禹州市房地产市场调研报告.doc

佳田地产市场汇报禹州市房地产市场调研报告 河南省红狐房地产顾问有限公司2011年8月1日目 录一、禹州市城市概况3二、禹州市总体社会及经济发展状况5三、禹州市地产市场总体现状及走势分析7四、禹州市消费者分析11五、项目分析25一、 禹州市城市概况基本概况1. 地理位置 禹州市位于河南省中部，颍河上游，地处郑州、洛阳、平顶山三市中心地带，禹州市东接许昌、长葛，北靠新郑、密县，西北邻登封，西及南部连汝州、郏县、襄县。2. 交通状况禹州交通方便，郑（州）南（阳）公路和许（昌）洛（阳）公路贯穿全境，并通过公路与京（北京）深（深圳）、陇海铁路相接，沿郑南公路北到省会郑州80公里。3. 人口状况下辖26个乡镇办，其中4个街道办事处，10个镇，11个乡，1个回族乡，另有禹州市城市新区管委会和被列为河南省民营科技园区的禹州市产业集聚区（经济技术开发区）管委会。城市建成区面积由2002年的18平方公里扩大到现在的40平方公里，总人口为121.36万人，其中城镇人口39.4万人，农业人口81.96万人，位列河南省县级城市第一位，城镇人口占总人口的 32.46%，农村人口占总人口的67.54%。4. 文化医疗禹州市中小学校12所，分布在各个区位，一中、二中将合并为禹州市实验高中，为全市最大规模高中（即本项目所在地）。医疗方面包括禹州市中心医院等多家医院及社区保健院，基本能满足本市人口的就医需要，预计到2025年每千人达到1.5张病床。市政府加强人民医院和其它各类医院的建设，大力开展城乡社区医疗服务体系建设，积极推进城乡医疗保险统筹的实施。 基础设施状况1.市区 禹州市对城区进行了大规模的改造，拓宽了城区四大出入口，城区形成了“六纵八横”的道路网架。截至目前，全市新建、扩建城市道路125公里，道路长度由25公里增长到150公里，道路面积由61万平方米增长到340万平方米，电力、供热、供气、供水等配套设施也同步完善。建成区绿地面积980.4公顷，绿化覆盖率达到37.6%。市区新建成主次干道17条，市区道路网以大禹像为放射点，颍川路、画圣路、禹王大道、远航路、钧州大道为放射轴线，呈“十”方格放射网状，构成了禹州向外扩张的主干道系统，对外交通联系便捷。2.城东新区 城东新区初步规划面积10平方公里，东至新豫01线以东、西至药城路、南至铁路、北至颍河。在规划结构上划分为“一心、四轴、五片”。“一心”是指新区的多功能市级公共中心；“四轴”是指商贸轴线、商业服务轴线、居住休闲轴线、政治文化轴线；“五片”是指行政片区、商业服务片区、休闲活动片区、文体活动片区、居住片区。目前的城东新区建设已经相对成熟，新区主要干道有禹王大道、劳动路、府西路、府东路、华夏大道、颍川大路、柏山路、大同路、滨河东路、建设东路、轩辕大路、阳翟大道等。已经入住的服务网点有禹州市图书馆、禹州市科技馆、禹州市科技文化广场、禹州禹王广场、禹州开元商业步行街、禹州市客运东站、中国邮政、中国邮政储蓄银行、国家电网公司的禹州电力公司、中心医院、四高、禹州市委党校、人防指挥中心、疾病预防控制中心等，四星级开元国际大酒店、禹州梨园大酒店、在建的有禹州市体育中心、禹州市大禹物流园、禹州市实验学校等，行政单位有禹州市委、市政府、市人大、市政协、交通局、教育局、卫生局、人民法院、人民检察院、禹州市技术质量监督局、司法局、煤炭局、林业局、环保局等。正在开发的住宅小区有学府春天、人和家园、景顺园、金桂满园、维也纳春天、坪山永和苑、上东国际、骏景中央公园、尚品1698等数十家开发单位。3.颍北新区 颍北新区位于禹州市颍河以北，S103线以西，西环路以东，北环路以南，范围为12.1 平方公里。根据禹州市总体规划及颍北新区发展要求，颍北新区性质为以发展休闲、居住、教育、商业等为主的新型城区，从而实现禹州国家级园林城、卫生城，使城乡面貌得到较大改善，初步实现建设繁荣、和谐、平安新禹州的奋斗目标。