法汉对照-不动产租赁核对清单.docx

Liste de contrle de bail immobilierLa liste de contrle de bail immobilier traite quelques problmes les plus courants qui peuvent survenir dans la ngociation dun bail, pour une location immobilire. Aprs lecture, vous devriez tre capable de comprendre ce quil faut chercher dans tout bail immobilier. Bien sr, avant de signer un bail, assurez-vous de le montrer votre conseiller juridique.o Nature et dure du bail. Dterminez la dure du bail, et quand le locataire peut prendre possession des lieux. Le bail sera-t-il hors frais dentretien ? Quels sont les devoirs du bailleur?o Loyer Assurez-vous que le montant du loyer, le moyen de paiement et sa priodicit soient indiqus dans le contrat. Si le locataire a du retard, quel sera le loyer pour cette priode ? o Clause daugmentation du loyer La plupart des baux commerciaux contiennent une clause daugmentation du loyer; dterminez si elle est indexe sur les augmentations du cot de lexploitation ou sur un quelconque index.o Concurrence. Dans le cas dun bail de locaux commerciaux, tel quun magasin dans un centre commercial, il peut exister des restrictions au droit du propritaire louer des locaux proximit des entreprises dont lactivit est proche de celle du locataire. Ces restrictions sont-elles raisonnables ? Quels sont les droits du locataire dans le cas o le bailleur contrevient aux clauses restrictives, de ce fait rduisant la valeur du bail pour le locataire.o Prorogation. Existe-t-il des prorogations et de quelle dure sont-elles ? Quel est le loyer pour chaque priode de renouvellement ? Comment exercer loption de renouvellement ?o Sous-location. Le locataire a-t-il le droit de sous-louer le bien ou de cder le bail ? Quelles sont les conditions avant que le locataire puisse sous-louer ? o Surface. Ce quun propritaire considre comme surface louable et ce que le locataire obtient en mtres carrs utilisables peut diffrer considrablement. Les dcorateurs et architectes dintrieur peuvent souvent pargner des frais en agenant le matriel de faon sajuster au mieux lespace disponible. Lemplacement des colonnes de soutnement, des fentres et des cloisons peut affecter lespace total disponible du locataire. Voyez si le bail prvoit une option pour de lespace supplmentaire. Le locataire a-t-il un droit de premption pour le cas o un espace se librait ? Pourrait-on dmnager dautres occupants, si de lespace supplmentaire se librait un peu plus loin, pour que les locaux du locataire soient contigus ? o Taxes et Dpenses. Sachez qui est responsable du paiement des taxes foncires. Si le locataire ne consent qu payer les augmentations, existe-t-il un maximum fix ? Qui paie lentretien gnral et les services ? Si cest le locataire, est-il libre dengager qui il veut pour ces services, o doit-il en rfrer au propritaire ? Qui est responsable des rparations exceptionnelles ou structurelles, ou des modifications ?o Construction. Le propritaire garantit-il que le btiment est conforme toutes les lois et rglements locaux; remboursera-t-il toute correction de violation de ces lois et rglements au locataire ? Le locataire a-t-il le droit dinspecter les lieux avant lexcution du bail et avant de prendre possession des locaux ? Existe-t-il des possibilits de stationnement et autres services de transport ?o Description des travaux. Les grands locataires