郴州市2010年11-12月市调报告.doc

在工作中注入生命的意义郴州市2010年11-12月份房地产市场调研报告本月导读进入12月，各地楼市回暖的报道频频见诸报端：京沪广年末楼市强劲反弹，价量齐升；二三线城市房价涨幅首超一线城市，销售火爆；开发商巨资拿地，各地新“地王”你方唱罢我登场；距离“929“楼市新政实施仅三个月，全国楼市就呈现这样一幅“回暖”态势，有专家指出，受通胀和流动性过大影响，二次调控的短期成效远不如4月出台的“国十条”。年末楼市成交量的大幅上涨，引发市场对下一波房价走势的猜测：房价将报复性上涨还是迎来第三波调控政策？在即将过去的2010年，中央为调控楼市收紧信贷、调整税费、提高外资进入门槛，甚至要求地方动用行政政策直接限制居民购房，此举在取得一定成效的同时也引发不少争议。第一部分：宏观信息一、 国内宏观政策1. 房价过快上涨初步被遏制自11月29日起，央行9天内第二次上调存款准备金率0.5个百分点.此次上调存款准备金率是一个多月以来，央行第三次作出调整，也是年内第五次上调，年内累计上调已达2.5%。中原地产研究总监张大伟表示，上调存款准备金率，开发商资金压力再增，前10月开发商的资金增长主要依靠自筹资金，超过总资金增长幅度的为自筹资金，而上调存款准备金率将使得银行贷款额度更紧。特别是接近年底，很多银行年内额度已经基本用完，这就使得已经收到预售资金监管的开发商，在资金方面的压力更大。2二套房契税1月1日后上调到4%记者昨日从湖南省财政厅税政法规处获悉，从明年1月1日起，家庭购买的非唯一住房，无论面积大小，均按4%的税率征收契税。3个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点记者29日从中国人民银行获悉，央行决定从26日起，上调对金融机构再贷款利率，其中一年期利率提升0.52个百分点至3.85。同时，央行还上调了再贴现率，由1.8上调至2.25。据悉，这是央行两年来首次上调再贷款利率和再贴现率。4国土部：抑制地价过快上涨 新地王须2日内上报国土资源部19日晚发出通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。5住建部：中国城市人均住房建筑面积已达30平方米截至2009年底，中国城市人均住宅建筑面积约30平方米，农村人居住房面积33.6平方米，2008年中国城镇居民住房面积人均已达到28.3平方米，增长了4倍多。住房质量、住房成套率、配套设施与环境大为改观。二、 全国房地产市场整体状况一）房地产开发投资完成情况1-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。11月当月，房地产开发投资4628亿元，增长36.7%。1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方米，同比增长28.6%；房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%；房屋竣工面积4.85亿平方米，增长9.6%，其中，住宅竣工面积3.93亿平方米，增长7.1%。1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%，土地购置费8931亿元，增长77.9%。11月当月，房屋新开工面积1.34亿平方米，同比下降17.4%；房屋竣工面积6531万平方米，下降0.7%，其中，住宅竣工面积5350万平方米，下降3.5%；土地购置面积3302万平方米，增长9.3%，土地购置费924亿元，增长67.4%。二）商品房销售情况1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，增幅比1-10月提高0.7个百分点。其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%。1-11月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%，增幅比1-10月提高0.2个百分点。其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长48.4%和50.2%。11月当月，全国商品房销售面积10113万平方米，同比增长14.5%，绝对量比10月份增加834万平方米，增长9.0%；全国商品房销售额5286亿元，同比增长18.6%，绝对额比10月份增加210亿元，增长4.1%。三）房地产开发企业资金来源情况1-11月，房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。