商品房开发贷款应重点评估的几项内容.doc

商品房开发贷款应重点评估的几项内容（培训讲义）调查评估的过程就是识别、分析、控制和化解风险的过程。商品房开发贷款风险的高低是由借款企业、项目自身、项目所在地市场、担保方式和分行的经营管理水平等因素共同决定的。为此，必须重点评估这几方面的内容。本文以中国农业银行商品房开发贷款评估暂行办法为基础，并根据调查评估和项目审理的实际情况，本着定性分析向定量分析逐步过渡的原则，对之予以适当丰富和完善。一、项目受理条件后资料完整性要求（一）项目调查评估时应具备的条件评估时，除应满足中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法规定的一般条件外，还应具备以下条件：1、借款人符合总行、分行规定的商品房开发贷款客户准入标准。2、项目开发合法的报批手续基本落实。项目用地取得必须合法合规。项目用地为出让性质的，已签订土地出让合同，并缴清全部土地出让金。取得项目全部面积的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证可于两个月内办妥。项目用地性质为划拨的，还应取得有权部门的批文。需要拆迁的，拆迁单位应具备相关拆迁资质，并取得拆迁许可证。3、住宅项目自有资金至少到位35%；商业项目和综合用房项目至少到位45%。自有资金具体来源合法真实，并可实际投入本项目建设。4、拟提供的贷款担保合法、有效、足值。应优先和主要采取抵押担保方式。以出让土地设定抵押权的，应缴清全部土地出让金，并取得出让性质的国有土地使用证；以土地和在建工程抵押的，在扣除应缴税费、施工单位垫资、预售房款后按规定的抵押率测算足值；以划拨土地或土地为划拨性质的房产设定抵押权的，经过有效的土地抵押等级手续，并扣除应补缴的土地出让金后计算抵押率。确需保证担保的，担保企业信用等级原则上应在AAA级以上，担保企业对外担保额不能超过其总资产的80、净资产的3倍。关注关联公司担保风险。5、形成项目可行性研究报告或项目投资概(预)算书。6、项目租售方案已确定。7、借款人制定了可行的贷款分期使用计划和贷款分期偿还计划。8、经营行制定了可行的项目资金监管方案。9、上报总行项目，还须经总行预审同意。对于达不到上述条件的项目应暂停评估，待条件具备后再予以评估。（二）项目调查评估时应收集的材料1、借款人资料（1）借款人经过年审合格的营业执照、组织机构代码、法定代表人证明书和法人授权委托书、法人身份证复印件、公司章程和税务登记证。（2）经会计师事务所审计的验资报告、资质等级证书、贷款证（卡）和资信证明材料。（3）经会计（审计）事务所或有权部门核准的借款人近三年财务报告及最近一个月的财务报表。（4）借款申请书和董事会或相应决策机构关于同意借款的决议。借款人贷款分期使用计划和贷款分期偿还计划报告的复印件。2、项目资料（1）立项批文（根据当地实际情况，不需审批立项的除外）。（2）项目可行性研究报告或项目投资概（预）算书。（3）土地出让（转让）合同。缴清全部土地出让金的凭证、支付项目转让费用凭证。需要拆迁的，还需收集拆迁保证金、拆迁安置方案、拆迁补偿协议、拆迁单位资质证明等材料。（4）国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，需要拆迁的，还需提供拆迁许可证。（5）项目所在地建筑工程定额。（6）已确定的项目租售计划。（7）自有资金投入金额及比例的证明材料。（8）其他重要的会计原始凭证，缴费、缴款、缴税凭证，银行进帐单的复印件，并与原件核对一致。二、调查评估的内容评估报告格式 （一）封面：评估报告名称、编号、评估单位（评估公司）名称、评估时间。（二）扉页：注明评估负责人和参加评估人员姓名、单位、职务和职称，评估人员签章，采取委托评估方式的需加盖评估公司印章。（三）目录：前言、评估报告正文、附表和附件的目录。前言包括评估依据、评估原则、评估程序、评估人员声明、评估假设前提条件。（四）正文：评估报告正文一般包括摘要、借款人资信评价、项目基本情况评价、项目投资估算和资金筹措评价、项目市场分析、偿债能力分析、贷款方式风险分析、银行效益和贷款风险分析以及项目总体评价等内容。（五）附表：项目评估的常用表格。主要包括：借款人基本情况表、项目基本情况表、项目投资概算表、项目资金来源与运用表、同类项目比较表、项目财务效益表、项目现金流量表、贷款偿还预测表、敏感性分析表。