福建将统一二手房买卖居间合同范本.doc

福建将统一二手房买卖居间合同范本2012年08月12日 点击：140次从本月开始，福建省工商局、福建省建设厅要求全省二手房买卖都要使用统一发布的房地产经纪合同示范文本（以下简称新合同范本）。那么，新合同范本条款与原来的相关合同条款有什么区别呢；在新合同范本中，买卖双方当事人的权利和义务发生了哪些变化；买房签订合同前，应该提前了解哪些情况；合同生成后是否就意味着产权过户能够安全到位；卖方选择独家委托后还能够再选其他中介委托吗；中介费用如何计算等等，这些问题相信都是读者非常关注的。【相关新闻】买房中介费基准价为房价的2.5%由于福建省二手房买卖新合同范本在网上无法找到，因此，9日不少房产中介机构人员来电咨询相关情况，行业人员都特别想尽快了解新合同范本内容具体包含哪些部分等。记者通过厦门市工商局独家获得了该范本的完整版，发现新合同范本包括三方面的内容，分别是存量房买卖合同存量房买卖居间服务合同和存量房委托洽谈合同。接线嘉宾颜律师分析认为，新的存量房买卖合同详细规定了买卖双方当事人的权利和义务。比如，卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁情况、户口等有可能影响交易的真实信息；同时，房产中介机构应该建议买方在签订合同前，对合同所涉房产进行实地考察，并对房产周围的环境、交通、学校等进行充分了解。存量房买卖居间服务合同对于中介的佣金等做出明确规定，佣金的基准价格为不超过合同成交价格的2.5%（买卖双方收费合计），二手房买卖中介经纪服务收费允许上浮20%，下浮不限。同时，中介方如有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息、私下串通等情况，损害买方或卖方利益的，利益受损方有权解除合同，有关方应退还佣金，并向利益受损方承担损害赔偿责任。存量房委托洽谈合同条款说明，买卖当事人可以选择独家委托也可以多家委托，但选择独家委托后，在委托期内，委托人就不能未经同意再找别家中介买卖房；中介一方受托者也不得未经委托人同意将受托事项转委托给别家。否则，违约方将要支付违约金。【读者问 专家答】无所有权房适用新范本吗问：我向开发商购买了一套商品房，但尚未取得房屋产权证。现有意将该商品房转让，请问是否能够适用存量房买卖合同范本？答：福建省工商局、省建设厅联合公布的房地产经纪合同示范文本当中的存量房买卖合同所称存量房，是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，可以说，该示范文本是给已经取得所有权证书的二手房买卖专门量身定做的，其中的“房屋基本情况”条款还要求填写房屋所有权证证号。因此，此种房屋买卖是不适用存量房买卖合同范本的。购带租约房要承租方同意吗问：我拟购买一套二手房屋，但该房屋现正在出租给他人使用，请问购买此种房屋是否必须征得承租方的同意？我购买房屋之后能否立刻将房屋收回自用？答：我国合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，这就是所谓买卖不破租约的原则。合同法还规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，如果你欲购买带租约的二手房屋，首先应该要求出卖人通知承租人，并且在承租人明确表示放弃优先购买权（最好用书面形式）的前提下进行。新范本与法规有啥区别问：工商、建设部门联合公布的房地产经纪合同范本是否具有法律效力？能否作为法律规定加以引用？答：法律法规是各级立法机关及行政部门依职权范围制定的具有法律强制约束力的规范性文件。而合同范本仅仅是合同示范文本，其本身并不具有法律约束力，但是，一旦当事人使用合同范本签订了特定的合同，则该合同对签订双方就均具有法律约束力，除非该合同并未体现合同双方当事人的真实意思表示，或者合同内容违反法律强制性的规定，否则双方当事人均必须自觉履行该合同约定的内容。未办理过户买卖有效吗问：本人购买了一套二手房，已经依照合同约定支付完全部购房款，并实际占有该房屋且已经进行了装修，但是在办理房屋过户登记手续时，因出售人与他人有债务纠纷，导致该房屋被法院查封。请问我与出售方签订的购房合同是否可以受到法律保护？答：根据我国法律规定及相关司法解释，如果购房者确实已经支付完全部的购房款，并且已经实际占有该房屋，而且购房者对该房屋买卖不存在过错，虽然该房产未办理过户登记手续，但该房屋买卖合同法律关系还是具有法律约束力的，人民法院对此种房屋依照最高院相关司法解释是不得查封、扣押、冻结。口头约定可要报酬吗问：我帮一个朋友的朋友张某介绍房屋出售成功，我要求张某按原先口头约定支付介绍费，张某竟说没有合同约定，不予支付。请问我能否要求张某支付报酬，或者要求买方支付？答：此种情况属于我国合同法规定的居间合同。根据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同媒介服务、委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确、事后又无法协议补充的，可以根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同媒介服务而促成合同成立的，由该合同当事人平均负担居间人的报酬。此案的关键问题是你应该有足够的证据证明该买卖合同是经由你促成的。中介还可使用以前合同吗问:我们是一家房屋中介机构，我们以前进行中介服务时都是采用公司律师起草的格式合同，我们认为该合同内容并无不当。请问从现在开始是否都必须更换成福建省工商局、省建设厅联合发布的房地产经纪合同统一范本？答：在房地产经纪合同统一范本出台之前，各房产中介机构大都采用自己拟订的格式条款订立合同。所谓格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，其内容有可能出现“霸王条款”的问题。本次福建省工商局、省建设厅联合发布房地产经纪合同统一范本，其目的是为了从行政角度规范房产中介市场，避免不合法、不合理的房屋中介合同出现，以充分保护买卖合同双方当事人以及房屋中介机构的合法民事权益。作为房屋中介机构，应该遵守行政主管部门的规定，使用统一的新合同范本。拆迁人私售补偿安置房咋办问：我是一房屋被拆迁人，前年因房屋拆迁，与拆迁人按照所有权调换方式订立了拆迁补偿安置协议，协议也已经明确约定了拆迁人以房屋对我给予补偿安置。但拆迁人在未征得我同意的情况下，竟然擅自将约定的房屋另行出售给他人，请问我该怎样讨回拆迁安置房？答：根据相关法律规定，如果拆迁人与被拆迁人已经签订了拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人给予补偿，那么，在此前提下，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人就可以通过法律诉讼途径请求优先取得补偿安置房屋，人民法院对被拆迁人的上述请求应当予以支持。新范本能另加补充条款吗问：我们是一家中介公司，请问将来使用统一的房地产经纪示范文本时，如果买卖双方当事人有特殊的情况，双方能否通过补充协议形式加以约定？答