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关于北京房地产行业发展的宏观经济政策绩效分析2010级物流管理1班 唐弋魏 110523170137 摘要：政策作为影响地价的重要因素对地价起着全面性、覆盖性的影响作用。近年来土地价格变化较大，增长较为迅猛，部分长三角、珠三角和京津地区的增长速度较快，为此国家出台了各项政策以调控房地产市场。通过建立2007年-2011年北京市房地产AD-AS曲线模型，将房地产政策量化后作为影响房地产价格的指标分别进行总需求和总供给分析，验证了政策对房地产价格的实际影响力。 关键词：北京市房地产业 主要宏观经济政策 AD-AS曲线模型分析一、近5年北京市房地产行业的发展概况自2003年以来，北京地价房价呈现一路猛涨的态势，尽管如此人们对房子仍然保持高涨的热情，供应量、销售量和价格同时增长的怪现象一度出现。为便于数据的收集和研究，以下只选取2007年至2011年这一时间段作为研究时间对象。从四年的数据对比可以看出，2008年北京市商品房销售走势低于2007年和2009年商品房销售走势，在经历了2007年地产一波高潮后，2008年，受全球经济危机的刺激，北京房地产市场整体出现大幅度下滑的趋势，全市商品房销售面积为1335.4万平方米，比上年下降38.6%，降幅比1-11月缩小10个百分点；销售商品住宅面积1031.4万平方米，同比下降40.4%，降幅比1-11月缩小12个百分点。在2009年中，国家全方面的经济恢复政策，促使我国经济出现了全面好转的迹象，进而在对应的“救市”政策的帮助下，北京房地产市场较2008年已经出现了全面的回暖，全年共销售商品房2362.3万平方米，比上年增长76.9%；其中住宅销售为1880.5万平方米，同比增长82.3%，特别是在2009年的四、五、六月份，整体回暖趋势已经超过了2007年的高潮。2010年全年受地产市场调控影响，房价和销售量震荡明显，总体上地产市场再次处于低迷，年末才稍稍有回升。 图为2007年2010年北京市商品房住宅的销售走势 直至2011年，北京市统计局数据显示,北京上半年商品住宅销量同比跌逾四成，楼市热度出现明显降温，具体表现为上半年商品住宅销量同比下跌42.6%，另外6月房价环比下降0.4%,为连续第二个月环比下滑,5月环比降幅为0.1%。不过房价高位运行的现象依然存在,且未来走势难以预测。二、影响北京市房地产行业的主要宏观政策 西方经济学-宏观部分一书对宏观经济政策做出如下解释：宏观经济政策是指国家或政府有意识有计划地运用一定的政策工具，调节控制宏观经济的运行，以达到一定的政策目标。财政政策和货币政策是国家进行总需求管理的两大基本经济政策。财政政策是政府变动税收和支出以影响总需求进而影响就业和国民收入的政策，货币政策则是中央银行通过银行体系变动货币供给量来调节总需求的政策。而这两大类政策又可以分为各类具体的政策，如土地、财税、金融等等。我们可以在以下国家对房地产行业的调控中找到具体的宏观政策。 近年来我国房地产市场快速发展，房地产投资快速增长，自2003年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖的新方式以来，全国各地不同程度的出现土地价格和房价大幅上涨态势。在这种情况下，从2003年开始，我国房地产市场进入新一轮持续性的调控期，并延续至今。2004年：通过收紧土地、信贷来抑制投资的试探性调控；20052007年：主要通过金融、土地、财税等政策，增加住房建设用地的有效供应总量、控制被动性、投资性等住房需求； 2008年：2008年前三季度调控进入政策静默期，由于全国市场普遍陷入调整期，市场销售持续低迷。其中，为应对宏观经济过热走势，货币政策持续收紧，上半年共6次上调存款准备金率。 2008年四季度起，伴随着全球金融危机愈演愈烈，全世界主要经济体都受到了严重的冲击。为保证宏观经济的稳定发展，中央出台了一系列房地产救市政策。（但这些政策举措并不属于本轮宏观调控的周期内，应属于迫不得已的应急之举。）随着四万亿投资实施和救楼市政策刺激，经济开始强劲反弹。2009年：2009年上半年，延续08年以来的刺激性救市基调。2009年下半年，救市政策基调微调，投资投机性需求逐渐被压。从09年下半年经济呈现复苏趋势，预警指数位于稳定区间，并呈上升趋势，房地产政策也出现一定微调，政策基调向保首次置业为主的刚性需求、压投资投机性需求转变。为应对市场变化，从三、四季度地方政府开始加强新建商品房销售监管。2010年：三轮调控，遏制房价过快上涨。这一年是房地产调控频率最高的一年，短短一年内接连出台三轮调控措施，经济手段和行政措施并用，遏制商品房投资投机，加大保障房力度。第一轮调控初衷始于2009年12月7日的中央经济工作会议，针对2009年四季度以来全国各地出现不同程度的房价上涨过快、投资投机行为严重等问题，以国务院办公厅1月7日关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称国十一条）为标志，以平稳发展为总体基调的第一轮调控。但政策效果不佳。第二轮调控以国务院4月17日关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（简称国十条）为标志，以坚决遏制过快上涨为总体基调，但政策效果未能完全显现。第三轮调控以各部委在9月29日前后下发的关于落实国十条为标志，其中财政部、国税局、住建部下发关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知；住建部、国土部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求；央行下发关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知；住建部、国土部、监察部下发关于进一步贯彻落实国发201010号文件的通知。