（六）附件：项目评估的附件主要包括以下各项资料的原件或经评估小组核实过原件的复印件评估报告的撰写要本着客观公正、科学规范、勤勉尽责、审慎稳健、注重时效的原则，做到突出重点，条理清晰，文字简练，数据准确。（一）借款人资信评价信贷政策：重点支持资金实力充足，注册资金5000万元以上；开发行为理性，经营管理稳健；开发业绩优良，产品品牌较好；信用等级AA级以上的房地产企业集团、大型专业房地产公司。审慎介入开发经验缺乏、控股股东实力较弱的项目公司和关联交易复杂、过度融资的专业公司。禁止支持法人代表有不良记录的客户；资产负债率过高、内部财务核算混乱、关联经营额度过大、整体经营状况较差的大中型集团客户；贷款余额不足1000万元、信用等级在B级以下的小客户。根据借款人对项目贷款安全的影响因素，借款人资信评价重点评估借款人经营管理水平、偿债能力、盈利能力、开发实力。1、经营管理水平评估要点：法人治理结构，领导者素质，财务报表规范性、真实性、透明性，股东实力，关联交易，经营理念。（1）法人治理结构主要分析产权是否清晰，权责是否明确，管理是否科学，是否建立有效的激励约束机制和良好的企业文化。（2）领导者素质主要从经历、学历、品德、能力、业绩方面分析。经历：从事本行业或相关行业工作年限，一般要求三年以上。学历：法人代表、主要经营管理人员和专业技术人员（总经济师、总会计师、总工程师）等主要领导人中本科以上的比例，一般要求60%。品德：法人代表或主要经营管理人员有无违法违纪行为，是否诚实守信。能力：企业领导层经营管理能力。业绩：企业近三年开发项目情况（开发规模、竣工率、销售率及赢利情况）。（3）财务报表规范性、真实性、透明性，主要考察资产负债表、损益表、现金流量表。是否做到账实、账账相符，会计科目使用是否正确，有无经过审计。（4）股东实力，主要考察股东资金实力强弱，对借款人资金支持能力。（5）关联交易主要考察借款人与其股东及管理公司资金往来情况，有无抽逃、转移、挪用资金的倾向。2、偿债能力评估要点：资产负债率、流动比率、速动比率、或有负债比率、净现金流量。（1）资产负债率一般要求低于70，低于60属于较好水平，标志借款人长期偿债能力较好。由于避税、改制、上市公司减少向股民分配利润或为使利润稳步增长等原因，借款人往往将已实现的销售收入放在预售科目反映，从而使负债规模扩大，资产负债率上升。实际评估时，应将已实现销售收入从预收科目剔除后，计算资产负债率。某市城建房地产开发股份有限公司资产负债简表 单位：万元项目2001年2002年2003年2004.3一、总资产8992790635104757118979（一）流动资产8765786472949931087861、货币1603669140708593 2、应收账款81751649602613、其他应收款2862207138133518 4、存货38694390393454750717 5、预付账款43601335035150245659 6、待摊费用78310036（二）固定资产1877196868176725（三）长期投资392372372372（四）无形资产012711（五）递延税款0169525723095二、负债851458504098438112635（一）流动负债8514584640984381126351、短期借款643010030450065002、应付账款55261051518041227853、预收账款685735805869668784924、应付股利294552282285、其他应付款21135421469143836、应付福利费-570-30-167、其他应交款101-2-7-148、未交税金21655631346276三、所有者权益4782559563196344（一）股本2106312931453145（二）资本公积1156134513691369（三）盈余公积468614902852（四）未分配利润1051506902976资产负债率9494%94%94%流动比率1.031.020.970.97速动比率0.580.560.610.52从账面上看，借款人资产负债率偏高，流动比率和速动比率偏低。但云南分行调查后认为，2003年资产负债表负债中预收帐款69669万元实际为已销售房屋收入，可以计入收入。企业将已销售收入放在预收账款科目反映的原因主要有：一是为暂缓交纳企业所得税，缓解资金周转压力；二是企业目前正在改制阶段，过多结转企业收入，将使资本公积和盈余公积增加，国有股股本增大，不利于职工购买。