开征物业税对金天地房地产公司的预期影响.doc

本科毕业论文 开征物业税对金天地房地产公司的预期影响开征物业税对金天地房地产公司的预期影响 系 部 xxxxx 专 业 学 号 姓 名 论文提交日期 二 一一一一年六月 职业技术学院职业技术学院 内蒙古农业大学职业技术学院本科毕业论文 摘 要 本文通过对我国现行房地产税制的剖析 揭示我国现行房地产税制所存在的问 题 同时结合我国当今对于房地产税制中热议的物业税的开征情况 围绕以下两个 方面进行深入研究 首先是对适合我国房地产业的物业税的理论概述 从而得出物 业税的基本框架 其次是通过鄂尔多斯市金天地房地产测算预测分析物业税的开征 将对我国房地产业产生的预期影响 关 键 词 房地产 税制 物业税 内蒙古农业大学职业技术学院本科毕业论文 目 录 引 言 1 第一章 物业税的有关概念与理论 2 1 1 物业税的有关概念 2 1 1 1 国际物业税的有关概念 2 1 1 2 国内物业税的有关概念 2 1 2 物业税的有关理论概述 3 1 2 1 国际物业税发展现状 3 1 2 2 我国物业税的提出 4 1 2 3 物业税的税制目标与基本原则 4 1 2 4 物业税税制设计内容 5 第二章 开征物业税对我国房地产业的预期影响 8 2 1 开征物业税对房地产价格的预期影响 8 2 2 开征物业税对我国房地产开发企业的预期影响 8 2 2 1 我国房地产开发企业的开发成本分析 8 2 2 2 我国房地产开发企业税收负担分析 9 第三章 开征物业税对鄂尔多斯市金天地房地产企业的预期影响 10 3 1 鄂尔多斯市金天地房地产公司开征物业税前现状分析 10 3 1 1 鄂尔多斯市金天地房地产公司成本税收的分析 10 内蒙古农业大学职业技术学院本科毕业论文 3 1 2 开征物业税前对金天地房地产开发企业的费用收益情况进行分 析 12 3 2 鄂尔多斯市金天地房地产公司开征物业税后预期影响 12 3 2 1 开征物业税后对鄂尔多斯市金天地房地产开发公司的费用收 益情况的影响进行分析 12 3 2 2 开征物业税后 从短期对鄂尔多斯市金天地房地产公司的影响 进行分析 14 3 2 3 开征物业税后 从长期对鄂尔多斯市金天地房地产公司的影 响进行分析 14 结 论 16 参 考 文 献 17 内蒙古农业大学职业技术学院本科毕业论文 1 引引 言言 房地产是近年来我国国民经济的支柱产业 是我国经济持续增长的重要引擎 本文针对我国房地产税制现状进行分析 结合我国现阶段房地产发展现状与物业税 相关制度的发展情况 提出开征物业税的必要性 本文分析了适合我国国情发展的物业税的相关情况 进一步提出了物业税的税 制目标 以及主要税制要素设计的建议 然后对鄂尔多斯市金天地房地产公司在开 征物业税后的影响进行了预测分析 内蒙古农业大学职业技术学院本科毕业论文 2 第一章 物业税的有关概念与理论 1 1 物业税的有关概念 1 1 1 国际物业税的有关概念 征收物业税已成为世界上多数国家的通行做法 且经过长期实践 形成了大量 丰富的理论 由于历史沿革 经济基础 政治环境和社会制度不同 各国的物业税 在税种名称 课税范围 计税依据 税率设计以及征收管理等方面存在着较大的差 别 美国 加拿大 新加坡等国家称之为财产税 法国 韩国 英国等国家称之为 房屋税 土地税等等 名称虽然不同 但主要共同点都是针对保有房地产征收的税 收 与我国开征的物业税在征税范围 征税对象 征税目的上是基本相同的 纵观 各国物业税政策 可以得出当今物业税的一些共同之处 一是物业税在各国房地产 税制中占主导地位 与房地产开发 交易等环节的税收征管工作相比 各国对房地 产的税收征管更多的集中于房地产的保有环节 这样做的好处是有利于房地产要素 的优化配置 能给政府带来稳定的财源 二是物业税在各国地方税种和地方财政收 入中占主导地位 凡是实行分税制的国家 物业税基本划收归地方 且构成地方税 收的主体税种 三是各国物业税多采取 宽税基 少税种 低税率 的征税原则 