中原济南山东建工学院和平校区项目定位及土地价值评估.doc

1 山东建工学院和平校区山东建工学院和平校区 项目定位及土地价值评估项目定位及土地价值评估 2 第第 1 章章 地块分析地块分析 6 1 1地块概况 6 1 1 1地块地理位置及 6 1 1 2项目现状 7 1 21 2地块地块 S W O T 分析分析 8 1 2 1Strength优势分析 9 1 2 2Weakness劣势分析 10 1 2 3Opportunity机会分析 11 1 2 4Threat威胁分析 12 1 2 5劣势和威胁规避方法 13 第第 2 章章 产品定位产品定位 14 2 1物业类型定位物业类型定位 14 2 1 1A地块建议定位为商住两用楼 14 2 1 2B地块建议定位为高档住宅社区 14 2 2建筑类型定位建筑类型定位 15 2 3绿化率绿化率 15 2 4户型户型 15 2 4 1目标客群 16 2 5价格定位价格定位 18 2 5 1非商业部分价格定位 18 2 6商业部分价格定位商业部分价格定位 20 2 6 1商业业态 20 2 6 2经营内容 21 2 6 3商业配比定位 21 2 6 4销售价格 22 第第 3 章章 项目土地评估项目土地评估 23 3 1估价前提假设估价前提假设 23 3 3 2假定容积率为假定容积率为 2 5 时的地价估算时的地价估算 24 3 2 1开发完成后的房地产价值为 25 3 2 2测算开发成本 25 3 2 3买方购买土地的税费 3 V 27 3 2 4投资利润 27 3 2 5销售费用 27 3 2 6用公式计算土地价格 27 3 2 7结论 28 3 3假定容积率为假定容积率为 2 2 时的地价估算时的地价估算 28 3 3 1开发完成后的房地产价值为 28 3 3 2测算开发成本 29 3 3 3买方购买土地的税费 3 V 30 3 3 4投资利润 30 3 3 5销售费用 30 3 3 6用公式计算土地价格 31 3 3 7结论 31 3 4假定土地费用为假定土地费用为 350 万万 亩 当容积率是亩 当容积率是 2 5 时的税前投资利润率时的税前投资利润率 31 3 4 1销售收入 32 3 4 2测算开发成本 32 3 4 3销售费用 34 3 4 4税前利润率 34 3 4 5结论 35 3 5假定土地费用为假定土地费用为 400 万万 亩 当容积率是亩 当容积率是 2 5 时的税前投资利润率时的税前投资利润率 35 3 5 1地块指标不变 销售收入和销售费用也不会发生变化 35 3 5 2测算开发成本 35 3 5 3税前利润率 37 3 5 4结论 37 3 6假定土地费用为假定土地费用为 350 万万 亩 当容积率是亩 当容积率是 2 2 时的税前投资利润率时的税前投资利润率 37 3 6 1销售收入 38 4 3 6 2测算开发成本 38 3 6 3销售费用 40 3 6 4税前利润率 40 3 6 5结论 41 3 7假定土地费用为假定土地费用为 400 万万 亩 当容积率是亩 当容积率是 2 2 时的税前投资利润率时的税前投资利润率 41 3 7 1地块指标不变 销售收入和销售费用也不会发生变化 41 3 7 2测算开发成本 41 3 7 3税前利润率 43 3 7 4结论 43 5 结论结论 价格一定的情况下 容积率分别为价格一定的情况下 容积率分别为 2 2 和和 2 5 时的土地价值估算时的土地价值估算 结论 结论 容积率容积率 土地价值土地价值 万元 万元 亩 亩 2 5478 5 2 2412 2 价格一定的情况下 假设土地费用分别为价格一定的情况下 假设土地费用分别为 350 万万 亩和亩和 400 万万 亩亩 时 容积率为时 容积率为 2 2 和和 2 5 时的税前利润率 时的税前利润率 容积率容积率 土地价值土地价值 万元 万元 亩 亩 税前利润率税前利润率 35042 2 5 40034 35034 2 2 40026 详细分析见下文 6 第第 1 章章地块分析地块分析 1 1 地块地块概况概况 1 1 1地块地理位置及地块地理位置及 项目地块位置示意图 项目地块位置示意图 项目位于济南市历下区和平路 47 号 该地块由历山路 解放路 和平路和历山东路围合而成 现为原山东建筑工程学院老校区学生 宿舍 教学楼 体育场等 现正在使用 该地块西部毗邻济南的城市政治 经济 金融 商业中心 东 部有山大路科技一条街 北部老居住生活区 南望千佛山 是拥有 众多高等院校的文卫区 随着城市的不断扩张 项目所在区域已成 为济南的老城中心区 项目区位分析项目区位分析 7 济南市城区发展因为南部山区和北部黄河的限制 呈现东西向 发展趋势 且基本上已经形成了条状城区 根据济南房地产发展的 区域分布 中原结合济南城市总体规划 对济南城区进行了重新划 分 将城区分为三个不同级别 其中市中心基本上以泉城广场为核 心 半径 5 公里范围内为一级城区 此区域作为济南市的市中心 是最为成熟的黄金地块 本项目便为济南市一级城区 项目所处区域内可供开发利用的土地有限 近期新开发项目极 少 土地开发成本较高 地价呈现连年直线增长的趋势 1 1 2项目现状项目现状 项目地块划分为 A B 两大部分 A 部分位于原山东建筑工程 学院西北门区域并且较为规则 呈 剑头 型东西较长 B 部分为 