 10.67 亿元，同比增长 20.8% ，城乡市场分别增长 21.2 和 20.4% 。其中：批发零售贸易业完成零售额 9.51 亿元，增长 20.9% ；餐饮业完成零售额 1.16 亿元，增长 19.5 。人民生活水平继续得到改善。一季度，全市在岗职工月平均工资收入 1761 元，同比增长 15.2% 。农民人均现金收入 1865 元，增长 20.0% 。 2.6.外贸出口增长。一季度，全市完成外贸出口总额 767 万美元，比上年同期增长 7.7% 。合同利用外资 881 万美元，比上年同期 下降 85.1% ；实际利用外资 1980 万美元，比上年同期增长 36.6% 。 2.7.财政收入保持较高增长水平，金融形势稳定。 全市完成地方一般预算收入 9447 万元，比上年同期增长 58.2% ，其中税收收入 8613 万元，同比增长 58.1% 。地方财政一般预算支出 1.71 亿元，比上年同期增长 17.9 。 3 月底全市金融机构各项存款余额 87.86 亿元，比年初增长 5.8% 。其中城乡居民储蓄存款余额 68.3 亿元，比年初增长 7.3% 。金融机构各项贷款余额 30.30 亿元，比年初增长 5.9% 。2010年一季度英德市劳动工资情况 一季度英德市劳动工资情况呈以下特点：在岗职工从业人员继续保持稳定，在岗职工人均工资平稳增长。 3.1.在岗职工从业人员继续保持稳定 据统计，一季度，全市单位从业人员季末人数 36774 人，同比增长 3601 人，增长 10.9% ，与去年年末相比减少 396 人。其中在岗职工人数 36632 人，同比增长 11.2% ，与去年年末相比减少 364 人。分经济类型看，国有经济单位在岗职工从业人员趋于平稳状态。国有经济单位在岗职工 26151 人，同比增长 2.8% ，与去年年末相比减少 37 人；城镇集体经济单位在岗职工 966 人，同比减少了 17.9 ，与去年年末相比基本持平；其他各种经济单位在岗职工季末人数 9515 人，增幅 49.9 ，与去年年末相比减少 319 人，增幅 3.2% 。 3.2.在岗职工工资总额继续增长人均工资稳步提高 本季止单位从业人员工资劳动报酬 19598 万元，比去年同期增长 28.3% 。其中在岗职工工资总额 19490 万元，同比期增长 28.3 。分经济类型看，国有经济单位在岗职工工资总额 15210 万元，同比增长 17.9 ；城镇集体经济单位在岗职工工资总额 872 万元，同比增长 66.1 ；其他各种经济单位在岗职工工资总额 3409 万元，同比增长 93.9 。 房地产开发投资继续迅猛增长上半年英德市房地产业在建设规模上不断扩大，楼盘档次不断提升的基础上快速发展。上半年，房地产开发投资总额达18957万元，同比增长65.7%。同时商品房销售市场持续高垫，产销两旺，亦是我市房地产开发投资高速增长的一大因素，上半年虽然商品房价格同比平均上升了20%左右，但商品房销售面积仍同比增长了15.3%。小结：从上述资料可以看出，目前英德各行各业人群的收入逐年增长。高收入人群中有银行业、政府机关单位等人群，私营企业主的数量也相对较多。这批消费群体是本项目的目标客户。一. 英德市国民经济和社会发展“十一五”规划 1.主要指标指 标 名 称 计算单位 2000年实际 2005年实际 一、全市生产总值（2000年价） 亿元 36.24 72.22（当年价70.01） 其中：第一产业亿元19.0522.20（当年价20.37） 第二产业亿元8.6521.59（当年价21.39） 第三产业亿元8.5428.43（当年价28.25）二、人均生产总值(2000年价)元44727148三、工业总产值亿元14.7448.56 工业增加值亿元5.7815.24四、农业总产值亿元25.0528.10五、固定资产投资亿元10.5746.52十、社会消费品零售总额亿元18.3530.98十一、人口年末数万人93.99107.5十二、人口自然增长率 7.295.60十三、在岗职工年人均收入 元709617785十四、农民年人均纯收入 元28073665十五、旅游人数 万人次35128.2旅游营业收入万元520025000十六、城镇化水平（户籍口径）%20.8921说明：工业总产值、工业增加值、农业总产值为当年价，递增速度按可比价格计算。2.