育英主层商居楼可行性研究报告.doc

育英高层商居楼可行性研究报告随着城市建设高速度的发展，高层次的建筑，越来越受消费者的青睐，这也是社会经济发展的必然趋势，育英高层商品楼，就是在这样大气候下的必然产物，它的可行性有以下四方面：一、 育英高层商品楼地理位置的优势育英高层位于中华路大街与军校街的交接处，是通往市区及一马路、二马路的重要交通枢纽，与市中心距离最近，且距规划中的工业区最远，可谓接近繁华，闹中取静，远离污染。目前，本地区重要的市政设施建设已完备，道路四通八达，周边的公交线路有1路、6路、8路、103路、106路等。交通的便捷，必将成为楼盘销售的增长点。作为投资项目，地理位置的优势，将是项目增值的突出体现，育英高层将以它独特的建筑风格和具有魅力的黄金地段，吸引众多的消费者和投资者。二、 项目的可行性（一） 宏观分析育英高层总面积为5.38万平方米，商业网点为3.32万平方米，它的主旋律为商业地产，这样一个大手笔的规化，必须依托国家的宏观经济政策作为主导思想，根据国家公布的有关数据表明，2004年是中国房地产业发展的一个关键年份，可以说中国房地产开始进入商业地产时代，之所以这样说，我们可以从三方面来论述：1、 从全国商业地产的发展现状看，根据国家公布的统计数据，今年1月到8月份，全国房地产开发投资达到了7180亿元，同比增长了22.8%，其中商业用房增长了37%，在住宅、办公楼、和商业地产三类投资中增长比例是最大的，在国家宏观调控的大背景下增长速度是最快的。2、 当前商业地产应该尽可能的发展，这是因为一方面商业地产对城市经济的拉动作用在增长，商业是劳动密集型产业，尤其适合当前城乡的深化改革，有资料表明，今年是我国25年来消费最低的一年，商业应该是走到了低谷，从今年开始在我国经济增长中商业投资比重将逐步加大。从总量上看，我国商业网点还是要发展的，发达国家的商业面积通常是每人1到1.2平方米，而我国的北京、上海等大城市还不足1平方米，。目前，全国商业网点的规划正在制定中，大的城市和地区也在重新制定商业网点规划，农村和城乡接合部，新建居民区的商业设施，尤其是社区服务严重不足。另一方面，商业网点档次低，不符合现代城市和商业发展的需要。现代商业设施的建设有利于提高人民的生活质量，富裕起来的老百姓能真正过上小康生活就需要现代的商业形态，也需要现代的商业设施。3、 国内现有的商业网点还是小而散，按照国民经济发展的要求，到2010年社会消费总额达到8万亿元，生产资料销售总额达到17万亿元。所以，我国仍然要加强市场建设，要采取有效措施，严格制定吸引投资政策，积极引导这方面的资本进入商业市场。市场的空间非常大，但投资应该是理性的，包括对商业地产的投资和商业网点的建设都应当时理性的。实践证明，购物中心等大型的商业设施是具有较强的市场号召力和营销实力的。（二） 微观分析一个项目想要提升自身的抗风险能力，必须依托城市的整体发展，开发初期就要明确项目的社会意义和价值：包括从城市的定位、城市的功能布局和整体规划上来考虑，项目具有怎样的区域功能和全局功能，如何把城市的历史文脉融入其中，起到对城市文化的继承和发扬作用，项目建筑、风格和布局对城市空间景观的发展有怎样的意义这些归结为一句话，就是打造城市需要商业地产。育英高层是商业、住宅为一体的高层建筑，以大型商业建筑为主体，目前，齐齐哈尔市具有较大规模的综合性商场，仅为大福源一家，而齐齐哈尔市总人口数为560万人，其中城市人口为150万人，这样一个人口密集型的城市，1-3个大型商业网点，根本满足不了消费者的需要，况且，育英高层周边环绕着东市场小区、育英小区、运建小区、福顺小区、203医院等，这些都是难得的消费群体，如果我们在整体布局上，符合现代商场运作规律，在商场内形成较好的物流、人流、商流，精心营造出良好的商业氛围。在经营上，不论是将商场分割销售，还是经过招商将商场租赁出去，都要着眼培养市场，筑巢引凤，即让经营者、投资者赢利，同时又让消费者满意，我们就能创造自己的品牌，就能具有持久的生命力。三、 财务分析（一） 销售收入确定依据育英高层设计高度为60米左右，建造21层，仅次于齐市最高建筑国脉大厦，由于周围都是普通的住宅楼，这就给育英高层造就出一道独特的风景线，同时也成为我们销售的一个亮点。目前，齐齐哈尔市主要房地产商销售价格分布为：1、 秀水阁高层（运建集团）：2800元/每平米。2、 昊方名苑高层（大庆市开发公司）：2500元/每平米3、 昊方名苑商服（大庆市开发公司）：5000元/每平米4、 王仔花苑7层（锦洲开发公司）：2400元/每平米5、 南慧花园7层（齐翔集团）：2000元/每平米6、 锦湖名苑7层（日新开发公司）2100元/每平米根据以上的齐齐哈尔市的消费水平，我们完全可以确定为高层住宅为2300元/每平米，商业网点为2800元/每平米，期房销售为30%-40%，现房达到70%-80%。