关于近期房地产业存在问题的思考及建议.doc

关于近期房地产业存在问题的思考与建议从2007年9，10月份起，中国的房地产市场发生了转折性变化，主要表现在商品房成交量大幅度的萎缩和价格下滑增幅逐月走低。这一转折的根源在于国际金融危机影响日益扩大；国际农产品和能源的持续大幅度上升，导致通货膨胀成为我国经济发展中新的主要障碍；国家宏观经济调控采取的严厉的货币紧缩政策。今年上半年房地产市场全国总体形势尚属平稳。但中国GDP增幅的快速下滑、大量制造业中小企业倒闭、资本市场出现匪夷所思的持续性下探、房地产市场舆论环境恶化。由次贷危机引发的华尔街金融危机在九、十月份向全球爆发性扩散，已经严重影响到各国的虚拟经济和实体经济。这场金融危机目前还不见低，也只有通过各国政府的联手干预，才有可能度过难关。但政府的政策并未给市场带来信心支撑。在这种背景下，中国房地产业已经进入衰退期。本轮房地产调整与2003年、2005年的情况都有所不同。那时候是密集型的调控政策出台，并未对产业发展和市场刚性需求产生重大实质性影响。而本轮调整专门针对房地产业的调控政策并不多，但由于世界的经济基本层面发生了方向性的改变，从而严重影响到中国经济的安全和稳定，致使房地产的市场形势逐步严峻起来。作为房地产商业协会，近期我们听到了来自开发商、银行、基金投行、房地产研究机构和消费者等社会各方面的声音。作为本轮调整的影响对象，他们有和政府视角有所不同的社会情景，也有站在市场第一线的切身感受。我们希望将这些想法和观点坦诚呈上，毕竟一个健康的经济环境和稳定的房地产市场是所有人都希望的。一、目前房地产行业的现状及问题1、市场成交低迷、房价体系面临崩溃风险首先，从市场供求来看，商品房成交量和在建规模都在持续走低，从东部地区向西部地区逐步蔓延。在长达几年的房地产调控期间，全国主要20个大中城市市场供求总量基本平衡。但从去年四季度开始，市场供求关系发生逆转，大量上市房源难以成交。特别是今年二季度开始，由于市场成交量的持续低迷，市场供求失衡状况逐步加剧，大量待售房源不能实现销售。全国20个大中城市供求走势图数据来源：易居中国CRIC中国房地产决策咨询系统其次，从价格体系来看，已出现全国性降价，未来存在崩溃的风险。在资金压力和市场压力下，开发商群体通过调整售价开始自救。就我们所监测的近30各城市来看，至8月份仅有7个城市房价仍保持平稳，其他22个城市价格体系均有所松动，大部分城市已经明显开始降价，部分供应量较为充足的区域板块已经爆发了惨烈的价格战，如上海的三林、九亭、松江新城板块，由于后续供应量充足，市场竞争激烈，部分项目价格下跌幅度已经达到30%左右。南京的江北板块则更为混乱，价格战已愈演愈烈，整体价格下跌幅度都在30%左右。按此发展，未来全国的房价体系将面临着崩溃的风险。2、房地产企业资金链面临断裂危局一是销售回款减少。房地产市场销售低迷导致开发企业2008年销售回款明显下降。据统计，截至7月份，全国商品房销售额为12221亿元，较去年同期下降7%。行业内的上市龙头企业情况也不乐观，据万科公告，2008年8月份万科实现销售面积47.4万平方米，销售金额40.7亿元，分别同比减少32.8%和35.2%；9月份实现销售金额43.0亿元，较上月增加5.7%，比去年同期减少37.9%。2008年1-9月份，公司累计销售面积402.4万平方米，销售金额356.1亿元，分别比07年同期减少8.9%和3.2%。二是银行贷款紧缩。