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XXX城中村改造项目项目可行性分析XXX置业有限公司二一六年二月目 录第一部分 项目简介第二部分 建设用地及规划条件第三部分 建设规模及内容第四部分 项目建设进度第五部分 项目规划及配套第六部分 价格定位第七部分 投资估算第八部分 投资回报项目简介：XXX置业有限公司成立于XX年X月，注册资本XXX万元整。公司开发的XXX位于XXX，占地XXX亩。项目东临XXX；西临XXX一条主干道；北临XXX，是XX县重点打造的一条景观大道，它是连接焦作，山西的必经之路；南临XX路即将动工修建；项目周边交通四通八达。项目北侧隔太行大道相望的是XXX唯一的市民文化活动广场，建成后将成为XX县人民精神文化生活的聚集地，会经常举办高档次的文艺、讲演、科普、医疗、体育、庆典等活动。不仅是市民闲暇时间的放松之地，同时也会对XX县人民在艺术素养方面起到巨大的熏陶作用。项目周边分布着XX农村商业银行、XX市新华书店、建材市场、农贸市场、五星级酒店等，不仅满足了我们的日常生活所需，更是提供了充足的休闲娱乐配套。教育方面，项目周边可以享受到XX市一幼、市三幼，外国语小学、同济小学、文昌中学、XX县一中、XX县六中等一站式教育模式，充分满足孩子的教育成长需求。项目拥有净地面积XXX亩，待拆迁面积XXX亩。项目规划总建筑面积XXX平方米，总投入约XX亿元，预计将实现XX亿利润（其中实现约XX亿税收）。该项目是为了配合XX市城中村改造工程而开发建设的高档商业住宅小区。项目取得了XX市政府的大力支持，得到了关于行政事业性各种税费减免的优惠政策。本项目的建设对于改善居民的生活品质，树立良好的城市社区形象具有重要的作用。建设用地及规划条件太行大道南侧三里屯村城中村改造地块（10宗）宗地位置：九山路（东环路）以东、新辉公路以西、太行大道（南环路）以南、迎泽路以北。宗地面积683.756亩。其中净地面积285.908亩，待拆迁面积397.85亩。规划用途：商服、城镇住宅用地。出让年限：商服用地40年、住宅用地70年。容积率：1.53.5。建设规模及内容项目占地683.756亩，规划总建筑面积160万平方米，地上计容建筑面积132万平方米，其中高层住宅面积86万平方米，多层电梯洋房面积14万平方米，配套商业面积6.1万平方米，社区配套面积1.2万平方米。教育用地占地2.8万平方米，规划建筑面积1.8万平方米，其中小学面积1.4万平方米，幼儿园面积0.4万平方米。计划建设大型商业综合体，规划大型商业面积8.7万平方米，星级酒店6.8万平方米，星级写字楼7.4万平方米。小区居住总户数约1.2万户，按照1:1配建机动车停车位，地下车库面积28万平方米。 项目建设进度本项目计划2018年3月开始动工，开发周期预计510年。开发时将开发条件成熟的地块开发前置，后期边拆边建，根据地块开发、安置实际情况确定开发顺序为：一期：A1A9；二期：A2A10；三期：A3A4；四期：A5；五期：A6A7；六期：A8。建设规划及配套1、建筑布局从城市设计的角度，紧邻XX大道，我们将通过三条与XX大道贯穿的城市道路与一条项目中心线的东西街区型道路将项目由原来的9个地块划分为6个地块进行整体布局。这四条主干道将有效的解决城市交通性和生活便利性的双重功能，通过这样的划分，我们将在空间形态，建筑形式，环境设计等方面更利于强化其特色，使安置区与开发区科学合理的进行安排，让原住民之间邻里文化得到延续。安置区计划布置在A9地块，交通便利，拆迁居民较少，可以与开发区同步开工建设。安置区内设置村委会、红白理事会用房，以及活动广场，方便村民的日常居住生活。2、景观环境布局我们初步构想在村里原城市泄洪沟无法调整的情况下，围绕其建一座公园，尽量扩大绿化面积，使建筑犹如置身一片绿洲之中，从而提高社区住户的生活质量，创造出一个高雅幽静的良好居住环境。