如果将预收收入结转为销售收入，借款人实际资产总额为47990万元，实际负债总额为28769万元，借款人实际资产负债率为59.9%；借款人实际流动资产为38226万元，实际流动负债为28769万元，借款人实际流动比率为1.33。（2）流动比率一般要求高于1.5, 标志借款人短期偿债能力较好。但并非越高越好，流动比率过高时，应分析是否是由于存货较多造成的。计算流动比率时，应剔除已销售商品房仍在存货科目反映的影响。（3）速动比率一般要求高于0.6, 标志借款人短期偿债能力较好。（4）或有负债率（或有负债/净资产100）一般要求低于50。（5）净现金流量主要考察净现金流量和经营性净现金流量，分析现金流入流出的构成及增减变动情况，分析影响借款人现金净流量的主要因素，衡量借款人的偿债能力和现金支付能力。经营性现金净流量0，现金净流量0，属于较为理想状态；经营性现金净流量0，现金净流量0，属于较好，说明借款人项目开发经营较为成功且大部分项目处在回款期，但对外投资较多或需要偿还借款而使得现金净流量小于零；经营性现金净流量0，现金净流量0，说明借款人大部分项目项目处于建设期销售收入较少，但借款人吸引投资和向银行、关联企业借款能力较好，现金净流量大于零。经营性现金净流量0，现金净流量0，说明借款人项目开发经营和资金筹措都出现问题，风险较大。（6）重要财务指标合理性，主要考察应收应付、存货、预收预付、资本公积等科目详细构成与来源以及增减变动情况，分析借款人资产负债规模结构的合理性和增减变动原因以及财务处理的真实性、准确性、合理性，对于异常变化的科目要重点分析。重点分析应收应付的帐龄、有无已实现销售的房产仍在存货科目反映，已实现销售收入仍在预收科目反映，有无存在通过资产重估增值、进而虚增资本公积的问题。3、盈利能力评估要点：盈利总额、销售利润率、总资产利润率、净资产利润率、存货周转率。（1）盈利总额，主要考察企业近三年平均利润总额(税前)，一般要求在2000万元以上。（2）销售利润率（利润总额(税前)/销售收入净额），主要考察企业近三年平均销售利润率，一般要求在30以上。（3）总资产利润率【利润总额（近三年平均利润总额）/资产总额（近三年平均资产总额）】，一般要求在5以上。（4）净资产利润率【利润总额（近三年平均利润总额）/净资产总额（近三年平均净资产总额）】，一般要求在30以上。（5）存货周转率（经营成本/存货平均余额），一般要求每年周转一次。借款人财务综合评价(1)杜邦财务分析体系杜邦财务分析体系是利用各种财务指标间的内在联系，对企业开发经营理财活动及其经济效益进行综合分析评价的方法，因其最初由美国杜邦公司创立并运用而得名。杜邦财务分析体系的基本结构如图：资本利润率总资产利润率 权益乘数 销售利润率总资产周转率 1/（1资产负债率） 净利润/营业收入 营业收入/平均资产总额 负债总额/资产总额营业投资营业营业所得税 经营收入其他 流动长期 流动固定长利润 收益 外收入外支出 业务收入 负债 负债 资产 期资产在杜邦财务分析体系中，资本利润率是最具有综合性的指标，在整个财务分析指标体系中处于核心地位，其他各项指标都围绕这一核心。根据各指标间的依存制约关系，可以揭示企业盈利能力形成的前因后果。资本利润率的高低受总资产利润率和资本乘数比率的影响。总资产利润率体现企业资产的总体盈利水平，而总资产净利率的高低又是营业收入净利率与总资产周转率共同作用的结果。因此，对资本利润率具有决定性影响的因素包括营业收入净利率、总资产周转率和资本乘数。资本利润率营业收入净利率总资产周转率资本乘数资本乘数1/(1-资产负债率)营业收入净利率的高低，取决于企业净利润与营业收入的大小，而增加净利润的关键，在于增加营业收入，降低经营成本、其他业务成本和销售、管理、财务等费用。当然，企业经营者还可根据企业有关内部核算资料进行更详尽的分析。总资产周转率是反映企业运用资产完成营业收入能力的指标。对总资产周转率的分析，除了对资产的各构成部分从占用量上是否合理进行考察外，还可通过对流动资产周转率、应收账款周转率、存货周转率、已开发产品周转率等有关各资产组成部分使用效率的分析，揭示影响资产周转率的主要原因。提高资本利润率的途径是：扩大经营收入、降低成本、优化资金结构、适度负债经营、合理配置和使用资源、加速资金周转。综合评分法95年财政部颁发一套企业经济效益评价指标体系，以此为基础，结合开发企业应收账款不多、存货较多的现状，对流动性比率可考虑采用流动比率，对资产周转率可仅选用存货周转率，再增加反映成长能力的净利润增长率，就可形成开发企业财务状况综合评价指标体系。