房地产项目可行性研究报告.doc

科学技术学院 题目：房地产项目可行性研究报告 学科部(系)： 财经学科部经贸系 专 业： 金融学 班 级： 金融112班 姓 名： 韩奕 学 号： 7044111068 日 期： 2014 年 05 月 20 日 房地产项目可行性研究报告 目录第一部分 项目总论21.1项目背景21.2项目概况3第二部分 市场研究62.1宏观环境分析7第三部分 项目开发方案73.1成本测算73.2商业业态组合83.3产品设计建议83.4价格定位93.5开发计划9第四部分 投资估算与融资方案104.1成本测算104.2分项估算依据11第五部分 财务评价12 5.1财务盈利能力13第六部分 不确定性分析146.1盈亏平衡分析146.2敏感性分析146.3风险分析14第七部分 综合评价157.1社会评价（定性）157.2环境评价（影响及对策）15第八部分 研究结论与建议158.1结论158.2建议161.1项目背景多情的山水，演绎无数灵动的故事与传奇，礼花闪耀的星空，传承多少历史的经典与不朽。这就是浏阳，一个有着一千八百年历史的山水名城。优美的环境、便利的交通吸引越来越多的外地人来浏旅游度假。据市旅游局统计，去年“十一”黄金假日共接待游客20.37万人次，同比增长21.83%，今年预计翻番。特别是长浏、大浏、浏醴高速的建成通车和城铁拉通，都将直接带动周边都市人群来浏度假休闲。而按照目前浏阳房地产市场供应状况来看，2009年全市在建房屋施工面积达到167.61万平方米，新开工面积达92.49万平方米，今年预计新增约100万平方米商品房投量，市场将迎来一个高峰。展望未来，随着浏阳“十二五”规划的全面实施，一个“西融长株潭、南接珠三角、东连长三角”的区域性中心城市蓝图正在渐渐展开。届时，浏阳现代服务业比重大、高新产业快速发展、外贸业的比率上升，尤其是城铁的正式开工，必然带来城市产业的重组，城市价值和等级将发生本质的提升。高端商务地产因为稀缺，必然在供求关系方面表现出供不应求，高端商务地产的租赁和出售价格一定会大有提升。本项目位于湖南省长株潭一体化和“一点一线” 区域经济发展重大战略规划生物医药基地的核心载体；长沙市国家生物医药科技园。湖南省“十五”规划重点建设的十大标志工程之一；长沙市政府重点建设的十大标志工程之一。随着政府对园区基础建设的不断投入和众多企业相继入园，园区已经形成具规模、有影响的生物医药产业聚集地，改变了长沙市、浏阳市的工业格局，提升了城市工业的科技水平。园区的发展也极大地促进了区域房地产市场的发展，现有的商业地产及住宅地产已不能满足园区发展，本项目在此背景下上马，将承担园区商业与住宅配套的升级换代。同时，通过项目的建设，提升整个生物园区的形象及招商实力。为浏阳的经济又好又快发展做出贡献。1.2项目概况1.2.1项目名称：浏阳“园中园”（暂定名）项目1.2.2项目建设单位概况：浏阳市东玉房地产开发有限公司1.2.3项目地块位置及周边现状地块位置 项目位于长沙长沙国家生物产业基地医药科技园，东经11318481132431，北纬281152281452。西距长沙市区35km，黄花机场18km；东距浏阳市区25km。东起砰山屋场、西南至洞阳河、北至捞刀河，总规划用地面积28平方公里。其中克里小学以西范围用地面积18.6平方公里作为近期建设范围，克里小学以东约10平方公里范围作为规划生物医药园区远景发展的备用地予以控制。 园区总体规划充分考虑浏阳长沙中间的区域关系，挖掘、创立、坚持自己的产业特色，讲求经济效益确保长久持续发展，考虑与周围环境的融合、共生，提高规划的弹性，合理有效利用国土资源，建设“生态型、环保型”园区。地块北靠康宁路，南邻银河生化制药厂，西至健康大道，东面紧挨东风制药厂。 地块地势属于园区内最高点，地块内场地平整，无其他建筑杂物；地块由南往北临近康宁路的位置地块与整体地块有较大落差，最大处落差将近在10米左右（在地块东面），最小落差在2米左右（在地块西北面）。(2).项目SWOT分析优势（S）：1、地块方正，场地平整； 2、周边交通路网十分发达，交通便捷；3、净地，无拆迁工作；4、临街面开阔，适宜发展商业。劣势（W）：1、地块内的高低落差增加开发成本；2、周边配套不完善。机会（O）：1、园区中心位置，紧邻园区中央商务区；2、随着园区日益发展地块优势日益凸显；3、园区发展起步阶段，存在相当的市场机会。