【毕业论文】深圳市二手房市场发展研究.docx

毕业设计（论文）题目：深圳市二手房市场发展研究 深圳市二手房市场发展研究摘要随着我国市场经济科技的迅猛发展，房地产业已成为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业。二手房市场是房地产市场中的重要组成部分，是一级市场变化的缓冲剂，能拉动市场整体交易量上升，可以很好的正面影响一级市场的交易量和价格。深圳市房地产行业一直走在经济改革开放的最前沿，深圳市的二手房市场得到持续快速发展，并已形成一定规模，但与成熟市场相比仍有较大差距，深圳市二手房市场发展具有巨大的市场发展空间。本文针对深圳市的发展现状和现阶段存在问题，分析影响深圳市二手房市场发展的诸多因素，并提出来针对深圳市二手房市场发展的建议和对策，希望能为深圳市二手房市场的完善提供参考和借鉴。关键词：二手房市场；发展；对策THE DEVELOPMENT OF SECOND-HAND HOUSING MARKET IN GUANGZHOU CITY ABSTRACTWith the rapid development of technology in Chinas market economy, the real estate industry has become Chinas new economic growth points and a pillar industry. Not only Second-hand housing market is an important part in the real estate market ,but also is a market change in the buffer, it can pulling the overall market trading volume rise,and it still well the positive effects of a market trading volume and price.IN fact,in Guangzhou City, the real estate industry has been walking in the forefront of economic reform and opening up, and the secondary housing market has been sustained and rapid development, and has formed a certain scale, However,it still has a wide gap compared with the mature markets. the development of second-hand housing market is a huge market space for development.This article mainly aims at our development status and existing problems, has analyzed the impact of second-hand housing market in our Guangzhou City, the development of many factors, And put forward recommendations to the development of Guangzhou City, the second-hand housing market and countermeasures, and hope to provide a reference for the improvement of the secondary housing market in Guangzhou City.Key words: second-handhousing