第章房地产开发与经营基本理论ppt课件.ppt

第二章房地产开发与经营基本理论 本章学习目标 1 了解房地产开发与经营策略2 熟悉房地产开发与经营决策类型及其决策准则 3 理解房地产开发与经营理念 第一节房地产开发与经营策略分析 房地产经营策略 指房地产经营部门 在经营过程中 根据自身的能力和经营目标 结合市场状况 所采取的不同对策 房地产开发与经营策略的主要内容一 产品策略明确开发或经营项目 确定开发或经营规模 开发或经营方式 二 市场开发策略主要有市场开拓型 市场渗透型 产品开发型 多角型策略等 前两种主要是针对老产品 后两种主要是强调增加新产品或使老产品更新换代 同时谋求占领新的市场 房地产市场开发策略 开发由本地化向跨区域发展 开发由品质向品牌跨越 住宅开发向商用物业拓展 诚信开发地产争雄楼市 开发健康住宅风声水起 三 价格策略房地产产品的生命周期和市场周期 寻找地段 规划设计 贷款 施工建设 建成完工 出售或出租 使用 邻里关系稳定 老化 更新和再开发 1 5年 40 50年 市场周期 进入期 成长期 成熟期 衰退期 和贵楼 两百多年历史 不同时期房地产价格策略房地产品进入期 高价策略 条件 低价策略 条件 温和定价 条件 房地产品成长期 维持或适时而变房地产品成熟期 均衡价销售房地产品衰退期 降价销售 不同时期房地产价格策略 1 投入期应采取的策略投入期商品房的特点 产品新 具有新外观 样式 新型室内结构 建筑材料 配套布局等 市场占有率低购买率低风险大应采取的对策 努力提高新产品的知名度 对新产品做广泛宣传 灵活选择销售渠道 根据不同用户群的特点 细分销售市场 激发购买动机 促进购买行为 如加强宣传力度 采取实地参观 灵活定价 售后服务等多种促销手段 在价格上薄利多销 打开产品销路 迅速占领市场 2 成长期应采取的策略成长期商品房的特点 产品逐步被市场广泛接受 产品供不应求 销售量高速增长 初步形成标准化设计 进行批量生产 不断降低生产成本和提高利润 出现市场竞争 应采取的对策 不断进行市场调查 改进设计 使之更加完善 适当提高房价 以增加赢利 开辟新的市场 扩大市场渗透 利用优质的售前 售中 售后服务 争取用户 扩大销售范围 3 成熟期应采取的策略成熟期商品房的特点 生产模式化 设计被正式确定为标准化设计 并广泛认可 接受 商品市场房总面积猛增 供求基本平衡 市场趋于饱和 市场竞争加剧 应采取的对策 提高产品质量 以优质取胜 保持市场价格 努力维持市场占有率 将经营利润维持在较稳定水平 增加配套服务项目 提高服务质量 4 衰退期应采取的策略衰退期商品房的特点 新式房屋产品出现 竞争对手转移到新产品领域 产品供大于求 出现滞销现象 应采取的对策 将成本控制在最低的标准之内 采取灵活降价方案 扩大销售 扩大销售渠道 强化促销手段 如采取人员推销 有奖促销等 一 房地产开发与经营决策类型 一 构成基本条件 有明确的目标 有两个以上可供选择比较的方案 有评价方案优劣的标准 有真实地反映客观实际的数据资料 第二节房地产开发与经营决策理论 二 开发与经营决策原则 1 遵守政策法规原则2 经济效益原则3 风险意识原则4 定性分析与定量分析相结合原则 风险型决策 不确定型决策 确定型决策 决策类型 二 决策类型 1 确定型决策确定型决策是一种自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策 决策者确知需要解决的问题 环境条件 未来结果 在决策过程中只要比较各种备选方案的可执行结果 就能做出精确的估计 一般情况下投资利润率 投资回收期 净现值 内部收益率等静 动态财务评价指标都可用于确定型决策 2 风险型决策 随机型决策 确定性决策可以视为风险性决策的特例 即决策方案未来的自然状态不能预先确定 可能存在若干状态 在不同状态下 每个备选方案会有不同的执行结果 不管哪个备选方案都有一定的风险 但每种自然状态发生可以从统计结果得到一个客观的概率 风险型决策判断的准则可以采用期望值法 净现值期望法 最大可能法 常用的方法是决策树法 决策树决策树的构成有四个要素 决策点 方案枝 状态结点和概率枝 决策点 事件 概率枝 策略枝 策略点 3 不确定型决策指决策者对未来可能发生的情况有所了解 但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而做出的决策 不确定型决策方法是说不同的决策者有不同的决策方法 原苏联塔斯社社长讲了一个笑话 苏联的五位领袖乘车去旅行 走了很远 列车停了 因为前面的铁轨没有了 五位领袖都下车了 各自都采用了自己的招法 列宁说 全体下车 义务劳动 修复铁路 斯大林说 要把可疑分子抓起来 认真追查 赫鲁晓夫说 找些人来把铁路修好不就行了吗 勃列日涅夫说 商量商量想想办法再说吧 戈尔巴乔夫说 何不把火车零件拆掉 到有铁轨的地方装上 常见的不确定型决策主要有三种方法 1 大中取大法 乐观主义准则 采用这种方法的管理者对未来持乐观的看法 认为未来会出现最好的自然状态 因此不论采取哪种方案 都能获取该方案的最大收益 采用大中取大法进行决策时 首先计算各方案在不同自然状态下的收益 并找出各方案所带来的最大收益 然后进行比较 选择在最好自然状态下收益最大的方案作为所要的方案 决策收益表 2 小中取大法采用这种方法的管理者对未来持悲观的看法 认为未来会出现最差的自然状态 因此不论采取哪种方案 都只能获取该方案的最小收益 采用小中取大法进行决策时 首先计算各方案在不同自然状态下的收益 并找出各方案所带来的最小收益 即在最差自然状态下的收益 然后进行比较 选择在最差自然状态下收益最大或损失最小的方案作为所要的方案 3 最小最大后悔值法在某种状态下因选择某方案而未选取该状态下的某任方案使获得的收益减少 就会感到后悔 这样每个自然状态下的理想最大收益值与它在其他方案的收益值之差所形成的损失值 称为 最大后悔值 然后选最大后悔值最小的方案作为比较满意的方案 它的步骤是 1 计算每个方案在各种情况下的后悔值 后悔值 在该自然状态下所有方案中的最大收益 该自然状态下每个方案的收益 2 找出各方案的最大后悔值 3 选择最大后悔值中的最小的那个方案 三 房地产开发与经营决策程序 一 发现问题 二 确定目标1 针对性2 明确性3 层次性4 可行性 三 拟制方案 四 分析评价1 限制因素分析2 潜在问题分析3 综合评价 五 选择方案 六 实施追踪1 反馈控制2 追踪决策 发现问题 经营分析 确定目标 拟制方案 选择方案 分析评价 实施方案 组织诊断 反馈追踪 决策过程基本流程图 第三节房地产开发与经营新理念 一 节约型房地产开发理念 一 理念提出十一五规划提出要建设资源节约型社会 实现社会和谐发展 其中建设资源节约型社会是建设和谐社会的前提条件 资源节约 节约型社会 和谐社会三者之间相互联系 资源节约 节约型社会在建设和谐社会进程中具有基础性和前提性的重要地位 二 实现途径