英德市“十一五”规划基本建设重大项目表 项 目 名 称建设性质建设地址建设起止年限建设规模总投资（万元）武广铁路客运专线英德段 新建 英德市 20062010 75.37公里 580000 汕头至昆明高速公路英德段 新建 英德市 20062010 全长130公里 325000 北江三桥 新建 英城至大站 20062007 3.642公里 14998 英德英洲汽车客运站 新建 英城 20052008 总建筑面积20000平方米 4700 英德英洲汽车货运站 新建 英城 20052009 总建筑面积20000平方米 4700 英德城北客运站 新建 英城 20052008 总建筑面积10000平方米 2500 英德城北货运站 新建 英城 20052008 总建筑面积10000平方米 2500 英德市旅游码头 新建 市区 20062015 年吞吐量15万吨 2800 英德市货运码头 新建 市区 20062015 年吞吐量100万吨 2500 文化广场 新建 市区 20062008 占地6700平方米 6200 滨江公园 新建 市区 20052008 占地197275平方米 2796 龙山公园 新建 市区 20052008 占地336500平方米 2845 滨江路 新建 市区 20052007 全长1116米 2354 观音山大道 新建 市区 20052008 全长7050米 5359 金子山大道 新建 市区 20052008 全长4260米 3148 浈阳湖环湖景区开发项目 新建 市区 20062008 总面积330000平方米 1998 英德市龙信凤凰城 新建 市区 20062009 总建筑面积360000平方米 40000 御花园商住小区 续建 市区 20042008 总建筑面积85450平方米 8000 富强路东路商业街小区 新建 市区 20062008 总建筑面积98000平方米 6000 仙水花园小区 续建 市区 20032006 总建筑面积58000平方米 3000 金润花园小区 新建 市区 20052008 总建筑面积56000平方米 4300 世纪名都广场商住楼 新建 市区 20052008 总建筑面积38700平方米 4500 英德市行政中心 新建 市区 20062010 8000 英德市市区湖体建设项目 新建 市区 20052008 20000 英德市广播电视中心 新建 市区 20052008 总建筑面积18000平方米 4800 全民健身广场 新建 市区 20062010 总建筑面积30000平方米 500 水上运动和娱乐中心 新建 市区 20062008 总面积20000平方米 3000 英德市图书馆 新建 市区 20062008 总建筑面积2000平方米 300 英德市博物馆 新建 市区 20062010 总建筑面积5350平方米 960 英德市购书中心 新建 市区 20062010 总建筑面积8000平方米 1000 宝晶宫风景名胜区 续建 英城 20062008 10000 英石主题公园 新建 英城 20062010 30000 英德民俗风情园综合旅游区 新建 英城 20062010 30000 茶叶旅游观光世界 新建 英城 20062010 30000 从政府的规划来看，未来对英德的利好项目较多，这对未来英德的发展有一定的帮助；从规划的市政设施项目来看，未来1-2年完成市政配套项目较多，由于投资环境逐步改善，加上广东省政府对珠江三角洲产业结构调整，将有大量的外资企业进驻英德，势必拉动房地产市场的供求均衡关系。对未来英德市的住宅市场的走向有较大的影响。英德住宅市场分析英德房地产市场的总体状况市场的产品方面：目前英德市的房地产市场发展逐步成熟，客户群相对比较多。英德市场的住宅产品目前从小高层向高层电梯房的方向发展，大部分购房者已经愿意选择高层电梯房，而对高层产品往往是首选，因为住高层更能显赫身份。相比之下高层产品的供应还较少，未能满足广大购房人群的需求。多层和小高层的住宅在未来几年将会逐渐给淘汰，目前多层的均价在2800元/左右，小高层及高层产品价格在3500元/左右。由于价格差价相对较小，目前购房者对高层产品的接受度已大大提高，而且高层住宅景观往往较好，住宅的质量也较好，所以目前高层住宅是购房者的首选。购房的客户群体方面：在2000年以前，英德市的商品房市场产品不多，尤其高层住宅，直到2007年，英德市才出现高层住宅，根据统计目前在售的高层住宅购买群体主要是以自住为主，投资房产的投资客也逐年增加，银行单位、事业单位、机关单位等政府部门为主要购房群体，乡镇私营企业主等高收入人群大约占70%左右的比例，其他则是广州、清远、香港、澳门等与英德有人缘关系和经济关系来往的群体购买。第三部分 项目地块周边环境分析本案多年的房地产开发经验交通便利，项目邻近英德汽车站，去广州、深圳、东莞等珠三角地区的车辆多，且有多路公交车经过，交通十分便利。周边为城市繁华商业地段，餐饮、宾馆、卡拉OK、菜市场、商业街，大型购物商场等一应俱全。劣势点：自然景观不足，二、项目机会点：片区是中高端置业的热点，区域内商品房销售良好。户型设计好、品质高、布局合理的产品还是能够吸引消费者的兴趣，因此只要在户型创新方面等方面有亮点，也是存在市场机会的。如定位准确，在保证楼盘档次的同时扩大产品的包容性，将会吸引更多的客户，甚至清远、广州甚至外省的客户购买。随着京珠复线、昆汕高速、武广高铁站的相继落成，英德开始成为珠江三角地区一个新的投资热土。第四部分 项目开发定位一、开发思路“兴发大厦”项目本身，政府要求开发高档次和高素质的楼盘作为出发点，在进一步开发旅游资源的基础上，美化市容市貌，树立英德市城市建设的样板形象。另外，在项目的开发思路上，由于开发的周期性和滚动性，所以项目的品牌形象的塑造非常重要。因此，本项目的开发思路是为英德市提供高品味的、高档次的高尚住宅。