怎样将酒店建成一部赚钱的机器？.doc

一、 怎样将酒店建成一部赚钱的机器 朱楷源/文目前，全国各地酒店业总体供大于求，综合性星级酒店同质化竞争激烈，投资新建酒店或投资老酒店装修改造，其投资回报率分析过程是一项艰艰难决策过程。因此，怎样将酒店建成一部赚钱的机器？深层思考，要把酒店打造成一部赚钱的机器，需要什么样的工作母机？正像没有专业系统齐全的飞机制造厂，就造不出好飞机。同样，要打造酒店这种特殊商品又要需要什么样的专业系统？这些就成为酒店为业内人士最为关注的一项重要课题。现将我们集团自行投资、建设管理的济南舜和商务酒店项目案例提供出来，以期引起广大酒店投资业主及酒店业内人士们共同探讨，权当抛砖引玉吧！一、生产酒店这种特殊商品的工作母机制造厂舜和福思特酒店产业集团是集酒店投资、建设、经营于一体的酒店专业集团，共三千多名员工，集团自营酒店年销售额已过亿元，酒店装修改造工程年竣工量超过两亿。二、投资概况、投资业主：山东舜和福思特酒店产业集团、时间：2002年、地点：济南市中心泉城广场东侧、楼宇性质：建筑面积4700M2 ，某房产公司闲置六年的烂尾楼；、建筑结构及购楼时现状：框架结构，其五层前三面无外墙，外窗需全部更换；、收购形式：现金；、投资总额外3200万元，其中购楼产权1700万元；全部工程直至开业为止，共投资1500万元。包括全部土建、装修改造、机电设备、酒店筹开等项目，集团内部各单位全部以实际成本转帐。、市场定位：酒店市场定位具有高度人性人单一功能的商务酒店。三、 投资周期590天（一）、工程投资顾问有限公司制定投资运营分析计划书，需28天。、市场调研部进行竞争对手调研，包括现有三星以上行政商务楼层调研、潜在竞争对手调研，可仿效性概率计算分析等。、商务客源调研，包括本市商务客源流量、支付能力、心理价位承受能力、年往返频率及平均停留天数，为满足其生理、心理需求的实用功能及配套设施等调研。、由集团工程计划部、机电设备部、设计研究院、装饰工程公司及酒店设备用品供应中心组成联合项目部，依据市场调研部的调查报告，以满足已锁定目标客户群的消费需求为目标，计算各环节投资总量，交至投资预算部，由其分析汇总最终确定投资需求总量，并以此为基数，与集团酒店管理公司共财编制运营费用书及酒店创收分析表，将固定资产折旧与财务费用一并考虑进去，从而最终计算投资回收期。（二）、集团酒店设计院进行总体设计需天，包括楼层功能分区、外墙装修、装饰、中央空调、消防、计算机系统、局域网等全部机电设计，并依据投资运营计划书要求，通过设计方案和设计选材，严格控制工程投资总量。（三）、集团工程各系统会审修改图纸天，包括土建、装修、水电系统、中央空调、消防等机电系统。由集团设计研究院牵头，全面会审，在会审中发现了六十余个互相干扰、不可能实现的技术问题。经集团各单位反复协调，各自修改，终于基本趋于完善，这就避免了大量返工浪费、拖延工期现象。事后计算，仅开工前，工程各系统会审、修改图纸一项，可避免直接经济损失余万元。（四）、从开工到全部工程竣工验收天；从员工招聘、培训、布草、饰品配备等酒店筹开各项工作共用天。四、投资成果检验（一）面积利用检验经过计划周密的装修改造，在的范围内，布置机电设备、后厨、仓库、员工宿舍及餐厅、办公客观存在等辅助设施外，还出来间客房，个带洗手间和备餐间的高档餐饮包房，的巴西烤肉特色餐厅、客人自助早餐及零点厅、商务洽谈室等。在仅的大堂内，接待总台、行李房、咖啡屋、商务中心、小商场、休闲休息区、三部电梯的电梯间、公共洗手间等一应俱全。（二）营业指标检验将酒店开业前制定的投资运营分析计划书中的各项创收指标与开业后的实际运营结果相对比。、开房率原计划，实际为以上；、平均房价原计划元/间，实际为元/间；、餐饮收入原计划万.万元天。实际为.万元天；、年总收入原计划万元，实际达到万元；、年净利润原计划万元左右，实际达万元。五、本案分析（一）酒店选址能否赚钱首先在于酒店选址，选址的困难又在于市场定位，市场定位的依据不仅是顾客需求，更需要进行深入细致的竞争对手调研。有些业主在投资酒店时，图便宜按面积算钱，不考虑楼体结构，不管综合配套，不考虑楼体能出多少创收点，不考虑周边经营环境因素，如竞争对手、客源市场、劳动力市场等。在选址和购楼时业主常犯市场定位模糊、不真正了解竞争对手、决策凭主观臆断等错误，只从自我出发，只考虑“我想怎么办就怎么办”，主观脱离客观，缺乏对竞争对手等环境因素的调研，闭门造车。本案例在选址和购楼时就综合考虑了上述各种相关因素。山东是全国的经济大省，济南又是山东的省会城市，商务客源十分足。而济南市大而全的综合酒店虽已供大于求，但能满足商务客人需求的商务酒店几乎是个空白。考虑到这一个因素，舜和福思特酒店产业集团准备挖掘商务客人这一巨大金矿。分析商务客人的生理、心理需求，商务酒店最好在商贸中心，因此，我们选准了这座闲置多年的烂尾楼。正因为它是烂尾楼，无地面垫层，无任何内墙，看似缺点，实为优点，便于空间布局重新设计，我们以每平方米的价格，买下了这栋仅有主体框架、看似很不划算的烂尾楼。