原山东建筑工程学院南门紧邻和平路地块 该地块呈 L 型东西狭 长分布 A 地块四至地块四至 东侧 东侧 A 地块紧邻山东省电器仪表工业公司和山东国际饭店 南侧 南侧 紧邻校内入口通道 路南为学生宿舍和建工学院图书馆 西侧西侧 西侧紧邻历山路 北侧 北侧 北侧紧邻解放路 B 地块四至地块四至 东侧 东侧 历山东路 8 南侧 南侧 紧邻和平路 西侧西侧 羊头裕西沟及和平花园 北侧 北侧 体育场北侧校内通道 北侧有校图书馆 1 21 2 地块地块 S W O T 分析分析 StrengthStrength 优势分析优势分析WeaknessWeakness 劣势分析劣势分析 S1 地块占据明显的区位优势 处于济 南市政治 经济 文化中心 项目周 边各种生活配套齐全 S2 土地规模较大 大盘优势明显 利 于有经验的品牌开发商开发 S3 临近城市主干道 道路交通畅达便 利 S4 地块原属学校用地 拆迁较为容易 S5 地块周边人文环境氛围好 S6 人们对于该地段的认知度高 W1 地块 地块 地段较偏属于城乡结合部 公交线少且距离市中心较远 随着城市 发展会逐步改善 W2 配套 配套 郊区项目 配套跟进慢 导致客户信心不足 W3 地块 地块 项目位于黄河泄洪区内 如 何解决客户顾虑成为关键 W4 风险 风险 产品类型较多 销售时间段的 选择以及各类型产品推出时间需要把握好 OpportunityOpportunity 机会分析机会分析ThreatThreat 威胁分析威胁分析 O1 项目所在的中心城区的房价升值潜 力巨大 O2 高收入人群将为项目直接带来有效 的目标客群 O3 区域周边住宅物业开发较早 高档 物业相对较少 O4 政府对市中心进行的大力的旧城改 造会大大带动本项目的开发 O5 历山路快速路的规划 进一步完善 区域配套 提升地块价值 T1 周边早期入市会分流部分潜在购房者 T2 商业竞争激烈 泉城路为中心商业圈辐 射力度大 影响后期招商 T3 区域周边工业厂房 危旧房较多 加上 腾笼换业 的实施 周边潜在土地供应 较大 T4 受国家宏观调控政策影响 楼盘上市延 缓 两年内中高档市场竞争激烈 9 1 2 1Strength 优势分析优势分析 1 1 地块占据明显的区位优势 处于济南市政治 经济 文化中心 地块占据明显的区位优势 处于济南市政治 经济 文化中心 地块处于济南市中心 能够共享济南市中心齐全的市政基础设 施 极具生活便利性 2 土地规模较大 大盘优势明显 利于有经验的品牌开发商开发 土地规模较大 大盘优势明显 利于有经验的品牌开发商开发 项目占地面积达 203 亩 在项目所在的中心区域如此规模的楼 盘极少 如充分开发能成为整个板块乃至济南的标志性楼盘 大盘 的优势在于能够充分体现企业实力 强化企业品牌 可以对地块进 行系统地 综合性地规划 对市政基础设施进行集中配套 有利于 资源优化 对市场影响力较大 消费者方面也更容易得到认同 推 动区域内经济效益 交通环境 人文资源的全面提升 3 3 临近城市主干道 道路交通畅达便利 临近城市主干道 道路交通畅达便利 地块西邻济南市快速路 历山路 北邻解放路 南邻和平路 城市交通体系不断完善 有 102 路 80 路 K96 路等多条公交线路 可达全市的各个方位 便捷的交通条件为区域带来巨大的经济价值 4 地块原属学校用地 拆迁较为容易 地块原属学校用地 拆迁较为容易 地块原属于山东建筑工程学院教学用地 地块内建筑物拆建难 度小于居民区拆迁难度 同时有大片操场用地 容易拆迁 5 地块周边人文环境氛围好 地块周边人文环境氛围好 地块周边学校较多 机关宿舍事业单位宿舍较多 居民整体素 10 质较高 人文气氛浓厚 有利于形成中高档社区 6 人们对于该地段的认知度高 人们对于该地段的认知度高 项目位于济南城市中心 人文及自然环境好 生活配套设施完 备 具有很高的地段认知度 这有利于项目迅速激发潜在消费者的 购买欲 促成购买行为 1 2 2Weakness 劣势分析劣势分析 1 1 地块形状不规则 则被分为两部分 不利于整体规划设计 地块形状不规则 则被分为两部分 不利于整体规划设计 本项目 B 地块形状不规则 原校中的餐厅 教职工宿舍楼等建 筑物将本项目地块分成两部分 不利于项目整体规划设计 2 2 土地取得成本相对较高 土地取得成本相对较高 低廉的土地取得成本有利于项目的运作 也利于更多的资金用 于的园林 产品 配套等方面的建设 以提高项目的综合品质与竞 争力 本项目处于济南市的核心地段 地块自身素质较高 并且多 家开发商对于该地块具有较强的意向 竞争激烈 土地获取成本较 高 这会在一定的限制项目在硬件配套设施方面的建设 3 3 有一条污水沟穿过项目 造成一定的空气污染 有一条污水沟穿过项目 造成一定的空气污染 地块西侧紧邻的羊头裕西沟排污河 属于项目小小的瑕疵 有 一定的污染 影响项目形象 4 4 地块内树木较多 后期规划设计需合理安排 地块内树木较多 后期规划设计需合理安排 地块内部树木较多 对树木的处理需要经过园林局的批准 这 11 将会对项目后期规划造成一定影响 1 2 31 2 3 Opportunity 机会分析机会分析 1 1 项目所在的中心城区的房价升值潜力巨大 项目所在的中心城区的房价升值潜力巨大 地块所处区域属于城市中心地带的辐射范围 同属于市中心 10 分钟生活商业圈内 