market; development; countermeasures目 录1 导论11.1 研究目的及意义11.2 国内外研究现状及文献综述12 深圳市二手房市场发展现状和存在问题52.1 深圳市二手房市场的发展现状52.2 深圳市二手房市场的发展存在的主要问题73 深圳市二手房市场的影响因素分析103.1国家政策对深圳市二手房市场的宏观影响分析103.2 不规范中介市场对二手房市场的影响分析134 对深圳市二手房市场发展的建议154.1对深圳市二手房市场的政策性建议154.2对深圳市二手房市场交易平台的建议165结论18参考文献19注释20致谢21 1 导论1.1 研究目的及意义 深圳市房地产行业一直走在改革开放的最前沿，近年来深圳市经济的高速发展反映出深圳居民整体进入较富裕的小康生活水平，与之相呼应的是深圳市居民及新加进的深圳外来工对居住的需求也在不断增长，深圳市房地产市场持续发展，而二手房市场的发展更为明显。二手房具有价格上的明显优势，毕竟能买得起新建房屋的人占少数，大部分的消费者对新建的一手房屋缺乏支付能力，所以他们会在二手市场中进行选择，从而加快房屋资源的流动，扩大市场的需求。总的来说，深圳市二手房市场有着很好的吸纳能力，能够作为一级市场变化的缓冲剂，并从长期来看可以很好的正面影响一级市场的交易量和价格，拉动市场整体交易量上升。2004年可以说是我们房地产行业实现爆发性的增长起飞的一年。在过去十年中，房地产市场迅猛发展，建筑存量大幅增加，有效的解决了部分市场需求，提示了城镇居民住房水平，推动了经济的向前发展。然而我们同时也发现二手房市场、物业管理混乱、中介垄断、投机性购房占据二手房源等等，不良现象。渐渐成为影响中国房地产市场，能否健康向前发展的重要因素。本课题研究的目的在于深入了解深圳市二手房市场的发展现实情况，明确我市二手房市场发展存在的问题，联系国家宏观政策对我市房地产市场的影响，对比国内外其他城市二手房发展状况，分析我市二手房市场的存在问题的成因，提出解决问题的有效性分析建议。1.2 国内外研究现状及文献综述1.2.1国外研究现状美国鼓励对住房产权的拥有可以追溯到17世纪的60年代，那时颁布宅地法中就已出现，美国联邦政府开始容许联邦土地产权向私人转移的尝试了。 2007年，美国房管局启动了一个称之为“房管局保险计划”的项目，该项目挽救了那些有偿还按揭不良记录的房产主，依据以往法案，一旦出现还款不良记录，将面临房产清偿的局面，而新法案则给予很大程度的通融，其中包括：以往有良好的按时还款的信用记录、个人财产在总房产中所占比例超过3%、稳定的从业记录、有能力表明在新贷款面前可以有足够的收入来支持进一步的支付等条件，有上述条件即可得到美国房产局保险计划的信贷支持1。希望六条项目随后马上对该计划进行了跟进，这让那些在住房计划中面临支付危机的人，在住房按揭问题上得到了有力支持，并于2008年伊始就享受到了可以从美国房产局获得新贷款的许可2。次贷危机后，布什政府为进一步刺激房地产市场，与2008年7月签署了住房与经济复苏法案，该法案再一次拓展了首次置业者的减税上限，达到7500美元，同时也适用于在该法案颁布前三年间没有购房的业主。综上所述，一系列的各种版本的信贷计划，在美国中产阶级中再就了一个不断接受刺激的房地产市场，继2006年美国房地产泡沫形成以来，对美国金融体系不断冲击的结果导致今天大多数美国人称之为“大衰退”（Great recession）的出现3。罗伯特泰勒（RobertTaylor）在2009年3月20日美国房地产市场与交易报告会发表的美国房地产市场介绍4中指出；美国房地产作为资本市场流动性相对比较大，且因房地产销售的税务通过法律的方式进行减免或者抵消，所以房地产购买不需要交税。而在美国房地产的拥有方式一般有以下四种：独立持有，就是以单独的个人或者以公司的名义持有；固定比例持有型产权，即同样的地产由不同的人以不同的比例拥有；联合持有产权，如果共同持有产权人其中的一个人退出或者去世，那么共同持有产权中他的个人部分自动匀分到其他持有人的手上；夫妻婚约持有型，仅限于合法夫妻共同拥有的财产。