各国物业税的税基涵盖范围较宽 除了对公共 宗教 慈善等机构的不动产实行免 税外 其余的均要征税 且各国规定的物业税税率一般都不高 如目前美国各州和 地方政府的平均税率为 1 3 加拿大多伦多市 2003 年物业税税率平均为 1 四是 各国均有适当的税收减免政策 体现社会公平 如对低收入者 残疾人等特殊人群 减税或免税 五是配套措施完善 各国都有专门的评估机构进行房地产价值评估 如英国的 地产估价局 我国香港地区的差饷物业估价署 另外各国在其相关的 房地产法律法规中都明确规定了对于物业税要有较为健全的税收法律体系 由于基 本国情 经济体制以及经济发展目标等不同 各国 地区 物业税税收制度理应有所 差别 但其中形成的上述共同特点 成功经验仍值得我国开征物业税作借鉴 1 1 2 国内物业税的有关概念 现行房地产税 土地使用税 土地增值税 土地出让金等项税费合并 转化为 房地产保有阶段统一收取的物业税 并统一内外税制 取消房地产使用环节的各种 收费 实现税不重征 根据这一设想 物业税将改变目前对房地产项目实行的多税 内蒙古农业大学职业技术学院本科毕业论文 3 种 多环节 重复课税的现状 把现行房地产运行过程中具有税收性质的政府行政 收费并入物业税 遗产与赠与 税目 另外 将契税并入印花税 以简便税制 降 低不动产交易成本 同时针对土地增值税存在的边际税率过高问题 取消 60 一档 税率 保留其余三档税率 在具体实施中 物业税很可能以房地产的市场平均价格 为基本计税依据 没有市场平均价格的 以评估值为计税依据 鉴于中国地区之间 经济发展极不平衡 国家只规定物业税 0 1 3 的幅度税率 由地方根据本地区的 收入水平和应税房地产的位置和用途 具体确定的适用税率 物业税对房价的影响 绝不是通过简单的换算或计算公式来得出的 开征物业税 最重要的目的是增加房产持有人的 持有成本 从而促使消费者节约 理性消费 进而抑制房地产界投机行为 这才是 物业税 最重要的功能 1 2 物业税的有关理论概述 1 2 1 国际物业税发展现状 美国是西方国家中房地产税制最完善的国家 目前50个州都开征财产税 美国 财产税的课税对象包括不动产和其他财产 但主要是对不动产征收 财产税的计税 依据是房地产等财产的评估价值 这个价值实际上是市场价值的一部分 由各地方 政府自行确定一个评估率 评估价值等于市场价值乘以评估率 美国财产税由于是 地方政府收入的重要来源 由地方依其需要确定税率 名义税率在各地标准不一 一般在3 10 之间 考虑到评估率的因素 实际财产税税率大约在1 3 之间 在税 收减免上 由各地方政府根据自己情况对某些财产规定全部豁免和部分免除财产税 义务 如慈善机构拥有的房地产免税 学校 图书馆等非营利性机构拥有的非营利 性不动产免税 政府拥有的建筑物免税 宗教房产免税 百姓购买的第一套自住房 免税 老年人 残疾人税额减免等 加拿大是一个税制较为完善的高税制福利型的国家 加拿大财产税的征税对象 主要是土地 建筑物及永久构筑物 其计税依据由政府来评估 政府估价一般用市 场价评估法 在税率上 由各市政当局具体确定税率 即使在同一个省辖区内 不 同地段 不同性质物业的税率也有较大的差距 加拿大房地产税的减免与美国很类 似 主要也是依据物业的用途和物业的所有者予以减免 日本的房地产税制比较繁琐 既不是采取一般财产税形式合并征收土地 房屋 的不动产税 也不是采用独立的土地税和房屋税共同构成房地产税 日本的土地税 包含 地价税 特别地价税 固定资产税 不动产购置税 宅地开发税 地价税由 中央政府征收 其余税种由地方征收 所有这些税种都是依照财产的评估价值课税 内蒙古农业大学职业技术学院本科毕业论文 4 日本的房屋税包含在固定资产税中 事实上固定资产税是对土地 房屋及其它折旧 资产的课税 由地方政府征收 瑞典的物业税征收额度为不动产税务评估价值的0 5 1 自2001年起 对于单 栋独立家庭住房 税率为1 对共同产权型的公寓住宅 税率为0 5 商业物产不动产 