中心城区的地段价值也会日益凸显 具有较强 的升值潜力 2 2 高收入人群将为项目直接带来有效的目标客群 高收入人群将为项目直接带来有效的目标客群 随着以泉城路为核心的中心城区写字楼市场的不断成熟 越来 越多的知名企业选择在此办公 这些企业高收入的工作人员成为本 区域的重要目标客群 另外因项目处于济南市一级城区 其市场影 响力辐射整个济南市甚至全省 广泛的市场辐射范围使本项目的客 户区域特征淡化 同时为本项目网络了大量的目标客户群 3 3 周边竞争项目少 周边竞争项目少 地块周边早期开发住宅物业较早 并没有形成大规模高档性物 业 项目周边主要以事业机关单位宿舍为主 中高档住宅物业相对 较少 本项目住宅物业面临的竞争压力较小 4 4 政府对市中心进行的大力的旧城改造会大大带动本项目的开发 政府对市中心进行的大力的旧城改造会大大带动本项目的开发 济南十一五规划着眼凸显泉城特色 传承优秀文化 推进老城 区重点区片 重点工程和道路两侧的建设改造 形成交通与纵深开 发相融合 功能完备的城市景观和贯穿东西 连接南北 辐射周边 12 快速便捷的路网体系 5 历山路快速路的规划 进一步完善区域配套 提升地块价值 历山路快速路的规划 进一步完善区域配套 提升地块价值 十一五 关于历山路快速路的规划 将加强济南南北的联系 方便人们的生活 进一步提升区域配套 经十路 经一路的改造证 明将快速提升地块价值 北园大街快速路的建设现正推动其沿线的 土地价值 同样可以预测未来历山路的快速路建设将提升本项目的 地块价值 1 2 4Threat 威胁分析威胁分析 1 1 周边早期入市会分流部分潜在购房者 周边早期入市会分流部分潜在购房者 周边历山名郡 鲁信文汇花园等在售项目因优越的区位和户型 设计等方面而具有了一定的影响力 由于其先于本项目入市而将分 流本项目的部分潜在购房者 2 2 商业竞争激烈 泉城路为中心商业圈辐射力度大 影响后期招商 商业竞争激烈 泉城路为中心商业圈辐射力度大 影响后期招商 商业市场竞争激烈 以泉城路为中心的商业圈辐射力度大 且 当前泉城广场附近有拟将开发的大规模性商业项目 激烈的市场竞 争 增加了项目后期的招商难度 3 区域周边工业厂房 危旧房较多 加上 区域周边工业厂房 危旧房较多 加上 腾龙换业腾龙换业 的实施 周的实施 周 边潜在土地供应较大边潜在土地供应较大 地块周边以轻骑集团 济南机械制造厂为代表的工业厂房较多 机关事业单位宿舍房屋较为破旧 加上济南对于老城区改造力度的 13 加大 腾龙换业 的进一步实施将会有大量的拆迁项目产生 从而 使项目周边潜在土地供应量增大 4 受国家宏观调控政策影响 楼盘上市延缓 两年内中高档市场竞受国家宏观调控政策影响 楼盘上市延缓 两年内中高档市场竞 争激烈争激烈 受国家宏观调控政策影响 济南市许多本将于 2005 年上市的楼 盘延缓了入市时间 而其中不乏许多大规模性中高档楼盘 如名仕 豪庭 中润世纪城 鲁能 领秀城等均在百万平米 预计未来两年 内中高档楼盘市场供应量相对较大 市场相对竞争激烈 1 2 5劣势和威胁规避方法劣势和威胁规避方法 针对针对 W1 T3 T4 可采用产品差异化 包装宣传规避竞争威胁可采用产品差异化 包装宣传规避竞争威胁 通过对在售楼盘的产品 户型 客群的详细分析和对已知大规模 楼盘的定位了解 充分发挥项目的区位 交通 易拆迁 人文环境 优越等优势 优化组合有效资源 提高项目综合竞争力 从供应市 场提取发展机会点 实现产品错位化 独一化 以早 快 准入市 在宣传方面充分发挥外立面 景观设计 综合品质 精神价值追求 等优势 将多功能产品的舒适风格和他的高档定位完美结合 针对针对 W3 W4 通过规划设计 政府沟通合理解决细节问题通过规划设计 政府沟通合理解决细节问题 项目西侧有污染较严重的羊头裕西沟 可以通过规划治污方案 解决 可建设一条河上河 美化环境 针对地块内树木较多的现状 可以通过与园林局协商有可能的细节问题 同时通过规划 合理安 排利用树木 14 针对针对 T2 可先招商后开发 共享已形成的商业外部环境规避威胁劣可先招商后开发 共享已形成的商业外部环境规避威胁劣 势势 商业项目属于高风险高利润的项目 对于本项目商业部分的开 发 可通过先招商后开发的形式 以减少开发风险 第第 2 章章产品定位产品定位 根据地块处于位置及地块自身特征 建议 A 地块以开发商住 两用楼为主 辅以部分底商 B 地块以开发住宅为主 辅以部分底 商 现分别对各种业态进行产品定位 2 1 物业类型定位物业类型定位 2 1 1A 地块地块建议定位为商住两用楼建议定位为商住两用楼 A 地块位于历山路和解放路交界处 商业和商务氛围浓厚 为 了吸引投资和自住型客户 满足周边客户群需求 结合风险最小化 和利润最大化的原则 A 地块建议定位为 精装修商住两用楼为主 精装修商住两用楼为主 1 2 层规划为商业层规划为商业 2 1 2B 地块建议定位为高档住宅社区地块建议定位为高档住宅社区 B 地块近邻和平路 市政配套齐全 已经形成了成熟的居住片 区 其优越的教育配套 便利的交通以及得天独厚的区位优势将成 15 为吸引和客户群的主要卖点 因此 B 地块建议定位为 高档居住社区 辅以部分底商高档居住社区 辅以部分底商 2 2 建筑类型定位建筑类型定位 据山东中原对济南住宅的长期监测成果 可以看出在住宅建筑 