由于美国的房地产市场的法律、保险保障体系非常完善，信息化程度非常高，他的操作、交易直观透明，因此美国房地产市场具有标准化、模块化及信息化的特点。房地产证券化, 是指将房地产的投资转化为证券投资的形式, 使投资者与投资标的物之间的物权转变为有价证券的股权和债权, 主要包括房地产投资信托和房地产抵押债权证券化两种形式。60年代, 美国以房地产投资信托形式的房地产投资权益证券化成为房地产证券化的开端。70年代,美国政府国民抵押贷款协会发行以第一笔联邦住宅管理局 (FHA) 抵押贷款和退伍军人管理局(VA) 抵押贷款为支撑的转递证券, 标志着房地产抵押代款证券化的开端。此后, 日本、英国等国家争相仿效, 建立了自己的房地产证券化体系。综上所述，西方国家的二手房市场发展是以自由市场调节为主导的，发达的金融市场衍生二次房地产次贷金融产品，的确为美国房地产市场的发展，资金来源扫清障碍。但是过度的市场自由，市场监管的缺失。导致2008年以次贷泡沫导致的金融危机。现状和过往经历和经验有值得我们借鉴和学习的地方，也有我们为之警惕的地方。可以吸取经验，取长补短，吸取精华，去其糟粕。1.2.2国内研究现状从1978年开始至今，伴随着改革开放的步伐，我国房地产市场发展已有30年的历史。经过30多年的发展，我国二手房市场无论是交易规模还是市场成熟程度都发生了很大的变化。目前我国房地产市场目前正在面临着新一轮的调整。国家从国四条、国八条到国十条，从货币利率政策、金融信贷政策、税收政策、保障房的大力投入到直接的行政手段如限购、限贷和限价等严厉的宏观调控可以看出，国家正在通过宏观调控手段，尽量抑制房价的高度膨胀和泡沫经济。限购、限外、信贷收紧等调控措施实施至今，深圳二手楼市的成交量明显缩减，据市国土房管局公布的数据，今年上半年深圳市10区二手住宅登记宗数为40324宗，同比减少17.9%，但成交价暂时没有因成交量的减少而出现见顶回落迹象。王剑2008年在我国房地产市场存在的问题与对策5中指出当前我国房地产业存在以下问题：融资渠道单一；外资流入放大了房地产市场的潜在风险；房价上涨的心理预期刺激了房地产市场的投机性行为；房地产市场供求失衡等。可通过完善房地产金融市场体系；进一步改革利率和汇率机制，调节境外资金供求；通过税收政策抑制投机性需求；优化房地产市场供给机构等举措解决以上的问题，从而更好的发挥房地产市场在整个国民经济中的作用。高有莲 2002年在京、沪、穗、杭四城市市场透视深圳市房地产市场分析6一文指出，房地产走势特点主要有两点：房地产市场的持续发展与当地整体经济水平的提高和老百姓的经济实力增长有直接关系，与城市规划发展有密切关系；一满足低收入者居住水平为目标，以经济适用房为主导，既是房地产市场持续发展的源泉所在，也是房地产市场发展的主要趋势。而深圳市房地产市场已进入规范和理性发展阶段，市政府的宏观调控和市民消费的成熟为房地产业发展提供良好的条件。盛立中在二手房交易评估体系负有重任7（住宅与房地产，2011年06期下）中指出“早在2006年，深圳龙岗区，曾对二手房市场正式启动过按评估值计税系统，相关部门定期发布片区存量房基准价格，纳税人只要输入物业的具体位置，系统会自动测算出物业价格。”我国房地产存量房市场非常复杂，由于长期缺乏一套固定统一的税收征收模式标准。税收征收的随意性让纳税人牢骚满腹，同时也给iemouxie大权在握者留下权利寻租的空间。当然，二手房交易计税基准价系统的应用，不仅是为了促进二手房交易市场的讲课有序发展，还承担着借助市场星系透明化，房地产估价标准化为维拉利正式开征物业说做准备的重担。2 深圳市二手房市场发展现状和存在问题2.1 深圳市二手房市场的发展现状自2000年国家颁布土地自由交易改革法，深圳房地产市场经过黄金发展的十年历程。我们发现：在过去的十年中，深圳房地产市场的火热，带来的不仅仅是房地产本事的发展，同时也出现了，与房地产为拉动力所长生的产业链市场的火热。