（二）经济设计我们认为最好的酒店设计应该是帮助酒店实现利润最大化和成本费用最小化的设计。改扩建的依据是什么？怎样赚钱怎么设计！怎样节省日后每天将要发生的运营费就怎样设计！首先，要多出营业面积，在满足功能需要的前提下，合理布局，合并同类项，大量压缩不挣钱的机电用房面积：、电话总机、计算机局域网、消防监控系统、电影点播、卫星及有线电视等系统，通常酒店将这些系统往往分为几间房，一是大量占用面积；二是设备选型体积大，浪费面积和能源；三是因分散管理三班倒值守人员而造成较大浪费。因为我们集团不仅有大型装饰公司，更有大量弱电设选型专家，又有酒店实战经验的管理专家，因此，能将以上系统全面合并到平方米的空间内；2、中央空调、新风机组、热交换系统、全部楼宇强电控制柜、污水泵等设施一般酒店布置至少需要300平方米左右，我们集团的机电专家突破原有思路，大胆创新，先进行一体化整体设计，计算各功能区域人流密度及载荷量和安全系数。节能降耗、体积小、运行稳定、寿命长作为机电设备选择的第一要求。其次才考虑价格，避免了买着便宜用着贵的误区，再将能选下的机电设备在室内三维空间进行最优化布局，计算出管钳等维修工具的长度、旋转半径，维修人员的弯腰角度、臂长等尺寸，精确至厘米，然后加8%-10%的活动余量，保证设备主体和维修环境功能实际所必需的三维空间高度、宽度、深度，以科学计算数据为依据，计算出设备机房的实际尺寸，然后再挖地，建设机电房，使整个动力机房压缩至60平方米以内，比常规机房省掉五倍的面积。其次，在已定营业面积中，也要注意过剩面积造成的浪费。如舜和商务酒店的商务中心与大堂精品屋合并，总面积仅用不15平方米。商场也只售商务客人必需品，而不摆购买率极低的奢侈品，电脑、打字、传真、复印、车船机票代订、商品零售、收银等全部工作只需两个人足矣！但每天营业额可达到1000元左右，使其由原来单纯只为配套而赔钱的项目变成了盈利精品项目。这样，面积省了，空调、照明用电省了，人员编制少了，工资支出必然省了，但它完全可以满足客人需求，您算算，一年能节省多少钱。因此，我们将这种减掉所有过剩功能的装修改造设计称之为“设计瘦身”，减肥膘、增肌肉，提升酒店核心竞争力。通过这种集建酒店与管酒店功能于一体的集团各专业系统设计，可每年为酒店降低80万元左右的水、电、燃气、人员工资等运营费用，赢得了日后与仿效我们潜在对手竞争的主动权。（三）特色经营济南舜各商务酒店的成功是我们酒店产业集团六大系统各专业人才倾力合作的成功，是市场清晰综合定位的成功，是专业设计、装修等工程严密计划的成功，也是将酒店营销战略与装修改造、酒店科学管理三者紧密相连不脱节的成功。归结起来有以下几点：第一、 准确定位酒店的选址、改造、装饰、营业结构及功能布局、价格等综合因素定位，紧密围绕着一个焦点中高档商务客人，目标市场明确，产品、价格、销售渠道、促销等营销组合设计，符合市场客人的需要和要求。第二、 酒店个性化设计与经营理念得以充分付诸于实践舜和商务酒店以“舜和文化”为设计主题，从总台背景、电梯的门、室内各种装饰品的设计都紧密围绕这一主题，体现独一无二、与众不同的文化氛围。酒店的客房设计和布局也是与众不同。如：卫生间干湿分离，所有客房内均有电脑、传真及商务客人所需的办公用品，房门有防噪间装置，总台设计为酒店客人与接待服务员同时坐式交流，办理入住或退房手续，一下拉近了酒店与顾客的距离；给入住办理手续的客人在30秒内送上一杯热咖啡，一块温度在25-30的温香巾，解除旅途之苦；所有客人办完入住手续后一律专人送至房间，并详细介绍酒店客用设施。酒店的个性化服务也独树一帜。考虑到该酒店属小规模酒店，每天客流量100多人。针对这一特点，当客人一入住酒店，酒店的管理人员和服务人员便想方设法法记住客人姓名，对每位在住店期间正值生日的客人提供精美的生日礼物。再如，考虑到餐饮市场竞争十分激烈，制定成功的竞争对策是关键。餐饮产品以巴西烤肉米，服务员的服饰体现巴西民族风情，另外从巴西特聘高级厨师；在内装饰设计上具有浓重的巴西风情，餐厅设计成全国独一无二，无任何模仿痕迹的巴西主题文化特色餐厅，一开业就十分火爆，经常出现多次翻台，客人排队等候用餐的奇特现象。为了帮助客人消除因等候所带来的枯燥乏味，酒店专门为客人设置了书报架，提供免费水果、咖啡和免费电脑上网服务，使等候的客人既舒适，无形中又啬了餐厅人气。在餐饮主产品的设计构思上特聘巴西高级厨师EDSON起到了三大功效：1、巴西人做巴西烤肉才正宗，满足了客人生理上追求正宗味道的需求。2、利用客人的猎奇消费心理，策划推出EDSON先生，使他本身就成为舜和的品牌和特色形象，在出租车交通广播中经常听到他那些虽然半生不熟但却亲切感人的声音：“我是EDSON先生，来自巴西里约热内卢，桑拿洗腻了，美容做够了，快来吃我香喷喷的烤肉喽！”3、将巴西烤肉与外语角巧妙相连，因为EDSON先生精通英文、法文、西班牙文，因此吸引了大批想学外语的大、中学生，为他们提供了一个提高口