其中，国内贷款11245亿元，增长25.0%；利用外资656亿元，增长59.0%；自筹资金23806亿元，增长49.6%；其他资金27513亿元，增长20.4%。在其他资金中，定金及预收款15935亿元，增长19.4%；个人按揭贷款7937亿元，增长13.2%。四）70个大中城市房屋销售价格指数11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。11月份，新建住宅销售价格同比上涨9.3%，涨幅比10月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.4%。其中，商品住宅销售价格上涨10.4%，其中普通住宅销售价格上涨9.4%，高档住宅销售价格上涨14.1%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.3%，住宅销售价格上涨0.7%；经济适用房销售价格上涨0.1%。11月份，二手住宅销售价格同比上涨5.6%，涨幅比10月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.3%，比10月份扩大0.2个百分点。五）全国房地产开发景气指数11月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.20，比10月份回落0.37点，比去年同期提高0.42点。 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为104.82，比10月份回落0.06点，比去年同期提高4.22点；本年资金来源分类指数为104.74，比10月份回落1.77点，比去年同期回落4.78点；土地开发面积分类指数为96.42，比10月份提高1.96点，比去年同期提高1.06点；商品房待售面积分类指数为103.10，比10月份提高0.06点，比去年同期提高9.26点；房屋施工面积分类指数为106.25，比10月份回落2.42点，比去年同期提高3.24点。三、 各地房地产市场状况1）长沙- 12月长沙楼市再迎上市高峰 促销大战开打或许是感到11月长沙楼市依旧保持着持续上扬的态势，众开发企业还想在年前搏一把；抑或是对后市的迷茫，想着放量快跑，加快资金回笼；临近年底，原本忙碌一年的楼市该逐步归于平静，然而12月份的长沙楼市似乎将步入一个暖冬。根据长沙市房产研究中心数据统计，12月长沙楼市前三周新建商品房网签均在4100套以上，成交均价与11月相比均突破了6000元/平方米，整体上市量有望赶超金九银十。2）上海- 12月成交量有望创全年最高， 均价破2.4万创半年来新高12月中旬上海市商品住宅成交面积为36.7万平方米，环比前周大涨34%，达到10月中旬以来的最高点，甚至超过了“金九银十”的周成交水平。上周上海商品住宅成交均价为24476元/平方米，环比前周上涨4.5%，创下了今年5月10日以来上海商品住宅均价的最高纪录。3）广州-广州上周楼市成交量涨六成 成交均价达1.36万元进入12月，受通胀预期加强的影响，广州楼市再度活跃。12月20日26日，广州一手住宅网签1689套，环比上周飙涨64.46%；价格方面，成交均价达1.36万元/平方米，环比大涨26.16%。面临政策严峻的2011年，广州开年首月进入市场新货或呈下滑趋势。数据显示，2010年12月27日2011年1月31日之间，初步估算广州市场共计30个楼盘推出新货，环比2010年12月份37个新货楼盘，下跌18.9%。值得注意的是，天河区域以及南沙区域新盘推货量趋零。4）北京北京楼市成交量周涨27% 二手房成交量创新高北京市房地产交易管理网的数据显示，上周该市楼市总成交量达到了8869套，环比上涨27.2%。其中期房住宅总成交量为3279套，环比上周的2066套上涨了58.7%，二手房成交量为5370套，创造了4月份楼市调控后的单周新高，环比上涨了13.5%。四、 郴州本地市场1、中省媒体看郴州 13家中省媒体聚焦郴州发展；现在的郴州步入了科学发展的快车道，呈现出了“人心思进、发展提速、事业兴旺、城乡巨变”的良好态势。郴州的发展也成了中省媒体关注的的焦点。12月21日，新华社、中央电视台、湖南日报、湖南卫视、红网等13家中省媒体组成联合采访团，在我市开展为期三天的“中省媒体看郴州”采访报道活动。2、郴州各房企代表齐聚一堂 “绿城攻坚”热情高涨；12月16日下午三点，由郴州市房产局主持召开的郴州市房地产行业绿城攻坚捐资活动动员大会，在市房产局17A楼会议市顺利召开。房产局局长胡国新指出，生态环境的改善对于我市招商引资，激活郴州房地产高速发展有很大的帮助。