威胁（T）：1、周边多为厂区，商业氛围较差；2、周边同类型项目的建设。（3）项目周边配套项目位于园区核心位置，紧邻园区商贸街，配套完善，主要有： 1、通信：中国移动、中国联通； 2、银行：中国邮政、工商银行； 3、园区管委会； 4、商业：家润多超市、商贸街及中央大街； 5、交通: 开元东路及建设中的长浏高速、浏醴高速、大浏高速、即将启动的长浏轻轨线，都在园区有连接口和站点，使园区的区位交通即将成为新的优势 第二部分 市场研究2.1宏观环境分析： 最近几年，浏阳房地产开发投资持续增长，房产开发用地保持一定规模；结构逐渐改善，商品住宅占比提高，办公楼和商业营业用房占比下降；房地产信贷增长趋缓，贷款结构优化，信贷资产质量稳定。这些特征都展现了湖南房地产市场良好的发展状况。而在公众敏感的市场和价格运行问题上，浏阳房地产价格有小幅上涨，增幅较稳定；房产市场价格结构基本合理，仍是满足中等收入消费者的大众市场。与国内其他地区相比，浏阳房地产市场运行更为平稳、理性。 从这些趋势预测，未来几年，浏阳房地产的发展仍然有很大的升值空间，主要的城市发展将呈现空间多中心化、生活社区化、资源集约化等趋势，而在大的城市发展政策环境下，浏阳房地产市场发展也将呈现开发增速减缓，土地资源优化配置；市场需求旺盛，房价稳中有升；金融信贷紧缩，企业竞争激烈等总体趋势。 具体来说，在土地政策方面，政府将实行“有保有压、区别对待”的土地供应原则；在房产价格方面，由于供应与需求基本平衡，房产价格将会稳中有升；在楼盘品质方面，由于开发门槛提高，楼盘品质将会大幅度提高；在政策环境方面，商业房产项目建设即将纳入城市规划；在融资渠道方面，银行与外资开始进入房产市场；在物业管理方面，物业纠纷问题逐渐受到关注，新型冲突不断呈现；在住房保障方面，经济适用房和廉租房问题得到重视；此外，“产权式商铺”渐遭冷落，整体持有型物业的增加；项目开发形态多元化，社区购物中心成热点；专业化服务更受重视，复合型人才严重奇缺也将成为最近一段时期浏阳商业地产行业的发展趋势。 第三部分 项目开发方案3.1 项目定位通过前期对地块的优劣分析并结合对当地市场及消费群体的研究我们建议项目的发展方向为：3.1.1 项目市场定位：集居住、酒店、商业于一体的城市综合体项目。3.1.2商业功能定位：以园区为中心，三公里辐射半径的区域商业中心。集餐饮美食、购物中心、休闲娱乐于一体。3.2 商业业态组合 主力店：超市或小商品商场，满足园区的集中式购物场所，面积在6000左右； 次主力店：以餐饮、茶楼、咖啡馆作为次主力店选取方向，提升整个区域消费档次，面积在3000左右。 休闲娱乐：以网吧、KTV、台球会所、电玩城、茶楼、美容美发为主要选取方向： 网吧：1000； KTV：1500； 电玩：500； 茶楼：500； 美容美发：200-300。3.3 产品建议根据当前市场水平进行估算物业类型建筑面积商业部分次主力店1200临街商铺14400内街商铺14400大型卖场16000住宅部分公寓10000住宅233108总计2891083.4 价格定位商业次主力店：整体按4000元/平米预估；临街商铺：共2层，平均按9000元/平米预估；内街商铺：共2层，平均按7000元/平米预估。住宅公寓：按3000元/平米预估；住宅：按2900元/平米预估。3.5开发计划项目于2010年11月通过竞拍取得土地使用权，拟计划在2011年5月投资建设；项目总建筑面积约28.9万平米，计划4年开发周期，分三期开发；2011年开发一期5.6万平米，2012年开发二期14.1万平米，2013年开发9.2万平米。 第四部分 投资预算融资方案4.1 成本测算本项目开发建设总投资额合计为56806万元，其中各项成本费用的估算额详见下表。序号项目名称内容单价面积总价(元/)()(万元）一楼面地价含土地出让金、拆迁费345.8928910810000二前期费用含勘察、图纸、施工水电等502891081446三建安框架结构（含地下）115028910833247四报建及其他502891081446五配套建设费基础及景观配套1502891084337六管理费用（二+三+四+五）*3%41.992891081214七不可预见费（二+三+四+五+六）*2.5%36.042891081042八营销费用销售额的3%97.712891082825九财务费用按6%年利率46.692891081350十合计(一)(九)1968.36289108569074.2 分项估算依据1、土地费用根据发展商提供的数据，项目土地取得费用约为1个亿，折合楼面地价为345.89元/平米。