某企业总评分列表财务指标权数标准比率实际比率评分比率得分资本利润率1425%40%1.521经营利润率1430%30%114总资产利润率146%8%1.318.2资本保值增值率10105%120%1.111流动比率81.510.64.8资产负债率850%70%1.411.2存货周转率82.520.86.4净利润增长率810%15%1.512社会贡献率83020%0.64.8社会累计率84030%0.756合计100109.4评分比率实际比率/标准比率（评分比率大于1.5按1.5计算;小于0.5,按0.5计算）4、开发实力评估要点：开发资质、开发业绩、所有者权益、综合实力排名、可持续发展能力。（1）开发资质，新介入企业开发资质一般要求在二级以上，借款人为项目公司的，其股东要在二级以上。（2）开发业绩，主要考察企业近三年平均销售率，一般要求在80以上。（3）所有者权益，至少在1000万元以上。（4）综合实力排名，主要考察在所在城市的排名情况，同时考虑城市规模大小。（5）可持续发展能力，主要从土地储备、企业发展潜力、市场销售预期、企业盈利预测、企业社会效益、市场营销策略等方面进行定性分析。（二）项目评价信贷政策：重点支持区位条件较好、规划设计先进、配套设施齐全、景观环境优美、产品性价比高的适销对路的普通商品住房和经济适用住房项目，适当控制商业营业用房项目，逐步形成以住房项目开发贷款为主的产品体系。审慎介入高档公寓、别墅、商业占比较大的商住房项目；审慎介入规模较大的商铺项目、档次较高的写字楼和酒店项目；审慎介入没有特色和品牌优势、规划设计不够合理的商业街区改造项目；审慎介入北京、上海等超大型城市以外的CBD配套商业地产项目；审慎介入没有产品和品牌支撑、凝聚和辐射效应不明显的物流和仓储设施项目。严禁介入会展中心、SHOPPING MALL、高尔夫球场、城市广场、娱乐设施项目；严禁介入超越当地经济发展水平和市场吸纳能力的商铺项目，空置率较高、租售价格持续走低的写字楼项目，盲目扩张城市规模、经济效益不明显的“政绩工程”、“形象工程”项目。根据项目条件对贷款安全影响因素，重点评估项目基本情况、楼盘品质、总投资估算和资金筹措方案、项目财务效益。1、项目基本情况评估要点：立项合法性、四证是否齐全。（1）立项合法性是否符合产业政策（国家政策、信贷政策）、是否符合城市总体规划方向、立项、可研批复。新拓展的商业营业用房项目必须符合城市商业网点规划条例（年内出台）的有关要求，并经过社会听证环节。（2）四证否是齐全。项目用地取得必须合法合规,按照国家整顿土地市场秩序的有关要求，重点从土地性质改变、用途改变、规划改变的过程中，分析项目用地的合法性。基本农田、基本农田以外的耕地35公顷以上、其他土地超过70公顷以上，报国务院审批。各类工业园区、科技园、开发区用地和各单位使用的原划拨土地改变为商业、旅游、娱乐、商品住宅项目用地的，必须由当地政府行政主管部门统一管理、统一供应。项目用地为出让性质的，已签订土地出让合同，并缴清全部土地出让金。取得项目全部面积的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证可于两个月内办妥。项目用地性质为划拨的，还应取得有权部门的批文。需要拆迁的，还应评估以下内容：已签订土地出让合同，并缴清全部土地出让金。借款人是否与拆迁户达成拆迁补偿协议，是否存在拆迁纠纷。城镇房屋拆迁规划和计划必须符合城市总体规划、控制性详细规划和建设规划，以及历史文化名城和街区保护规划。拆迁单位必须具有相应资质，所有拆迁项目工程，要通过招投标或委托的方式交由具有相应资质的施工单位拆除，并取得拆迁许可证。要按照城市房屋拆迁估价指导意见(建住房2003234号) 和被搬迁房屋的区位、用途、建筑面积等，合理确定市场评估价格，确定拆迁安置补偿费水平。禁止采取拆迁费用“大包干”的方式进行拆迁。凡政府有关部门所属的拆迁公司，必须与部门全部脱钩。2、楼盘品质评估要点：技术指标、户型设计、使用率、工程质量、品牌。（1）技术指标，主要考察建筑样式、容积率、绿化率、建筑密度、车位配置等指标，分析项目规划是否符合市场需求，功能结构是否合理，配套设施是否齐全。（2）户型设计，是否先进，符合当地人的消费需求和生活习惯。（3）使用率（使用面积/建筑面积），板楼要求在80以上，塔楼要求在70以上。（4）工程质量，主要考察施工企业和监理企业资质，施工工艺是否先进。（5）品牌，主要考察本项目的社会知名度和美誉度。3、总投资估算和资金筹措方案评估要点：总投资估算合理性、自有资金是否达到规定比例、筹资方案合理性。