土地评价练习题10级.doc

土地估价习题一、土地年纯收益28万元，利率为10%，试确定该土地无限期和50年期的评估值。E=28/10%=280万元E=28/10%*(1-1/1.150)=277.61万元二、某地产未来五年收益额分别是10万元、12万元、11万元、13万元、12万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为12万元，利率为10%，试确定该地产无限期和50年期的评估值。E=10/1.1+12/1.12+11/1.13+13/1.14+12/1.15+12/10%/1.15=118.11E=10/1.1+12/1.12+11/1.13+13/1.14+12/1.15+12/10%*(1-1/1.145)/1.15=117.09三、某地产未来五年收益额分别是10万元、12万元、11万元、13万元、12万元，利率为10%，试确定该地产无限期和50年期的评估值。A=(10/1.1+12/1.12+11/1.13+13/1.14+12/1.15)/( 1/1.1+1/1.12+1/1.13+1/1.14+1/1.15)=11.50235E=11.50235/0.1=115.0235E=11.50235/0.1*(1-1/1.150)=114.0437四、待评地块为商业用途，土地使用年限40年。通过收集有关数据资料，选出三个正常交易的参照物，参照物基本情况及区域因素见表1和表2。根据调查，2008年10月至2009年11月，土地价格平均每月上涨0.5。待评对象的面积大于三个参照地块，对同一商业用的而言便于充分利用，认为待评地块面积因素对价格的影响较各参照物高1，利率为8%。请根据上述确定该地块2009年11月的单位面积土地价格。表1 参照物基本情况表参照物项目ABC待评对象用地性质商业商业商业商业单价6200元/ m26030元/ m25900元/ m2交易日期2008年10月2009年5月2009年1月2009年11月剩余使用年限33年35年33年40年表2 区域因素修正表 类似地区区域因素A分值B分值C分值自然条件相同相同相同社会环境相同相同相同街道条件稍差相同更好繁华程度稍差稍差相同交通便捷度稍差稍好相同规划限制相同相同相同交通管制相同相同相同离公交车站点距离相同稍近稍远交通流量相同相同稍好周围环境较差相同较好合计95102104注：比较标准以待评估地块的各区域因素为标准，即待评估地块的区域因素为100。交易情况修正系数=1时间修正：A=106.5/100=1.06, B=103/100=1.03, C=105/100=1.05区域因素修正：A=100/95=，B=100/102=，C=100/104=个别因素修正：A=1.01*0.9656=0.9753, B=1.01*0.9774=0.9872, C=1.01*0.9656=0.9753(1)面积因素修正=1.01(2)土地使用剩余年限因素：A=（1-1/1.0833）/(1-1/1.0840)=0.9656B=（1-1/1.0835）/(1-1/1.0840)=0.9774C=（1-1/1.0833）/(1-1/1.0840)=0.9656待评土地初步价格A=1*1.06*100/95*0.9753*6200=6747B=1*1.03*100/102*0.9872*6030=6011C=1*1.05*100/104*0.9753*5900=5810单位面积土地价格=(6747+6011+5810)/3=6189五、基准地价每平方米5000元，某宗地个别因素修正系数1.2，市场转让因素修正系数1.1，请确定该宗地每平方米土地价格。E=5000*1.2*1.1=6600六、土地面积300平方米，房屋建筑面积2000平方米，月租金4.5万元，假设土地还原利率为8，房产税为租金收入的12，土地使用税每年每平方米2元，管理费以年租金的5计，修缮费以房屋现值的2计，房屋损失准备费按半月租金计，保险费按建筑物现值3计，建筑物尚可使用50年，建筑物的还原利率为10，建筑物价格依成本法求得为120万元。试求本例房屋基地现时无限期土地价格及50年期价格。总收入=12*4.5=54总费用=14.25房产税=54*12%=6.48土地使用税=300*2/10000=0.06管理费=54*5%=2.7修缮费=120*2%=2.4房屋损失准备费=4.5/2=2.25保险费=120*0.3%=0.36总收益=54-14.25=39.75土地纯收益=总收益房屋收益=39.75-14.4=25.35房屋收益=31200000（10+1/50）144000元/年无限土地价格=25.35/0.08=316.87550年使用权土地价格=25.35/0.08*(1-1/1.0850)=310.12七、某地产未来五年的收益损失额分别为：第一年3000元，第二年3200元，第三年3400元，第四年3300元，第五年3200元，地产折现率为8%，试求该地产经济性贬值额。