类型小高层已经代替多层扮演市场主角 高层也渐渐被市场所接受 且本项目处于寸土寸金的绝版地带 根据项目地块容积率限制 并 且考虑到实现建筑面积的最大化建筑类型建议定位为 小高层 高层小高层 高层 1 1 2 3 绿化率绿化率 据市场研究结论 济南市住宅楼盘绿化率一般都介于 40 与 45 之 间 此类楼盘数量占所有样本数量的成多 鉴于本项目土地成本较 高 且本项目最大优势为地段优势 可适当降低本项目绿化率 建 议绿化保持在 35 40 之间之间 2 4 户型户型 市场户型结构市场户型结构 3 居是市场的主力户型 2 室和 4 室是次主力户型 1 居小户型 16 也占有一定市场份额 主要因为目前济南市的家庭结构多为 3 口之 家 目前市场整体情况来看 3 居室占到总量的 45 2 室和 4 室分 别占总量的 25 和 20 从供应市场户型配比可以看出 热销户型有很大一部分都是二 居室和三居室 从客群的戸型选择上来看 二居室 三居室几乎平 分秋色 中等戸型的需求量最大 热销反映了市场有需求 市场认 可 市场户型面积市场户型面积 1 居室的平均面积在 55 平方米左右 2 居室平均在 100 平方米 左右 3 居室的面积在 130 平方米左右 4 居室的面积在 160 平方米 左右 复式的面积则是超过 200 平方米 热销户型有很大一部分都是处在 90 130 平方米之间的三居室 和二居室 户型定位户型定位 本项目住宅部分的戸型面积定位以 100 140 平方米平方米之间为主 80 100 平方米的中小面积和 140 160 平方米中等偏大的面积为其 次 80 平方米以下的小户型和超过 160 平方米的大戸型的比例要尽 量控制在一定范围内 2 4 1目标客群目标客群 供应市场研究结论供应市场研究结论 17 根据供应市场的分析 其目标客户群具有一定的特点 可以简 单将其归为三类 企事业人员 企事业人员 房改之后 更多的人加入到 购房大军 这一行 列 原来机关 企事业单位实行的福利分房基本改为货币化分房 这一部分人群成为中高档楼盘购房者的主要组成之一 城市白领城市白领 随着劳动密集型向知识密集型转变 造就了众 多的高收入 高消费 高素质的 城市白领 他们普遍对生活的质 量要求较高 喜欢追求最为时尚的东西 走在社会的前沿 所以他 们也是当前中高档楼盘的主要购房者之一 暴发户暴发户 个人创业或合伙制的高科技公司 律师事务所 会计师事务所 广告公司 装饰公司等在济南不胜枚举 他们一夜 之间成为 暴发户 都有一定的财富积累 因此也成为中高档楼盘 的主要购买者 客群定位客群定位 根据前文分析济南市目前在售中高档产品的购买客群 结合项 目区位 初步确定项目的目标客群为市场主流客群 该客群从区位初步确定项目的目标客群为市场主流客群 该客群从区位 分布上来说 可辐射整个济南城区 以市中心 东部和南部客群为分布上来说 可辐射整个济南城区 以市中心 东部和南部客群为 主 主 该目标客群职业特征如下 私营企业主 主要指各种私营企业董事成员 如广告 装饰 法律等单位法人 垄断行业高级管理人员 济南市银行 电信等大企业领导阶 18 层 政府高级公务员 济南市事业单位高收入人群 2 5 价格定位价格定位 2 5 1非商业部分价格定位非商业部分价格定位 2 5 1 1A 地块住宅部分价格定位地块住宅部分价格定位 考虑到考虑到 A 地块建议定位为精装修商住两用楼 考虑到装修成本地块建议定位为精装修商住两用楼 考虑到装修成本 以及地段差异 商住两用楼销售均价略高于住宅 建议均价以及地段差异 商住两用楼销售均价略高于住宅 建议均价 约在约在 6800 7000 元元 平方米平方米 2 5 1 2B 地块商住两用楼价格定位地块商住两用楼价格定位 综合品质法综合品质法 综合品质如何是消费者所关心的问题 小区的交通位置 包括 周边的环境 整体的规划水平 户型设计的合理性 小区内部的配 套设施的状况以及小区的物业管理水平都将直接影响小区的综合品 质 为了能够更为科学的 客观的反应各个地产项目的综合品质 并将其量化 综合品质评定法应用了住宅产品综合品质指标评测系 统 建立数学计算模型 对各个项目的综合品质进行评定 系统以 层次分析法为基本原理 经过分析论证确定影响项目的重要因素 用层次分析法 AHP 确定其权重 运用德尔菲法对各项目要素综 合评定打分 最终得出各项目的综合品质指标 19 对于本项目的价格定位 我们将按照综合品质定价法的原则来 评定 在样本的选择上 我们主要针对区域内的和周边的可比楼盘 各要素权重比例各要素权重比例 权重比例 25 15 15 20 5 10 10 区位优劣周边环境小区配套楼型户型 物业管理道路交通整体规划 综合品质评定表综合品质评定表 周边周边物业物业整体整体综合综合 项目名称项目名称 区位区位 优劣优劣环境环境 小区小区 配套配套 楼型楼型 户型户型管理管理 道路道路 交通交通规划规划品质品质 历山名郡9095908590909089 75 舜怡佳园7590859085809084 25 大舜天成8085958595858585 75 鲁信文汇花 园 9095859085958589 75 本项目本项目9090858590909088 25 通过对本项目的各权重因素打分并计算得出本项目的综合品质 为 88 25 分 各项目性价比各项目性价比 