3、郴城房产市场专项检查启动；11月29日，记者从市房产局获悉，市房产部门已组织检查组对市城区在建并进入预售环节的房地产开发项目、房地产开发企业及具备资质的房地产中介服务机构，开展房地产市场专项检查。4、郴州市房产局进一步加强住宅专项维修资金交存管理；为进一步促进我市房地产健康发展，加强我市住宅专项维修资金的交存管理工作，在2008年12月底，我市房产管理局下发了关于进一步加强住宅专项维修资金交存管理的通知第二部分：郴州土地交易市场宗地编号地块位置起叫价（万元）成交价（万元）土地面积（）土地用途使用年限（年）规划主要指标要求竞买人成交时间NO.2010DG39苏仙区桥口镇27722772135879工业50容积率0.7湖南有色郴州氟化学有限公司2010年12月21日NO.2010DG47郴州市站前大道与横岭路交汇处1701170113135.1商业400.13-1.0宜章高盛华雨投资有限公司2010年12月24日NO.2010DG49郴州市万华冲1620162015864.2住宅70容积率3.5 秦皇岛市众达房地产开发有限公司2010年12月23日NO.2010DG50万华冲4504503703商业、住宅40.702.5郴州市郴江天润置业有限公司2010年12月23日NO.2010DG51郴州市良田镇陈家湾村55055026899工业500.7郴州市帝旭机械有限公司2010年12月23日NO.2010DG52青年大道与国庆南路交汇处 2500250019963.1商业、住宅40.703.4、1.8郴州市瑞成置业投资有限公司2010年12月24日NO.2010DG54站前大道4820482044464.7商业、住宅40.703.0-2.5郴州市冠华房地产开发有限公司2010年12月27日NO.2010DG55郴资桂高等级公路北侧89008900104742社会停车场用地、住宅用地、小区绿地用地702.6郴州市福翔房地产开发有限公司 朱智祥2010年12月24日NO.2010DG56北湖区大塘乡、南溪乡、芙蓉乡、永春乡27327313350工业50容积率0.8湖南华电郴州风力发电有限公司2010年12月27日NO.2010DG57青年大道与下东边江交汇处西南侧5055054682.5住宅763.5-4.0郴州市虹建达房地产开发有限公司2010年12月29日NO.2010DG58郴州有色金属产业园内 73573529165.9工业501.0郴州市锦兴幕墙安装游戏公司2010年12月28日NO.2010DG59郴州市磨心塘路西侧 8308308839.6住宅703.0郴州市顺兴房地产开发有限公司2010年12月27日NO.2010DG60苏仙区良田镇1961966250住宅701.8陈忠良2010年12月28日NO.2010DG61苏仙区良田镇1531535083住宅701.8陈忠良2010年12月28日NO.2010DG63相山大道北侧 1370137022114.4住宅01.8肖圣高2010年12月29日NO.2010DG64郴州市兴湖路1160116010460.5商业、住宅40.702.5-3.0谭斌长、杨祥生2010年12月28日注：数据来源于郴州国土资源局分析：1. 12月郴州挂牌土地成交16个地块，属于年前收官之一大作，成交地块属于年内之最，从开发商拿地势头可以看出，开发商对于目前的房地产市场及郴州房地产发展趋势是非常有信心的；2. 从拿地所属区域来看，目因市内可拿地地块如数家珍，前北湖区域、城西及郴资桂附近是众开发商看中区域，未来发展潜力巨大；第三部分：十二月份各主要楼盘动态一、 典型楼盘个案分析中珠爱莲湖畔开发商：郴州中珠投资有限公司地址：郴州大道爱莲湖公园旁占地面积：50000总建筑面积：170000总户数：912户楼盘类别：电梯房余货折后均价：4080元/8#折后均价：3898元/目前广告推广：短信、电视广告、楼体广告、网站广告等广告主要诉求点：“江山林湖御天下”新货认筹日期：12月25日最新动态：喜迎圣诞， 8号栋正式接受登记！ 8栋已建至9层，目前在推2个单元共136套，户型分别有128、138平米的园景三房+入户花园+双阳台，干湿分区合理，从12月25日8#开盘后，凡办理8号栋认筹的客户交6万可享受额外98折优惠，8#折后均价：3898元/；目前在售余货价格：起价3453元/，最高价4500元/，均价4080元/，成为郴州楼盘价格的标杆。北湖一号开发商：郴州顺源房地产地址：北湖区同心路占地面积： 50万总建筑面积： 21万总户数： 1489户楼盘类别： 电梯房目前广告推广：网络、短息广告等广告主要诉求点：“绝版湖山 传世上筑、2010郴州看我 我瞰湖” 项目介绍：顺源北湖一号项目占地近50万方，总建面21万平方米，容积率3.8，项目由3栋31层，1栋30层， 6栋19层，1栋18层，2栋16层和1栋6层组成，平均层数20层，总户数1300余户，停车位965个，为纯住宅小区。