我们可以自豪的看到，深圳城市规模都市圈的加大，城市居民生活环境质量的提高，同时也实现了GDP的快速增长。然而我们也心痛的看到深圳房地产市场存在诸多的隐患，例如：我们于深圳房地产二手房，存在房源结构合理、市场监管不到位、官商勾结严重、甚至有些政府部门已经达到完全靠土地买卖为生的地步，等诸多不规范、不合理的现象，已经严重制约深圳二手地产市场发展。2.1.1 二手房的不正常回归市场二手房的回归房地产市场，补充二手房市场的房源，是二手房发展的必然规律。也是城市房地产健康发展必然。因为部分人由于生活条件的改善，想换新房或者换一间更大的房子，这是正常的需求。但是深圳二手市场发展有着其很多复杂的因素。深圳市二手房产市场经历2008年的金融危机之后的低谷，2009年中央政府投入4000亿振兴经济市场，其中有432亿流入房地产市场，在收到许多利好的消息之后，带来了2009年二手市场的快速反弹。例如：2008年1月深圳市国土房管局公布了，深圳市10区房地产市场分析报告。10区房屋交易登记11994宗，同比减少37.2%，交易登记面积120.88万平方米，同比减少41.3%。全市10区一手住宅交易登记均价为9766元/平方米，跌破10000元/平方米整数关口，与2007年1月同比增长36.8%，与2007年12月同期环比下降7.7%。其中全市（除南沙区、萝岗区外）90平方米以下普通一手住宅交易登记均价为5673.89元/平方米。二手住宅交易登记均价为4576元/平方米，同比增长34.3%，环比上升8.0%9。市中心的房价让人望而却步,部分购房客只能转战郊区。番禺区成交宗数和面积均占整体市场二成以上,而萝岗、白云、天河、越秀四个区成交面积同比增长超过一倍。珠江新城去年二手房交易活跃,楼价上升幅度最大,从年初的1.4万元/平方米左右一路高歌猛进,上涨到上月的超过2万元/平方米,成为深圳二手楼市的风向标。2009年深圳二手住宅成交单价有69.1%集中于10000元/平方米以下。5000-12000元/平方米成交量最大,占70.9%。天河区8000元/平方米以上占比达92.9%,16000元/平方米以上成交量占比达18.8%,高价楼比重最大。2.1.2沿地铁线路交通、深圳市城市规划向南发展的发展模式。表2-1 深圳市的二手房分布情况：天河、番禺、荔湾。搜房网二手房数据监控中心数据显示，随着深圳地铁城市轨道交通线路的发展，2011年区县搜索前三甲为番禺、天河和海珠，其搜索占比分别为20.46%、18.71%和13.93%。这个三个区分别有深圳三号线、五号线、二号线沿线房产都市建筑群。同时也伴随着深圳城区南拓政策，番禺区的生活配套和交通网络日益完善，加上中心城区房价高企，番禺相对具有价格优势，成为最受购房者关注的区域。天河、海珠、白云、越秀、荔湾等中心城区均排名靠前，增城因为“限价”政策及地铁线路规划利好，搜索排名第6，占比为7.58%。2.1.3 二手市场供给出现放大趋势开发商开始转型。由于政策影响，整个房地产外部资金在流失，2012年2月份出现外汇的减少，这种现象表明：国外热钱经过08年到现在长大3年的围城之后，开始撤离。在又个别开发商对于住房市场投入资金的减少，像万科、恒大、绿城。开始了投资结构的转型之路。万科将部分资金转向商业店铺，大型娱乐中心板块的发展。也就意味着在比较长的一段时间里，一手楼的供给会减少，二手楼有望突破50%。但同时可能带来二手房市场价格的上涨，这是其一。其二：“十二五”及未来十年，由于市场条件变化，二手房供给释放量将逐渐增大：无论在20世纪90年代末住房制度改革过程中，还是后来的各级政府机关、国有企事业单位自建公房分配中，中老年人口获得了更大的住房持有比重，进入“十二五”及未来十年，这些原料的种类年人口将步入老龄、高龄阶段，逐渐丧失独立生活能力，被剥重新融入子女家庭，导致大家庭的多套房产持有，形成二手房供给。2.2 深圳市二手房市场的发展存在的主要问题2.2.1 存量房供给被抑制当前调控政策中“促供给”的测试，主要针对新建商品住房的保障性住房的供给。