简析不动产善意取得制度.doc

简析不动产善意取得制度摘 要在我国法学理论界，关于不动产能否适用善意取得存在很大争议，我国传统理论关于善意取得制度仅限于动产，而不适用于动产。本文对不动产善意取得的相关学说进行评价，阐明其理论基础与制度基础，得出不动产适用善意取得应得到肯定。善意取得制度不仅适用于动产，也应适用于不动产。关键词：不动产 动产 善意取得 在传统民法上，善意取得制度只适用于动产而不适用于不动产。而我国2007年3月16日颁布的物权法第一百零六条明确规定了不动产的善意取得制度，开创了在我国善意取得制度的确立统一，即将动产与不动产的善意取得统一规定，将所有权与他物权的善意取得统一规定。这一规定，使得我国在不动产所有权取得方面与以往相比有了开拓性进展，因此有必要对我国这项制度创举的必要性和合理性进行分析。 一 不动产善意取得制度的沿革和简介 民法发展史上，善意取得制度没有在罗马法上出现过，概因罗马法奉行“后手的权利不得优于前手”以及“发现己物，我即收回”的原则，日耳曼法中的“以手护手”原则，为善意取得制度的渊源。根据这一原则，占有是物权的外在表征，占有动产者即推定其为动产的所有者。对动产享有权利者也必须以对标的物的占有为前提，如果物的所有权人丧失了对物的占有，其权利的效力便会因此而减弱。所以，当所有者之物被占有人让与第三人的情况下，所有人只能向占有人请求损害赔偿，而不能向第三人请求物权返还。第三人依据“以手护手”原则取得所有权，是原权利人由于丧失对物的占有导致对其物的权利效力减弱的逻辑结果，而且在此也无须考察第三人是善意还是恶意。由此可以看出，“以手护手”原则与善意取得制度还存在相当的差距。当代两大法系具有代表性的国家和地区将善意取得制度确立，维护善意受让人的利益，保持财产动的安全与静的安全之平衡等方面确有其他制度不可替代的作用，如大陆法系的德国、法国以及我国台湾地区，英美法系的美国和英国。 学术界通说认为我国对不动产实行的是登记要件主义，不动产登记薄上记载的权利具有公示公信力，因此不动产善意取得在我国具备制度基础。1 李楠 论不动产善意取得 江西师范大学学 2004，5在实行形式审查主义的国家，由于登记机关对登记事项有无瑕疵通常不予过问。因此经常会出现登记外观状态与实际情形相矛盾。鉴于不动产的登记缺乏公信力，善意取得制度也无法获得其存在的基础。善意取得制度的目的虽然在于保护交易安全，但从其产生发展的历史背景来看，其意亦在于在当时片面强调静的安全的社会现实中，保护动的安全，以适应社会经济发展和财富增长的需要，平衡善意第三人与权利人之间的利益。不动产善意取得的构成要件基本上与动产相同。不动产善意取得须受让人信赖登记证书而与让与人交易，事后真正的权利人主张该买卖行为无效，受让人可以主张善意购买而取得所有权。不动产的买卖必须具有一般不动产买卖的形式要件，即必须缔结不动产买卖合同、交付标的物并进行过户登记。从法律制度本身的逻辑性出发，承认保护动产的善意取得制度，也应当承认保护不动产的善意取得制度。我国对不动产登记实行实质审查主义，赋予不动产登记以公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。综上，将不动产善意取得界定为：第三人出于善意信赖不动产（包括以登记为公示方式的特殊动产）登记簿的登记，而与登记记载的权利人发生交易，并且该转让的不动产已经登记于该第三人名下，此时，若登记记载的权利人与真正权利人不符，善意第三人也即时取得不动产所有权，而不受真正权利人追夺，真正权利人只能请求登记记载的权利人或有过错的登记机关赔偿损失。二 不动产善意取得的理论争议关于不动产善意取得制度，各国立法存在差异，在理论研究方面，学者亦存在不同见解，主要有肯定说和否定说两种。 （一）否定说。目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还” 2 史尚宽 物权法论 中国政法大学出版社 2000版 。至于不动产，因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人，因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能，故在建立不动产登记制度后，善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。即使存在不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。对于已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。（二）肯定说。持肯定观点的学者认为，应承认不动产善意取得。认为如果买受人在买受不动产为善意无过失，则采取牺牲其他人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。并且，在现代社会中，无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生，因而存在不动产无权处分的可能。所以，仅以交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易为理由，一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的。从我国司法实践来看，不动产的善意取得在实践中主要发生于以下两种情况：第一种情况是，共有不动产的部分共有人擅自出卖共有不动产的，受让人若是善意即可取得所有权。第二种情况是，不动产登记瑕疵，受让人信赖此发生的不动产所有权转移。由此可见，我国虽然在法律上没有确定不动产的善意取得制度，但实际上已经承认了不动产的善意取得。但是，我国在法律上以司法解释的方式承认了善意取得。3 李长 论财产的善意取得 法学论坛 1997，6故笔者认为，只要符合善意取得制度的构成要件，不动产可适用于善意取得制度。事实上，善意取得制度也正是顺应商品时代发展的潮流而作出回应，越来越多的国家将扩大善意取得制度的适用范围，不但适用不动产，而且提出了债权是否也应适用善意取得制度。鉴于这种情形，物权法确立不动产的善意取得制度具有其重大现实意义。三 不动产善意取得制度的立法实践在物权法尚未颁布之前，我国在立法条文上并没有明文规定不动产的善意取得问题，最早涉及到这一问题的司法解释是最高人民法院1963年8月28日关于贯彻执行民事政策法律几个问题的意见（修正稿）第二部分“房屋纠纷问题”第3条。而后，1979年2月2日，制定了关于贯彻执行民事政策法律的意见，在第二部分“关于财产权益纠纷”在第二节“房屋问题”的第2条；1984年8月30日，最高人民法院制定通过了关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见，在第六部分“房屋问题”第55条规定：“非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理。其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效。” 随着2007年3月16日我国物权法的通过，我国也正式确立了不动产的善意取得制度，根据物权法第一百零六条规定，不动产的善意取得要符合以下要件：第一，让与人对让与之不动产无处分权。第二，受让人取得不动产须基于有偿的法律行为。这是善意取得制度保护交易安全基本理念的必然要求。要适用不动产的善意取得，受让人取得不动产必须是通过买卖、互易等具有交换性的行为。如果是基于非法律行为取得不动产，则没有适用善意取得的空间。第三，受让人须为善意。此处的善意我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。第四，已作权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要表征方式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也没有善意取得适用的余地。符合以上条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能向受让人行使物权请求权。我国在物权法中不动产的善意取得的确立，在保障善意交易者对市场的信赖方面有着十分重要的作用。作为现代民法物权的一项重要法律制度，不动产善意取得有着不可替代的社会、经济、社会功能，对于将构成社会主义市场经济法律体系基础的民法典而言，对我国立法体系有深远的理论意义和实际意义。参考文献1