2007年9月开始的紧缩性货币政策对房地产行业造成了重大的冲击。房地产开发企业难以获得开发贷款。以上海为例，根据上海银监局今年7月份发布的上半年上海市房地产信贷报告，2006年上海中资银行房地产开发贷款增量为427亿元，2007年上海房地产开发贷款仅增加37亿元，大幅萎缩90%以上；同时由于第二套房贷政策的实施也导致部分购房者贷款难度加大，影响了企业的销售回款。三是资本市场融资受阻。以股票市场为主的资本市场是房地产龙头企业的重要融资通道，2007年房地产行业通过资本市场直接融资在千亿元以上。但今年国际、国内股票市场不景气以及国家对房地产行业的调控导致房地产企业通过资本市场融资明显受阻。恒大、龙湖等企业上市失败，房地产企业再融资申请频频被否使得今年房地产行业通过资本市场融资额度大幅缩水。最后，外资渠道也受到限制。自2006年开始我国实施对外资机构和个人购买国内商品房实施限制政策以来，外资进入国内房地产市场受到明显抑制。2008年这一现象更为突出，在华房地产投资的海外买家明显减少。统计显示，第三季度，曾是外资投资意愿最强烈的上海楼市，也仅有三宗外资购买交易。而早期进入中国的海外投资者却由于国外金融市场动荡、资金短缺开始抛寻求转手，摩根士丹利、花旗银行、雷曼兄弟、美林等多家外资投资基金开始通过出售此前在中国购买的物业资产。这对已深陷资金短缺的房地产业来说无疑是雪上加霜。3、房地产企业自救收效有限面临当前市场低迷、资金短缺的窘境，开发企业纷纷开始自救求生，主要出现了如下几种手段。在营销策略上，广泛采用低价销售。为激发市场需求、实现快速回款以度过难关，全国很多开发企业开始下调项目售价。万科、富力、碧桂园等主流开发企业走在前列，在全国范围内降价。很多项目降幅已经达到30%左右，这已与企业的成本持平，部分项目甚至出现亏本销售的现象。低价销售虽然短期内可以促进回款，解决企业资金短缺的困境，并带给购房者以实惠。但对房地产行业的长期健康发展而言却并不利。无利销售或亏本销售只能是权益之计，否则将导致房地产行业投资大幅萎缩，未来市场供应断档，难以满足群众的居住需求，也有可能造成行业发展的大起大落。在项目策略上，退地成为首选。由于资金短缺、地价大跌以及对房地产市场未来发展信心不足，导致今年各城市土地出让市场非常低迷，底价成交和流标已经成为今年土地市场的常态。同时，很多去年拿地的企业在今年纷纷向政府退还土地。作为07年的热门地块，上海的南京东路163地块、源深路和长风地块在今年纷纷遭到退地。此外龙湖地产、福建融信、北辰实业等开发企业也先后将竞拍到地块退还给地方政府。退地不仅使开发企业蒙受土地保证金的损失，对于地方政府而言区域规划建设进程也受到很大影响。同时，未能退地的企业也纷纷放缓了开发节奏。未动工的项目暂缓动工、在建项目放缓施工进度，以此消减资金流出。一方面未来一两年内房地产投资增速将有所降低，另一方面，市场将面临供应大幅缩减后的供求不平衡的考验。在公司策略上，大小公司都在寻求合并。为保证企业在行业低迷的情况下能够继续生存，很多企业也积极的寻求股权、项目合作，以求能够分担风险。中小开发企业寻求被大型企业收购，而大型企业之间也期望能够强强联合，共渡难关。据统计，二季度我国共发生并购案126起,涉及金额154.65亿美元,环比增长137%。其中,房地产行业占并购总金额的比例近50%。例如，4月份，万科将东莞南城项目50%的股权转让给了广东宏远；5月份SOHO中国以55亿元人民币并购凯恒房地产公司;7月份，雅居乐地产向摩根士丹利出售海南清水湾综合度假区发展项目30%的股权。