6大社区内部将以组团景观形成主要景观绿化。然后通过主轴线连接中心绿地，形成社区的景观大道。并由道路结构将该地块整合成整齐而富有动感的组团结构。这种布局符合人们正常生活由动到静的循序渐进的层次，并通过合理规划，促使基地与周边环境维持平衡，保证持续发展。建筑在布局上错落有致，在整齐中求变化，既方便社区内部通风又可使得住户充分享受社区的美丽景观。3、道路布局社区的道路网络作为社区的基本构架，在社区日常生活的组成，社区空间的构架方面起到决定性作用。社区道路分为：主干道、组团道路及人行道，各级道路有机联系于各个结点，形成合理的道路网络布局。主干道路5米宽，形成环路，再分别与各宅前道路相连接，曲径通幽。未来将充分考虑人车分流。总体交通道路分级规范化，并满足消防，疏散、地下管网埋设和道路绿化的要求。4、立面造型风格初步计划设计采用新中式风格，以全新的思维及手法追求“经典”之美感，令人耳目一新。未来以庄重、典雅的风格形成了清新而具鲜明个性。本设计立面造型于现代手法中适当运用古典的比例控制思想，在构图和均衡方面细加推敲以至完美。使建筑更显气势，简洁明快，充满韵律感；底部处于距人最近范围内，造型典雅大方，通过对细部细致入微的雕琢，和材质及颜色恰当地控制和运用，营造出优雅统一又不失温馨浪漫的社区氛围。5、大型配套设施构想（1）计划临XX路与XX大道交汇处建设20000平米的城市集中绿地，在A10地块建设一座主题性公园，供居民休闲娱乐。（2）计划在地块的南侧建设一所小学和二所幼儿园，计划引进XX市知名的教育机构和学校进驻，以此解决居民中适龄儿童的教育问题。（3）计划临XX路与XX大道交汇处建设大型城市综合体，满足居民日常购物等生活问题，提升城市形象。价格定位本项目定价主要以周边房地产市场参考价为基础定价依据。根据项目评测，预计销售均价为：高层住宅销售3300元/多层电梯洋房销售4000元/商铺销售6000元/酒店、写字楼4000元/地下室及车库2000元/投资估算本项目开发建设总投资额合计为XXX万元，其中各项成本费用的估算额详见下表。房地产开发投资估算表序号项目名称内容单价面积总价(元/)()(万元）一楼面地价含土地出让金、拆迁费440131800058000二前期费用报建手续及勘察、图纸、临时水电等180131800023724三建安砖混、剪力墙结构14001318000184520四配套建设费基础及景观配套150131800019770五管理费用（二+三+四+五）*3%6513180008567六不可预见费（二+三+四+五+六）*2.5%5413180007117七营销费用销售额的3%95131800012504八财务费用按12%年利率80131800010544九合计(一)(九)2464324746投资回报营业收入估算营业项目营业收入（万元）单价面积高层住宅销售1947003300元/590000多层洋房销售560004000元/140000地下车库收入504002000元/280000酒店办公楼收入568004000元/142000商铺销售888006000元/148000学校收入90005000元/18000合计459300营业利润及税收按国家法定税率考虑：营业税及附加：销售收入的5.5%；土地增值税及印花税：销售收入的3.5%；所得税：税前利润的25%。经济指标金额（万元）备注销售收入459300全部销售（未含持有物业）总投资324746含土地、建安、报建配套等必须成本税前利润134554营业税及附加：25261万元土地增值税及印花税：16075万元税后利润93218扣除所得税：23304万元净利润69914本项目投资毛利润XXX万元，投资收益率为XX%，需缴纳经营税金及附加XX万元、土地增值税及印花税XXX万元，所得XX万元，扣除税费后净利润为XX万元。本项目在对区域产生良好社会效益，同时合理的利润收益