实际上，每年新增住房供给面积相对于95亿平方米的成长存量住房面积而言，只是很小的一部分。以供给面积最高的2010年为例，房地产开发企业住宅竣工面积占年末城镇存量住宅面积的比例仅为6.4%。如果能够通过一定的措施促进限制的存量住宅进入市场，很大程度上能够缓解供需矛盾10。然而，当现有住房推向二手房市场。意思在“认房又认贷”的认定标准下，有改善需求的存量住房拥有着即便免除原有的住房，在贷款购房时也必须执行二套房贷政策，在部分城市甚至被列入限购范围，而失去贷房资格。二是当前通胀压力较大，房地产作为优良的抗通胀投资品，有房一族也不敢轻易卖出。2.2.2 部分合理自住需求被误伤根据当前的住房信贷政策，居民家庭购买二套房必须提供五成以上的首付，贷款利率执行基准利率的1.1倍，购房人自有资金成本徒然上升。在“认房又认贷”的认定标准下，“第三套”房将得不到贷款支持，甚至被限制购买。因此部分有合理自住需求（如大换小、远换近、择校等改善型需求，异地就业、拆迁置换等被动需求）的购房人群可能被新政误伤，因购买力下降或被限制购买，而最终选择放弃换房计划。2.2.3 住房消费观念被扭曲近期，人民日报发表文章鼓励购房者转变住房消费观念，树立“先租后买，先小后大”的理性住房消费观。但是当前的住房贷款政策安排，却不利于先小后大、先卖后买消费观的推广。因为换购意味着购房人需要承担高首付、高利率。在部分限购条件严格的地区，甚至会出现买了房子就失去了换购市区房子的资格、买了小户型就可能失去了换购中户型和大户型资格等问题。在当前的制度安排下，“超前消费，一步到位”倒是成为“理性”的选择。2.2.4 交易流程手续过于繁琐，内部腐败滋生二手房的交易流程，交易时间周期长。其中从有意购房开始到最后交房要经历18个环节。（具体流程见下图）整个程序下来最快也要34个月 最迟者甚至长达一年，这个过程中常常会滋生很多不必要的费用和腐败现象的发生。这些繁琐交易流程既浪费大量的时间和意购房的精力，往往还带来了房地产交易价格的上涨。表2-2 二手房交易流程图2.2.5 交易税的不合理负担购置二手房，各类税收可算前后大概8种，根据最新的税收征管政策，个人销售房屋应缴纳的税收包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，营业税、城建税、教育附加、地方教育附加税，合计税率为5.55；对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0.15；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20；普通住宅的契税为2，高档商品房契税为4。除此之外还要缴纳房产税、咨询费、手续费等等。这其中的各项费用让中介机构有机会从中滋生腐败。3 深圳市二手房市场的影响因素分析3.1国家政策对深圳市二手房市场的宏观影响分析3.1.1 宏观调控的背景2009年到2010年房子偏离其居住的属性，变成投资性商品。这样导致大量空置二手房。2010年宏观调控政策力求保增长控通胀，房地产调控政策从紧。宏观调控的主要任务是处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。自2001年2011年国办发、国发的一系列房地产调控政策，其中最近2010年、2011年国家想通过政策调控，以增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设为主，坚决揭制部分城市房价过快上涨。国土资源部下发通知，要求增加保障性为重点的住房政策用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率11。2010年国民经济平稳较快增长，通胀压力上升。2011年实行稳健的货币政策，房地产调控政策继续从紧。宏观经济政策的基本取向基本做到了中央经济工作提出的：积极稳健、审慎灵活。重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳健价格总水平放置更加突出的位置，切实增强了经济发展的协调性、可持续性和内生动力。