清镇西凯项目初步财务分析.docx

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除清镇西凯项目初步财务分析一、项目主要经济技术指标表一 项目主要经济技术指标表序号项目数值（）1规划总用地面积246727 2用地亩数（亩）370 3容积率3.0 4建筑密度30%5绿化率30%6总建筑面积943328 7地下建筑面积203147 8计容面积740181 9其中住宅面积667781 10其中联排24000 11洋房18000 12小高层496209 13底商66778 14回迁房62794 15商业面积72400 16其中集中商业20000 17新能源汽车展厅5000 18五星级酒店25000 19写字楼20000 20幼儿园2400 21机动车位（个）507922其中商业车位（个）87923可出售车位（个）4200二、测算边界条件的设定地下车库综合造价按2000元/平米，联排、小高层、底商综合造价按2200元/平米，洋房综合造价按2000元/平米，回迁房综合造价按1800元/平米，集中商业综合造价按3000元/平米，新能源汽车展厅、五星级酒店综合造价按4000元/平米，写字楼、幼儿园综合造价按2500元/平米。土地价按52万元/亩计算，回迁房按综合造价计算冲抵部分土地出让金。通过在二手房交易公司的调研了解及项目周边市场的实地考察，地下车库销售收入按60000元/个，联排销售收入按5200元/平米，洋房销售收入按4200元/平米，小高层销售收入按3200元/平米，底商销售收入按10000元/平米。本项目考虑分2期进行开发，建设期4年。一期开发时序为第1-3年，二期开发时序为第2-4年。通过对项目所在地市场的调研分析，本项目销售期按3年考虑，第一年去化率按40%，第二、三年分别为30%、30%。三、各方案对比分析方案一：1、投资估算分析本方案项目总投资为232096万元，其中建安成本158655万元，其他费用73441万元。表二 方案一总投资表序号项目名称用地面积（）建筑面积（）单价（元/）总价（万元）一建安成本1+2 158655 1地下203147 2000 40629 2地上740181 118025 住宅部分667781 99414 其中联排24000 1500 3600 洋房18000 1305 2349 小高层496209 1500 74431 底商66778 1500 10017 回迁房62794 1436 9017 商业部分72400 18611 其中集中商业20000 1790 3580 新能源汽车展厅5000 3458 1729 五星级酒店25000 3458 8645 写字楼20000 2079 4158 幼儿园2400 2079 499 二其他费用3+4+5+6+7+8 73441 3土地费用 370 亩52万元/亩 7937 4前期费用 6844 5配套费用 17024 6营业税费 16202 7开发费用 9569 8预备费 15865 三总计 一+二 232096 2、收入测算本方案项目总收入为270805万元，其中地下车库收入为25200万元，住宅商业销售收入为245605万元。表三 方案一总收入表项目名称建筑面积（）单价（元/）总价（万元）一次性收入地下车库销售收入 4200 60000 25200 住宅销售收入 604987 245605 其中联排 24000 5200 12480 洋房 18000 4200 7560 小高层 496209 3200 158787 底商 66778 10000 66778 总计 270805 3、财务效益分析表四 方案一现金流量表序号项目 合计 计算期 123451现金流入270805 0 54161 94782 81241 40621 1-1住宅销售收入178827 0 35765 62589 53648 26824 1-2商铺销售收入66778 0 13356 23372 20033 10017 1-3地下车库销售收入25200 0 5040 8820 7560 3780 2现金流出232096 40848 91960 67662 31626 0 2-1建设投入158655 29802 65879 46157 16816 0 2-2其他费用73441 11045 26081 21505 14810 0 3所得税前净现金流量38709 -40848 -37799 27120 49615 40621 4累计所得税前净现金流量-40848 -78647 -51527 -1912 38709 本项目以建设项目经济评价方法与参数（第三版）中专家对房地产行业财务基准收益率的预测值12%作为本项目的基准收益率进行测算。根据表四 方案一现金流量表可计算出：财务内部收益率：所得税前为16.57%。静态投资回收期（含建设期）：所得税前为4.05年。计算项目在折现率12%时，所得税前财务净现值为7279.68万元。通过上述财务分析，可以看出此方案的财务内部收益率低于25%内控项目财务基准收益率的预测值，因此从财务上分析不可行。方案二：基于方案一的基础上，将20000平米的写字楼调整为小高层，其建安成本及收入也做相应调整，调整后的项目各经济分析如下：1、投资估算分析本方案项目总投资为230822万元，其中建安成本157497万元，其他费用73326万元。