土地获取新方式：合作获取土地.doc

获取土地是地方政府与开发商之间互相博弈最多、最复杂的问题。现在中国有很大一部分恰恰都是土地的转换、转移中的问题。而土地产权的变化、转移、扭转的过程在中国经济发展中占据重要的地位。土地拍卖中的矛盾 任志强：从北京的情况看，土地供应量减少的时候，土地拍卖会使价格高涨。北京最近拍卖的大兴北区的土地，发展商投出的价格、实际成交价格和土地出让价格的预算相差90%，这是一定有缺陷的。北京的土地供应量20%被压缩了，这可能是政府考虑到泡沫的问题。另外就是土地本身供应就不足。是不是全国都能采用这种方式？在非发达地区，应该说大部分地区还不能用土地公开拍卖的方式，一是它们的规模过小，不利于进行成片开发，或者根本没有实力进行市场的拍卖，另外是规划条件根本不具备提供拍卖的基础。现在的土地拍卖形成两种情况，一种是本地的企业往外跑，外地的企业因为不了解情况都往本地跑。城市规划对一个城市来说是非常重要的，相应的对策是什么？我觉得，对于土地拍卖来说，很多人还没有想到用联合或者联盟投标或者共同投标的方式进行，这样就对土地市场有一个极大的影响，你争我也争，两个人都争得价格到了不合理的地步，还要出钱加价。这跟文物拍卖不一样，文物拍卖价格最高的时候，并不等于你亏了，下次拍卖的时候可能更高。土地是作为资产进行经营的，价格高到一定程度的时候，就不匹配了，因为你的高价虽然使别人获得更多的利润，却并不能使你获得更多的利润。许仰东：土地市场非常敏感，一方面土地量的控制使得土地价格上扬，一方面政府又倡导整个房价的制约，实际上非常矛盾。从市场平等规律来看，土地价格成交应该按照市场来定价。我们讲土地也是有固定价格的，应该非常公正地按照价格进行竞标，高的就应该拿，低的就不应该拿。但是实际上评估土地价格和成交价格的时候，并不完全按照市场规律来评估。最近上海土地招标新政策出台，40%的考量因素是土地价格，30%是开发，还有30%是规划的水准。按照培育市场角度来看，我们希望这个土地能够落到一个比较有质量的、设计好、规划好的发展商来做，为我们整个城市，为整个行业负责，这两者也是很矛盾的。实际上土地成交过程当中，还存在很多的人为因素，比如决定土地出让的一部分人并不懂房地产。土地交易的过程形式上是逐步走向规范，但是目前是在过渡期间，带有很重的以前的非市场的因素。形式上讲，我们都要进行挂牌和摘牌，内容上讲其实是不公正的，这是中国土地市场非常不公正的一个方面。大家都非常明白，这对土地市场的影响，对整个土地市场的价格都有很大的影响。土地市场是一个双刃剑，从总体上是原来那个不规范的市场交易走向相对规范的过程，但是这个过程中间，其实隐藏着很多不规范的因素，甚至有时候比以前还要明显。所以讨论土地市场的一个成交过程，讨论交易方式，不是一个非常简单的产品过程，融入了很多中国特有的土地交易方式，必须经过很长一段时间的规律性的研究。我的基本观点是，土地市场必须从以前的不规范交易到规范交易，这是大家都非常需要的。第二，我们还有一个很长的路要走，要完成这个过程，不是几个文件和几个人能解决问题的，需要整个政策制度，需要整个观念的改变来逐步解决这个问题。合作获取土地任志强：目前大家还有很多土地存量，而这些土地存量并没有完全被盘活，按国家的规定，第一我们是允许进行二级市场的转让的，可是大家更多的是看到了一级公开而没有看到二级市场的公开；第二，就是以投资入股的方式进行合作，这也许是解决土地的一个良好的方式。现在大量存量土地已经被遗留在各种公司的手中，有的没有钱，有的没有品牌，有的没有能力，不管用什么方式，都应该可以有合作的机会。再有一种是公司的收购，对土地的直接收购可能会增加契约税，一方有一个营业税，另一方有一个契约税。在转换成公司的收购资产的过程中，起码从目前的法律法规上来说，股权收入是不需缴纳营业税和企业税的。用这种方式实质转移了土地的所有，而形成了一个公司的收购。另外，避免了用公开交易方式，对有效的开发土地进行互相置换，都成为获得土地的新的方式。开发商与政府的博弈张颐武：现在很多人都认为，开发商自己把利润的大头拿走了，而在不透明的土地转让过程中，政府受到了损失，老百姓也没有得到利益，所以在拍卖造成开发商互相竞争以后，反而给政府和老百姓创造了机会。任志强：政府在房地产中获取的利益是最多的。第一，政府从土地上获取了土地出让金的收益；第二，从城市改造中获得了市政基础设施建设的收益。我们大概算了一下，平均每一千块钱的房价中有二百块钱是税，也就是说政府从重复收税和多次收税的过程中，占了地产利润相当大的比例。正常的房价里，70%是政府的收益。这种博弈的最后结果是老百姓和发展商共同和政府博弈，房价包含的所有土地成本、政府的收益，都会由最终的消费者承担，发展商所得的只是部分利润，其他的都是过手的钱。所以联合起来的目的就是让政府的收益适当减少，才有可能让老百姓的付出减少。从另一个角度看，政府从农民手里榨取的利润比从发展商那里得到的更多。只有在发展商和政府博弈中把土地价格适当降低的时候，发展商才有可能把房价降低。发展商不会做亏本的买卖，有利润的条件下，发展商有可能调整利润的多和少，这是供求关系的变化。开发商与政府之间的博弈效率远远低于发展商和消费者联合起来跟政府博弈。不管这种博弈和房价有多少关系，一定会成为一个支点，假定没有这个支点，没有土地了，所有的产品也就不存在了。赵康：土地获得方式的转变，对我们的影响是最大的，因为北京城市开发集团有很深的政府背景。这次讲的是土地获得的方式，如果一块地具备建设条件，还有很多事情需要办。比如说农民的地变为城市建设用地，农民需要转工、需要安置、需要有劳动就业的机会，这些事情到底应该由谁来做，是由一家企业来做还是政府来做，现在还打着问号。而且，一块土地不可能征完地以后马上就建设，需要修道路，需要修市政管线。如果是几平方公里或者更大的市政区，需要两三年的时间进行基础建设，按照现在的政策，征地一年多未开工建设的，国家就要收回去，以后这个口子都要封上了，不知道政府是怎么考虑。危旧房改造也是一个问题。最现实的问题是目前开发商手中的土地到底怎么办？我们手里有地，要转让的话，有大量的人都愿意跟我们合作。现在看起来以后土地都得经过土地储备中心挂牌进行公开交易了，当然这么做也不亏。