房地产合同培训课件.ppt

合同法培训 高级律师 目录 综述 03合同谈判签订 06合同文件管理 11证据收集保存 20合同执行跟踪 31 1 综述 企业合同管理流程 合同风险控制阶段 事前防范 风险控制的前提 客户调查合同谈判合同审核事中控制 风险控制的关键 合同履行管理事后弥补合同纠纷处理 2 合同谈判签订 合同签订前的客户调查 资格审查自然人 身份证件法人 营业执照 资质证书联络方式自然人 住址 电话法人 经营地址 电话 传真商业信誉 履约能力采购合同 生产规模 技术水平 交货能力 实地考察 设计合同 设计人员 设计水平 合同条款易忽视点 合同签订时间对方义务履行节点我方付款时间确定对方地址函件等材料送达地点特定术语的界定不可抗力 合理期限 及时违约责任不仅要约定双方应做什么 还要约定 万一一方没有做到应如何处理 不要将对方看成机器人 输入程序就会按部就班地照做 违约责任的作用是督促双方依约履行义务 不单是为了追究责任 合同谈判要点 以设计合同为例 设计成果交付时间前一阶段设计文件确认后具体期限须明确付款时间设计内容经我方确认后主设计人员名单到场服务次数 差旅费标准对设计不满意时我方解除权及费用结算逾期提交设计成果的违约责任 我方解除权擅自更换主设计人员的违约责任 我方解除权 合同会签流程注意事项 提供必要 全面的信息 与相关审核部门充分沟通合同谈判中的焦点双方力量对比我方的利益点和预计风险点合同是否已开始履行 没有抽象的好合同 只有特定的最切合需要的合同 3 合同文件管理 往来文件留存 涉及权利义务履行 变更 终止等的行为 须采用书面形式协议类文件需双方签章确认会议记录 备忘录 案例一 协议书 确认书单方面通知 要求类文件需送达至对方开工令 发货通知整改通知书 合同解除函谨慎签收文件 案例一 某设计公司 设计合同 合同约定 设计过程中如我公司对设计不满意 经过告知仍无法达到我公司要求的 我公司可终止合同 案情简介 我公司 07 06 07 07 07 10 对方提报概念设计 我方不满意要求修改 但相关会议未做会议记录 也未以其他方式提出书面修改意见 对方修改的方案一直无法获得我方认可 07 12 我方欲终止合同 但无相关证据表明我方曾提出修改要求及其内容 对方经告知后仍无法达到我方要求 文件传送 EMS传送 视需要办理公证送达 直接传送 要求对方盖章或签收人签字 签收人须是合同指定的人员 案例二 对方签收后我方留存原件 或让对方在复印件上签章确认 注意事项附后 拒签或无法直接传送 拒签 EMS表单填写注意事项 留存EMS回执 重要的文件应索要EMS签收影印件对方拒收应注意封存退回的EMS 关于解除 XX室内工程设计合同 的通知 江苏XXXX房地产有限公司 苏州XX设计装潢有限公司 文件签收 不可越权签字没有公司的授权 不得随意对外签字不可签 糊涂 字确认需签收的文件与实际情况是否相符谨慎对待确认权利 义务的文件 案例三 案例三 06 10 某咨询公司 制作合同 合同 乙方向甲方提交制作脚本 经甲方书面确认同时支付第二期制作款 我公司 案情简介 06 11 对方提交脚本 但该脚本未能达到我公司要求 经办人口头告知须对脚本进行修改 但在签收单上签署 同意以此脚本制作样片 07 02 因我公司未支付第二期制作款 对方起诉至法院 要求支付制作款及违约金 4 证据收集保存 客观事实与法律事实 证据与事实的关系 法院只认法律事实 即有证据证明的事实 而不认客观事实 也许你说的是真的 但证据不足 我们不能确认 客观事实 法律事实 证据 证据形式 书证 合同文本 信函 会议纪要 图纸物证 材料样品视听资料 录音 录像 照片证人证言当事人陈述鉴定结论 质量检测报告勘验笔录 样品封存 合同法 第168条凭样品买卖的当事人应当封存样品 并可以对样品质量予以说明 出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同 做好样品封存 贴封条 并签字确认 建议双方对样品封存做一个详细的说明 形成一个书面材料 封样人姓名 时间 地点 内附资料情况 封条状况 保管人员 保管时间 地点 开封人员一方私自开封的后果等 由双方签章 履行义务要留证据 进场通知发货通知入伙通知书付款凭证银行付款汇至合同指定帐号如有变更 应要求对方书面通知现金付款收据盖章或者由指定人员签收 不履行义务要留证据 对方履行存在瑕疵的证明完工报告 工期延误 