Reits房地产信托基金案例分析演示教学.ppt

REITS案例分析 PLANAREITs 香港REITs现状 香港REITs市场成立于2003年7月 2005年11月25日领汇 0823 成功上市 经过8年的光景 现在香港共有10支REITS上市 分别是越秀房产信托基金 0405 阳光房产 0435 睿富房地产基金 0625 置富产业信托 0778 泓富产业信托 0808 开元产业信托 1275 富豪产业信托 1881 冠君产业 2778 汇贤产业信托 87001 及领汇 在上述REITS中 不少都是由上市公司背景 或是由上市公司分拆出来 例如长实 0001 旗下的置富产业信托 泓富产业信托及汇贤产业信托 越秀 0123 旗下越秀房产信托基金 恒基 0012 旗下阳光房产 富豪国际 0078 旗下富豪产业信托 鹰君 0041 旗下冠君产业 除置富产业外 其他REITs的股东回报率大多在7 以下 置富产业为21 9 香港REITs相关法律 案例一越秀REITs香港上市 越秀REITs模式 2005年12月21日 香港联交所挂牌上市上市共发售10亿份基金单位 其中越秀投资持有31 3 越秀集团持有0 8 其余67 9 为社会公众份额 以发行价每份3 075港元计 REITs在市场中共募集资金约20亿港元 白马大厦 财富广场 城建大厦和维多利亚广场等四个国内优质物业 越秀投资注册六家BVI公司 4个物业转给4个BVI 然后GCCDBVI将四个子公司的股权全部转让给越秀ReitsREITs以物业为支撑 向社会发行基金份额募集资金 并交由资产管理公司管理运作 资金信托人托管 资产管理公司 物业租赁代理公司和顾问公司 都是由越秀控制的子公司 案例二春泉REITs香港上市 春泉REITs模式 2013年12月5日 春泉产业信托 01426 在港交所上市 由瑞士信贷担任独家全球协调人和上市代理人 托拟发行4 395亿股 每股的发行价格区间在3 81 4 03港元 涉及资金规模近18亿港元 北京华贸中心写字楼1座 2座的所有办公楼层 以及位于两幢写字楼地库的约600个停车位 北京CBD超甲级办公物业 德意志银行 德国软件公司SAPAG和美国出版商康泰纳仕为大客户 合计租下的办公面积为16 租户客源分散且较为优质 2010年至2013年上半年 平均出租率从90 上升至96 春泉产业信托100 持股RCA01公司 再通过该公司持有上述项目的所有权 公众持有人将持有该信托单位的40 RCAFund原先持有春泉产业信托100 的股权 上市后被稀释至60 在4 395亿股中 22 3 为新发股份 剩余77 7 属于老股东的存量股份 老股东在发行后或可套现13 01亿港元至13 76亿港元 发行9800万新股后 将给春泉产业信托带来募集资金3 73亿港元或3 95亿港元 将用于偿还项目部分定期贷款 案例三中信启航深交所上市 中信启航模式 中信启航模式 优先级和次级份额均在深交所综合协议交易平台转让流通为确保交易前后投资者限制在200人以内 优先级受益凭证转让交易时 每手为50 000份 每次转让不得低于十手且须为一手的整数倍 次级受益凭证转让交易时 每手为300 000份 每次转让不得低于一手且须为一手的整数倍 每份受益凭证面值100元国内Reits标准化 为保险资金等机构投资者打通了投资通道 有效突破监管机构对非标产品的限制 但依然没有税收优惠政策 一级市场投资人退出 非公募基金将所持物业的100 的权益出售给由中信金石基金管理有限公司发起的交易所上市REITs 对价的75 以现金方式取得 25 份额由本基金持有并锁定1年 优先级投资者在IPO时点以全现金方式全部退出 次级投资者获得部分现金分配及REITs