（1）总投资估算合理性，重点分析工程造价的合理性,以及构成总投资各项费用的合理性。通过查阅当地建筑工程定额，分析项目工程造价合理性。商品房项目总投资估算表内容取值范围备注1.土地费用划拨或征用土地的土地征用拆迁费、土地出让的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征用拆迁费包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。城镇土地拆迁费包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。土地出让地价款主要包括：向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费。已经支付的，按实际发生额计算，并审核其合理性。2前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。规划设计费为建安工程费的3%左右；可行性研究费占项目总投资的1%-3%；水文、地质勘测费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%;“三通一平”费用可根据实际工作量参照有关计费标准估算。已经支付的，按实际发生额计算，并审核其合理性。3基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。已经支付的，按实际发生额计算，并审核其合理性。4建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在可行性研究阶段，可采取单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法。已经支付的，按实际发生额计算，并审核其合理性。5公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非盈利性的公共配套设施的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。已经支付的，按实际发生额计算，并审核其合理性。6开发间接费用是指开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用。根据项目实际情况确定7管理费用是指开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。（地价前期工程费建安工程费）（35），一般取值4。国企稍高、民企稍低8财务费用为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇净损失以及其他财务费用。9销售费用在销售产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。销售收入的13, 一般取值2。（经济适用房稍低、高档房稍高）10其他费用临时用地费、临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公正费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。11不可预见费用（地价前期工程费建安工程费）（36）一般取值5%12开发期税费固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费。在一些大中城市，这部分税费已经成为房地产投资费用中占较大比重的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。具体费用及标准根据当地实际确定工程造价建筑安装成本由人（人工工资）、材（材料消耗）、机（机械损耗）、费（施工管理费）构成。人工工资占1214；材料消耗占5060；机械损耗占48；施工管理费占2228。建筑安装成本由土建和安装工程两部分成本构成，对于一般民用建筑和一般工业厂房而言，土建工程造价占建安总造价的6878，水、电、暖、通等占建安总造价的3222。