prennent rarement un espace en location tel quel, que le btiment soit neuf ou ancien. La modification des locaux aux spcifications dtermines par les diffrentes parties, est rgie par une description des travaux. Ce dernier est un contrat entre un propritaire et un locataire dcrivant ce qui doit tre construit, qui paie ces travaux et comment, quel est le dlai dachvement, qui est responsable des retards et du dpassement de budget etc.o Zonage. Quel zonage sapplique au btiment, lusage que le locataire compte en faire est-il permis ? Existe-t-il des clauses ou restrictions sur le bien ? Des servitudes ? Et en ce qui concerne les servitudes du locataire sur un bien adjacent afin de pouvoir utiliser le bien lou en sa totalit. o Responsabilit et assurance. Qui est responsable de lassurance responsabilit civile, et quelles sont les limites ? Qui couvre lassurance contre le vol, lincendie et autres sinistres ? Dans quelle mesure le propritaire ou le locataire exonre lautre partie de sa responsabilit en cas de dommages aux personnes ou au bien ? Les locataires devraient regarder avec le plus grand soin les provisions de non responsabilit figurant dans le bail. Tandis quun locataire est prt rembourser le propritaire pour les pertes causes par lui, la plupart des locataires ne veulent pas dgager le propritaire de sa responsabilit dans le cas de dommages causs par le propritaire. Les dispositions ne devraient compenser le propritaire que dans le cas de dommages causs par le locataire lintrieur de lespace lou.o Droits de disparition dun locataire Une des peurs des petits locataires dun centre commercial est quun grand locataire fasse faillite ou ne renouvelle pas son bail (disparition). Dans un climat conomique o de grands magasins dposent le bilan et ferment des magasins, la disparition est un vrai problme. Une des remdes est de ngocier une clause qui donne au locataire le droit de fermer son magasin ou de recevoir une rduction substantielle de son loyer si un locataire majeur ou plusieurs autres locataires disparaissent. La dfinition de locataire majeur est en gnral trs simple, la dfinition dautres locataires pourrait se faire en termes dun pourcentage des mtres carrs occups par tous les autres locataires.o Solvabilit du propritaire. Le propritaire est-il capable de livrer selon les promesses ? Quand le march de limmobilier est dprim, un grand nombre de promoteurs et propritaires se trouvent dans des problmes financiers qui pourraient mener la saisie immobilire du bien lou.o Destruction ou condamnation. Le propritaire est-il oblig de reconstruire si le bien est dtruit et quentend-on par destruction ? Le loyer sera-t-il diminu ? Le locataire peut-il rsilier aprs destruction partielle ou totale des amliorations ? Quels sont les droits des parties si tout ou partie du bien est frapp dexpropriation ?o Rsiliation. Quelles obligations sont imposes sur le locataire quant ltat du bien la fin de la dure du bail ? Ltat dusure normale est-il exclu des obligations du locataire de restituer le bien en bon tat ? o Dvalorisation. Lobjet dune action en dvalorisation est une rclamation en dommages et intrts par des propritaires contre des locataires, pour une utilisation inapproprie du bien. Selon les lois de certains tats, laction survit la vente du bien, pour permettre lancien propritaire