后期销售招商方案1030.doc

东方万象城招商运营方案东方万象城项目投资达到3亿元人民币，商业综合面积达到13万，集购物、专业市场、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店式公寓及主题广场于一体的一站式消费中心，朔州地区真正意义上的第一个城市综合体。东方万象城分为三大主题：万象购物广场、义乌国际商品城、东方城市花园。其中万象购物广场定位为城市商业综合体，义乌国际商品城定位为专业市场，东方城市花园为配套宜居住宅。东方万象城集城市商业综合体、专业市场、宜居住宅三大功能的结合，这种商业模式符合中国商业发展趋势，为朔州首创，具有良好的发展和投资前景。项目现状为：住宅部分销售工作基本结束，专业市场销售率超过，城市综合体已经进入宣传推广阶段。工程进展为：专业市场年月份交付使用，住宅年月交付，综合体年月开工。鉴于目前项目现状，提出后期营销招商策略如下：一、 整体思路：东方万象城的定位亮点是城市综合体定位，盈利关键是义乌国际商品成，最终受益的是东方城市花园。三者之间虽有不同，但又互相直接或者间接影响。可以判断：1、万象购物广场的定位落实，将决定项目品质，并直接作用于市场投资客户对该项目投资价值判断。2、投资客户对该项目的投资价值判断，将直接影响对义乌国际商品城的价格判断；3、义乌国际商品城是否能如期交付，成功招商和统一运营，将直接影响自用客户及投资客户对该项目的购买决策。4、义乌国际商品城的如期交付运营，将直接增强市场客户投资信心，并间接影响万象购物广场的销售情况。3、义乌国际商品城的销售情况对项目整体盈利起关键作用；4、住宅部分将最为最大的受益者，销售压力最小，但其最终的市场销售价格又将间接影响市场客户对酒店公寓的价格预期；二、整体操盘策略：在上述思路假定正确的基础上，得出如下应对策略： 1、万象购物广场：（1）拆迁结束，土地平整；营造即将建设的氛围。（2）启动主力店铺招商工作：如影院、KTV、健身会所、餐饮区招商等。从而增强市场客户对未来的品质预期，增强市场信心，促进义乌国际商品城的销售。2、义乌国际商品城：（1）招商政策公布及招商客户签约；（主要是朔州商贸城、开发路、豪德、雁门街的客户入驻）（2）、具体运营政策的落实，从而打消市场客户对市场是否能成功的疑问：例如交房时间：开业时间：管理公司：物流公司：财务支持公司：政府资源对接：义乌资源对接：统一广告宣传计划：租赁政策优惠：3、招商方式： 我们可采取的招商方式和利用的渠道有： 1）项目对口洽谈：引进主力店可主要采取这种方式。 2）项目发布会：在招商前期和引进主力店以后，我们可召开项目发布会，向有兴趣的客户介绍我们的项目。 3）登门拜访：登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。 4）渠道选择：电视、报纸、杂志、路牌等；线下媒体，即参加或举办各种项目布会和洽谈会；人际关系传播，利用公司员工及其熟人的人际关系网络加以宣传。4、宣传策略：（1）、媒体发布信息（电视、公交车身、报刊等）到业态集中地发布海报；（2）、大型户外看板；（3）、跟据市场反馈信息，具体细分； 5、招商谈判前的准备工作 （1）招商手册：招商手册应突出如下关键点： A通过地段说明项目未来的获利前景。 B通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。 C承租户的选择关系招商的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。 2）准备谈判的依据 A. 明确谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等； B. 规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策； C. 选定谈判方式； D. 确定谈判期限。 3）组成谈判小组：制定谈判计划，摸清客户底细，组建谈判团队。四、义乌国际商品城招商运营具体方案：（一）交房时间：年月（二）开业时间：年月（三）管理公司：、公司名称：义乌国际商品城运营管理公司、公司职能：a) 整体形象打造b) 专业主题市场的宣传，提升市场知名度c) 市场营销企划d) 市场业务工作的开展e) 统一市场招商运营f) 统一市场采购信息g) 义乌产品信息发布更新h) 对接义乌厂家产品i) 联络物流运输j) 商户流动资金贷款担保3、具体措施：a) 市场统一运营，统一招商，统一管理；b) 成立义乌办事处，帮助客户收集产品价格信息；c) 设立义乌价格信息平台，集中信息发布收集；d) 统一组织货源运输；（四）物流公司：、公司名称：暂定；2、运输线路：义乌朔州，物流专线；3、运输车辆：近日内到位；4、目标：服务市场商户，商户仅仅承担运输必要的油费、人工费，公司不以盈利为目的。（五）财务支持政策：1、对入驻商户进行信用等级评定：、对入驻商户提供万元小额短期贷款服务，贷款期一个月至六个月；、对入驻商户提供特惠利息，利率参考央行标准利率上浮。（六）政府资源对接：设立政府行政一站式办公大厅，争取最优惠税费政策，市场管理公司统一对接税务、卫生、工商、质检等各个部门。（七）义乌资源对接：设立义乌办事处，根据客户要求，联络义乌厂家，对接义乌产品，统一采购，代办运输业务。（八）统一广告宣传计划：每年定期统一广告宣传，节假日优惠宣传，增强市场品牌知名度；（九）租赁政策优惠：、客户签署：与入驻商户签署年租赁协议；、租金优惠政策：第一年免租，第二年根据元平米天，收取租金。、