土建与安装装饰工程造价占比表住宅公寓商场酒楼宾馆饭店歌舞厅三星酒店四星酒店五星酒店高档公寓总造价100100100100100100100100100土建占比758870807080657565756575556545555060安装装饰占比122520302030253525352535354545554050土建部分分部工程造价占比表钢筋混凝土混合结构（常见）砖木结构基础部分510812墙体部分10181525柱梁部分102026地面部分47810门窗部分511610屋盖部分30403035其他部分3546不同档次项目的安装（装饰）成本相差很大，下面以高档宾馆酒店、公寓来说明各项安装费用占比。安装工程部分分部工程造价占比表水暖空调电气电梯消防煤气14184045253068570.6-1%民用建筑(不包括室外工程和室内装饰)主要材料消耗量及单方造价参考表工程名称结构类别每平米材料消耗量单方造价(元/平米)钢材kg木材m水泥kg砖(块)多层住宅砖混210.04150250576多层住宅内浇外砌280.045190130592多层住宅滑模480.04524030640多层住宅全装配320.04524035696高层住宅内浇外挂450.03523015796高层住宅框架440.04534015896高层住宅滑模520.04523015844高层住宅全装配620.03524015985办公楼砖混280.0423068621办公楼框架15层以下600.05522517981办公楼框架15-20层750.06525013938商业楼砖混320.055200230689商业楼框架550.06526019960旅馆砖混250.05190230724旅馆框架650.08528028991高层饭店框架950.09832015962高档公寓混合350.092802601880高档公寓混凝土480.09325202080北京地区民用建筑(不包括室外工程和室内装饰)主要材料消耗量及单方造价参考表工程名称结构类别每平米材料消耗量单方造价(元/平米)钢材kg木材m水泥kg砖(块)多层住宅砖混20-220.04-0.05135-145245-255650-740多层住宅内浇外砌26-270.04-0.05175-185125-135520-570多层住宅全装配32-330.04-0.05225-23540-45630-720高层住宅内浇外挂44-490.03-0.04215-22510-20680-730高层住宅框架外挂板39-440.04-0.05205-21510-20700-750高层住宅滑升49-540.04-0.05215-22510-20760-830办公楼砖混25-270.04-0.05160-170270-280510-560办公楼框架50-550.05-0.06210-22010-20850-900商业楼砖混26-280.05-0.06160-180220-240720-870商业楼框架50-550.06-0.07230-25015-201090-1150旅馆砖混22-240.04-0.05150-160220-230780-850旅馆框架60-650.08-0.09 220-24020-301200-1250高层饭店框架85-950.09-0.1270-30010-151900-2100北京市典型建筑物单方造价一览表结构形式单方造价（元/平米）多层砖混普通住宅楼1000多层框架住宅楼1150高层框架剪力墙结构住宅1350高层框架剪力墙结构公寓1500高层框架剪力墙结构办公1500二层框架别墅1500多层框架结构商场1800轻钢结构厂房1600框架结构厂房1800注：以上单方造价不包括建筑物室内高档装修费用自有资金是否达到规定比例。重点是自有资金认定。自有资金来源于借款人所有者权益并可实际投入项目建设的非债务性资金。自有资金以借款人所有者权益为上线。自有资金所有者权益（实收资本资本公积盈余公积未分配利润）长期资金占用（固定资产净值、长期投资、长期应收款、其他在建项目占用）。自有资金认定需注意的几种情况：股东借款不能认定为自有资金。股东投资履行验资等合法性手续后才可认定为项目资本金。属于股东赠与的，要按照税法的有关规定，缴纳所得税后（一般20），进入所有者权益部分可认定为自有资金。项目公司股东对项目公司出资额不能超过项目公司股东所有者权益的50，同时审查这部分出资额是否在项目公司股东长期投资科目反映。土地评估增值一般不得作为自有资金。在缴纳增值所得税并列入资本公积科目反映的情况下，增值部分可以作为自有资金，但项目总投资中土地成本也要相应增大，这种情况在实际操作中较少。 由于避税、改制、上市公司减少向股民分配利润或为使利润稳步增长等原因，借款人往往通过将已实现的销售收入仍然放在预售科目反映，隐藏部分利润。评估时，可以根据当地房地产企业平均销售利润率（一般20左右）将这部分销售收入结转出的利润视为自有资金。