项目总体规划分3期建设完成，户型多样，主推三房和四房，另有一房、二房和五房，面积43280平米，满足各种购房需求。最新动态：项目14栋现已全面一期开发，其中1栋已封顶、4栋达8层，6栋、7栋达7层，8栋、9栋、10栋达6层，其它栋数地下工程几近完工。预计将于月底取得预售证，元月8号开盘。现在接受二房及以上“交8万抵10万”、一房交2万抵3万的诚意金登记活动。诚意金登记数量约400台左右。金星宾馆新营销中心及园林展示区已动工。湘南人家开发商：郴州郴阳房地产地址：郴州大道24号占地面积：3.6万总建筑面积： 15.8万总户数： 600多户楼盘类别： 电梯房目前广告推广：网络、短信、楼体、电台、电视广告等广告主要诉求点：“院里乾坤大，宅中日月长” 项目介绍：湘南人家二期主要以小高层为主，占地3.8万平方米，约为54亩，总建筑面积为16万多平方米，地下停车场2万多平方米，住宅（含架空层）有13.5万多平方米；建筑风格以新式徽派建筑风格为主，它设计以粉壁、黛瓦、马头墙为主要表型建筑。同时在建筑设计上融入了中国式前庭院落式设计，体现了合围而居的居住理念，建筑首层架空有4.5米高，并以回廊相连接，让整个架空层形成园林中的“内庭院”，营造东方人居院落中式生活文化。户型有二居、三居，四居，主要以三居的为主，面积从83到169平米不等，两梯四户和两梯五户电梯可从地下停车场直接送您到自家入户花园，所有的户型坐北朝南，设计合理；分区明显，动静分离，做到了户户明房明厨，通风、采光极好。最新动态： 现主要推车位、临街旺铺、保留单位以及二期D、E栋，均价3523元/，起价3300元/二期认筹率在不到一个月的时间里已超40%，新售楼部于元月八号盛大开放。二、 郴州各楼盘具体情况分析项目名称总占地总建面总套数销售率在售主力户型价格表现最新动态爱莲湖畔5.6万17万912套销售率66%在售主力128、138三房在售价格：均价3900元/，起价3453元/，最高价4500元/8栋已建至9层，从12月25日8#开盘后，凡办理8号栋认筹的客户交6万可享受额外98折优惠，8#折后均价：3898元/；目前在售余货价格：起价3453元/，最高价4500元/，均价4080元/，成为郴州楼盘价格的标杆。阳光时代1.2万6.1万474套已转筹240套，剩余货量206套，总体销售43%。小户型37-76，大户型124-14298/99（认筹折扣再打98折）均价3650元/1、2栋已建至22层、3-5栋已封顶、6栋建至14层。华宁春城10万28万1320套在推货量约502套左右，前期八栋约认筹200个左右。110-150三房、200以上复式120-130三房为主起价：3400、最高价3800元/二期共八栋(16-23栋)，总货量约502套。最先推出的是二期的23栋。面积区间在120-130以三房为主。23栋已建到9层并已取得预售证，1月8日开盘；江山丽城4.5万8.6万631套一期11月21号224套单位对人认筹，收筹约220个，只剩几套顶层单位一房37-48、二房57三房89-137目前推出19-22栋咨询登记，不接受认筹目前1-22栋全面启动，正在打地基。一期推货：楼梯房均价3500元/，电梯房均价3800元/，定金37-48的交3万，二房57的交5万，128三房交8万无优惠龙凤佳园5.6万13.3万1278户目前8栋约72套单位对外接受认筹，约剩10套左右底层顶层单位主力在推8#3单元158-164的四房、127-129的三房均价3900元/，起价：3700元/，最高价：4200元/预计明年1月份开盘，小区内局部园林，入口都已做好，6-10栋建至10层；8#3单元主推交1万抵2万，总共72套；北湖一号50万21万1489户上月内部认购约100套。总共14栋，2-10栋19层，11-14栋33层，面积区间从43的公寓到280的复式。价格未定项目14栋现已全面一期开发，其中1栋已封顶、4栋达8层，6栋、7栋达7层，8栋、9栋、10栋达6层，其它栋数地下工程几近完工。预计将于月底取得预售证，元月8号开盘。现在接受二房及以上“交8万抵10万”、一房交2万抵3万的诚意金登记活动。诚意金登记数量约400台左右。金星宾馆新营销中心及园林展示区已动工。祥云国际3万11万1702套6、7、8栋500多套单位开盘，已售200套左右55一房、130三房、138三房、148四房起价：3590元/、均价：3900元/、最高价、4500元/1.2.3#五证办理中，6栋-8栋已经封顶。现场算价：6栋801建筑面积126.789.8折后单价3808元/，付款方式折扣：97/98;福城立欣洲2.9万10万864套咨询中90以下的小户型占51%。