2011年，全国有超过120个城市出台了房价调控目标；有46个大中城市出台了限购令，10个城市出台了限价令。在限购、限价、限贷、加息等政策不断加码的情况下深圳二手房成交低迷，市场冷清。在限购令，信贷控制等等调控措施的影响下，各地的房价走势四方出现“拐点“，在所以的受访学者中，有92.86%的学者认为房价将下跌，其中大部分认为将会是小幅下跌，但是有7.14%的学者表示房价很可能会反弹。在具体走势方面，57.14%的学者认为房价将小幅下跌，17.86%的认为将中等幅度下跌。著名经济学家茅于轼认为：会有激烈下降。因为空房太多了。保障房政策是政府把做不到的事揽在自己头上，应该是市场管的事变成政府来管。正确的政策是对进城打工的人发放住房津贴。普通人买房要靠市场，靠商品房。123.1.2 宏观调控政策下对房地产二手房市场的影响在近年一系列的宏观调控下，经济稳步小幅上升、通胀压力也逐渐增加、综测环境的外部影响，导致2010年二手房市场仍然走出来相对稳定的态势，2012年投资者和刚性需求者部分持观望态度。总体看来，2010年全国住宅市场供给较快增加，需求增长回落，房价上涨但涨幅回落，住房租赁价格和居住用地价格较快上涨。表3-1 2011年深圳市二手房挂牌价格及同比走势今年第一季度乘着2010年深圳楼市高飞的势头，深圳二手房挂牌均价也水涨船高。在新“国八条”及深圳地区细则出台后，成交量开始滑落，但挂牌价格仍继续攀升。到5月份形成最高峰，全市挂牌均价为15920元/平方米。“五一”楼市遇冷，进入下半年政策加码，调控效果逐渐显现，挂牌价格的上涨势头得到遏制，出现小幅回落，但仍在高位徘徊。12月份，深圳全市二手房挂牌均价为14590元，比5月份下跌接近1500元/平方米，但比1月份的13967元/平方米仍是上涨。表3-2 2011年深圳市二手房挂牌量走势图搜房网二手房数据监控中心数据显示，2011年，深圳二手房挂牌量呈抛物线状。第一季度农历年底加春节作为购房淡季，挂牌量相对较低，三月份为113507套。4月份开始，挂牌量快速攀升，五月达到全年最高峰，为285766套。之后，市场上的房源数量保持一个基本的平衡。“金九银十”失利之后，市场冷清，深圳出现了一定程度的中介关门潮，幸存的亦纷纷开拓新业务，二手房交易所占的份额有所减少。 12月，深圳的二手房挂牌量为124699套，比5月份的挂牌量减少超过50%。表3-3 2011年1月-11月全市二手房成交量走势图2011年深圳二手房成交量低迷。1月二手房成交量尚在高位运行，但新政出台之后，市场成交量极速下跌，全年成交量走势图呈“L“型。在限购、限贷、加息等政策调控下，二手房市场成交低迷。今年前11个月，深圳全市二手房成交面积为567.16万平方米，同比去年减少24.7%。在楼价欲降未降的节点上，二手房市场买卖双方的价格预期相差较远，观望情绪空前浓厚，成交十分困难。3.2 不规范中介市场对二手房市场的影响分析3.2.1深圳市房地产中介机构鱼龙混杂，不规范的经营行为屡见不鲜截至4月底,深圳市共有房地产开发经营、物业管理、房地产中介等各类工商登记的房地产中介企业10668家2，而实际从事房地产中介业务的机构远远大于这个数。在经营中存在着“不讲资质条件、不讲信誉承诺、不讲收费标准、不讲服务质量、不讲法律责任”的现象，从业人员素质差、操作不规范、缺乏执业道德等问题非常普遍。按照规定，房地产中介机构必须到工商和房管部门进行注册和登记后方可营业；执业人员必须经培训，取得房地产经纪人资格证书，并申请注册后，才能以所在房地产经纪企业名义从事房地产经纪业务。但目前无合法手续、借证骗照，无证无照进行经营的为数不少。这种鱼龙混杂、良萎不齐的现状，直接影响到房产商与客户以及客户与客户之间平等、公正的交易，甚至严重损害消费者利益，直接扰乱了房地产中介市场的经营秩序13。3.2.2 有关房地产中介行业的法规不健全，市场管理难度大房地产中介服务活动涉及的业务广泛，从经纪、评估、咨询到保险、担保、质监、诉讼等，都与法规直接相关。