目前，第2、3橡胶坝已经建成，3座跨河大桥也已建成通车；河北岸沿河大道正在建设中；正在开发的项目包括安置小区颍河庄园、别墅区秀水苑、兰荷枫桥等等。4.经济技术开发区 禹州市经济技术开发区已初具规模，并成为河南省民营科技园区。目前，禹州市经济技术开发区内企业总数已达到100多家，为加快当地工业化进程奠定了坚实基础。在经济技术开发区基础上设立的产业集聚区被河南省列为全省重点发展的省级产业集聚区。5重点开发区域及项目 主要目标是：到2015年，全市城市建成区面积达到60平方公里，城镇人口达到65万，市区人口突破50万，城镇化率超过50%，建成许昌西部集工业商贸、文化旅游为一体的全省区域副中心城市和现代化重要组团城市。今年禹州市计划实施城建项目110个，总投资约236亿元，年度计划投资70亿元，其中涉及新区管委会、住建部门的有城市规划、绿化工程、基础设施、社会事业、城市拆迁、房地产开发、行政商务七大类56项城建项目，年度计划投资9.4亿元。重点抓好体育中心、广电文化中心、大禹国际赛车场等项目，体育中心5月底要完成体育馆建设，9月底要完成体育场建设；广电文化中心10月底要完成生态停车场施工，年底完成主楼、演播厅及裙楼土建工程；大禹国际赛车场上半年要完成路面硬化工程、绿化工程、赛车场看台工程及赛道工程；华中医药物流年底要完成1、2号交易大厅及26号厂家办事处施工任务；五星级大酒店上半年要开工建设，汽车城、第三污水处理厂、东区热源厂等新建项目下半年也要开工建设。 城市风貌老城区 禹州市老城区绿化较好，卫生整洁，很多城中村仍影响整体环境的进步；护城河基本干涸，沿河绿化和景观不错。护城河内部分区域极其陈旧，至少落后城市水平10年，但老城区整体环境优势在县级市中比较突出。新区 新区属行政区，规划结构合理，且城建部分相对成熟，景观、绿化、卫生水准较高。道路宽敞，高楼林立，高档小区集中。能够代表城市形象。 居民消费水平禹州市人均收入在河南省排在前列，且居民消费能力强，当地物价较高，沿街娱乐场所，购物商场鳞次栉比，由此看出禹州人高品质的生活的追求和向往。二、 禹州市总体社会及经济发展状况禹州市2010年经济发展背景1.经济总量 据禹州市统计局资料显示：2010年禹州全市生产总值达到332.2亿元，按可比价计算，比上年同期增长13.9%，其中第一产业增加值26.6亿元，增长4.5%；第二产业增加值240.8亿元，增长15.8%；第三产业增加值64.8亿元，增长9.9%。2.GDP指标GDP完成332.2亿元，增长13.9%；全部财政收入完成20.5亿元，同比增长23%。城镇人均可支配收入达到15239元，农民人均纯收入达到7565元。 全省县级城市中排名第三。 3.固定资产投资2010年，全市累计完成全社会固定资产投资211亿元，同比增长23.5%，其中城镇以上完成固定资产投资166.5亿元，增长23.8%；农村50万元以上完成固定资产投资36.9亿元，增长28.5%。4.金融机构状况2010年底，全市金融机构各项存款余额159.5亿元，比年初增加24.2亿元，增长17.9%，其中居民储蓄增长10.4%；各项贷款增长21.4%。5.消费品市场及居民消费价格状况2010年，全市社会消费品零售总额921203万元，同比增长19.8%。批发业及零售业仍是拉动消费品市场增长的主力军。2010年全市居民消费价格累计上涨3.1%。其中食品类认识拉动价格上涨的主要力量，其中居住上涨1.8%。6.影响经济发展的因素一方面，从宏观经济形式持续从紧，国家宏观调控力度进一步加大，主要体现在严控项目用地指标、连续多次提高利率及存款准备金、项目报批门槛进一步提高，制约了城市经济尤其是投资和项目建设的增长；另一方面，发展瓶颈和生产要素制约依然存在；从投资看，受土地和资金等瓶颈因素制约，发展速度有所放缓；从工业看，生产要素制约依然突出，受原材料涨价，出口退税政策影响，在很大程度上制约可工业快速发展。 