税率为1 工业物产税率为0 5 芬兰的不动产税税率不同地区不尽相同 税率在0 5 3 之间 根据税务机构的 评定值纳税 农田和森林免税 房地产投资收益税 参照芬兰公司税 按扣除合理 费用后的收益的26 纳税 法国的持有不动产者 每年按3 的公平市场价值纳税 公司将自己房产装修后 出租 按税基的84 缴纳15 30 营业税 税基包括 公司房产的出租价值 或16 的 公司所付出租金 在香港 涉及房地产的税项有印花税 遗产税 物业税 物业差饷税 地租 物业差饷税是一项房地产租金收入税 向所有房地产征收 物业税仅对出租房地产 产权人取得的租金收入征收 香港物业税的税基是土地及建筑物的拥有人因其物业 所得的租赁收入 实际上是对财产所得的课税 而不是对财产本身课税 香港对物 业税的免除项目主要三项 1 由业主支付的差饷 也即物业管理费 2 来自 物业的租金收入 但在该课税年度内无法收取 3 作为支付修理费及其他开支费 用的20 免税额 这是一个无论实际开支数目大小而规定的划一的扣除额 1 2 2 我国物业税的提出 十六届三中全会提出了 条件具备时对不动产开征统一规范的物业税 的改革 设想 此后 开征物业税逐渐成为人们普遍关心的问题 为了给物业税尽快开征创 造条件 2005年初 我国政府在物业税的实践尝试方面作出了重大举措 决定在北 京等城市实施物业税 空转试行 随后 国家税务总局局长谢旭人于2005年11月 19日在 中国财税论坛2005 上表示 十一五 期间 我国将积极稳妥地深化税制 改革 其中包括实施城镇建设税费改革 稳步推行物业税 并相应取消相关收费并 继续加大物业税 空转试行 的力度 至今 我国己在北京 天津 辽宁 安徽 河南 福建 江苏 深圳 宁夏 重庆等省市进行了物业税 空转 运行 但是试 点得并不顺利 目前 尽管物业税开征还面临诸多困难 政府仍然会进一步加强政 策准备 实践准备和环境准备 先空转 再试点实转 直至物业税的全面开征 内蒙古农业大学职业技术学院本科毕业论文 5 1 2 3 物业税的税制目标与基本原则 1 2 3 1 物业税的税制目标 根据对各国 地区 物业税成功经验的考察分析 结合到我国的实际情况 我国 物业税开征的目标主要应设定为三个目标 收入目标 效率目标 公平目标 物业税的收入目标是为了给地方政府提供稳定的税源 实现充足 可持续的财 政收入 以应对地方政府不断增加的财政支出 物业税的效率目标是要通过物业税调节 引导作用 促进资源的有效配置 同 时还要实现物业税自身的有效征管 物业税的公平目标是为了实现物业税的公平负担 通过开征物业税调节人们的 收入分配 1 2 3 2 物业税的基本原则 1 效率优先 兼顾公平原则 所谓效率 是指物业税应在促进物业资源的合理配置 物业市场的有序运行以 及物业税的征收管理方面都讲求效率 所谓公平 是指消除内外差别 统一房地产 税制 合理设置税种和税率 严格控制税收减免 以促进纳税人的税负公平和平等 竞争 坚持效率优先 兼顾公平的原则 就是要逐步建立一个在有效率的经济发展 中增进公平的税收体系 2 政策调控原则 税收是国家调节经济的重要杠杆 所以在物业税设计上 应该体现规范行业经 济发展 促进房地产资源合理配置 实现保护耕地 支持 三农 等经济调控目的 3 普遍纳税原则 普遍纳税原则应体现物业税纳税对象的普遍性 做到宽税基 普遍纳税原则也 是为了实现税收公平 增加财政收入 减少税收流失 1 2 4 物业税税制设计内容 1 2 4 1 物业税基本框架 早在物业税刚刚提出之时 有关人士就提出了两种物业税征收的基本框架 一 内蒙古农业大学职业技术学院本科毕业论文 6 种观点是将现行房产税 城市房地产税 土地增值税以及土地出让金等税费合并 转化为房产保有者每年缴纳的物业税 而另一种观点则认为 征收物业税不应该包 括土地出让金部分 因为土地出让金是地价 不能与税相互混淆 这两种观点的共 同之处是 开征物业税并不是要设立一项新税种 而是通过税种的归并 重组 达 到简化税种 优化房地产税收的目的 