目前仅有的中华人民共和国房地产管理、上海市房地产经纪人管理暂行规定等法规，只对房地产中介服务的概念、中介机构的设立，中介人员的资格认证和执业要求作了原则性的规定。工商、房管部门也出台了一些“通知”、“办法”之类规定，但这些法规的广度、深度以及对违规行为的震慑力度，都远远不能满足中介市场发展的需要，不能有效地规范市场行为，导致难于依法管理。3.2.3缺乏房地产中介信息主渠道，相关信息披露不规范随着人们对房地产需求的增加，房地产二、三级市场信息备受关注。但目前与房地产中介相关的政策信息、存量房信息、法规依据等，都没有法定的信息主渠道，于是，报纸杂志角角落落都登，中介人员信口开河，使不少法规变样，很多房源信息不真实。特别是有的广告性房源信息，违背广告法原则，虚假的内容、欺骗的言辞、误导消费者的创意比比皆是，使消费者无所适从，难于把握，甚至上当受骗，直接妨害了消费者参与房地产二、三级市场的积极性。3.2.4房地产评估行业分割严重，影响了房地产中介市场的公平竞争房地产二、三级市场的业务，离不开评估行业的参与和支持。但目前房地产评估机构行政隶属多，市场垄断象非常普遍，房地系统、银行系统、财会系统各有自己的房地产评估机构，形式分为直属、投资、挂靠等，在各自的经济利益驱动下，评估市场政企不分、事企不分、人为分割造成了评估市场的不公平、不客观，直接影响了房地产中介行业的竞争和规范运作。4 对深圳市二手房市场发展的建议4.1对深圳市二手房市场的政策性建议4.1.1 完善房地产税费“十一五”期间土地财政推高地价、房价，房地产税费结构不合理，已经基本成为各方共识。城镇建设用地资源有限，哦那个国家治理角度看土地财政不可持续也不宜持续，“十二五”期间地方政府的收入来源还需要通过完善税费结构，扩大税基等合理方式来实现。(1) 整合房地产开发与交易环节税费 现行房地产税费制度中开发过程和交易环节租、税、费混乱杂交叉，制度混乱，过于繁杂，税收偏重。需要正税、少费、明租，整合和规范个环节房地产税费，取消不合理首府，完善房地产税费制度。在开发交易环节统一复核现有房地产收费，杜绝重复收费现象，建议按照房地产开发土地购置、土地整理开发、建筑施工、竣工装修、访问学奥数这五个大的环节归类整合房地产收费项目，减少收费项目，减轻收费额度，坚决杜绝一些按照面积均摊而对开发商和购房人缺乏真正贡献的不合理收费，并在适当时机整合交易环节的房地产契税和房地产印花税。(2) 全面开征房产持有环节税收 改变原来“重流通，轻持有”的房地产税收思路，推进持有环节税收，做好立法、基本信息及其网络化建设等前期工作，科学测算税基，合理确定税收对象，将房产持有税放在整体税制改革的大框架下统筹规划。通过征收房产持有税，一直不合理需求引导合理住房消费，抑制财产和收入分配差距矿大，推动地方政府从土地财政专项税收财政，改变地方政府推高地价助房价的逻辑链条。4.1.2 完善城市限购政策住房具有消费和投资双重属性，在“人多地少”、土地供给缺乏弹性的限制下，优先保证居民合理自主需求，保护中等收入家庭消费需求免受高收入家庭投资需求挤压是必须长期坚持的政策原则，限购政策在尊重居民基本居住权和改善居住条件的基础上，精确打击了投资和投机需求，有利于住房回归居住属性，符合政府改善民生的愿景，也有利于房地产业的平稳健康发展。但是当前的住房贷款政策安排，高首付、高利率下。在部分限购条件严格的地区，甚至会出现买了房子就失去了换购市区房子的资格、买了小户型就可能失去了换购中户型和大户型资格等问题。因此，有必要检查限购政策长期不变的同时，完善优化改善性住房自主需求的居民。4.2对深圳市二手房市场交易平台的建议4.2.1 继续加大力度建立全国联网的B2B市场交易模式（即网签模式）防止和打击房屋中介公司形成对房屋租赁市场和二手房市场的垄断，建议由国家建立全国联网的租赁的房屋租赁市场和二手房市场交易平台（类似于淘宝网这样的民间交易平台），实现面向客户的b2b市场交易模式，制定专职机构或第三方维护, 把当前中介的职能转变为咨询职能，削减其交易操控权限，并规定所有房屋租赁和二手房交易都要在这个平台上进行，国家只认定在这个平台上的交易才是合法的交易，只保护这个平台上的交易。