但是，在企业是由于资金短缺、经营风险较大而达成的合作、兼并，并不能完全解决问题。相反，如果两家高负债率企业合并，非但不能形成资源的优化配置，甚至可能将两家企业都拖垮。4、可能引发严重的经济和社会问题当前的房地产形势较为严峻，如任其发展，可能导致我国整体房价崩溃，房地产行业发展出现大倒退，并可能引发银行等金融系统出现大面积呆坏账、拖累宏观经济增长、导致大量失业、影响社会安定的风险。首先，银行可能出现大面积呆坏账。房价大跌将导致购房者大量出现“负资产”，房屋价值尚不足以偿还银行贷款，迫使很多购房者选择“断供”。以首付二成的商品房购买为例，如房价下降20%，断供现象就可能出现。这一点在前期价格下降20-30%的深圳、广州等城市已经得到印证；而随着全国各地房价的相继下降，断供风险面将进一步扩大。同时，由于房地产市场不景气，将导致部分开发企业和房地产相关企业资金链断裂，企业破产，从而也会增加银行出现坏账的风险。其次，房地产衰退进一步影响整体经济。房地产行业已经成为国民经济的重要支柱性产业。自2003年开始，房地产业与建筑业的GDP的贡献率已达到近10%；同时，房地产的产业关联度较高，联结了众多的上、下游产业。房地产投资增长情况来看，从2000年以来，全国房地产投资额年增长率都保持在20%以上的高位，占全社会固定资产投资的20%左右，是宏观经济增长的重要动力。因此，房地产作为我国国民经济的重要支柱性产业，其兴衰将直接影响整体经济发展。再次，失业率将持续增加。除了对经济产生影响之外，由于房地产行业产业关联度较高，房地产及相关行业提供了大量的就业岗位。房地产市场长期低迷将导致大量失业。以上海为例，最先受到冲击的是房地产中介行业，据统计，今年上海房地产中介从业人员已从10万人锐降至4.5万人，有5.5人失去工作。如果市场继续低迷，其他相关行业以及开发企业也都将出现大量失业的现象。最后，退房将导致社会产生不安定因素。房价下跌带来了众多的社会问题。当前由于开发企业下调售价而导致前期购房者退房成为一大社会现象，频频发生的聚众退房和部分购房者暴力退房问题已经影响了整个社会的安定，并成为建设和谐社会的不利因素。二、关于实行政策救市必要性的思考当前房地产行业所面临的严重困境，主要的是受全球经济下滑、国内经济增长放缓等因素影响造成的，也和过去几年房地产宏观调控的各项具体政策不无关系。在当前宏观经济走势扑朔迷离的背景下，单纯依靠房地产行业内部自身力量自救已难以奏效。如果没有更加强有力的政策调整，中国的经济、社会都将受到难以挽回的损失。1、 国内经济下降房地产业难以独善其身美国和全球经济已经进入下降通道，已经严重影响到各国经济的发展和社会的稳定，并可能将全球经济拖入萧条的深渊。尽管美国政府推出在年底前向银行注入9000亿美元现金贷款的救市方案，但相对天文数字般的风险资产而言，其救市前景仍不乐观。我国快速增长的经济发展势头已出现抑制，未来可能持续这一下降，从而抵消了房地产市场自身的救市努力。现在只有各地城市分散的房地产救市措施，并没有国家统一的认可意见或扶持政策，因此市场认可程度和信心都不高。国内资金可能会回流西方国家。受金融危机的影响，大量美国、欧洲等金融机构和跨国公司都陷入了经营困境、资金短缺，很多机构纷纷从其他国家抽回资金以解燃眉之急。我国来自于西方国家的投资资金数额庞大，未来存在大量资金冲出国门的可能，从而导致资本市场和实体经济的动荡。