房产杭州市和预测报告

关于杭州市十二五规划的预测报告 姓名： 缪家燕一、 杭州市概况：杭州位于中国东南沿海，浙江省省会，浙江省政治、经济、文化中心，中国东南重要交通枢纽，中国最大的经济圈长江三角洲地区重要的第二大中心城市。杭州经济发达，有“钱塘自古繁华”之称，经济总量居全国省会城市第二位，经济综合实力跻身全国大中城市前十位。 全市面积16596平方千米，其中市辖区3068平方千米。总人口660.4万人，其中市辖区409.5万人。辖8个市辖区、2个县，代管3个县级市，共有57个街道、110个镇、39个乡（包括1个民族乡），678个社区、65个居民区、3666个行政村；其中市辖区共有44个街道、49个镇、3个乡，597个社区、4个居民区、807个行政村。辖上城、下城、拱墅、江干、西湖、滨江、萧山、余杭8个区，临安、富阳、建德3个县级市，桐庐、淳安2个县。以香樟为市树，桂花为市花。杭州是中国著名的风景旅游城市，每年吸引两千多万中外游客。杭州以其美丽的西湖山水著称于世，“上有天堂、下有苏杭”，表达了古往今来的人们对于这座美丽城市的由衷赞美。元朝时曾被意大利著名旅行家马可波罗赞为“世界上最美丽华贵之城”。 宋代大文豪苏东坡曾写道：“天下西湖三十六，就中最好是杭州”。西湖，她拥有三面云山，一水抱城的山光水色，她以“浓妆淡抹总相宜”的自然风光情系天下众生。前期杭州市主要围绕旧城改造（东河沿线、拱宸桥地区以及复兴地区）、沿江开发、跨江发展（新建滨江区）而进行。随着城市化的推进和杭州发展的需要，土地供应的方向必定是向郊区发展，如城西的绕城公路外侧，城北绕城公路之内的广大地区，城东沿九堡向下沙扩张，而钱江南岸会自西向东延伸。一心多点的商业格局逐渐形成，当前，杭州的商业格局已经呈现出日益鲜明的发展特征。“一心多点”的格局，已经开始向“多心多点”的格局转变，区域消费将成为主流。根据杭州市商业网点规划，未来杭州将会形成一个市级商业中心、三个市级副商业中心、四个区域商业中心以及七条特色街为骨架的商业格局，“一心多点”的格局逐步展现，并具备了向多心化发展的趋势。目前，此外，杭州还将会形成临平副城、下沙副城、萧山江南城三个商业副中心。查得数据总表：年份GDP(亿元)房地产开发投资（亿元）商品房竣工面积（万平方米）销售面积（万平方米）人均可支配收入（元）房价（元/平方米）19981134.8966.623502318467180019991225.2883.5390264.959085220020001382.561004002769668265020011568.01140.91428.37363.2710896310020021781.83196.37529.41414.5511778352620032099.77258.16605.47487.6112898393920042515328.54679.2605.1414565424820052942.65410.57902.76704.1916601545420063441.51442.45725.8762.519027621820074100.17518.79947.771150.6621689761620084781.16596.63893.24716.3824104840920095098.66704.68763.951441.18268641383820105945.82956.21100.18988.343003516360二、GDP预测。表格：年份与GDP年份GDP(亿元)19981134.8919991225.2820001382.5620011568.0120021781.8320032099.772004251520052942.6520063441.5120074100.1720084781.1620095098.6620105945.82通过数据可得出散点图：图表：GDP散点图表格：回归分析SUMMARY OUTPUT回归统计Multiple R0.9987774R Square0.99755629Adjusted R Square0.99706755标准误差87.6161268观测值13方差分析df回归分析2残差10总计12CoefficientsIntercept1078.99448X Variable 110.3959241X Variable 228.1371828通过回归分析可以得出，GDP随时间变量变化的模型如下： ，通过这一模型我们可以预测到2011年2015年的GDP。预测数据如下：年份预测GDP(亿元)20116739.8920127566.3420138449.0720149388.08201510383.37杭州市实际GDP值与预测值之间的比较如下图：图表：GDP实际值与GDP预测值三、人均可支配的收入预测。表格：GDP与人均可支配收入GDP(亿元)人均可支配收入（元）1134.8984671225.2890851382.5696681568.01108961781.83117782099.77128982515145652942.65166013441.5119027410016241045098.66268645945.8230035图表：收入散点图表格：回归分析SUMMARY OUTPUT回归统计Multiple R0.999017069R Square0.998035105Adjusted R Square0.997856478标准误差332.3199346观测值13方差分析df回归分析1残差11总计12CoefficientsIntercept3629.642962X Variable 14.431971686通过回归分析可以得出，收入随GDP变量变化的模型如下：，通过这一模型我们可以预测到2011年2015年的收入。通过预测的GDP可以预测出人均可支配收入预测数据如下：年份预测GDP(亿元)预测人均可支配收入（元）20116739.8933500.644620127566.3437163.447620138449.0741075.68220149388.0845237.3477201510383.3749648.4448杭州市实际收入与预测收入之间的比较如下： 图表：预测收入与实际收入四、房价预测。