禹州市2011年上半年经济发展背景1.经济总量 2011年上半年全市经济运行继续保持平稳较快发展的态势，生产总值完成169.5亿元，同比增长14.6%；固定资产投资上半年共完成81.1亿元，比上年同期增长35.3%，总量居全许昌第一位。2.固定资产投资上半年全市固定资产投资完成81.1亿元，比上年同期增长35.3%，增速高于许昌市3.6各个百分点，总量居全许昌市第一位。 3.金融机构状况截止6月末，全市金融机构人民币各项存款余额179.3亿元，比年初增加19.8亿元；人民币各项贷款余额85.9亿元，比年初增加7.3亿元。4.物价水平上半年，市区居民消费价格总指数（CPI）同比上涨4.4%。其中六月份上涨5.2%。其中居住类上涨6.4%。5.发展规划重点加大调控力度以及本市场融资力度；继续加大项目推进力度。抓住当前有利时节，加快在建项目进度；继续加大招商引资力度。加快推进“5368”招商引资行动计划，重点抓好60个亿元以上招商项目；加大产业集聚区推进力度。认真落实产业集聚区建设提升推进计划，着力推动产业集聚区提速增效。加快项目建设，争创全省示范产业集聚区。完善基础设施和配套设施，强化投融资平台建设，不断优化产业集聚区发展软硬环境；继续加大新型城镇化建设力度。全面加快城建基础设施项目和城中村及棚户区改造项目建设，推动老城区改造提升。 小结各项经济指标显示，20102011年上半年禹州市经济运行处于良好状态，2011年将保持持续增长状态；按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增长速度大于5%的时候，当地的房地产也就存在着极为广阔的发展前景；城镇居民收入及城市居住前景进一步显现；城东新区及颍北新区的规划建设为经济增长带来强劲动力；2011年半年时间居住消费增长6.4%，即地产行情仍被看好，房价增长幅度较大，发展空间广阔。三、 禹州市地产市场总体现状及走势分析 市场供应2010年全年土地出让（居住及商住）共396.5亩， 2011年拟计划供应量（居住及商住）为1900亩，2011年1月1日至今，禹州市挂牌交易大概6宗（居住及商住），出让面积共53.81亩，均价130万/亩。近3年间，在大部分县市级市场中房价上涨的同时，商品房的供给也一直增加，按照一般经济规律，商品房供给随着需求增加的同时，如果房价仍在上涨，说明商品房供不应求。且政府供应的土地并未大量投入使用，也就是供应量实际比所得数据小，结合调盘结果，2007年2009年商品房去化速度较慢，200911年销售量较大，最近在售楼盘基本呈尾盘状态。由此可见，禹州地产市场正大幅度升温。这也促使了政府提高商品房用地的供给量。近40万市区人口的城市百姓的需求加上周边乡镇居民进城购房的热情，使市场需求表现得仍然强劲。 市场环境禹州市在售项目的规模水平参差不齐，兼容性较强。正规军：五证齐全，一房一价公示，操作规范，开发流程正规有序，可与二线城市项目媲美。如人和嘉苑、城上城等。杂牌军：城中村改造项目较多，项目五证不齐、违规开发。如玫瑰园、金桂花苑等。黑 户：小产权房较多，且销售好，一方面政府监管不力，另一方面是购房者对相关法规淡漠，贪图低价位。外来开发商的市场介入，使得禹州房地产发展日益成熟，销售竞争加剧。价格特征房价差异的区域化明显：城东新区：因其区位的优势，此区域楼盘均价在3300左右（如学府春天、中央公园等）。其中位于市政府东侧的项目更是达到4200的高价。 随着本区域土地存量的减少，价格仍有上升可能。老城中心区：此区域包括城上城、中央豪庭、阳光国际等品质楼盘。均价在3000元左右。基本以无空地开发，城中村改造将成为老城开发重点。北 区：包括秀水湾等，电梯洋房价格在2600左右，竞争优势明显。