表五 方案二总投资表序号项目名称用地面积（）建筑面积（）单价（元/）总价（万元）一建安成本1+2 157497 1地下203147 2000 40629 2地上740181 116867 住宅部分667781 102414 其中联排24000 1500 3600 洋房18000 1305 2349 小高层496209 1500 74431 写字楼改小高层20000 1500 3000 底商66778 1500 10017 回迁房62794 1436 9017 商业部分72400 14453 其中集中商业20000 1790 3580 新能源汽车展厅5000 3458 1729 五星级酒店25000 3458 8645 幼儿园2400 2079 499 二其他费用3+4+5+6+7+8 73326 3土地费用 370亩 52万元/亩7937 4前期费用 6844 5配套费用 17024 6营业税费 16202 7开发费用 9569 8预备费 15750 三总计 一+二 230822 2、收入测算本方案项目总收入为277205万元，其中地下车库收入为25200万元，住宅商业销售收入为245605万元。表六 方案二总收入表项目名称建筑面积（）单价（元/）总价（万元）一次性收入地下车库销售收入 4200 60000 25200 住宅商业销售收入 604987 245605 其中联排 24000 5200 12480 洋房 18000 4200 7560 小高层 496209 3200 158787 底商 66778 10000 66778 写字楼-小高层 20000 3200 6400 总计 277205 3、财务效益分析表七 方案二现金流量表序号项目 合计 计算期 123451现金流入277205 0 54161 97342 83161 42541 1-1住宅销售收入185227 0 35765 65149 55568 28744 1-2商铺销售收入66778 0 13356 23372 20033 10017 1-3地下车库销售收入25200 0 5040 8820 7560 3780 2现金流出230822 40848 91960 67025 30990 0 2-1建设投入157497 29802 65879 45578 16237 0 2-2其他费用73326 11045 26081 21447 14752 0 3所得税前净现金流量46383 -40848 -37799 30317 52172 42541 4累计所得税前净现金流量-40848 -78647 -48330 3842 46383 本项目以建设项目经济评价方法与参数（第三版）中专家对房地产行业财务基准收益率的预测值12%作为本项目的基准收益率进行测算。根据表七 方案二现金流量表可计算出：财务内部收益率：所得税前为19.62%。静态投资回收期（含建设期）：所得税前为3.93年。计算项目在折现率12%时，所得税前财务净现值为12269.58万元。通过上述财务分析，可以看出此方案的财务内部收益率低于25%内控项目财务基准收益率的预测值，因此从财务上分析不可行。方案三：基于方案一的基础上，将项目容积率从3.0调整为3.5，总建筑面积变为1066691平米，计容面积变为863544平米，其中住宅面积791144平米，其他条件不变，调整后的项目各经济分析如下：1、投资估算分析本方案项目总投资为252451万元，其中建安成本177159万元，其他费用75292万元。表八 方案三总投资表序号项目名称用地面积（）建筑面积（）单价（元/）总价（万元）一建安成本1+2 177159 1地下203147 2000 40629 2地上863544 136530 住宅部分791144 117919 其中联排24000 1500 3600 洋房18000 1305 2349 小高层607236 1500 91085 底商79114 1500 11867 回迁房62794 1436 9017 商业部分72400 18611 其中集中商业20000 1790 3580 新能源汽车展厅5000 3458 1729 五星级酒店25000 3458 8645 写字楼20000 2079 4158 幼儿园2400 2079 499 二其他费用3+4+5+6+7+8 75292 3土地费用 370亩 52万元/亩7937 4前期费用 6844 5配套费用 17024 6营业税费 16202 7开发费用 9569 8预备费 17716 三总计 一+二 252451 2、收入测算本方案项目总收入为318670万元，其中地下车库收入为25200万元，住宅商业销售收入为293470万元。表九 方案三总收入表项目名称建筑面积（）单价（元/）总价（万元）一次性收入地下车库销售收入 4200 60000 25200 住宅商业销售收入 728350 293470 其中联排 24000 5200 12480 洋房 18000 4200 7560 小高层 607236 3200 194315 底商 79114 10000 79114 总计 318670 3、财务效益分析表十 方案三现金流量表序号项目 合计 计算期 123451现金流入318670 0 63734 111534 95601 47800 1-1住宅销售收入214355 0 42871 75024 64307 32153 1-2商铺销售收入79114 0 15823 27690 23734 11867 1-3地下车库销售收入25200 0 5040 8820 7560 3780 2现金流出252451 44641 99547 74046 34217 0 2-1建设投入177159 33596 73466 51616 18482 0 2-2其他费用75292 11045 26081 22430 15735 0 3所得税前净现金流量66219 -44641 -35813 37489 61384 47800 4累计所得税前净现金流量-44641 -80454 -42965 18419 66219 本项目以建设项目经济评价方法与参数（第三版）中专家对房地产行业财务基准收益率的预测值12%作为本项目的基准收益率进行测算。根据表十 方案三现金流量表可计算出：财务内部收益率：所得税前为