大托镇项目合作开发分析报告(提交)1022.doc

深圳华仁地产策划 地产前沿 华人先锋大托镇项目合作开发分析报告2009/10/19大托镇项目合作开发分析报告一、区域市场分析（一）区域概况大托镇位于长沙市南大门，毗邻省政府，是长株潭三市经济一体化核心区域，是长沙市“拓城兴南”战略实施的主战场，充分发挥着融城核心位置的区位优势和政务中心城区形成的资源优势。湖南天心环保工业园位于大托镇，是2002年12月报经省人民政府批准设立的省级工业园。按照“功能布局合理,建筑景观优美,土地利用高效,生态环境宜人”的基本思路，突出与长株潭一体化的“南部新城，融城核心”的城市产业定位相配套。在产业发展规划上，致力于“一带”（新型工业带），“一圈”（国际商贸圈），“一园”（总部经济园）的产业集群规划。交通方面，区域未来规划有地铁1、4号线、长株潭轻轨，领导新城交通枢纽核心地位。（二）区域竞争细分中信新城1、重点楼盘分布状况区域内在售楼盘中，以别墅、洋房的楼盘为主，如龙湾国际社区、格兰小镇、橘郡、御邦等，电梯房有中信新城、怡海星城、韶峰尚南苑。由于区域内建有军事机场，因此电梯房整体限高50米。2、产品供应状况楼盘名称占地面积（亩）建筑面积（）容积率套数产品类型在售户型及配比备注户型面积（）比例中信新城2400225万1.40/小高层、别墅、主题商业广场一房55-8526%目前在售产品为二期的青年社区和一期城市广场尾房二房54-8774%三房143/四房143/怡海星城1043230万2.220000小高层、高层一房56-7995%部分为定向开发二房83-103三房105-135四房1605%龙湾国际社区949120万1.5811090小高层、独栋别墅、联排别墅洋房141-20330%小高层为二期开发联排214-23145%独栋35025%格兰小镇42930万1.53928小高层、独栋别墅、联排别墅洋房167/目前小高层未推联排222-267/双拼346-385/独栋432-874/橘郡42938万0.55278洋房、联排、独栋洋房三房131-14828%三期小高层规划待定洋房五房183双拼四房27736%独栋四房232-29636%独栋五房280-288御邦250118784.20.82665多层、联排别墅联排170-180100%/区域内各楼盘的规模较大，均在250亩以上。产品供应以洋房和联排别墅和独栋别墅为主，因此平均容积率较低。未来大部分楼盘将有小高层的规划。3、价格及销售状况楼盘名称均价（元/）销售情况备注中信新城青年社区对外报价一期4200，二期3900（注：9月促销部分房源85折）二期实际成交均价3500-3600二期一批共6栋，720套，目前销售620套。二批共有9栋，共1000套左右怡海星城3300/部分定向开发龙湾国际社区洋房80-100万，联排别墅120-200万开盘销售3套，9月份共销售20多套房源，目前销售额累积近2亿/格兰小镇/认筹中，推出独栋、双拼、联排/橘郡洋房5600-5700，独栋170万-250万/栋，联排140万-180万/栋。销售欠佳，开盘仅销售一套。目前洋房所剩套数不多/御邦3900（07年）联排别墅均价5200元/平米（08年3月）二期洋房均价3200-3500元/平米（09年）目前主要销售临街商铺，别墅的价格是区域内最低，产品去化速度最快/在售楼盘价格方面，电梯房均价3300-3800元/（其中中信新城其综合定位较中高端，在片区价格中偏高），洋房均价5500-5600元/（御邦在09年上旬推出洋房，整体价格较低），联排别墅均价6000-7000元/，独栋8000-8500元/。销售方面，洋房和别墅，特别是联排别墅的去化速度较好，小高层的去化速度较慢，目前普通置业者对该区域位置不认可，交通、配套尚未完善，影响了电梯房的去化速度。（三）区域市场总结目前该区域的交通、配套等未发展成熟，人气不足，且置业者的认可度不高。但是随着融城发展、交通的规划、市政配套完善、商业氛围提升，加上商品房的价格优势，将吸引周边置业者。区域内的楼盘在产品的户型上拥很大相似性，但是规划、配套、风格完全不同，在利用了外包装提升形象、样板示范区展示、豪华会所装修、提供尊贵服务等基础上，个别楼盘的优势明显。二、地块价值分析（一）地块位置地块位于长沙市天心区大托镇新路村天心环保工业园，北向紧靠中信新城青年社区。项目四面临路，南临中意路，西南和北向临小区规划路，西北临意二路。另外，靠近为军用机场，对项目有限高要求。地块位置（二）地块现况1、场地条件 地块目前是荒地状态，地势平整，靠中意路旁有少许电线杆，还有施工中的国防光缆。地块内的自然景观有活水湖，溪流，整体而言自然资料较缺乏。 2、配套设施 紧邻地块目前未有大型商业、市政配套、医疗、教育、公园等配套，在未来规划中，中信新城城市广场将招商成为SHOPPMAILL，商业广场对面则是主题公园和规划中的奥特莱斯，奥特莱斯预计2010年开业。规划中的沃尔玛在项目南向。（三）项目SWOT分析1、优势（S）：地块无拆迁压力；地块方正；有一条河流、一个湖泊自然资源；地块四面临市政道路，东面临107国道，通往长沙市区和湘潭、株洲都很便利。2、劣势（W）：地块地势过于平整；内有电线杆，需要改造成地下电线；自然景观资源较缺乏；地块周边较杂乱，形象较差；地块西侧为军事机场用地，存在噪音污染。周边现公交线路少，交通不够便捷；区域内高水准的教育、医疗等配套设施欠缺；地块四面临路也带来了噪声和污染。3、机会（O）：区域板块因中信新城的炒作和规划、规模优势，已经得到市场的熟知；距中信新城商业MALL和城市绿化广场仅几百米距离，生活配套完备；随着地铁的规划、中信新城项目的逐步建设完成，项目的销售价格仍有提升的空间。