此区域规划有大面积住宅区，随着政府对此区域环境改造力度的加大，将形成新的居住区，必然会抬高房价。西 区：包括玫瑰园、金桂花苑等，价格在1900左右。区位较差，价格上升空间不明显。 国家政策的影响虽然禹州县级市的地位使其受国十条的政策影响不像大城市深刻，但放贷周期较长，26个月，且审批严格。将影响开发商的资金回笼。 未来市场行情城东新区基本无可开发用地，但目前尚品1698、上东国际(约230亩)郁湖湾等几个大盘即将推广；颍北新区规划有大面积住宅区域，但目前只有23家楼盘在售，此区域应该是未来地产开发的主要战场（本项目于此区域一河之隔）。预计未来几年内，房价仍会上升，将有多个楼盘投放市场、竞争格局加大。 楼盘特征显性分析1.总体特征 禹州市房地产开发整体表现为处于房地产开发的发展阶段，项目开发参差不齐。规划设计方面大盘较注重项目开发整体性、及后期延展性等；小盘无品牌意识，操作不规范。产品供应以经济实用为主，创新户型设计较少出现；营销手段方面，以价格策略为主，活动营销少之又少。2.楼盘规模及开发模式禹州房地产开发楼盘规模差异化较大，呈现两级分化特征，大规模楼盘与小盘项目形成鲜明对比，如上东国际230亩，大盘开发有助于推进销售跟进；开发模式方面大盘开发均采用分期开发模式，一般项目分为23期开发完毕。（未考虑小产权房）3.区域分布由于受城市发展方向及老城区整体形象影响，禹州市房地产开发项目70集中在城东新区及中心区位置，且都为中高档项目，西区开发项目较少，且为城中村改造，居民将居住倾向更青睐于城东新区。4.价格涨幅从2007年的销售均价1200元/平米，到2011年的均价2600元/平米左右，得益于城东新区的规划建设，价格走势基本持平于全国其它区域同等级市场。5.户型设计户型面积供应方面主要为经济实用性，以三房供应为主，面积集中在120140平米，其次是四房与两房，一房鲜有出现。之前消费者青睐大面积户型，随着房地产市场逐步成熟，对于户型的选择也开始注重实用性，且成熟的开发商进入本地市场带来更合理的户型设计及配比。市场上目前仅有一个别墅项目，目前剩余不多。6.建筑形态目前禹州市场上比较流行的是电梯房，楼梯房已经鲜有出现。开发商开始注重高层建筑形式的推广及理念宣传，禹州市民也开始逐步接受高层建筑，目前市场表现为小高层及高层建筑交叉供应，从调研资料分析，各项目在后期供应方面，均主要以小高层及高层建筑为主，可以预计未来市场消费者对于高层建筑的居住认识将会进一步提高。7.建筑风格禹州市产品供应建筑风格方面，主要以现代简约、简欧风格建筑为主，外在形式及外立面表现方面以中规中矩，风格创新主要表现为外立面颜色及屋顶设计方面，对建筑外观的营销手段比较少被应用。8.营销策略销售策略及推广策略方面，操作方式上大同小异，价格制定一般采用低开高走，大盘较注重整体项目品质的培养，包含售楼部装修，内部沙盘，认购流程，推广设计等方面较为规范，同时项目形象设计，包括LOGO、VI等方面设计更为精致，在一定程度上促进项目整体品质提升。一些楼盘在一二期的衔接上缺少必要手段，一期仅剩尾盘二期储客，但推广并未开展。活动营销做的较少。9.内部配套禹州市场上所有楼盘的内部配套都不完善，除了地下车库、停车场以外再无其他。（玫瑰园配备有幼儿园、城上城内部规划建设有会所）缺少一个具有真正大盘引领市场。10.物业管理现阶段，禹州市整体物业管理水平不高，不注重物业管理，购房者开始逐步关注开发商的物业管理水平，同时物业管理的好坏，将会影响消费者购买心理。