de rcuprer la diffrence entre la valeur relle du bien et le prix de vente. Pour viter cela, le bail peut stipuler que le propritaire renonce toute rclamation dans le cas dune vente.o Option dachat. Le bail donne-t-il une option au locataire pour acheter le bien lou ? Quel est le prix de loption et quand et comment loption doit-elle tre exerce ?o Dlai de carence. Existe-t-il des dlais de carence pour dfaut de paiement de loyer ou autres conditions dans le bail ? Quelles sont les dures des dlais de carence ?o Mise en application. Des dommages et intrts sont-ils prciss en cas de violation des conditions du bail ? Et les frais davocat pour des actions dapplication des conditions du bail ?o Date de dbut du bail. Il nest pas inusit quun bail dbute une date o se produit un vnement, comme par exemple la fin des travaux damlioration ou le jour du dpart du locataire prcdent. Une fois que la date de dbut a t tablie, les parties devraient signer un amendement spcifiant cette date ainsi que la date o dbutera le paiement du loyer. Ceci vitera des problmes dans lavenir, telles que la date dexpiration du bail ou autres priodes spcifiques, telles que les dates de rvision ou dindexation du loyer. Une arbitration devra tre fourni pour rsoudre tout dsaccord, o si lune des parties refuse de signer lamendement. Pour viter des tactiques de retardement, il suffit de stipuler que la partie perdante paye les frais darbitration, y compris les frais lgaux.o Reprsentation et garanties. Le propritaire pourrait demander au locataire de dcliner la garantie tacite ou de prendre les locaux sur une base de tel quel sans aucune dclaration ou garantie de la part du propritaire sur sa condition ou son histoire. Dans les deux cas, une telle clause empchera le locataire dimputer toute responsabilit au propritaire pour des pertes pouvant lui tre attribues. Un locataire qui dsire toujours louer le bien sur ces bases devrait au moins exiger une dclaration du propritaire sur tout problme dont il a connaissance, et lui demander de faire excuter des tests par un expert indpendant avant la location. o Restrictions dutilisation. La nature de lutilisation prvue des btiments par le locataire peut amener le propritaire imposer des limites ou des lignes directrices. Ceci est surtout vrai lorsque le locataire planifie dutiliser de lquipement ou des produits chimiques mettant des polluants toxiques. o Amliorations. Le locataire peut vouloir ajouter des amliorations aux btiments qui peuvent tre utiles au locataire mais pas aux futurs locataires. Trouvez jusqu quel degr le propritaire admettra des amliorations.o Droit dentre. Il pourrait tre dans lintrt du propritaire et du locataire que le propritaire ait un droit dentre dans les btiments sur la base de au besoin, malgr linconvnient pour le locataire, mme si une fermeture pour rparations est ncessaire. Le locataire devrait prvoir de cooprer dans ces situations. Un abattement de loyer pour fermeture pourrait tre envisag.o Affectation des frais Un autre problme concerne la mesure dans laquelle le propritaire traitera les frais de contrles priodiques et les changements correctifs comme des dpenses dexploitation. En clair, linstallation ou le remplacement de systmes de chauffage ou de climatisation seraient des amliorations majeures Des cots dentretien, tel que le nettoyage