项目名称项目名称综合品质综合品质销售均价销售均价项目性价比 综合品质项目性价比 综合品质 售价售价 20 1000 1000 历山名郡89 75630014 25 舜怡佳园84 25580014 53 大舜天成85 75790010 85 鲁信文汇花园89 75680013 20 本项目本项目88 25 6682 13 21 各项目性价比之和求平钧值 本项目的销售均价 本项目综合品质 性价比 1000 88 25 13 21 1000 6682 元 平方米 由综合品质法评定得出 由综合品质法评定得出 B 地块住宅销售均价约在地块住宅销售均价约在 6500 6800 元元 平方米平方米 根据不同建筑类类型的售价差别 高层的价格略高于小高层根据不同建筑类类型的售价差别 高层的价格略高于小高层 小高层均价约在小高层均价约在 6500 6600 元元 平方米平方米 高层均价约在高层均价约在 6600 6800 元元 平方米平方米 2 6 商业部分价格定位商业部分价格定位 2 6 1商业业态商业业态 由实地调研可知 项目所在区域周边有家乐福 历下大润发及 泉城路商圈内大量的的大中型超市 商场 该种物业类型对项目的 竞争性强 如本项目开发此类业态 销售或招商风险性较大 故不 建议本项目开发此类商业业态 因本项目交通方便 周边人流量大 且项目本身要开发中大规 21 模的住宅和小户型公寓 大量的客群对本项目的沿街底商所提供的 便利性商品和服务产生了刚性需求 而且底层商业经营状况一般较 为稳定 就可以使底层商业的投资者和经营者获得相对稳定的收益 开发底层商业会减小项目的销售或招商难度 故建议项目故建议项目 仅开发商业部分底层商业仅开发商业部分底层商业 2 6 2经营内容经营内容 本项目底层商业部分分别靠近解放路和和平路等交通要道 交 通便利属于服务于社区内部和外部的底商 其经营内容可根据社区 内部或周边居民的消费需求 经营各种小型生活超市 服装专卖店 经营各种小型生活超市 服装专卖店 餐饮 美容美发 洗衣店等以满足其各种方便性生活需求餐饮 美容美发 洗衣店等以满足其各种方便性生活需求 2 6 3商业配比定位商业配比定位 首先从中原掌握的济南底商占小区总规模的比例来看 项目名称项目名称 小区总建筑面小区总建筑面 积积 万平方米 万平方米 小区内商业面小区内商业面 积积 平方米 平方米 小区内商业面小区内商业面 积与小区总建积与小区总建 筑规模的比例筑规模的比例 龙力天润苑3 65000 13 9 艾菲尔花园3 9521605 5 齐鲁花园12 567105 4 嘉馨现代逸居5616912 3 五环花苑12 549003 9 青年居易726003 7 泉星小区2780003 0 22 鲁能康桥23 5655002 3 富翔天地1760003 5 三箭吉祥苑20124006 2 汇科旺园11 846003 9 时代新城2024301 2 海蔚广场153300022 根据山东中原对济南市住宅底商的分析可以看出 所选大部分 楼盘底层商业面积占小区总建筑面积的 2 10 以内 按照这个比 率 对本项目而言 底层商业的建筑面积可控制在 0 6 3 万平米之间 再次 假设所有沿街部分均规划有底层商业 径深设计为 18 米 以此估算出底商面积大约为 1 万平方米 根据以上分析 建议底商部分面积约为总建筑面积的约为总建筑面积的 4 2 6 4销售价格销售价格 根据租金反推法确定底商部分价格根据租金反推法确定底商部分价格 和平路 解放路 历山路 山大路 名称名称面积面积租金 元租金 元 平米平米 天 天 宜人宜居中介304 04 自行车行403 5 服装店184 服装店355 由上表可以看出 项目周边沿街商铺租金集中在 4 5 元 平米 天 之间 由此假定本项目租金按 4 5 元 平米 天计算 租金收益率取 8 23 综合税费及年限折旧等因素按 25 计算 得出售价为 4 5 365 8 1 25 15398 元元 平米平米 通过计算 得出本项目商业部分均价约为通过计算 得出本项目商业部分均价约为 15398 元元 平米 通过平米 通过 市场化运作 建议裙楼部分整体均价范围市场化运作 建议裙楼部分整体均价范围 15000 16000 元元 平米平米 第第 3 章章 项目土地评估项目土地评估 估价目的估价目的 为估价对象出让提供价格参考依据 估价时间估价时间 2006 年 4 月 估价定义估价定义 本次估价采用公开市场价值标准 估价原则估价原则 合法原则 最高最佳使用原则 替代原则 估价时点原则 估价方法估价方法 根据估价对象自身条件及地块附近房地产开发情况 拟选假设 开发法 3 1 估价前提假设估价前提假设 估价对象熟地总价值以 V 表示 24 假设建设周期为 2 年 房屋建成即售完 根据上一章节的定位 建议 所有价格取建议定价的最低值 即商住两用楼售价为 6800 元 平方米 小高层住宅售价为 6500 元 平方米 高层住宅售价为 6600 元 平方米 小高层和高层的比例为 1 1 商业部分建筑面积为 总建筑面积的 4 商业部分定价取建议定价的最低值 15000 元 平 方米 高层建安费取 1500 元 平方米 小高层建安费取 1200 元 平方 米 商住楼土建费取每平方米建筑面积 1200 元 装修费每平米 200 元 车位的建筑安装成本为 1500 元 平米 