（3）筹资方案合理性，主要分析银行贷款比例、自有资金比例、关联公司借款、施工企业垫资、预售收入比例是否合理，对于施工企业垫资（先于银行债权偿还）、关联公司借款（事实上先于银行债权偿还）较多的项目要注意防范风险。4、项目财务效益评估要点：房价合理性、贷款偿还期、内部收益率、财务净现值、不确定性分析、总投资利润率、综合收益。（1）房价合理性主要考察房屋的性价比。（2）贷款偿还期一般要求建设期与经营期之和大于还款期限。动态回收期计算动态回收期=(累计净现金流量折现值转为正值的前一年份)+(前一年净现金流量折现值的绝对值/出现正值年份的净现金流量折现值)举例:某酒店项目未来几年现金流量如下表，基准收益率10，计算动态回收期。净现金流量折现值年份净现金流量折现系数折现值累计折现值11800.9091(1/1+10%)-163.64-163.6422500.8264-206.60-370.2431500.7513-112.70-482.944840.683057.37-425.5751120.620969.54-356.0361500.564584.68-217.3571500.513276.98-194.3781500.466569.98-124.3991500.424163.6260.77101500.385557.83-2.94111500.350552.5749.6312201502.018302.78352.41动态回收期=11-1+2.94/52.57=10年20天 （3）内部收益率一般要求大于12。是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率.(CI-CO)t/(1+FIRR)t=0CI为现金流入量CO为现金流出量(CI-CO)t为第t期的净现金流量n为开发经营期对于期限较长的项目还要考察投资实际收益率F=(1+FIRR)/(1+T)FIRR为财务内部收益率;T为通货膨胀率(或平均物价上涨指数)。 线性插值法计算内部收益率（4）财务净现值一般要求大于0。是指按照投资者可接受的最低收益率或设定的基准收益率I,将开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。公式:FNPV(CI-CO)t(1+i)基准收益率确定要考虑无风险报酬率、风险报酬率、行业利润率、通货膨胀率等指标，一般取值要大于10。（5）不确定性分析。包括盈亏平衡分析，敏感性分析，还贷能力分析。盈亏平衡分析，考察盈亏平衡时的租售价格和租售率。敏感性分析，考察总投资、售价、销售率变动对项目盈利能力的影响，敏感系数（盈利变动比例/总投资变动比例）在【-1，1】区间，项目抗风险能力较强。还贷能力分析，考察销售率达到多少时,可归还银行本息。 盈亏平衡分析销售收入销售税金总投资敏感性分析某市酒店敏感性分析初始状态房价提高10房价下降10入住率提高10入住率下降10总投资提高10总投资下降10净利润（万元）197.1230.4163.8241.5152.7190.1201.1净利润变动率0%17%-17%23%-23%4%2%净利润敏感系数0.01.7-1.72.3-2.30.40.2（6）总投资利润率，一般要求在20%以上。（7）综合收益，综合考虑经济效益和社会效益。（三）项目所在地房地产市场评价信贷政策：重点支持房地产市场发展处于成长阶段，市场秩序较为规范，商品房市场交易量大、空置率较低，且当地行经营管理水平较高的经济发达地区或大中城市房地产市场。长江三角洲地区、珠江三角洲地区、环渤海经济发达地区的大城市、中心城市和经营管理水平较高的省会城市。审慎介入房地产市场发展处于刚起步阶段、市场发展前景不明朗，或处于成熟后期、初露衰退迹象的城市行；商品房空置面积增幅较高、销售价格上涨较快、投资增长超过销售增长的城市行；当地行经营管理水平较低的房地产市场。衡量房地产市场发育程度的指标主要有：住房私有率、住房消费支出比重、房价收入比、房地产金融深化度（房地产贷款占银行总贷款的比重）、房地产投资多样化指标、土地出让市场化指标、住房价格市场化指标（商品住宅竣工面积占住宅总竣工面积的比重）。