这轮调控以巩固调控为总体基调。2011年：国务院常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作，以有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。会议确定了八项政策措施，包括贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税、对执行“限购令”的城市进行政策的进一步强化等。 三、影响北京市房地产行业的主要宏观政策绩效分析根据近5年北京市房地产业的发展状况以及近5年国家在房地产行业出台的主要宏观经济政策等信息和数据，利用总需求-总供给模型来对宏观政策的绩效进行分析。首先，建立总需求曲线。受市场和政策的影响，房地产行业近5年的需求和价格的涨幅较大，我们将分别从宏观调控的扩张性政策和紧缩性政策两个方面来论述分析。03年以来，我国地价房价呈普遍上涨的势态。受地理位置和政治经济政策以及消费者需求等方面的影响，北京市的房价涨幅一直名列前茅，购房者的热情与房价一起愈演愈烈。特别的，2005、2006、2007年是房价快速上涨的三年，“抢房潮”席卷京城。为了遏制过快上涨的价格，政府出台了金融、土地、财税等政策，增加住房建设用地的有效供应总量，控制被动性、投资性等住房需求。下面我们将以2010年三轮调控下的北京房地产总需求曲线的变化为例分析紧缩性政策对北京房地产市场的影响。第一轮以 “国十一条”为标志：假设总供给AS不变，政策影响下，需求由 y1变为y2，致使总需求曲线AD左下方移动，均衡点由E下移，这时价格也相应的图1由p移至p1，AS曲线的形状表明，二者下降的比列并不相同，在需求减少的比例不大的情况下，价格也没有太大的变化，也就是说第一轮的政策调控效果并不好，价格下降的空间还很大；紧接着国家又开始了第二轮调控，以“国十条”的颁布为标志，在政府压力下，需求量较调控之前有了明显的减少，价格从y至y2来看，确实下降不少，至此国家限购的政策才体现出调控效果，然而根据房地产市场突出的供需矛盾，目前P的下降仍然没有使这种现状发生明显变化，中低消费者面对高房价仍然是望而却步的；为此，第三轮调控以“巩固调控”为总体基调出现在公众的视野，前两轮的调控基础下，住宅总需求Y减少至y3，一直居高不下的房价终于下降至p3。三轮调控出台，部分城市房价过快上涨的态势得到一定程度的趋缓，投资投机性需求得到一定程度的遏制。但是除个别一线城市外，全国其他城市的房地产市场量价依然保持高位运行的态势，并有不断跃跃欲上的迹象。根据我们在上文所给出的近几年销售数据和国家宏观政策可知，2007年以及2010、2011年在政府出台有关“从紧”政策之后，北京楼市热度出现明显降温，正符合AD曲线的分析结果。因此，紧缩性的财政和货币政策发挥了应有的调节作用。 相反的，以美国次贷危机为导火索而蔓延全球的金融海啸，使得国内外的经济形势发生了较大的变化，为保增长、扩内需，政府出台了一系列房地产“救市”政策以及4万亿的投资计划，政策也从“从紧”转变为“积极和适度宽松”。从图2中我们可以看到，内需Y被拉动上涨后，价格P也随之上涨了: 图22008年下半年至2009年上半年，在扩张性政策的条件下，政府的支出增加，货币环境宽松，使得消费者对住宅的需求上涨，又从图2反映出的需求与价格的关系得出价格也必然随之增长。随着国内经济复苏态势的好转，物价水平呈现持续上涨的态势，房地产业也经历了繁荣的一年 。 再者，建立总供给模型。总供给是经济社会所提供的总产量，即经济社会投入的基本资源所生产的产量。影响总供给的主要因素包括劳动力、生产性资本存量和技术。假设在房地产行业中劳动力和技术处在一个既定的水平，这时的商品住宅供应量（产量）和价格水平顺次为P和Y，此时，生产性资本存量也就是资金由于政府从紧的货币政策导致投资减少，资金也相应的减少了，于是供应量由原来的y1减少到y2,而价格则上移至p2，如图3：图3当上述情况出现时，部分不法商人会利用供需矛盾导致的价格上涨来进行土地以及住宅的投机炒作，为了遏制投资投机性需求，国家在采取紧缩货币政策的同时，还需保证住宅有效供应总量，缓解供求矛盾以平抑房价上涨。例如，2010年在颁布“限购令”的同时加强保障性住房、廉租房的合理建设，旨在坚决遏制过快上涨。作为一线城市的北京在政策的压力下，房价回调明显。 当AS曲线往右下方移动时，如图4，表示由于供应量的增加，价格水平下降，房价与收入和普通购房者承受能力的矛盾略微缓解。图4但是根据目前我国房地产市场的状况来看，价格的下跌很大部分并不是因为住房供应量的增加，而多是宏观经济政策调控的结果和金融市场的影响。虽然短期内房价上涨的幅度受到了遏制，但因为土地供应不足，而且北京人口不断的增加，供不应求的现状没有根本改变，房价依然高位运行。就算是北京市完成了保障性住房、廉租房和二手房的建设计划，刚性需求以及投资性需求的双重形式下，供应量的增加也不会使价格下降。因此，AS曲线右移的情况基本不会在短期内出现。四、主要宏观政策绩效评价 由上述论断可见，无论是财政政策还是货币政策，都是通过影响利率、消费、投资来影响总需求，从而使市场价格水平得到调节，进而调节就业和国民收入。通过对北京市房地产销售量和价格的影响因素建立的AD-AS模型分析来看，国家房地产政策对房地产价格确实起到了实质性的作用，不同时期的房地产政策目标和力度不同，对房地产价格的影响效果也不尽相同。面对突飞猛进的房地产市场价格，国家颁布的一系列房地产新政对房地产价格的过快增长的确起到了作用，在一定程度上遏制了增长过于迅猛的房地产价格，稳定了房地产市场