4、威胁（T）：区域的大多数项目正在规划或者招商中，发展成熟需要一定时间周期；未来周边区域开发的项目多位数百亩以上的大盘，目前基本都已经三通一平，如果上市周期集中，本区域竞争将较为激烈。三、地块物业组合建议（一）地块主要经济指标项 目指 标项 目指 标占地面积250亩容积率1.6建筑密度32%建筑限高50米（二）项目开发组合方案一以小高层为主，洋房、联排别墅为辅的综合物业组合地块的限制较多，关键是容积率和建筑限高的限制。如果按照此方案组合，综合容积率平均可以达到1.2。目前，区域内小高层的去化速度比较慢，中信新城的电梯房供应量较大，且在售的别墅、洋房楼盘，未来1-2年都有电梯房的供应，未来电梯房的供应量将增多。目前区域内电梯房可接受的价格约为3300-3500元/（中信新城由于品牌优势和产品规划等，电梯房价格较高）。（三）项目开发组合方案二以洋房、联排别墅为主，小高层为辅的综合物业组合如果按照此方案组合，综合容积率平均可以达到1.0。区域内大部分楼盘洋房、别墅去化速度较平稳，别墅的集中供应，虽然带来竞争，但通过差异化定位，有利于带动圈层人士的置业，并树立片区高端物业形象。（四）建议开发物业组合方式方案一和方案二各有利弊。方案一的缺点主要为：目前小高层的市场接受度较低，预期价格不高，去化速度较慢，未来竞争较大，地块的综合定位不高；优点为：有效利用地块经济指标，使容积率达到最大；方案二的缺点为：容积率较低，产品竞争大，地块自然景观资料不丰富且噪音污染较大，前期投入多等；优点为：区域对于洋房、别墅的认可度较高，有利于拔高项目整体形象。综合以上优缺点，我们建议采用方案二，即以洋房、联排别墅为主，小高层为辅的综合物业组合。此物业组合对前期规划要求非产高，重点配套，包括会所、园林、样板区的打造等，前期投入将增多，但通过差异化的产品、规划，外包装到位，软硬相结合，有利于提高价值点，提高认可度。因此地块的总建筑面积约为166667。其中，洋房占60%，10000，联排占15%，25000，小高层占25%，41667。（注：以上为粗略估算，最后面积以规划设计为准）四、投资价值分析（一）成本分析序号项 目指标(元/m2)数量（m2）金额（万元）备 注一前期费用50151.报建费 商品房：12016666720002.招标费203.可行性研究费204.规划设计费351666675835.景观设计费40108334433绿地面积按照建筑密度35%预测6.建筑设计费401666676677.水文、地质、勘察费5166667808.质检费0.00223424万元47工程造价*29.监理费0.00823424万元187工程造价*810.三通一平716666711711.避雷检测费5512.其他500包括人防、白蚁防治、环境评估报告书、地下电线工程等二工程费用指标(元/m2)数量（m2）304861.小高层建安费15004166762502.洋房建安费115010000011500包括半地下车库3.别墅建安费15502500038754.小高层地下车库建安费200075761512车户比按照1：1计算3.公建面积7004100287公建3，幼儿园36005.围墙及主要设备351666675006.绿化、景观、道路15010833416257.水电301666675008消防工程401666676679、河流清淤、拓宽、河岸景观绿化4002000100河流长约200米，河流、绿化带总宽约10米10.样板房、售楼部、会所设计、装修费用800025002000售楼部面积为2500（含装修），样板房为一套联排一套洋房11.其他500主要包括配电、建筑装饰等三开发费用比例金额：万元94431.销售和广告费用0.049442937772.财务费用0.03944292833土地款除外3.管理费用0.03944292833土地款除外四开发税费71821.交易费0.015944291416总销售额*1.5%2.营业税费总计0.069442956663.教育附加税6166667100总建筑面积*6元/平米五不可预见费1.8%50650912土地款除外六总成本合计51562土地款除外（二）未来销售收入分析 1、小高层电梯房销售收入 项目如果现在开发，预计开盘时间为明年下半年。目前小高层的销售价格为3300-3800元/，我们预计以3800元/的价格出售。则小高层的未来收益为：3800*41667=15833万。2、洋房销售收入 目前洋房销售价格为5600-5800元/，我们预计明年下半年洋房的价格为6000元/。则洋房的未来收益为：5800*100000=58000万。3、联排别墅销售收入目前联排别墅的销售价格为6000-7000元/，我们预计以7200元/开盘出售。则未来收益为：7000*25000=17500万。4、地下车库销售收入地块按照小高层车户比1：1计算，则地下车库的数量为380个，每个车位销售价格为80000万，则未来收益为：3096万元。5、销售收入合计15833万+58000万+17500万+3096万=94429万。（三）地价预估不含土地费用的总成本为51562万元，未来销售收入为94429万元，按照税后投资利润率为30%计算，则土地费用为：（94429-51562-土地费用）/（51562+土地费用）*（1-25%）=30%土地费用=15887万元土地面积共250亩土地单价为64万元/亩，平均楼面地价953元/。总成本67449万元，每平米单方成本4047元/。五、合作方式开发物业：以洋房、联排别墅为主，小高层为辅的综合物业组合。项目经济指标：综合容积率1.0，限高50米，覆盖率约40%。开发物业组合：总建筑面积约为166667。其中，洋房占60%，10000，联排占15%，250