项目所在地房地产市场发育程度分析指标表指标参照值评价标准备注住房私有率6060时，市场发育程度100；60时，市场发育程度为X/60100住房消费支出比重1515时，市场发育程度100；15时，市场发育程度为X/15100市场经济发达国家住房市场成熟国家为1320房价收入比66时，市场发育程度100；6时，市场发育程度为6/X100国外发达国家36房地产金融深化度20%20%, 市场发育程度100；20%, 市场发育程度X/20%100房地产投资多样化国有投资30国有投资30%,市场发育程度100；国有投资100，市场发育程度为0土地出让市场化招拍挂形式出让土地/全部出让土地100住房价格市场化商品住宅竣工面积/住宅总竣工面积100%项目所在地市场发育程度为上述指标的简单算数平均衡量房地产市场发展状况的指标主要有：宏观类、生产（供给）类、交易类、金融类、消费类和预警类指标，具体见下表。指标参照值备注一、宏观类指标经济增长8%经济增长8%以上房地产快速发展人均GDP1500美元人均GDP在8001500美元之间属启动期，15003000属成长期，3000美元以上属快速发展期城市化率30城市化率超过30%,房地产快速发展恩格尔系数0.4恩格尔系数低于0.4, 居民购房支出大幅增长房地产贷款占银行全部贷款比例3040国房景气指数100-110低于100属不景气;100110属景气空间;超过110属过热二、生产类指标房地产投资额增长率20%房地产投资占基本建设投资比重60-80%新开工率(市场信心指数)40%超过40%反映市场过热竣工面积增长率20%土地开发面积增长率20%房地产企业平均利润率10%三、交易类指标土地价格增长率3-4%商品房销售价格增长率3-4%商品房销售面积增长率30%商品房销售额增长率30%房价月租金比100房价月租金比100 左右正常房价年租金比8 左右正常四、金融类指标房地产资金总额中银行贷款占比30%个人住房贷款不良率0.5%超过1%进入预警状态五、消费类指标房价收入比3-63-6倍属合理范围个人购房比例90%人均居住面积30平米人均居住面积30平米以下房地产快速发展六、预警类指标商品房空置率5-14%514%属合理区间空置商品房面积增长率0房地产对GDP贡献率3%房地产贡献率在3%以下较合理高档商品住宅占比10%根据项目所在地房地产市场对贷款安全影响因素，重点评估宏观类指标、供给类指标、交易类指标、金融类指标、消费类指标、预警类指标、项目周边情况七项指标。1、宏观类指标（1）经济增长一般要求大于8。（2）人均GDP一般要求超过1500美元。（3）城市化率一般要求超过30。（4）国房景气指数一般要求在【100，110】区间。2、供给类指标（1）房地产投资额增长率一般要求2030。（2）房地产投资占固定资产投资比重一般要求3040。3、交易类指标（1）土地价格增长率一般要求控制在4%以内。（2）商品房销售价格增长率一般要求控制在4%以内。4、金融类指标个人住房贷款不良率一般要求控制在1以内。5、消费类指标（1）房价收入比一般要求控制在6以内。（2）人均居住面积在30平米以下，说明市场空间较大。6、预警类指标商品房空置率一般要求控制在14以内。7、项目周边情况评估要点：项目定位、自然环境、人文环境（周边配套）、与周边楼盘比较。选择若干近3年已开发和近期将要开发的，在位置、价格、户型设计、功能、居住环境、装修标准、配套设施、物业管理、工程质量等方面均与本项目类似的同类竞争项目与被评估项目进行比较和分析，评估项目的市场竞争能力。 同周边楼盘相比，判断本项目定价合理性和性价比高低按照相邻相似的原则，选取项目周边几家同类楼盘进行比较。案例：某市名士花园商住项目我们选取与本项目情况最相似的金地广场、宏安北园与绿苑大厦这三个楼盘，作为本项目的比较案例。住宅价格比较因素修正系数表 单位：元/平米项目名称金地广场宏安北园绿苑大厦调整对象对比情况系数对比情况系数对比情况系数销售均价228021002750交易情况正常100/100正常100/100正常100/100交易时间2004.5100/1002004.5100/1002004.5100/100区域因素位 置稍好100/102稍差100/96好100/110交 通稍好100/102相同100/100稍好100/102街道条件稍好100/102相同100/100稍好100/102周边环境稍好100/102稍好100/102稍好100/102基础设施相同100/100相同100/100稍好100/102公用设施相同100/100相同100/100稍好100/101个 别 因 素建筑质量相同100/100稍差100/99相同100/100建筑装修稍差100/99相同100/100相同100/100外观稍好100/102稍好100/103稍好100/102物业类型稍差100/