et le changement de filtres, seraient des dpenses dexploitation. Certains cots, comme des contrles priodiques et des modifications mineures, ne sont peut-tre pas clairement dfinis. Du point de vue du locataire, des travaux excuts avant son entre dans les lieux ne devraient pas tre considrs comme des dpenses dexploitation. Les frais de contrles priodiques et le cot des modifications mineures, jusqu une certaine limite, pourraient tre acceptes comme dpense dexploitation par le locataire.o Rapports officiels. Sous diverses lois dtat, fdrales et locales, les propritaires et locataires peuvent tre obligs de faire des rapports une agence gouvernementale sur le stockage, lutilisation ou le dversement de substances dangereuses. Dans le bail, chaque partie devrait accepter de se conformer avec toutes ces lois et de fournir lautre partie une copie de tout rapport ou de toute dposition, dans une limite de temps prvue aprs le dpt. Le propritaire devrait galement accepter de fournir au locataire, dans une limite de temps spcifie aprs la rception par le propritaire, copie de toute dclaration ou tout rapport fait par un quelconque autre locataire du btiment.o Conformit lgale. Le propritaire voudrait peut-tre inclure une clause obligeant le locataire se conformer toutes lois prsentes et futures, fdrales, dtat et locales, y compris des lois futures sur lenvironnement affectant le bien lou, lentreprise du locataire, ou toute activit ou condition impliquant le bien; de changer, rduire ou cesser toute activit non conforme, et dinstaller des systmes et quipements de contrle de pollution, des dispositifs de scurit et autre, afin de se mettre en conformit.不动产租赁核对清单不动产租赁核对清单列举了在商洽不动产租赁中的一些最常见的事项。在浏览了这些内容之后，你应能做到胸有成竹，知道在任何不动产租赁中应关注哪些事宜。当然，在签署不动产租约之前，一定要让你的律师审核该租约。o 租约的性质和持续时间：确定租约的期限，承租人何时有资格入住。该租约是否是净租赁？出租人的责任和义务是什么？o 租金：确保合同中明文规定了租金的金额以及何时和怎样支付租金。如果承租人延期，该阶段的租金是多少？o 自动调整条款：由于大多数商业租赁都包含租金自动调整条款，所以要确定该自动调整是按经营成本的实际增长进行调整、还是按一些指数进行调整。o 竞争力：租赁零售店面时，譬如购物中心的店铺，有可能会限制房东把周围店铺出租给与该承租人做类似生意的商家的权利。这些限制是否合理？在出租人违反任何限制性契约而使承租人租赁价值降低的情况下，承租人拥有哪些权利？o 续租：有无续租选择，每种选择有何条件？每一段续租期的租金是多少？续租的强制性至何种程度？o 转租：承租人是否有权转租该房屋或转让该租约？在承租人能够转租之前有哪些要求？ o 面积：房东认为的可出租面积有多少平方英尺，承租人的可用面积是多少平方英尺，这两者之间的差别可能极大。设计师和空间规划师往往能有效利用空间摆放设施，从而节省成本。建筑物的支柱、窗户和窗棂的位置会影响到承租人对总面积的要求。确定该租约是否可以提供额外面积。当有额外面积时，承租人是否拥有第一个优先取舍的权利？当有额外面积时，其他租户是否能够搬迁，以便承租人的场所能够连接起来？o 税和开支：确定由谁负责不动产税。如果承租人仅同意支付增长部分，是否明文规定了最大值？由谁支付一般性维护和服务费用？如果由承租人支付，那么承租人是否可以自行选择与提供这些服务的任何人订约，还是必须从出租人或者通过出租人获得这些服务？由谁负责非一般性或结构性修缮或改建？o 施工建造：出租人是否保证该建筑物符合当地所有法律和法规的要求？出租人是否将为承租人报销纠正任何违规行为而产生的费用？承租人是否有权在租约生效之前和入住之前进行视察？有无足够的停车设施和其它交通设施？o 建筑标准物件清单（Workletter）：无论新房还是老房，多数租户都不会“按现状”收房。建筑标准物件清单列出了按彼此认可的规格所提供的房屋以外的装备。该清单是一份由房东和承租人签署的合同，明文规定了建造内容、由谁支付建造费用和怎样支付、进度安排、由谁承担延迟和成本超支的责任以及更多内容。o 地区划分：该建筑物有哪些分区？是否容许承租人打算的房屋用途？该地产有无契约或限制？地役权？承租人为全面使用所租赁地产而必须拥有邻近地产的地役权的情况如何？o 责任和保险：由谁承担责任保险？保险额度是多少？由谁承担偷盗险、火险和其它灾害保险？出租人或承租人对其他方的人员或财产伤害责任的免除到何种程度？承租人应极为谨慎地详审租约中任何准予免除承担法律责任的条款。尽管承租人也许愿意向房东补偿因自己的原因而造成的损失，不过，针对因房东的行为而带来的损害，大多数承租人却并不想免除房东的法律责任，此类条款应只保障房东免受由承租人在租赁地盘内带给房东的伤害。o 承租人在“不景气”时的权利：购物中心的许多小租户会担心主要租户歇业或不再续租（“不景气”）。在大型百货公司申请破产并关闭店面的经济气候下，生意黯淡确实是一个问题。一种解决办法是通过协商，制定出相应的条款，从而使租户在主要租户不景气或者好几家其他租户纷纷不景气时，有权关闭其店铺，或者大幅降低租金。定义“主要租户”通常很简单，而“其他租户”则可按照其他所有租户总面积（平方英尺）的某个百分比来定义。o 房东的偿付能力：出租人是否信守承诺？当房地产市场低迷时，更多的开发商和房东陷入财务困境，从而导致了对出租地产的赎回权的丧失。o 毁坏或征用：如果地产被毁，出租人是否必须重建？什么是“毁坏”？租金是否将减少？承租人能否停止全部或部分后续损毁修缮？当该房产的一部分或全部被国家征用时，各方都