成为配比按照 1 1 设计 车位售价 9 万元 个 车位数目按照总建筑面 平均户型面积计算 设定本项目的平均户型面积为 120 平米 公建部分忽略 取销售费用为售价的 3 包括广告费 代理费 包装推广费等 销售税费为售价的 5 5 包括建成出售时所需由卖方承担的营业 税 城市建设税 教育附加费等 买方购买熟地应负担的税费为熟 地总价值的 3 税前投资利润率为 25 贷款年利率为 5 9 贷款 金额为除去土地费用以外的开发成本 贷款期限为 2 年 容积率按 照 2 2 和 2 5 两个边界值来估算土地价值 并且在假定土地费用为 350 万 亩和 400 万 亩的情况下 按照以上定价取值 项目的税前 投资利润率 25 3 2 假定容积率为假定容积率为 2 5 时的地价估算时的地价估算 地块指标地块指标 用地面积135659 86平米 容积率2 50 总建筑面积339149 66平米 A 地块58249 94平米 B 地块280899 72平米 a 小高层住宅134831 87 平米 b 高层住宅134831 87 平米 c 沿街底商13565 99 平米 d 商住两用楼55919 94 平米 e 车位2826 25 个 其他指标其他指标 绿化率 0 35 规划户数2826 车位数2826 3 2 1开发完成后的房地产价值为 开发完成后的房地产价值为 正常销售正常销售 单价 元 平米 总额 万元 a 小高层住宅6500 00 87640 71 b 高层住宅6700 00 90337 35 c 沿街商业15000 00 20348 98 d 商住两用6800 00 38025 56 e 车位9 00 2 54 26 合计合计 236355 15236355 15 3 2 2测算开发成本测算开发成本 前期费用前期费用 1 规划设计费费率 20 元 平米 取费对象 总建筑面积 20 0000 678 30 2 监理费费率 1 8 取费对象 全部建安工程费 0 0180 813 00 3 勘查费等费率 30 元 平米 取费对象 用地面积 30 0000 406 98 合计 合计 1898 281898 28 房屋开发费用房屋开发费用 1建安工程费取费对象 建筑面积 b小高层费率 1200 元 平米1200 0016179 82 高层费率 1500 元 平米1500 00 20224 78 沿街商业费率 1200 元 平米1200 00 1627 92 c商住两用 费率 1200 元 平米 装修费 200 元 平方米1200 00 6710 39 i车位费率 1500 元 平米1500 00 423 94 合计 合计 45168 2545168 25 2绿化等费费率 130 元 平米 取费对象 绿化面积 130 0000 617 25 3市政配套费费率 246 元 平米 取费对象 总建筑面积 246 0000 8343 08 合计 合计 54127 1954127 19 其他费用其他费用 1劳保费率 2 6 取费对象 全部建安工程费 0 0260 1174 34 2招标办费率 0 25 取费对象 全部建安工程费 0 0025 112 92 3人防费率 13 元 平米 取费对象 可销售建筑面积 13 0000 444 57 4消防费率 2 元 平米 取费对象 可销售建筑面积 2 0000 68 40 5热力 费率 100 元 平米 取费对象 可销售建筑面 积 100 0000 3419 76 6质检站费率 0 25 取费对象 全部建安工程费 0 0025 112 92 27 7抗震费率 3 元 平米 取费对象 可销售建筑面积 3 0000 102 59 8供电费率 122 元 平米 取费对象 总建筑面积 122 0000 4137 63 合计 合计 9573 119573 11 企业管理费费率 3 取费对象 房屋开发费用 0 03001623 82 合计 合计 1623 821623 82 财务费用费率 6 即银行贷款利率 此项即为贷款利息 4033 344033 34 合计 合计 4033 344033 34 不可预见费 费率 2 取费对象 以上扣除土地费用后的全 部费用 0 02001425 11 合计 合计 1425 111425 11 总开发成本各项费用之和 即 一 二 三 四 五 六 72680 86 合计 合计 72680 8672680 86 3 2 3买方购买土地的税费 买方购买土地的税费 3 V 3 2 4投资利润 投资利润 假设投资毛利润为假设投资毛利润为 25 V 3 V 72680 86 25 0 258V 18170 22 万元 3 2 5销售费用销售费用 销售费用销售费用 1 销售费交易费等费率 3 取费对象 销售收入 0 0300 7090 65 2 营业税及附加费率 5 5 取费对象 销售收入 0 0550 12999 53 合计 合计 20090 1920090 19 28 3 2 6用公式计算土地价格用公式计算土地价格 熟地价值 V 开发完成后的房地产价值 由熟地建成房屋的开 发成本 买方购买熟地应负担的税费 投资利润 销售费用及税费 V 1 2 3 4 5 236355 15 72680 86 0 03V 0 258V 18170 22 20090 19 计算的 V 97371 02 万元 折算地价为 