对于物业税的基本框架 笔者较赞成第二种 观点 即物业税的征收不应包含地价 因为无论从理论上还是操作上都缺乏依据和 可行性 实际上也是将税 费混淆了 将土地出让金也纳入物业税范围中是缺乏理 论依据的 出让金分摊到物业税中的改革思路 除了在操作的可行性较差 还存在 以下难以克服的矛盾 第一 难以从根本上解决房地产价格偏高的问题 第二 土 地供给的双轨制将使物业税的规则难以统一 第三 包括地价在内的物业税税率和 税基无法有效设计 第四 无法找到适应市场经济要求的土地供给机制 在还未找 到比土地批租更有效 更适应市场经济要求的土地供给机制的情况下 取消土地批 租出让制 操作上是不可行的 在第四章中对开征物业税对房地产开发企业的影响 分析中笔者将就第二种观点即物业税的征收不应包含地价对开征物业税对房地产开 发企业的预期影响分析 1 2 4 2 纳税人 物业税属于财产税的范畴 因此纳税人就应该是土地和房屋财产的所有人 国 外通常情况下 土地是私有的 而我国土地是国有的 由此 物业税的纳税义务人 可以具体设计为 拥有中华人民共和国土地使用权和房屋所有权的单位和个人 具 体包括 1 在我国境内同时拥有土地使用权和房屋所有权的单位和个人 2 只拥 有土地使用权而没有房屋所有权的单位和个人 3 私人拥有或承租的不动产 1 2 4 3 征税范围 物业税的征收范围主要应包括城市 城镇 建制镇和工矿区 随着农村城市化 程度不断加深 一些经济发达省份的农村已逐渐具备了城市的功能 尤其在沿海经 济发达地区 农村的房地产规模急剧扩大 经营性用房迅速膨胀 基本具备了物业 税稳定税源的特征 因此 有学者认为 应将征税范围由城市 县城 建制镇和工 矿区扩大到农村 但目前将农村纳入物业税的征收范围还存在着一定的难度 我国 目前城乡差距过大 现阶段农民收入的总体水平还比较低 农村地区生活水平普遍 不高 对农村的房地产征税难度大 征收成本高 农村居民的住房主要是满足其自 身生活需要 市场化程度和商品化程度很低 对农村地区征收物业税应仅限于经营 性房地产 对农用地和农民自住性普通住宅应实行免税 但区分经营性房产与自主 内蒙古农业大学职业技术学院本科毕业论文 7 性房产无疑会加大征管难度 容易造成税款流失 因此不宜把农村纳入物业税的征 收范围 1 2 4 4 征税对象 物业税的征收对象主要应包括城市 城镇 建制镇和工矿区的土地和房屋 即 每个纳税主体以其拥有的全部房地产价值作为征税对象 包括营业性和非营业性房 屋及其附属物 对自用和出租不区分 以解决出租收入难捕捉 偷漏税严重的问题 物业税应在条件具备时逐步扩展到农村 1 2 4 5 计税依据 物业税的计税依据应是房地产的评估价值 实行从价计征 按评估值征税可以 较好地调节土地级差收益 保护土地资源 也可以促使纳税人合理利用房产 土地 规范房地产市场交易和促进房地产资源的有效配置 体现物业税作为财产税类的特 性 发挥其 自动调节器 的功能 需要说明的是 这里所提到的房地产的评估价值 并不是指每个纳税人各自拥有的房地产的实际评估价值 而是由政府认可的权威评 估部门 采用科学 合理的方法批量评估确定的计税评估价值 根据国外通行的做 法 如美国 加拿大 新加坡的不动产税和英国的住房财产税 在采用房地产市场 评估价值为计税依据的时候 对不同类型的不动产可以采取不同的评估率 评估率 的确定遵循以下公式 评估率 税基 市场价值 政府可以通过调节评估率来调整不 同用途的不动产税基 如普通住宅适用于较低的评估率 别墅适用于较高的评估率 超过一定面积的居民住宅采用较高的评估率等 这种计税方式能比较客观地反映房 地产价值和纳税人的承受能力 有利于解决现行房地产税制存在的计税依据不合理 的问题 使多占有财产的纳税人多缴税 少占有财产的少缴税 1 2 4 6 税率 由于我国地域辽阔 各地经济发展繁荣程度不同 各个地区房产价值差距大 如果统一制定税率 就会引起各个地区税负不公平的现象 我国在设置物业税税率 时 可以借鉴绝大多数发达国家的做法 