这样，既可以避免中介造假，又可以获得真实数据和基础信息。4.2.2 揭制打击投机炒房囤房行为“十一五”期间房地产调控政策的一个主要方向就是打击投机性需求，但调控政策造成的成本增加远远小于投机获利，因此效果不彰。事实上，揭制投机炒房的最好途径是十七炒房那个无利可图。具体办法是扣除物价上涨因素和存贷利率变化之外，全部征收二套以上房产出售溢价所得。对于家庭合理化住房改善的，一经确认退还旧房溢价款。同样，为揭制囤房，建议国家全面开征差别化房产税，通过发那个吹税迫使多套住房持有者囤房待涨无利可图，从而实现空置房入市，增加市场供给，减少房那个地产资源闲置浪费。4.2.3 规范中介企业经营行为解决当前房地产中介市场违规违法经营和服务不规范问题，要靠加强行政。行业管理，加大执法检查力度来实现，还要从“市场经济是信用经济”角度思考问题，采取措施。应实行房地产中介机构等级评定和管理制度，通过对房地产中介机构的品牌、社会信用、服务水准、经营业绩等进行考核评定，确定其等级，象宾馆行业评定“星级”那样。在等级评定基础上，由物价部门按相应等级核定其各项收费标准。这样既可满足不同消费者对服务标准、服务范围、服务质量的不同需求，更重要的是促进房地产中介机构的公平竞争，为房地产中介市场创造一个讲求信用、服务规范、交易公平的良好秩序。4.2.4 提高二手房市场从业人员整体从业水平为适应房地产中介服务行业的需要，必须：（1）经常地严格对从业人员进行培训，使之具有较系统的房地产专业知识。较强的中介服务能力、良好的职业道德素质和很强的遵纪守法观念。（2）有“准入”资格培训，又要不断地进行继续教育，如学习金融、法律、市场营销等知识，使他们具有良好的综合中介服务能力。（3）要建立中介服务人员等级制度，实行职业化管理，有效地执行年审和考核机制，这对我国不断飞跃发展的房地产中介市场尤为重要。通过培训和培养，为该行业奠定坚实的人才基础。5结论从整个房地产市场的发展角度来看，深圳市二手房存量在逐年的增长。无论是二手房的存量、质量，还是二手房市场规模、交易平台信息共享都得到很大的发展。但我们也同时看到：目前深圳市二手房数量大，但依然存在供量不足，价格偏高、交易市场混乱、信息不对称、不透明的尴尬处境。其中不乏有炒房团“杰出贡献”，中介市场的不规范管理。政府的工作的失误与不足，也脱不了干系。我们也看到深圳二手房地产的发展，后面有一只政策的风向标，这股风往哪里吹，决定房地产的发展前景。在过去限购政策出炉，由于政府过分的强调调控效果，政府采取一刀切的“限购令”政策，例如：不合理的交易税，限制购房条件等。在过去的一段时间里，确确实实制止了房地产泡沫的破裂，为房地产市场的健康发展做出贡献，但是它带来的弊端也是显而易见的；购房者一些合理的购房需求被封杀，甚至还导致多套房持有者，放弃将房源放回市场的打算。这样不仅让房价一直处于高位，还导致二手房源的紧缺，而且交易税高昂，迫使人放弃交易的意愿。针对上面的问题展开，深入的分析。政府完善宏观调控功能，优化税收标准、政策使其更加合理，同时规范房地产二手交易市场，建立完善二手房信息平台、交易平台，防止中介市场的垄断，简化交易手续办理。但我们的研究很有限，在我们可以预见的将来，政府市场干预机制会慢慢走向成熟对市场的干预会减少，金融市场改革会进一步的开放。中国的GDP增长模式，如过去的出口拉动发展模式，向促进内部消费来提高GDP的增长模式迈进，这些都深圳二手房发展的带来一些不确定的因素。参考文献 1 U.S. Department of Housing and Urban Development. Presidents Economic Growth Package to Make Nearly a Quarter of Million Families for FHA-Insured Mortgages. HUD N