须注明工期延误事实 送货单 迟延交货 须注明迟延交货事实 验收记录 如存在问题 应详细记载 整改意见 注明存在的问题和整改要求 以上证据最好由对方签章确认对方不肯签章 收集其它间接证据予以佐证 案例四 案例四 产品质量证据保全 双方到场确认问题 制作产品检验记录并签章发出质量异议通知 要求对方在通知上记载 质量问题属实 单方交质检机构检验 并对取样过程进行公证双方共同交质检机构检验对产品进行拍照 避免给对方留下证据 谨慎签收对方出具的文件言语谨慎 不随意认可或承诺Email QQ MSN电话交谈或直接谈判不要轻易否定我方已取得的有利证据 案例五 六 案例五 08 06 彩砖供货合同 某建材公司 08 08 对方送货2700 双方对该批次产品进行抽样检验 检测结果表明该批次产品的抗压强度与标准要求差距很大 08 10 对方提交另一检测中心检测 我公司经办人员接到对方通知后到场监督了检测过程 并在相关文件上签字确认 该检测中心出具检测报告 认定该批次产品符合标准要求 不存在质量问题 我公司 08 10 认购协议 认购协议 认购人应在签订协议后7日内与出卖人签订 商品房买卖合同 否则出卖人有权将房屋另售他人 并没收定金 08 11 开发商经办人员多次电话催告无果 遂发出 催签合同通知书 刘先生仍未回复 案例六 催签合同通知书 请务必于08 12 30前签订 商品房买卖合同 否则我公司有权没收定金 将房屋另售他人 08 12 刘先生前往售楼部 但开发商已将该房屋另售他人 刘先生遂要求开发商双倍返还定金 08 12 开发商经办人员发出第二份 催签合同通知书 5 合同执行跟踪 合同交底 合同条款研读与评估合同范围权利行使方式 期限 案例七 义务履行方式 期限 案例八 履行异常处理 违约责任合同谈判中的争议和焦点条款合同中隐藏的各类风险及防范措施信息沟通与交流合同谈判人员 合同履行部门合同履行部门主管 具体负责人员合同履行主导部门 其他相关部门 案例七 05 10 06 12 承包人提交竣工结算报告 发包人签收后未提出异议 承包人 07 02 建设工程施工合同 合同 发包人收到承包人竣工结算报告和文件后40天内 未予以答复的 视同认可承包人的结算报告和文件 承包人正式发函 要求发包人支付欠款200 45万 发包人经核算认定结算文件存在错误 仅同意支付欠款150 26万元 发包人 案情简介 您认为应如何确定工程款 A 以发包人审核结果为准 B 以承包人结算文件为准 C 申请工程量鉴定 以鉴定结果为准 法律依据 关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释 第二十条当事人约定 发包人收到竣工结算文件后 在约定期限内不予答复 视为认可竣工结算文件的 按照约定处理 承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的 应予支持 案例启示 尽量避免签订此类对我方权利限制的条款设计合同 委托人应在收到设计成果后5日内进行确认 逾期确认或在该期限内未提出异议的 视为认可设计人设计方案 采购合同 如产品存在质量问题 买受人应在收货后25天内提出异议 否则视为产品已验收合格 如已签订 应向相关部门和人员进行交底 案例八 06 10 某咨询公司 宣传片制作合同 合同 乙方应在制作期内提供样片 甲方收到样片后 向乙方支付第四期制作费 我公司 06 11 对方提交样片 我公司经办人员在签收单上签署 收到样片 但该样片未能达到我公司要求 我公司要求修改 合同约定的付款条件是 收到样片付款 我公司一直以为样片确认后才付款 因此未按时付款 合同履行跟踪 合同履行进度跟踪负责跟进对方履行进度及时提请相关部门履约及时提供相关文件 条件注意付款条件 付款对象及时将履约情况与合同约定进行对照合同履行异常汇报及时提出处理意见 并上报主管领导明确责任 合同履行跟踪与责任人绩效考核挂钩 履行期限届满前要求其承担违约责任 在履约异议期内及时发函提出异议 违约行为 预期违约 实际违约 拒绝履行 迟延履行 不适当履行 发函催告履约 发函解除合同 合同履行异常应对 履行变更 及时签订变更协议 案例九 案例九 08 02 08 08 经多次催告 供应商A仍未交货 开发商与另一供应商签订了买卖合同 瓷砖供应商A 08 09 签订买卖合同 供应商A将货物运至开发商工地 并要求开发商付款 合同 第十条 乙方 供应商 应在0