中央只规定标准和变动幅度 由省 自治 区 直辖市人民政府根据本地实际情况 在规定的幅度内确定本地区的具体适用税 率 税率范围可以设定在0 3 1 之间 1 2 4 7 税收优惠 税收减免政策的制定要以我国社会的经济发展水平和对经济的调控方向为依据 内蒙古农业大学职业技术学院本科毕业论文 8 客观的衡量社会各收入阶层的实际负担能力 参照国外通行的做法 结合我国基本 国情建议对物业税的减免作以下规定 对国家机关 军队和各种非盈利性 科研 医 疗 慈善 教育等 组织的自用不动产及社会公共物业免税 这是保留了我国现行房 地产税中优惠政策的合理内容 也符合各国财产税通行的做法 基础设施房地产 即拥有自然垄断和地方公共商品特征的基础设施的工程建筑物 例如能源供应系统 交通运输系统 给排水系统等 给予免税 对于居民所拥有的第一套自住住宅 各 地可首先规定起征点 免征额 家庭人均收入低于当地最低标准的 由纳税人提出 申请 经主管税务机关核实后 依其实际负税能力给予定期减免 但仅限于其自住 用房 为保证孤老 残疾等特殊人群的基本住房需求 对其自住用房免税 其经营 性用房 可依据收入水平 经主管税务机关批准减征 对于受重大灾害等不可抗力 造成房屋损坏的 可依其损坏程度 在修缮期内按比例减征 为减轻农民负担 支 持农业发展 对农村的自用房屋 农用土地免征物业税 内蒙古农业大学职业技术学院本科毕业论文 9 第二章第二章 开征物业税对我国房地产业的预期影响开征物业税对我国房地产业的预期影响 在房地产市场中 价格是核心 价格的高低直接影响房地产开发商的经济利益 引起市场竞争 市场竞争导致开发商生产要素的流动 生产要素的流进流出重新改 变房地产市场上的供求关系 市场供求的动态变化影响着房地产价格 而价格的变 化又影响着市场供求 这个过程就是房地产市场的运行机制 2 1 开征物业税对房地产价格的预期影响 重提开征物业税之所以成为社会广泛关注的一个焦点 核心在于它对房地产价 格将产生什么影响 首先 针对房地产保有阶段征税的物业税 不仅能增加地方财政收入 而且也 会提高房产持有者的成本 尤其对带有投资或投机目的的持有者 成本提高自然会 提高房产持有者的投资风险 这在一定程度上就会影响房产持有者的持有愿望 进 而影响房产的供求关系 可见 物业税的开征会影响房价 会一定程度地抑制房地 产业的投机行为 有利于规范房地产市场 其次 物业税的征收能一定程度地抑制房产的囤积 可以刺激房源上市流通 这样 既能增加市场供给 又能激活二手房市场 缓解开发市场的压力 有利于房价 的稳定 有利于房地产市场的有序发展 物业税只是从税的角度间接影响房价的变化 其影响力度取决于政策环境 市 场结构等因素的影响 物业税的开征会对我国的房地产市场产生一定影响 也会在 一定程度上影响房价 但物业税不是房价高低的决定因素 它对房价的影响有限 完全靠征收物业税来抑制房价增长是不现实的 物业税出现的主要目的和重要意义 在于改革与完善我国房地产税制 它的出现将有效均衡各方税种的负担 大大拓宽 税收征收面 同时 还将增加国家税收 缩小贫富差距 更有利于我国构建和谐社 会 2 2 开征物业税对我国房地产开发企业的预期影响 2 2 1 我国房地产开发企业的开发成本分析 首先要弄清楚房地产开发企业开发成本的组成 1 土地费用 主要包括土地出让金 土地补偿费 包括动迁 安置和补偿费用等 和 内蒙古农业大学职业技术学院本科毕业论文 10 其他与土地有关的费用 这是房地产开发成本的最重要的组成部分 大约占总成本 的30 以上 有的甚至达50 以上 2 前期费用 主要是指取得土地后勘察 规划设计 项目可行性研究 场地平 整 人防费及取得政府有关房地产开发所需证照而发生的费用 这部分费用与土地 费用紧密相连 3 基础设施费 主要是指开发小区内的道路 供电 供水 供煤 排污 通讯 绿化等费用 4 配套费用 主要是指公建配套费 即小区里必不可少的生活服务性设施 如 医院 学校 商场 车库等 5 建筑安装费用 