公司片区土地开发情况统计的报告.doc

关于昆明滇池投资有限责任公司羊肠片区政府储备用地土地一级开发情况及下一步工作思路的报告昆明滇池投资有限责任公司：昆明滇池投资有限责任公司（以下简称“滇投公司”）受昆明市土地矿产储备管理办公室委托对羊肠片区约3300亩政府储备用地进行土地一级开发，置业公司作为具体实施单位，于2008年开始对羊肠片区政府储备用地实施土地一级开发整理工作，现将工作开展情况及下一步工作思路汇报如下： 一、用地情况（以下情况介绍中均不含北部客运站）：（一）滇投公司羊肠片区政府储备用地范围约3300亩，总净用地面积约为1892.71亩（其中：居住用地约1004.55亩，商业用地约359.39亩，住商混合用地约178.76亩，教育科研设施约213.26亩，交通设施约111.1亩，公用设施用地约25.65亩）。公司于2011年6月通过挂牌办理了27宗共计1764.94亩（证载面积）土地的国有土地使用权证（附件一）。（二）截止目前，除小窑村、大波村及羊肠大村三个城中村改造项目的缓征地及部分零星地块外，已完成征地约2066亩（已付款征地面积）。按2012版控规计算，征地范围内总净用地面积约1407.7亩（其中：居住用地约680.24亩，商业用地约351.37亩，住商混合用地约178.76亩，教育科研设施约69.99亩，交通设施约111.1亩，公用设施用地约16.24亩）。其中，已交地约261.98亩，预计可为公司实现收入46343.53万元。1.沣源路以北约41.72亩净用地已交付公租房公司，作为保障性住房建设用地使用，按照200万/亩计算，可实现收入约8343.53万元；2.沣源路以北约220.26亩净用地（毛地约346.63亩）已交付轨道公司作为基础设施建设用地进行使用，预计可实现收入约38000万元（其中，已实现收入约20000万元）。 （三）在已征地范围内，扣除已交地约261.98亩、农民预留安置用地约120.99亩，滇投公司羊肠片区土地一级开发可控范围内实际可用净用地面积约1024.73亩，其中：教育科研用地约69.99亩，其他零星用地约86.49亩，实际可实现供地的经营性用地面积约868.25亩,其中：沣源路以南约695.84亩（包含红星美凯龙项目用地约277.15亩），沣源路以北约172.41亩（附件二）。 二、项目投资情况：根据市发改委关于对羊肠片区政府储备用地一级整理项目可行性研究报告的批复（昆发改投资2009400号）以及关于对羊肠片区政府储备用地土地一级开发项目可行性研究报告的补充批复（昆发改投资2012748号）精神，滇投公司羊肠片区政府储备用地土地一级开发项目总投资约47.37亿元。截止2013年5月底，项目已完成投资20.2亿元（其中：征地拆迁完成投资13.5亿元，项目建设完成投资2.4亿元，财务成本、设计费、监理费等其他费用完成投资4.3亿元），目前正在进行沣源路以南主路网的建设工作。 三、存在问题及下一步工作思路： （一）存在问题： 1.市政配套较多、土地利用率不高，土地一级开发成本过高。按照可研批复，完成羊肠片区政府储备用地土地一级开发工作，需投入资金约47.37亿元（其中：已完成投资约20.2亿元，尚需投入资金约27.17亿元）。已交地的保障性住房建设用地及轨道基础设施建设用地（共计约261.98亩）可收回成本约4.63亿元，剩余土地一级开发成本约42.74亿元。根据目前羊肠片区土地一级开发实际情况，除羊肠大村缓征地、农民预留安置用地及周边零星地块，可实现供地的经营性用地面积约868.25亩，每亩土地一级开发成本约492万元。为平衡土地一级开发资金的投入，约868.25亩可经营性用地在进行供地时保本价将不低于656万元/亩（按照25%计算省市配套基金）。2.由于现行控规地块划分较为零散、新增路网过于密集，增加了市政设施建设的投入，加之容积率较低，不利于土地价值的实现。3.由于土地一级开发范围规避了地块周边村庄，现收储范围内存在涉及小窑村、大波村及羊肠大村三个城中村改造项目的缓征地。其中：大波村及羊肠大村缓征地已办理国有土地使用权证（证载面积约325.52亩），并已实现融资；小窑村及大波村已明确改造主体；根据2011年5月25日滇投公司与土地储备中心签订的土地一级开发整理委托合同补充协议，羊肠大村纳入滇投公司土地一级开发范围内统一实施。鉴于以上原因，收储范围内缓征地难以实现供地及成本分摊。4.羊肠片区收储范围内现有宝云社区农民预留安置用地约120.99亩，经与宝云社区沟通，对方意向性提出，需由滇投公司提供10至15万办公或商业设施的实物补偿，如不能满足要求，将难以实现供地及成本分摊。5.滇投公司收储土地范围内云龙地产（约98.7亩）及导航站（约17.95亩）的征地、拆迁等问题尚未解决，直接影响沣源路以南路网工程及配套设施的建设工作。 （二）下一步工作思路： 1.收缩羊肠片区政府储备用地土地一级开发投资规模：根据目前土地开发实际情况，建议停止沣源路以北土地一级开发市政配套设施的建设投入，工作重点主要以加快沣源路以南地块的熟化工作为主。按照此思路，预计羊肠片区最终土地一级开发成本可压缩至33.3亿元（其中：征地拆迁费16.79亿元，工程建设费8.79亿元，财务成本、设计费、监理费等其他费用7.72亿元）（附件三）。已交地的保障性住房建设用地及轨道基础设施建设用地（共计约261.98亩）可收回成本约4.63亿元，剩余土地一级开发成本约28.67亿元分摊至可实现供地的净用地约868.25亩计算，每亩土地一级开发成本约330万元。2.为提升土地利用率，提高片区容积率，需请滇投公司协调和支持，对羊肠片区政府储备用地控制性详细规划进行调整，预计控规调整周期约为3-4个月，将延缓土地的变现工作。控规调整将力争增加可出让净用地面积，提高片区容积率，平均容积率力争达到3.5左右，以最大程度释放土地价值。完成羊肠片区控规调整后，置业公司力争年内实现土地供应。3.暂停未开工的土石方清运工作，抓紧推进沣源路以南主路网工程以及配套设施的建设工作。为保证必要的工程顺利推进，达到供地条件，需请滇投公司支持必要的工程建设资金，置业公司将加紧完成土地供应前的相关工作。至2013年底，工程建设预计尚需投入资金约2亿元。4.为实现沣源路以南整体的土地熟化工作，需请滇投公司支持部分征地、拆迁的资金需求，以解决云龙地产及民航导航站的征地、拆迁问题。5.农民预留安置用地及羊肠大村城中村改