2011年1月26日房地产新国八条解读报告.doc

深圳市合纵联行房地产经纪有限公司Shenzhen Union Property Consultants Co., Ltd. 新国八条解读（2011.1.26）合纵联行/2011.1.27新国八条解读一、【126新国八条内容】1、政府必须公布新建住房价格控制目标年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2、 加强保障住房管理，增加公共租赁住房加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。3、购房不足5年转让，按销售价全额征税调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。4、提高第二套住房放贷首付和利率强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍5、 商品房用地供应量不低于前2年平均供应量今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。拥有2套房的家庭，不得在本地再购房各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购套住房；对已拥有套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。6、 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围7、 坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。二、【新政下的市场背景】1、2010年在4.17“新国十条”与9.29国五条新政出台后，市场房价的同比增长速度虽然有所放缓，但仍然保持在10%以上的水平高位运行。截至2010年12月17日，惠城区2010年共成交住宅整体均价约为5387元/，最高为11、12月份，均价5746元/，最低为2月份，均价为4914元/。2、市场通货膨胀压力仍然存在，资金流动性过剩 2010年中国面临通胀压力较大，每一季度通货膨胀率连连攀升，全年CPI高达3.3%，超过了3%的警戒线，专家预测本轮通胀行情有可能需要在2012年才能结束。另外，4万亿贷款，境内外股市，使得国企私企等上市公司手重掌握了过多的流动性，而在实体经济没有大幅度增长的情况下，钱被迫也只能追逐最大的利润而流向房地产。3、人民币升值预期，境外投资热钱涌入 2010年是人民币升值最快的一年，人民币升值导致热钱流入，并布局于人民币资产，其主要受益板块集中于房地产股和金融股，人民币升值对房地产将构成长期利好。参照80年代日元升值对楼市影响的经验：升值初期经济形势良好，需求增加，特别是外资投资需求增加，导致房价上涨；升值过程中房价在不断上涨，泡沫形成，但支持房价的宏观经济却受到越来越大的负面影响；升值最高时出口受到重大影响、外资撤退，宏观经济走向衰退，房价调头急降。目前人民币尚处在“升值过程“的阶段，加之外部世界特别是欧美发达国家的经济环境不甚乐观，因此现阶段国内房价顺势上涨的几率大，但也势必加剧未来楼市泡沫的风险。三、【合纵联行解新政看后市】本次调控出得比较突然，而新政出台的时机比较耐人寻味，合纵联行认为原因有三：1、政府担心春节前后不稳定反弹，而使得本就效果不明显的调控前功尽弃；2、给地方政府、银行、税务等预留出时间和空间的回旋余地；3、在淡季出台政策可以使得调控的效果在数据上更好看，避免年后市场回暖后房价越调越高。本次调控的手段非常丰富，有金融、税收、行政等各方面，其中行政包括了地方政府、银行、开发商、购房者等各方面，可见力度之大及决心之大，对于后市的影响，合纵联行认为：1、短期内重点一线城市“量价齐跌”，二三线“量跌价稳”本轮新政的出台，尤其是二套房首付提高至六成，将进一步提高二次置业者的门槛，市场的观望情绪将再次抬头。预计北京、深圳、厦门、广州等一线城市短期内成交量将明显下降。在严格执行房产新政的前提下，严格信贷管理，满足购房条件的群体数量得到压缩，将直接带来商品房成交量的回落，最终将改变楼市供求关系，得到平抑房价的效果。重点一线城市在本轮调控政策出台后再一次会被舆论推向市场关注的焦点，因此短期内价格极有可能出现回调的势头，成交量也将因为市场的观望情绪滋长出现疲软；二三线城市则因为房价的绝对值尚且不高而新增的投资性及刚性需求增长速度较快，而出现“价稳量跌”的局面。2、投资型资金涌入二、三线城市的同时，市场上出现大量刚性需求观望回顾2007年新政，楼市房价虽然得到短暂的压制，但到了08、09年，被压制的楼市需求强势反弹，房价急速飙升，一线大城市很多投资型客户在此次新政调控下尝到了甜头。当股市,黄金市场不景气的情况下，为规避通胀的风险,在没有找到更好的投资渠道前，更多的流动性资金回到房地产行业继续炒房。而此时这些投资型客户已经无法在一线大城市购房, 只能换个城市，换个地段，二、三线城市就成了首选，大量的投资型资金涌入二、三线城市也成为必然的趋势。这样，也很容易造成二三线城市的市场在短期观望之后迅速恢复量价齐升的局面，从而导致全国的市场进入全面普涨时代。新一轮调控的出台，一定程度上能够抑制投机，同样它也抑制了更多刚性需求，以致很多想买房的人继续观望，加上对政府在楼市政策上的质疑，房价能不能降下来还只是一个谜. 政策平抑民众对楼市的预期，短期内市场将形成一定程度的观望氛围，持币待购现象将增多。但是如果后续治标不治本的措施不出台，被压抑的刚性需求爆发出来则很容易再次导致房价的报复性增长。3、长期看， 部分调控政策将成为常态，市场渐趋稳定本轮的调控政策作为2010年调控政策的深化与延续，表明政府对于调控房价的决心与态度绝不动摇。但限购令及限贷令都是将目标集中在打压需求上，将不可避免对刚性需求造成“误伤”，注定将是短期的调控政策。部分调控政策，如第二套首付6成及1.1倍利率的政策有可能成为常态。市场在消化首付及利率要求后，在刚需的驱使下，将逐渐的入市，市场长期将趋于稳定。五、【合纵联行解新政应对措施】1、2011年上半年，市场有可能将会陷入新一轮的观望期，成交量将会大幅度下降。但随着市场对新政的消化以及对于通胀的担忧，刚需及部分投资客户将逐渐入市，在没有出现新的调控政策的前提下，预计下半年市场的成交量将逐渐恢复至月均15002000套左右的范围；对项目而言，在6-7月份入市将是较好的入市时机。2、首付的提高及限购令的严格执行，深圳、广州等大城市的外溢客户将增加，惠州作为广深的后花园，将是外溢客户的投资置业首选。应充分挖掘深圳地区因目前 “限购令”政策外溢的投资型客户，同时协助外地客户在惠州办理按揭手续；3、采取稳健型的价格制定策略，对市场及价格不宜太乐观和冒进，以遵循目前市场的价格行情为主；4、针对首付问题较敏感的客户，建议可采取为客户垫首付或首付款分期付款的方式，解决客户的后顾之忧促进成交；六、【合纵联行解新政号外】现在来看，房地产调控已经成为一个新年来将持续进行的问题，从国家角度来说对调控的手段将不会满足于之前所谓的“史上最”等，将会有越来越多的调控措施及手段出台，而其实，很多手段和方式只是作为一种过度或者短期的行为，更重要的是向市场释放一种信号，而长期解决