在国内经济受到影响，可能进入下降通道的时候，产业关联度如此高的房地产业必然难以独善其身。经济环境对房地产的投资、成本都产生重大影响，而对房地产需求方面的影响将更为深远。2、房地产持续下行将使经济更加恶化经济环境对房地产业产生负面影响，而持续下降的房地产业又将反过来影响整体经济的走势。房地产的价格继续下降，特别是工业、商业物业价格继续下降，如果低于银行贷款的抵押品价值，将会引起大量呆帐，引发银行业的危机。这将直接导致我国流动性由过剩向紧缩转变。而流动性紧缩所带来经济不景气、失业增加、居民消费信心下降，则会进一步加深经济衰退的程度。同时，房地产价格的进一步下降可能引发国外基金、热钱大量涌入，加大中国房地产市场的不稳定性。房地产业的衰退将进一步导致银行信贷规模下降。自从国际经济受金融危机影响以来，中国出口行业受到严重影响，大量中小企业倒闭，导致银行信贷出现“贷不出去”、“收不回来”两方面的危机。而房地产业作为银行的主要贷款对象之一，如果任由其继续衰退，将导致更大的银行信贷危机。在目前国内出口萎缩的情况下，房地产增加值占GDP比重再继续下滑将难以成为支撑经济发展的重要支柱。如果二者同时衰退将会对中国经济造成难以挽回的影响。因此，这种情况下，重中之重在于扶持房地产市场信心和保证流动性，避免出现萧条的现象。3、及时出台政策救市成为必然综上所述，我们认为未来一段时间内全球经济形势将不容乐观，而我国由于经济过于依赖出口，必将受到严重影响，经济增长将进入下降通道。因此迫切需要扩大内需和投资，来保证经济稳定发展。房地产行业作为扩大内需和增加投资政策的重要载体，其兴衰将影响到国民经济的稳定或恶化，在当前的市场情况下，依靠行业内部力量已难以奏效，唯有政府尽快出台政策，恢复市场信心，促进市场需求，对行业提供支持，方能挽救市场，提振经济。三、我们的建议1、调整政策，促进市场需求有效释放降低中低收入人群第一套房贷款利率。为支持中低收入群体实现安居的目标，除了经济适用房，也应该鼓励部分有购买力的居民通过商品房市场予以解决，但当前较高的首付比例和高额的贷款利息遏制了部分中低收入人群的购房需求。因此，我们建议合理放宽中低收入群体购房首付比例和贷款利率，降低其购房负担，刺激需求，促进销售。取消第二套房贷款政策。第二套房贷政策的出台，主要是针对当时投机性购房需求，抑制房地产泡沫。目前来看已经取得了明显的成效，打压了大部分投机需求。但同时也抑制了部分改善性需求，导致2008年中国房地产市场陷入低迷，大部分的房地产企业面临资金连断裂的危险。在目前的市场情况下，投机性需求已基本退出，而受到压制的基本上是改善型需求。在这种情况下，我们建议应尽快取消第二套房贷款政策，释放市场理性的购房需求，回复市场信心，带动中国经济的稳定发展。2、积极扶持，对企业给与融资松动在银行信贷上，增强对二三线城市中小房地产商的支持力度。紧缩性的货币政策导致银行收缩信贷规模，导致中小型企业贷款受阻，在房地产市场低迷的情况下，对于大量中小房地产企业而言犹如雪上加霜，特别是那些处于二三线城市的中小房地产企业，缺乏其他融资渠道，又基本得不到银行贷款支持，很多面临倒闭的风险。这些企业的倒闭将导致大量烂尾楼的出现，地方经济将受到严重影响，社会矛盾突出。因此，我们建议在银行信贷方面加大对二三线城市中小房地产商的支持力度。在资本市场上，放松企业发债限制。资本市场包括股票市场和债券市场。当前股票市场不景气，企业IPO和再融资遇阻，很多企业转向债券市场通过发债来融资。但目前企业发债存