二、项目基本指标规划总用地5563.63第一期用地1063.63规划总建筑面积79603.5第一期建筑面积16341.50容积率9.2住宅面积67603.5第一期住宅面积12925.70住宅户数384户第一期户数96户车位建筑面积3800第一期商业面积3415.8车位190个摩托车建筑面积800摩托车200个 三、目标客户定位1、目标客户群定位通过对在售楼盘的调研以及与当地专业人士访谈得出，本案的目标客户群体将为：以本地客户为主，辐射周边县市的外来客户及外省客户2、客户群阐述本地客户占70%，其他周边县市客户、外地客户占30%。本市客户中以私企老板与公务员（中高级高官）为主，预计私企老板占40%，公务员占20%，企事业单位高层管理人员占5%，其他占5%。周边县市及外省客户以私企老板为主，其中客户多为祖籍英德人士或者由于工作关系或其他需要而在当地置业。3、目标客户特性及消费诉求分析该类客户具有较好的经济条件，有稳定的收入及资金购买。客户以自住为购房目的，投资型客户有一定比例。客户置业，追求舒适的生活环境，对产品质素以及社区的安全有较高的要求。私企老板由于经济能力较强，预计以一次性付款的比例较高，公务员或企事业单位管理阶层收入稳定且大部分享有公积金，因此该类群体以银行按揭较多。绝大部分客户拥有私家车作为代步工具，当地人更拥有摩托车及私家车等多种交通工具使用。四、产品定位规划平面布局以高层与多层相结合，错落有致，为提高项目的档次，设置中心花园，地下停车场并实现人车分流。户型及比例住宅三房二厅二卫户型，面积为126-170，占比例为70%，二房二厅一卫户型，面积100-120，占比例为30%。户型平面布局各功能区间分布合理、动与静、公共空间与私密空间、洁与污分开明显，相互不干扰。客厅空间客厅是家庭的共享空间，是娱乐、公共活动、亲友来访的地方，各户型匀有充足的视野和日照。客厅均设计在住宅入口处，为使客厅与外界接触时保持一定程度的私密性并有较好的过渡性。客厅的设计力求方正，保证两上相对的完整墙面，以利于家具的布置和使用。卧室空间卧室是套房内最基本的空间，主要考虑睡眠、休息及必须的衣物贮藏区，个别兼作工作学习区。为实现动静功能的良好分区，卧室门我们设计时，尽量不要正对客厅。厨卫空间厨房接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的进出，并与餐厅相邻。厨房是住宅里设备最集中的空间，是居住文明的重要标志，要实现定型化、配套化、标准化，重点解决的是：a、依照模数尺寸的要求，配置配套化的厨卫设备、部品和配件，保证部品和建筑、部品与管道之间联接配合。b、合理有序布置厨卫的各项设备和设施，冰箱要入厨，卫生间要适当分隔。大套型的住宅，独立分设厕所。c、厨卫均配置性能良好的通风机械和风道。风道满足不串气、不传声、通畅无阻的要求，在有条件的地方，采用直排风道。楼盘外型设计楼盘外型设计采用简约现代风格，配以典雅、明快的色调突出楼盘个性，使消费者产生无限的想象空间。a) 项目价格定位价格确定必须以市场为基础，参照目前市场竞争楼盘的价格进行项目的价格定位。1. 住宅市场：根据市场目前在售楼盘的多层、小高层及高层的价格来看，在3000-5000元/的多层结合本项目的地段和未来市场的发展高层均价在3500元/左右比较适合用。第五部分 投资估算及经济效益分析根据投资的初步估算，对兴发大厦项目一期投资、投资回报、回收速度、销售的费用及利润等方面进行初步的效益分析，作为投资参考。一、基本指标规划一期总用地1063.63规划一期总建筑面积16341.50一期容积率15.37住宅面积12925.70住宅户数96车位建筑面积0.00车位0.00个二、经济效益评估项目计算依据合计（万元）1、开发成本4336.441）前期费用1597.57土地出让金土地交易费1500.00土地税土地交易税费按总地价的4%计算60.00建筑规划设计费18元/总建筑面积16341.5029.41园林设计费2元/总建筑面积16341.503.26地质勘探费3元/总建筑面积16341.504.902）建安费用2501.07土建费用1200元/总建筑面积16341.501960.98门窗装饰50元/总建筑面积16341.5081.71消防及自动报警/控制系统100元/总建筑面积16341.50163.42室内水电80元/总建筑面积16341.50130.73建筑工程质量监督费20.5元/总建筑面积16341.5033.50人防地下室建设费80元/总建筑面积16341.50130.733）基础配套费58.82城市基础设施配套费20元/总建筑面积16341.5032.68通讯工程5元/总建筑面积16341.508.17智能化工程8元/总建筑面积16341.5013.07配套绿化建设费3元/总建筑面积16341.504.904）监理费用32.68建筑工程监理费20元/总建筑面积16341.5032.685）公共配套设施费20.00变电房/垃圾站等公建20.006）不可预见费4210.14（前期费用、建安费用、基础设施费、126.30开发税费、公共配套设施费）3%2、开发费用221