指开发项目的建造成本 包括土建成本 设备安装成本 一 般装饰成本 有线电视和智能化设施成本等 其在开发成本中所占的比重较大 成 本高低取决于前期定位和图纸的设计 6 开发间接费 指为组织管理开发项目而发生的工资 职工福利费用 修理费 折旧费 水电费 办公费 劳动保护费 业务招待费 会务费 审计费等 7 财务费用 房地产开发与其他一般行业相比 具有建设周期长 投资数额大 投资风险高等特点 因此 大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要 这 样就产生数额较大的利息支出 2 2 2 我国房地产开发企业税收负担分析 目前 我国房地产涉及的税收主要包括 营业税 房产税 城镇土地使用税 耕地占用税 土地增值税 契税 印花税 企业所得税 个人所得税等 但是其中 的营业税 印花税 企业所得税 个人所得税并不是房地产专属税种 无法从中分 离出哪些是对房地产征收 哪些不是对房地产征收 而且这几种税收属于是流转税 所得税 耕地占用税则被认为是一种资源税 真正具有财产税或财产增值税性质的 应该是房产税 城镇土地使用税 土地增值税 契税 物业税给房地产开发企业带来的可能是初始建造 购买时税收负担的极大降低 和财产保有阶段物业税税负的少量增加 以开发并出售商品房为主要盈利方式的企 业开发出来的房地产都卖了出去 并不承担其物业税的纳税义务 而只需负责自己 的营业用房的物业税 而对于靠开发并出租物业的房地产企业而言 同样享受开发 或初始购置阶段的低税负 但同时也可能会感觉到物业税税负的增加 原因是他们 持有了太多的房地产 在无业务扩张的假设下 物业税出台后可能带来的房产价值 以及租金的下跌将使这类企业营业收入减少 而保有阶段会相应增加每年的税收支 内蒙古农业大学职业技术学院本科毕业论文 11 出 导致物业税额度无论在财产价值中还是在企业营业收入中所占的比重都会上升 而上缴的税收是直接来源于企业的收入的 因此企业在经营过程中可能会感觉物业 税出台后税负增加了 企业支付能力也降低了 第三章第三章开征物业税对鄂尔多斯市金天地房地产企业的预期影响开征物业税对鄂尔多斯市金天地房地产企业的预期影响 房地产开发企业作为房地产活动的主要参与者 他们的行为影响着房地产市场 的发展 同时房地产市场发展的状况也直接影响着他们所采取的行为 物业税作为 对房地产市场产生较大影响的因素 将直接影响着房地产开发企业 下面通过对鄂 尔多斯市金天地房地产开发公司的一个房地产开发项目实例来分析开征物业税前后 对房地产开发企业的影响 鄂尔多斯市金天地房地产开发公司通过有偿出让的形式 获得一宗土地 位于市区 该土地为住宅用地 土地等级四级 批租年限为 70 年 最后评定的每平方米建筑面积的土地出让金为 住宅 320 元 平米 配套 480 元 平 米 建成后住宅售价为 6500 元 平米 其他主要技术经济指标见下表 3 1 为了简 化工作 在下面的研究中只对该开发项目的住宅成本 费用 收益进行测算 有关 于配套设施等其他项目都未考虑在内 3 1 项目的主要技术经济指标 项目名称单位数量 建筑用地面积公顷16 9 平均容积率 2 73 总建筑面积万 64 76 地上建筑面积万 46 16 住宅面积万 38 76 配套面积万 7 4 地下建筑面积万 18 6 3 1 鄂尔多斯市金天地房地产公司开征物业税前现状分析 3 1 1 鄂尔多斯市金天地房地产公司成本税收的分析 内蒙古农业大学职业技术学院本科毕业论文 12 3 2 开征物业税前项目的成本 费用 收益的测算情况 项目取费标准 成本 万 元 一 项目开发成本及费用总计 153289 41 1土地费用 40916 8 a征地拆迁补偿费用 27497 94 b地价款及契税 按土地出让合同金额 含 3 契税12775 3 c地价评估费 23 4 d 土地使用税 开发期四年 4 级土地 4 元 年620 16 2开发成本 88634 82 a前期工程费 2342 29 b建安工程费 