表格：GDP与房价GDP(亿元)房价（元/平方米）1134.8918001225.2822001382.5626501568.0131001781.8335262099.773939251542482942.6554543441.5162184100.1776164781.1684095098.66138385945.8216360图表：房价散点图表格：回归分析SUMMARY OUTPUT回归统计Multiple R0.952436913R Square0.907136073Adjusted R Square0.898693898标准误差1430.910223观测值13方差分析df回归分析1残差11总计12CoefficientsIntercept-1634.816486X Variable 12.646442221通过回归分析可以得出，房价随GDP变量变化的模型如下：，通过这一模型我们可以预测到2011年2015年的房价。通过预测的GDP可以预测出房价数据如下：年份预测GDP(亿元)预测房价房价（元/平方米）20116739.8916201.9129720127566.3418389.0651520138449.0720725.1590920149388.0823210.1948201510383.3725844.17228杭州市实际房价与预测值之间的比较如下图：图表：房价实际值与房价预测值五、房地产开发投资额预测，（通过比较选取与时间回归比较合理）。表格：年份与房地产开发投资额年份房地产开发投资额（亿元）199866.62199983.520001002001140.912002196.372003258.162004328.542005410.572006442.452007518.792008596.632009704.682010956.2图表：开发投资额散点图表格：回归分析SUMMARY OUTPUT回归统计Multiple R0.991368R Square0.98281Adjusted R Square0.979372标准误差38.89168观测值13方差分析df回归分析2残差10总计12CoefficientsIntercept67.53035X Variable 10.045849X Variable 24.787977通过回归分析可以得出，房地产开发投资额随时间变量变化的模型如下：，通过这一模型我们可以预测到2011年2015年的房地产开发投资额。预测数据如下：年份预测房地产开发投资额（亿元）20111006.61572820121145.5129120131293.98604620141452.03513620151619.66018杭州市实际房地产开发投资额与预测房地产开发投资额比较：图表：实际开发投资额与预测开发投资额六、商品房竣工面积预测。表格：房地产开发投资与商品房竣工面积房地产开发投资（亿元）商品房竣工面积（万平方米）66.6235083.5390100400140.91428.37196.37529.41258.16605.47328.54679.2410.57902.76442.45725.8518.79947.77596.63893.24704.68763.95956.21100.18 图表：商品房竣工面积散点图表格：回归分析SUMMARY OUTPUT回归统计Multiple R0.915559075R Square0.838248421Adjusted R Square0.823543732标准误差102.4840777观测值13方差分析df回归分析1残差11总计12CoefficientsIntercept365.6816531X Variable 10.82488904通过回归分析可以得出，商品房竣工面积随房地产开发投资额变量变化的模型如下：，通过这一模型我们可以预测到2011年2015年的商品房房竣工面积。通过预测的房地产开发投资额可以预测出商品房竣工面积数据如下：预测数据如下：年份预测房地产开发投资额（亿元）预测商品房房竣工面积20111006.6157281196.02793520121145.512911310.60269820131293.9860461433.0765620141452.0351361563.44952220151619.660181701.721584杭州市实际商品房房竣工面积与预测商品房房竣工面积比较： 图表：实际商品房房竣工面积与预测商品房房竣工面积比较 注解：此处有偏差主要是宏观经济环境和经济政策导致的七、销售面积预测。表格：商品房竣工面积与销售面积商品房竣工面积（万平方米）销售面积（万平方米）350231390264.95400276428.37363.27529.41414.55605.47487.61679.2605.14902.76704.19725.8762.5947.771150.66893.24716.38763.951441.181100.18988.34图表：商品房销售面积散点图表格：回归分析SUMMARY OUTPUT回归统计Multiple R0.783350332R Square0.613637743Adjusted R Square0.578513902标准误差240.0564331观测值13方差分析df回归分析1残差11总计12CoefficientsIntercept-149.4172957X Variable 11.187243777通过回归分析可以得出，销售面积积随竣工面积变量变化的模型如下：，通过这一模型我们可以预测到2011年2015年的商品房销售面积。通过预测的房地产竣工面积面积可以预测出商品房销售面积数据如下：年份预测商品房房竣工面积（万平方米）商品房销售面积（万平方米）20111196.0279351270.55942720121310.6026981406.58760220131433.076561551.99393220141563.4495221706.7784220151701.7215841870.941065杭州市实际商品房销售面积与预测商品房销售面积比较：图表：实际商品房销售面积与预测商品房销售工面积比较 注解：此处有偏差主要是宏观经济环境和经济政策导致的。八、预测值与杭州市十二五规划指标比较分析。在杭州市委“十二五”规划建议的基础上，十二五规划纲要(草案)日前由杭州市发改委编制完成，在这份纲要(草案