即：住宅：20.600m22.300=47.380.000.00元商业网点：33200 m22800=92.960.000.00元预计收入为：47.380.000.00+92.960.000.00=140.340.000.80%=112.272.000.00（二） 成本分析根据中华路-军校街路口高层商居综合楼规划图纸方案给出的指标，该地段竟得土地价，我市建筑开发收费标准和我们拟建开发房屋的建设标准等项，综合建材市场目前情况，高层商品楼成本概况如下：1、 土地出让金及动迁补偿费（1） 购地费用：18.500.000.00计价依据：土地竟拍合同343.87元/每平米（2） 土地管理费：53.800 m22.5元/ m2=134.500.00元计价依据：齐价联字（1995）12号2、 前期工程费：（1） 地团测绘费：53.800 m21.2元/ m2=64.560.00元计价依据：国测发（1993）82号（2） 勘探设计费：53.800 m230元/ m2=1.614.000.00元计价依据：实际价格（3） 消防建设费：53.800 m24元/ m2=215.200.00元计价依据：黑价联字（2001）71号（4） 环境评价费：150.000.00元计价依据：国家计委、财政部属（2002）125号（5） 抗震评价费：3000元/栋计价依据：齐政办发（1999）10号（6） 安全监管费：53.800 m21.96元/ m2=105.448.00元计价依据：黑价联字（2001）24号（7） 招标管理费：53.800 m20.84元/ m2=45.192.00元计价依据：黑建字（1992）311号（8） 质量监督费：53.800 m26.86元/ m2=369.068.00元计价依据：黑价联字（2001）24号3、 基础设施建设费：（1） 供热配套费：53.800 m235元/ m2=1.883.000.00元计价依据：齐政办发（2000）34号（2） 环境建设费：100.000.00元工 计价依据：实际价格1.86元/ m2（3） 热网建设费：53.800 m210元/ m2=538.000.00元（4） 排水建设费：53.800 m25元/ m2=269.000.00元（5） 电网建设费：53.800 m214元/ m2=753.200.00元4、 建筑安装工程费：（1） 土建工程费：（包括水电、消防、通风、电梯等设备费和安装费）53.800 m21.400元/ m2=75.320.000.00元5、 代款利息：（1+2+3+4）0.7180.57525%=7.252.801.006、 开发总成本：（1+2+3+4+5）=107.316.969.007、 产品单位成本：653.800=1.994.748、 期间费用（1） 销售费用（实际测算）1.200.000.00（2） 管理费用：（物价局）（1+2+3+4）2%=2.001.283.36（3） 财务费用：（实际发生）1.000.000.00（三） 项目损益表：1、 销售收入：112.272.000.002、 减：销售成本：53.80080%1.994.74=85.853.609.63、 减：销售税金：15.5%=6.174.960.004、 减：销售费用：1.200.000.005、 减：管理费用：2.001.283.366、 减：财务费用：1.000.000.007、 利润总额：16.042.147.048、 减：所得税：733%=5.293.908.529、 净利润：10.748.238.52(四)静态投资利润指标及赢亏平衡点1、 盈亏临界点：如设定销售费用、管理费用和财务费用为固定成本，则项目赢亏平衡点为：4.201.283.36305.26=13.762.97平方米，占总面积的26%，即在全部楼盘销售率达到26%以后，每销售1平方米住宅的边际利润将成为纯税前利润。2、 净利润率：10.748.238.52112.272.000.00=10%3、 成本利润率：10.748.238.5285.853.609.6=13%四、 开发商的实力优势华联开发创办于1997年初，多年来历经挑战和考验，始终坚持发展主旋律，凭借技术、人才、资本优势，在千帆竞发的激烈市场竞争中实现了超常、跨越式发展，形成了以房地产开发、建筑为主业，装饰、物业管理于一体的综合性大型企业。目前，华联房地产拥有总资产12000万元，实收资本3500万元，固定资产500万元，职工人数为336人，大中专占总人数85%。主要建筑产品有华联大厦、东北大市场、福顺小区以及正在筹建和规划的20万平米昂昂