主力户型：100-134的三房。90以下的小户型占51%。价格未定11月25号接受认筹御景华庭8万900套咨询中441-123价格未定年后内部认筹，具体日期未定天润天城3.3万17万1600套一期现只剩余少量120-158平方米的三、四房主推6#：42公寓、117三房、153四房一期剩余货量均价4000元/目前一期1/2/5栋部分已交房，二期6栋已建10层、一期均价为3600-3700元左右。二期主力户型三房为主，下月开始对外认筹交5万抵7万。算价：1栋24楼建筑面积119.47单价3946元/新贵华城11.3万46问634套99%118-142三房均价3700元/一期已售罄，主入口旁的南湖路差不多做好，二期小户型，预计明年3、4月入市；山水缘10.3万20万1000套销售达98%二期主推11-16#，200余套认筹户型70两房、115-138三房、175四房、230复式余货均价4000元/，最高价：4300元/二期主推11-16#工程已封顶，预计年后开盘；二期现接受认筹登记；鸿翔尚城2.9万11万704套销售率76%目前主要在推的13栋，所剩货量不多，面积有135-140、120-128三房、146四房一次性9.8折，按揭9.9折折后3950元/，最低价3650元/，最高价4300元/，层差20/30/50元/左右；现场算价：5栋906单位建筑面积85，单价4160/。1、2、13#栋今年交房， 3.4.5#栋6月交房，6、7、8#栋正在打地基，园林开始动工。人和好景2万7万485套对外约250套认筹，约认200个筹左右94-128两房、三房，145-161四房起价3300元/，均价3500元/购买140以上的额外优惠99折，交定金8万工地正在打桩，明年初开盘，年底交房天一华府2.4万19.8万682套咨询中49-313价格未定共三栋，都已建至28层，每栋32层。主推产品40、50、74和少量110和复式楼，预计将在年后房子全部封顶后开盘郴高雅苑1.9万7.7万400多套一期1和6栋已经全部认购完，二期11月1日开始内部认购的方式，约认购100套左右80260二期2.7栋116-139，约150套单位一期内部认购均价2800元/。二期2、7栋内部认购均价3180元/.起价2930元/，最高价3500元/一期1、6栋已做好基础，二期刚开工不久。中地翡翠湾7万20万1800套一期6-9栋256个单对外认筹，已收150个筹左右主推户型106、130、147三房交6万抵8万，无折扣6、7栋目前已封顶，8、9栋已至5层，预计1月中旬7栋开盘。亿枫翠城4.2万17.7万1280套1、2栋还剩几套高层单位，3栋对外收筹约120个主推户型3栋128套单位，106三房、124四房增送面积多余货均价3800元/，缴纳3万认购金送1.5万，定房号。1、2栋封顶，3栋已建14层，3栋预计明年1月份开盘，明年年底交房；现场算价：3栋1701建筑面积123.86单价3929元/，3栋1601建筑面积123.86单价3779元/爱莲名城1.2万5.7万384套在推货量约90套，剩下10套左右目前在售1、2栋，1号栋11层2两梯两户，2号楼17层2梯4户面积区间120-144三房均价3500元/，起价：3300元/、最高价：4300元/；1、2栋已封顶，预计明年6、7月份交房。一次性96折，并赠一年物业管理费（约2000元），按揭98折；神憩乾隆5.1万25万未售80-160两房至四房咨询中售楼部已经接受咨询，工地打地基阶段，预计明年上旬入市湘南人家3.6万16万814套在推货量约200套还剩10套左右主力在推140-160三房四房均价3523元/、起价3300元/现主要推车位、临街旺铺、保留单位以及二期D、E栋，均价3523元/，起价3300元/二期认筹率在不到一个月的时间里已超40%，新售楼部于元月八号盛大开放。水郡24万26万1500套在推货量约300套，还剩100套左右在售面积区间140-360四房为主，叠拼别墅260-330电梯房均价2880元/别墅未动工，其它基本已经完工御溪园1.6万2.6万228套一期100套对外认筹，已经宣告完毕98-132二期咨询中工地正在打地基盛世翠庭3.5万10万1000套咨询中70-120中小户型（楼梯房）咨询中售楼部可以咨询苏仙御景湾3.9万9.5万998套一期售罄二期推出的户型35平米一房、70平米两房、90平米小三房、100-140平米三房。主力在100120左右的三房二期正在认筹中，1月出价格电梯房正在做基础，二期正在认筹，交2万选房，一性付款9.6折，按揭9.7折，198户已认筹90%；此表格分别对郴州不同区域进行有代表性统计，从数据分析可看到，市场定价为楼梯房均价：3000-3500元/，电梯梯房均价：3600-40