54979 33 c基础及配套设施费 29020 34 d开发间接费用 a b 4 2292 87 3开发费用 15331 3 a管理费 1 2 2 5 3238 79 b销售费用住宅收入 3 7558 2 c财务费用 1 2 3 5 4534 31 4与转让房地产有关的费用 8406 49 a 营业税 城建税 教育费 附加 8314 02 营业税住宅收入 3 7558 2 城建税及教育费附加营业税 10 755 82 b土地权属调查费最高 4 万元3 12 c产权登记费0 3 元 平米11 63 d印花税收入 0 005 12 6 e测绘费1 68 元 65 12 二 销售总收入 251940 三 征收土地增值税前利润 二 一 一 98650 59 单位成本 3737 95 成本利润率 三 一 一 4 68 09 四 土地增值税 31795 77 五 征收土地增值税后利润 66854 82 成本利润率 五 一 一 4 46 14 内蒙古农业大学职业技术学院本科毕业论文 13 六 企业所得税 五 25 16713 71 七 净利润 50141 12 说明 为了简化工作 该表未考虑商业部分市场均衡价格的变化 3 1 2 开征物业税前对金天地房地产开发企业的费用收益情况进行分析 1 土地增值税 扣除项目金额总计 153289 41 万元 增值额 251940 153289 41 98650 59 万元 增值额 扣除项目金额总计 98650 59 153289 41 64 36 50 64 36 100 土地增值税额 增值额 40 扣除项目金额总计 5 31795 77 万元 2 本项目投入的总成本费用 其中包括向国家或政府缴纳相关的税费 一 四 六 153289 41 31795 77 16713 71 201799 04 万元 3 净利润 净利润为50141 12万元 4 成本利润率 成本利润率为 46 14 3 2 鄂尔多斯市金天地房地产公司开征物业税后预期影响 3 2 1 开征物业税后对鄂尔多斯市金天地房地产开发公司的费用收益情况的影响进 行分析 由于第二种关于物业税的基本框架 征收物业税不应该包括土地出让金部分 并 未改变目前的土地市场 也未影响房地产开发企业所投入的成本 因此 购房者要 求土地价格下降是不可能的 如果真要下降也只能是房价下降 房价究竟能否下降 还要看当前的房地产市场 如果是买方市场 那么房价必然下降 假设当前市场是 买方市场 并且在较长期间内该市住宅市场的供求曲线弹性相当 假设房价由6500 元 平米下降为6252元 平米 房价的下降影响了房地产开发企业的销售收入 从而 房地产开发企业的利润也受到了影响 新的成本收益情况见表3 3 内蒙古农业大学职业技术学院本科毕业论文 14 表 3 3 开征物业税后项目成本收益测算情况 项目取费标准 成本 万元 一 项目开发成本及费用总计 152683 34 1 土地费用 40916 8 a 征地拆迁补偿费用 27497 94 b 地价款及契税 按土地出让合同金额 含 3 契税 12775 3 c 地价评估费 23 4 d 土地使用税 开发期四年 4 级土地 4 元 年 620 16 2 开发成本 88634 81 a 前期工程费 2342 29 b 建安工程费 54979 33 c 基础及配套设施费 29020 34 d 开发间接费用 a b 4 2292 86 3 开发费用 15042 93 a 管理费 1 2 2 5 3238 79 b 销售费用住宅收入 3 7269 83 c 财务费用 1 2 3 5 4534 31 4 与转让房地产有关的费用 8088 8 a 营业税 城建税 教育费 附加 7996 81 营业税住宅收入 3 7269 83 城建税及教育费附加营业税 10 726 98 b 土地权属调查费最高 4 万元 3 12 c 产权登记费0 3 元 平米 11 63 d 印花税收入 0 005 12 12 e 测绘费1 68 元 65 12 二 