房地产营销策划书.doc

彩 色 奥 邻 营销策划书 一、 产 品本楼盘本身具有一定优势，环境建设有奥体这个标志性建筑，主体位于主城区连接带，这将有利于提高本楼盘的知名度、有利于提高购房群对本楼盘的购房兴趣、有利于满足购房群的特殊心理需求（荣誉感）。但本楼盘劣势也比较明显，存在着地处物流市场，周边环境差；主体面临主公路，噪音干扰大等问题。1、产品优势分析： 单位和总体价格低 奥体版块升值空间大 户型结构比较合理建议：把握住价格优势，宣传与推广都紧扣奥体版块未来前景和发展潜力。本身户型方面选择一层楼来精心“打扮”一番，以达到能把最好的空间展示给客户的效果。2、产品劣势分析： 临近主公路噪音较大 靠近物流市场周边灰尘多 周边环境不理想 背后山顶有气罐建议：把样板楼层的落地玻璃封死，达到一定的隔音效果；在售房部周围可利用冲水来降低灰尘的干扰；把绿化带上的建筑材料规范整理；将售房部重新装饰，顶棚考虑置换。最好能定期请清洁人员对售房部进行大扫除，周围玻璃建议布置一些绿化植物；在室内可以考虑放置一些简单的体育器械，使售房部能充分地彰显绿色与运动的主题气氛，以便给客户一个更好的印象。二、 客 户房屋跟其他市场商品一样，首先要确定目标市场及消费对象，再而权衡市场机会与潜在消费能力，所以应根据这两点来为本楼盘的购房群定向。分析：本楼盘是以中小户型为主，整体布局以经济实用为原则。以收入划分主要以工薪阶层为主；以年龄层划分主要以2530年龄段、4060年龄段居多；以居住地域来划分主要以周边地区、杨家坪、石坪桥、石桥铺为主以及在附近工作的人群居多；建议：抓住楼盘的地域性多给客户介绍周边环境，暗示客户居住在一个自己熟悉的地域有哪些好处。宣传时力求给本楼盘所属的客户群一点暗示性的广告语，使该类客户感觉到本楼盘就是完全符合其需求的，周末不定期地在周边地区进行宣传推广活动。三、 价 格2004年中国各大城市房产价格短期飞速上涨以形成城市型房地产泡沫，我国经济呈二元经济结构，发达与不发达相距甚大，贫富差距也相之明显，欲淌其混水不若早早抽身其中。所以本楼盘应采取针对性措施，而不是取其鸡肋。至于如何制定针对性措施，这将结合本楼盘房屋结构以及消费群体而定。暂分析，认为本楼盘低价策略将成为本楼盘销售的一大法宝。分析：价格是本楼盘核心竞争力，本楼盘所面对的购房群与价格紧密相关联。主城区现在3000以下楼盘几乎绝迹，所以不管从居家或是投资来讲，本楼盘的价格对客户有着极大的诱惑力。建议：开盘后可适当将价格上浮3050元/平方，然后再推出一些优惠措施来吸引客户。基本上使价格在实行优惠措施后保持与现在价格持平或略高于现在的价格。总之，要将价格保持在3000元/平方以下，这样才能确保楼盘的核心竞争力。四、 促销方式：有了好的产品只能算是成功的一半，而成功的另一半则要靠高效有利的促销手段来完成。在信息产业越来越发达，宣传媒介越来越多样化的今天，光是靠一种主流媒体来打天下的时代已经一去不复返了。现在要达到销售的目的就要通过多方面多元化更新奇更实用的促销手段来完成。分析：本楼盘的规模和营销成本限制其不能以连续性的广告来达到推广效果，而只能用一些促销手段和宣传推广活动来提高自身的知名度和销售力。建议：开盘提高价格后可以通过打折和发放礼品的手段来促销不定期地在周边地区进行布展宣传在开盘时适量地上几期广告来达到推广销售的作用可推出“彩色奥