478 5 万元 亩 楼面价 97371 02 339149 66 10000 2871 元 平方米 3 2 7结论结论 容积率为容积率为 2 5 时 投资毛利润率为时 投资毛利润率为 25 能承受的最高地价为 能承受的最高地价为 478 5 万万 亩 亩 3 3 假定容积率为假定容积率为 2 2 时的地价估算时的地价估算 地块指标地块指标 用地面积135659 86 平米 容积率2 20 总建筑面积298451 70 平米 A 地块51259 95 平米 B 地块247191 75 平米 a 小高层住宅118652 04 平米 b 高层住宅118652 04 平米 29 c 沿街底商11938 07 平米 d 商住两用楼49209 55 平米 e 车位2487 个 其他指标其他指标 绿化率 0 35 规划户数2826 车位数2826 3 3 1开发完成后的房地产价值为 开发完成后的房地产价值为 正常销售正常销售 单价 元 平米 总额 万元 a 小高层住宅6500 00 77123 83 b 高层住宅6700 00 79496 87 c 沿街商业15000 00 17907 10 d 商住两用6800 00 33462 49 e 车位9 00 2 24 合计合计 207992 53207992 53 3 3 2测算开发成本测算开发成本 前期费用前期费用 1 规划设计费费率 20 元 平米 取费对象 总建筑面积 20 0000 596 90 2 监理费费率 1 8 取费对象 全部建安工程费 0 0180 715 44 3 勘查费等费率 30 元 平米 取费对象 用地面积 30 0000 406 98 合计 合计 1719 331719 33 房屋开发费用房屋开发费用 1建安工程费取费对象 建筑面积 30 b小高层费率 1200 元 平米1200 0014238 24 高层费率 1500 元 平米1500 00 17797 81 沿街商业费率 1200 元 平米1200 00 1432 57 c商住两用 费率 1200 元 平米 装修费 200 元 平方米1200 00 5905 15 i车位费率 1500 元 平米1500 00 373 06 合计 合计 39746 8339746 83 2绿化等费费率 130 元 平米 取费对象 绿化面积 130 0000 617 25 3市政配套费费率 246 元 平米 取费对象 总建筑面积 246 0000 7341 91 合计 合计 47705 9947705 99 其他费用其他费用 1劳保费率 2 6 取费对象 全部建安工程费 0 0260 1033 42 2招标办费率 0 25 取费对象 全部建安工程费 0 0025 99 37 3人防费率 13 元 平米 取费对象 可销售建筑面积 13 0000 391 22 4消防费率 2 元 平米 取费对象 可销售建筑面积 2 0000 60 19 5热力 费率 100 元 平米 取费对象 可销售建筑面 积 100 0000 3009 39 6质检站费率 0 25 取费对象 全部建安工程费 0 0025 99 37 7抗震费率 3 元 平米 取费对象 可销售建筑面积 3 0000 90 28 8供电费率 122 元 平米 取费对象 总建筑面积 122 0000 3641 11 合计 合计 8424 348424 34 企业管理费费率 3 取费对象 房屋开发费用 0 03001431 18 合计 合计 1431 181431 18 财务费用费率 6 即银行贷款利率 此项即为贷款利息 3556 853556 85 合计 合计 3556 853556 85 不可预见费 费率 2 取费对象 以上扣除土地费用后的全 部费用 0 02001256 75 合计 合计 1256 751256 75 31 总开发成本各项费用之和 即 一 二 三 四 五 六 64094 44 合计 合计 64094 4464094 44 3 3 3买方购买土地的税费 买方购买土地的税费 3 V 3 3 4投资利润 投资利润 假设投资毛利润为假设投资毛利润为 25 V 3 V 64094 44 25 0 258V 16023 61 万元 3 3 5销售费用销售费用 销售费用销售费用 1 销售费交易费等费率 3 取费对象 销售收入 0 0300 6239 78 2 营业税及附加费率 5 5 取费对象 销售收入 0 0550 11439 59 合计 合计 17679 3717679 37 3 3 6用公式计算土地价格用公式计算土地价格 熟地价值 V 开发完成后的房地产价值 由熟地建成房屋的开 发成本 买方购买熟地应负担的税费 投资利润 销售费用及税费 V 1 2 3 4 5 207992 53 64094 44 0 03V 0 258V 16023 61 17679 37 计算的 V 83888 59 万元 折算地价为 412 2 万元 亩 32 楼面价 83888 59 339149 66 10000 2811 元 平方米 3 3 7结论结论 容积率为容积率为 2 22 2 投资毛利润率为 投资毛利润率为 25 25 能承受的最高地价为 能承受的最高地价为 412 2412 2 万万 亩 亩 3 4 假定土地费用为假定土地费用为 350 万万 亩 当容积率是亩 当容积率是 2 5 