房地产估价习题部分答案(7--10).doc

习题集七P35一、单项选择题1C2A3C4B5A6C7C8C9A10C11B12B13B14C15B16A17D18A19C20B21C22B23 C24C25D26C27A28B29C30A31C32B33B34A35B二、多项选择题1BCDE2ABCD3ABCD4AB 5ACDE6AD7BCD8ACE9BCD10ACDE11ABD12ABD13BD14ABE15BCDE三、判断题1 23456789101112131415四、计算题1、解：(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y1-1/(1+y)n(2)各层建筑面积40006/24=1000m2/层(3)计算1层商铺收益价格：年净收益=1000(1-60)75906012=19.44万元V1=19.44/101-1/(1+10)50-3=192.20万元(4)计算23层商场收益价格：年净收益：1000270600=84万元V23=84/101-1/(1+10)50-3=830.48万元(5)计算4层酒楼收益价格：年净收益：1000705012-80000=34万元V4=34/81-1/(1+8)50-3=413.59万元(6)计算510层办公楼收益价格：年净收益：62018001280(1-10)=186.62万元V510=186.62/71-1/(1+7)50-3=2555.13万元(7)计算1124层住宅价格：V1124=1000144000=5600万元(8)计算房地产价格：V=V1+V23+V4+V510+V1124=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40万元2、解：(1)选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。(2)计算公式：估价对象价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数。(3)交易情况修正系数为：可比实例A：100/(100+2)=100/102可比实制C：100/100可比实例E：100/(100-3)=100/97(4)交易日期修正系数为：可比实例A=(1+1)4可比实例C=(1+1)4可比实例E=(1+1)3(5)房地产状况修正系数为：因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有：可比实例A=100/1001/3+(100-2)1/3+(100-4)1/3=100/98可比实例C=100/(100+3)1/3+(100+2)1/3+(100-2)1/3=100/101可比实例E=100/1001/3+(100-1)1/3+(100+1)1/3)=100/100(6)计算比准价格：比准价格A=5100(100/102)(1+1)4(100/98)=5309.20元/m2比准价格C=5200(100/100)(1+1)4(100/101)=5357.57元/m2比准价格E=5000(100/97)(1+1)3(100/100)=5310.83元/m2(7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/m2习题8一、单选题1C2D3C4C.5B 6D7C8C9D10A11C12C13C14C15D16D17C18D19B20C21C2B23C24C25B26D27B28B29C30B31B32C33B34B35D二、多选题1BCD2AC3DE4ACE5BCDE6ABC7ABDE8ABCD9ABD10ABC11ABCE12DE 13ABDE14ACE15BC三、判断题1234567891011 12 13 1415四、计算题1解：（1）计算未来3年的净利益。1）未来第一年的净收益(36036)120)125)3000=-58.32万元2)未来第二年的净收益(40036)(120)(125)3000=-65.52万元3)未来第三年的净收益(33036)(120)(125)3000=52.92万元（2）用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益。（3）计算收益价格。或：2解：第一种答案：（1）项目总建筑面积：1.2100002.5=30000m2其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。（2）房地产开发项目总价值及折现值。1）住宅楼价值：500015000=7500万元住宅楼价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值：7500/(1+10)3=5634.86万元2）写字楼价值。写字楼年租金收入=1201500070(120)12=1209.6万元写字楼押金：1209.630=362.88万元写字楼押金运用年收益：362.883=10.89万元有关税费和经营管理费用：1209.630=362.88万元租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元写字楼价值：写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10)3=6370.29万元3）项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12005.15万元（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。1）住宅楼部分：180015000（1+5）=2835万元写字楼部分：2800（15000（1+5）=4410万元2）住宅楼开发成本及管理费折现值：28350.5/(1+10)0.5+0.5/(1+10)1.5=2580.13万元3）写字楼开发成本及管理费用折现值：44100.5/(1+10)1.5+0.5/(1+10)2.5=3648.76万元4）项目开发成本及管理费用折现值：2580.13+3648.76=6228.89万元（4）住宅楼销售税费及折现值。1）住宅楼销售税费：75006=450万元2）住宅楼销售税费折现值：450/(1+10)3=338.09万元（5）所能支付的最高土地价格=(总价值住宅楼销售税费开发成本及管理费用)(1+3)=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3)=5279.78万元第二种答案：（I）项目总建筑面积：1.2100002.5=30000m2其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2（2）房地产开发项目总价值及折现值。1）住宅楼价值：500015000=-7500万元2）写字楼价值写字楼年租金收入=1201500070(120)12=1209.6万元写字楼押金：1209.630=362.88万元写字楼押金运用年收益：362.883=10.89万元有关税费和经营管理费用：1209.630=362.88万元租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元写字楼价值：3）项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86万元（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。1）住宅楼部分：180015000（1+5)=2835万元写字楼部分：280015000(1+5)=4410万元2）住宅楼开发成本及管理费折现值：28350.5(1+10)2.5+0.5(1+10)1.5=3434.25万元3）写字楼开发成本及管理费用折现值：44100.5(1+10)1.5+0.5(1+10)0.5=4856.51万元4）项目开发成本及管理费用折现值：3434.25+4856.51=8290.76万元（4）住宅楼销售税费及折现值。住宅楼销售税费：75006=450万元（5）所能支付的最高土地价格。1）4年末地价=（总价值住宅楼销售税费开发成本及管理费用）=15978.864508290.76=72381万元2）贴现：7238.1/(1+10)3=5438.09万元3）地价款=5438.09/(1+3)=5279.70万元习题九一、单项选择题1B2D3C4D5C6B7D8C9A 10A11B12A13A14B15B16B17C18C19B20B21D22A23D24A25C26C27C 28B29B30C31D32A33C34D35A二、多项选择题1CE2BCE3CDE4ACDE5AC6BCDE7BCE8ABD9CD10BCE11CE12ACD13ABDE14AE15ABE三、判断题12345678 9101112131415四、计算题1解答：（1）项目建成后的价值：写字楼开发完成后的价值：V写=80003(1+10)3=18031.56万元写字楼的销售税费=18031.566=1081.89万元商业部分开发完成后的价值：（2）续建成本：3000(1+5)(1-30)/(1+10)5=10022.73万元装修费为：20002/(1+10)2.5=3152万元（3）每半年还款额：（4）贷款余额：（5）转让价：(18031.56+27640 70-10022.73-3152-1081.89)/(1+3)-4114.59=26386万元2解答：（1）土地价格=0.4200011(1+8)30)/11/(1+8)40=8000.9006/0.9540=755.26万元（2）建筑物物质折旧额计算：1）门窗等损坏的修复费用=3万元；2）装修的折旧费=82.51/54=66万元；3）其他设备的折旧费=2501/159=150万元。4）长寿命项目的折旧费=(13000.9382.5250)1/4010=208.63万元（3）建筑物功能折旧额计算：1）功能过剩所引起的折旧=80012/10%11/(1+10%)30=9.05万元2）空调功能落后引起的折旧=13080+1030+8=38万元（4）建筑物经济折旧额=7/10%11/(1+10%)30=65.99万元（5）建筑物折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67万元（6）写字楼估价结果=755.26+13000.9540.67=1384.59万元习题十一、单项选择题目1B 2D 3C 4C 5C 6C 7D 8C 9B 10C 11D