2、前期费用包括项目勘察费用、施工水电、图纸设计及土地平整费用，项目前期费用按50元/计。共计：50289108=1446万元3、建筑安装工程费根据类似工程建设经验估算确定，综合型物业土建安装工程费用按1150元/计（含地下部分）。共计：1150289108=33247万元4、报批报建根据类似工程建设经验估算确定，报批报建费用按50元/计。共计：50289108=1446万元5、配套建设费项目的基础配套及景观工程费用，含道路建设、水电配套、照明配套、景观等，按150元/计。共计：150289108=4337万元6、管理费用即房地产开发企业的管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用。参照房地产开发项目的平均水平，并结合本项目特点，管理费用按前述2-5项之和的3%取值。共计：404760.03=1214万元7、不可预见费用项目具有一定的可变影响因素，同时参照房地产开发项目的平均水平，项目的不可预见费按前述2-6项之和的2.5%取值。共计：416900.025=1042万元8、营销费用即用于本项目销售的广告宣传费、市场推广费和销售代理费等。参照房地产项目销售的平均水平和经验值，结合本项目的特点，销售费用按销售收入的3%取值。（销售收入总额：94169万元）。共计：94169万元0.03=2825.07万元9、财务费用即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，在这里是指长期借款利息。拟定本项目银行贷款15000万元，按年利息率6%计算，贷款期1.5年。项目财务费用合计：1350万元。项目总投资合计：56907万元，单位成本价格为1968.36元4.3 资金筹措及计划该项目项目总投资额约为56907万元，由浏阳市东玉房地产开发有限公司投入自有资金20000万元（含土地成本），计划通过商品房预售解决21907万元，银行融资解决15000万元。 第五部分 财务评价在项目的开发方案确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选推荐出优秀的建设方案。本部分的评价结论是投资决策的重要依据。财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来的效益费用。考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力等财务状况，从企业角度分析项目的盈利能力。项目投资方案评价的指标一般分为两类：一类是动态指标，即考虑货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。另一类是非贴现的静态指标，即设有考虑货币时间价值因素的指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主，以静态指标为辅。主要财务评价报表有：财务现金流量表、利润表、财务平衡表。5.1 财务盈利能力分析财务效益分析表，主要有：贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等；经营、财务成本计算。营业收入估算成本费用估算：土地费用，前期费用，行政性收费，建安工 程费，财务费用 ，管理费用。营业利润（未计建设成本）第六部分 不确定性分析即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价。6.1盈亏平衡分析即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。6.2敏感性分析敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。 变动因素-成本变动、售价变动、容积率变动6.3风险分析（1）风险因素的识别和评估风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济