附楼盘调研汇总表楼盘名称位置建筑类型占地面积（亩）建筑面积（万平）主力户型（M2）开发周期（年）在售期数首期推出时间总体销售率目前均价优势劣势维也纳阳光新区大道劳动路公务员C区东邻610户12层14栋高层8010112-119两房134-150三房200四房4尾盘商业07年95%3300紧邻市政配套，现房商业气氛较差东腾人和嘉苑公务员C区路南300户2栋12F2栋19F12.553135-143三房1.51期11年初70%3300周边配套齐全，户型面积适中，期房，产品无特色，区内配套少学府春天劳动路南侧528户7F多层/9/12/14F电梯508.585-95两房108-134三房140-176四房4尾盘07年98%3150教育资源，紧邻市政配套户型新颖，面积配比佳，现房环境及入住率一般上东国际劳动路朱寨路交叉口2000户33栋12F/17F高层2303690两房/130三房/165四房51期700套11年5月22号认筹0储客（1万抵2万）大社区，大配套，产品规划设计较好周期长，品牌塑造要跟进尚品1698颖川大道南3000户24栋高层18F/26F2003090两房/122三房/144三房51期1500户11年6月售楼部公开0蓄客大社区，品质感强，开发经验成熟密度高，开发周期长楼盘名称位置建筑类型占地面积（亩）建筑面积（万平）主力户型（M2）开发周期（年）在售期数首期推出时间总体销售率目前均价优势劣势中央公园禹王大道转盘西南610户5栋高层17F/26F601190两房/130-140三房/177四房32期尾盘商业08年10月70%3100建材品质好，品牌推广好，开发商经验成熟密度大，无绿化城上城滨河路前进路23栋电梯8F12F19F1001598两房/100-145三房42期储客09年一期100%2600市内地段，中档价位，配套成熟周边居住环境陈旧帝苑阳光国际商贸东路政府北200米780户7栋电梯9F/18F103.4134三房/151三房（1期户型如上。2期未公开）1期尾盘3000元09年一期98%2期2月储客交5万排号新老城区中心密度大，无区内环境及配套中央豪庭钧州大街滨河大道700户8栋电梯9F/18F68.68.8135三房/150四房7月17期储客已120号08年一期98%3900市政府原址，高端社区，繁华氛围密度大，无绿化玫瑰园西商贸对面1000户18栋电梯8F/18F/22F60亩13120-130-140三房4月2期储客已500户10年5月8号一期100%2000西区高层引领违规操作无绿化无配套楼盘名称位置建筑类型占地面积（亩）建筑面积（万平）主力户型（M2）开发周期（年）在售期数首期推出时间总体销售率目前均价优势劣势金桂花苑远航路西段1期6栋电梯8F，2期未规划304135三房1期尾盘10年5月一期95%1650板式电梯房，平价城中村改造，周期长，环境差秀水湾颍河桥段1期50栋别墅，2期电梯洋房14栋三期4栋电梯100亩300户2.5110两房/150三房63期05年3期30%2600式电梯房，低密度社区，路段改造带来新契机。物业水准低禹王宫市政府对面城市综合体220亩41全业态经营08年5月动工一期招商09年7月04500-9000地段无可比拟，填补东区商业空白体积庞大，人气氛围有待加强禹州市房地产发展趋势分析从调研情况及各楼盘销售情况分析，我方认为禹州市房地产在未来几年将呈现如下几方面特征： 区域发展方面将以城东新区及颍北新区为主，目前城东新区发展较好，各项配套设施逐步完善。若政府规划方向不变，颍北新区将成为下个重点建设区域。 价格方面将以稳中求升为主，成交量仍不会降低，国家宏观调控政策对此层级城市的影响有限。从目前禹州房地产市场分析，仍旧处于房地产发展过渡阶段，主要以自主需求为主，所以房贷对于禹州市场造成的影响较小，居住需求仍旧成为未来23年禹州房地产市场的主要需求。 产品规划方面将主要以小高层、高层建筑为主，一方面土地的稀缺性促使土地资源的高利用率，同时开发商成本的加大必然要求开发利润的增加，高层建筑将更大程度上加大项目得房面积。 开发企业更加注重产品景观设计，内部配套、物业管理的完善，良好的口碑将成为促进销售的主要手段。 营销手段多元化，从其它城市发展状况分析，下