E=3000/1.08+3200/1.082+3400/1.083+3300/1.084+3200/1.085=12824元八、土地面积为16 000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩15万元，土地开发费为每平方米260元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的40，开发商要求的投资回报率为15，当地土地出让增值收益率为15，银行贷款年利率为11，试评估该土地的价格。1、土地取得费=150000/666.7=225元/平方米2、土地开发费=260元/平方米3、投资利息=52.22+25.98=78.2元平方米土地取得费利息=225*(1+11)21)=52.22 元平方米（土地取得费的计息期为2年）土地开发费利息=260*40*(1+11)1.51)+260*60*(1 +11)0.51)=25.98元平方米 （土地开发费为分段均匀投入）4、开发利润=(土地取得费+ 土地开发费)*15=(225+260) *15=72.75(元平方米)5、土地价格=（土地取得费+土地开发费+投资利息+开发利润)*(1+15)=（225+260+78.2+72.75）*(1+15)=731.34(元平方米)九、待评土地为一块待开发建设的熟地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，建筑面积共8000平方米，其中商服面积3000平方米，住宅面积5000平方米。总建筑费预计900万元，专业费用为总建设费用的7%，利息率为10%，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价的8%。预计建设期为2年，第一年投入总建筑费的60%，第二年投入总建设费的40%。假定楼建成后可全部售出，预计售价为：商服房24000元/平方米，住宅房7000元/平方米，试分别按动态和静态二种方式求取地价。(一) 按动态方式求取地价：1 卖楼价=3000*24000/1.12+5000*7000/1.12=884297522总建筑费=9000000*60%/1.10.5+9000000*40%/1.11.5=82691213专业费用=8269121*7%=5788384租售费用及税金（即税费）=88429752*8%=70743805 投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）20%=（地价+8269121+578838）20%=（地价20%）+（8269121+578838）*20%=（地价20%）+17695926 地价=卖楼价-建筑费用-专业费用-投资利息-投资利润-税费地价=88429752-8269121-578838-（地价20%）+1769592-7074380地价=（88429752-8269121-578838-1769592-7074380）/1.2=58948184 (二) 按静态方式求取地价：1 卖楼价=3000*24000+5000*7000=1070000002总建筑费=90000003专业费用=107000000*7%=74900004租售费用及税金（即税费）=107000000*8%=85600005 投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）20%=（地价+9000000+7490000）20%=（地价20%）+（9000000+7490000）*20%=（地价20%）+32980006投资利息=（地价+总建筑费用+专业费用）10%=（地价+9000000+7490000）10%=（地价10%）+（9000000+7490000）*10%=（地价10%）+16490007 地价=卖楼价-建筑费用-专业费用-投资利息-投资利润-税费地价=107000000-9000000-7490000-（地价10%）+1649000-（地价20%）+3298000-8560000=(107000000-9000000-7490000-1649000-3298000-8560000)/1.3=59233077十、土地年总收入53万元，年总费用13万元，土地还原利率为8，建筑物尚可使用50年，建筑物价格依成本法求得为120万元，建筑物的还原利率为10，请确定50年期土地使用权价格。土地年总收益=53-13=40房屋年纯收益=120（10+1/50）=14.4土地纯收益=土地年总收益房屋年纯收益40-14.425.6万元/年50年期土地使用权价格=25.6/0.08*(1-1/1.0850)= 313.18万元十一、林地基础数据见下表，试用市场成交价比较法确定评估对象林地使用权价格。现行市价法实例调整因素ABC评估对象立地因素16121018地利等级11.20.81时间因素102%104%103%100%使用年限45403850价格800700650十二、林地期望价法评