销售总收入 242327 52 三 征收土地增值税前利润 二 一 一 89644 18 单位成本 3730 51 成本利润率 三 一 一 4 62 内蒙古农业大学职业技术学院本科毕业论文 15 说明 为了简化工作 该表未考虑商业部分市场均衡价格的变化 1 土地增值税 扣除项目金额总计 152683 34 万元 增值额 242327 52 152683 34 89644 18 万元 增值额 扣除项目金额总计 89644 18 152683 34 58 71 50 58 71 100 土地增值税额 增值额 40 扣除项目金额总计 5 28223 5 万元 2 房地产开发商投入的总成本费用 其中包括向国家或政府缴纳相关的税费 一 四 六 152683 34 28223 5 15355 17 196262 01 万元 比开征物业 税前下降了201799 04 196262 01 5537 03 万元 总成本的下降主要是由于收 入减少 在费率不变的情况下导致计费基数减少 从而使税费减少 3 净利润 净利润为46065 51万元 比开征物业税前下降了50141 12 46065 51 4075 61 万 元 4 成本利润率 由于销售收入比成本下降幅度更大使净利润减少 所以成本利润率由46 14 下 降到42 48 3 2 2 开征物业税后 从短期对鄂尔多斯市金天地房地产公司的影响进行分析 通过以上的分析及模拟测算 可以做出如下基本判断 从短期看 鄂尔多斯市 金天地房地产税收改革会使公司成本利润率下降 从开征物业税之前的46 14 下降 到开征物业税之后的42 48 同时相应的净利润减少了4075 61万元 短期看似公司 的利润会减少 3 2 3 开征物业税后 从长期对鄂尔多斯市金天地房地产公司的影响进行分析 从长期发展来看 对房地产开发企业整体上是利大于弊的 首先 原来一次性 缴纳的土地使用权出让金将改为按年缴纳土地年租金 并且随着房屋产权的转移而 四 土地增值税 28223 5 五 征收土地增值税后利润 61420 68 成本利润率 五 一 一 4 42 48 六 企业所得税 五 25 15355 17 七 净利润 46065 51 内蒙古农业大学职业技术学院本科毕业论文 16 转移到业主手中 作为开发商来说 将无需全额支付土地出让金 大幅度减少开发 成本 物业税是不动产保有环节的税收 我国现行法规采取一次性收取 40 年 70 年土地使用费用 这就导致了购买与交易环节成本高 持有环节成本低的现状 一 些地方政府因此在短期内大量出让地 一次性收取未来几十年的土地红利 这是许 多地方土地财政盛行的根本原因 物业税将土地收益分摊于未来 40 年或 70 年内收 取 可以改变这一逆向激励制度 同时 政府与开发商为了征收物业税 也有动力 创造良好的社会环境 提供充足的公共产品 吸引消费者到本地安家 提升本地的 物业价值 鄂尔多斯市金天地房地产的市场定位在高层住宅 住宅的使用年限70年 如果 在开征物业税之前公司需要在开发前缴纳70年的土地出让金 这样大大增加了公司 的成本费用 如果在开征物业税之后公司只需按年缴纳出让金 这样即减少了公司 的成本费用支出 同时开发成本的降低也大大降低了房地产开发企业的进入门槛 对现有的房地产市场格局将产生一定的影响 更多的激励了房地产开发商 形成了 房地产市场的充分竞争 导致房地产市场供给等于或大于需求 这样能够遏制房价 多高 争取做到人人有自己的房屋住 其次 开征物业税对房地产开发企业的影响 主要体现在以下两个方面 一方面开发商将更加注重产品开发的市场定位 产品定 位主要是取决于客户的需求和项目本身的地位 需求根据每个地方风土人情和文化 背景有很大的关系 什么样的生活习惯决定了人们又什么样的需求 比如先是对项 目的规划定位 包括景观 朝向 主入口摆放 人车道设置等 然后是对产品的定位 产品类别 高层 小高层或是别墅 产品规模 户型面积和 所占的比重等 另一方面 开发商将会提高土地利用和房地产项目整体运作