时的税前投资时的税前投资 利润率利润率 地块指标地块指标 用地面积135659 86平米 容积率2 50 总建筑面积339149 66平米 A 地块58249 94平米 B 地块280899 72平米 a 小高层住宅134831 87 平米 b 高层住宅134831 87 平米 c 沿街底商13565 99 平米 d 商住两用楼55919 94 平米 e 车位2826 25 个 其他指标其他指标 绿化率 0 35 规划户数2826 车位数2826 33 3 4 1销售收入 销售收入 正常销售正常销售 单价 元 平米 总额 万元 a 小高层住宅6500 00 87640 71 b 高层住宅6700 00 90337 35 c 沿街商业15000 00 20348 98 d 商住两用6800 00 38025 56 e 车位9 00 2 54 合计合计 236355 15236355 15 3 4 2测算开发成本测算开发成本 土地费用土地费用 1 1 土地费用350 万 亩 71221 50 万元 2 2 土地税费0 3 2136 65 万元 合计 合计 73358 1573358 15 前期费用前期费用 1 规划设计费 费率 20 元 平米 取费对象 总建筑面 积 20 0000 678 30 2 监理费费率 1 8 取费对象 全部建安工程费 0 0180 813 00 3 勘查费等费率 30 元 平米 取费对象 用地面积 30 0000 406 98 合计 合计 1898 281898 28 房屋开发费用房屋开发费用 1建安工程费取费对象 建筑面积 b小高层费率 1200 元 平米1200 0016179 82 高层费率 1500 元 平米1500 00 20224 78 沿街商业费率 1200 元 平米1200 00 1627 92 34 c商住两用 费率 1200 元 平米 装修费 200 元 平方米1200 00 6710 39 i车位费率 1500 元 平米1500 00 423 94 合计 合计 45168 2545168 25 2绿化等费费率 130 元 平米 取费对象 绿化面积 130 0000 617 25 3市政配套费费率 246 元 平米 取费对象 总建筑面积 246 0000 8343 08 合计 合计 54127 1954127 19 其他费用其他费用 1劳保费率 2 6 取费对象 全部建安工程费 0 0260 1174 34 2招标办费率 0 25 取费对象 全部建安工程费 0 0025 112 92 3人防费率 13 元 平米 取费对象 可销售建筑面积 13 0000 444 57 4消防费率 2 元 平米 取费对象 可销售建筑面积 2 0000 68 40 5热力 费率 100 元 平米 取费对象 可销售建筑面 积 100 0000 3419 76 6质检站费率 0 25 取费对象 全部建安工程费 0 0025 112 92 7抗震费率 3 元 平米 取费对象 可销售建筑面积 3 0000 102 59 8供电费率 122 元 平米 取费对象 总建筑面积 122 0000 4137 63 合计 合计 9573 119573 11 企业管理费费率 3 取费对象 房屋开发费用 0 03001623 82 合计 合计 1623 821623 82 财务费用费率 6 即银行贷款利率 此项即为贷款利息 4033 344033 34 合计 合计 4033 344033 34 不可预见费 费率 2 取费对象 以上扣除土地费用后的 全部费用 0 02001425 11 合计 合计 1425 111425 11 总开发成本各项费用之和 即 一 二 三 四 五 六 七 146039 00 合计 合计 146039 00146039 00 35 3 4 3销售费用 销售费用 销售费用销售费用 1 销售费交易费等费率 3 取费对象 销售收入 0 0300 7090 65 2 营业税及附加费率 5 5 取费对象 销售收入 0 0550 12999 53 合计 合计 20090 1920090 19 3 4 4税前利润率 税前利润率 税前利润总额 销售收入 总开发成本 销售费用 计算出利 润率为 42 损益表损益表 序号序号分项名称分项名称金额 万元 金额 万元 1 1 销售收入销售收入 236355 15236355 15 2 2 总开发成本总开发成本 146039 00146039 00 3 3 销售费用销售费用 20090 1920090 19 4 4 项目总投资项目总投资 166129 19 5 5 税前利润总额税前利润总额 70225 96 6 6 税前利润率税前利润率42 3 4 5 结论结论 假设土地费用为假设土地费用为 350 万万 亩 当容积率是亩 当容积率是 2 5 时税前利润率为时税前利润率为 42 42 36 3 5 假定土地费用为假定土地费用为 400 万万 亩 当容积率是亩 当容积率是 2 5 时的税前投资时的税前投资 利润率利润率 3 5 1地块指标不变 销售收入和销售费用也不会发生变化地块指标不变 销售收入和销售费用也不会发生变化 3 5 2测算开发成本测算开发成本 土地费用土地费用 1 1 土地费用400 万 亩81396 00 万元 2 2 土地税费0 3 2441 88 万元 合计 合计