蝶翠华庭项目可行性初步分析5.doc

蝶翠华庭项目可行性初步分析 项目背景及概况蝶翠华庭项目为首特居住规划区（原指首钢特殊钢厂用地）的一部分。首特居住区规划总建筑面积约为150万平方米，划分为9块地，地上物基本已拆平，现开发地块为2#地和5#地。蝶翠华庭位于2#地，占地约13公顷。蝶翠华庭东侧是5#地，为荣丰2008项目。蝶翠华庭开发商为香港上市公司威新集团的下属公司北京港旅房地产开发有限公司，总建筑面积约34万平方米，11栋住宅楼，分三期开发。其中一期3栋住宅楼，总建筑面积约为10万平方米，于2001年3月开工。在2002年蝶翠华庭曾开展了一系列的营销策划活动，进行项目强势推销，但是销售情况不好。在2002年7月份，一期2.6公顷的土地、1栋住宅楼全部和1栋住宅的21层29层抵押给了银行。我们初步认为，该项目在于产品定位方面出现偏差，导致项目销售无力，销售回款与工程款之间的资金链条断开了。 项目环境分析蝶翠华庭项目位于宣武广外大街305号，莲花池东路南侧，北边为连接西二环与西三环的莲花池东路，西接规划中的首特西路，东临规划中的三里河南沿线路，南规划中的首特南路商业街。该区域为西南二、三环路之间，紧邻北京西站，有多条公交线去往公主坟、中关村、西单、国贸、亚运村等区域，出行便利。居住环境较为一般，地块西侧有很多临时搭建的供外来人口居住的小平房，西南侧的莲花河全天散发着污浊的臭气。北侧为繁忙的京九线，噪音比较大。我们认为，该区域不具备作为纯住宅区或纯商务区的条件。 项目市场分析及预测 区域在售项目主要为：蝶翠华庭、荣丰2008、久居名园、广华轩。项目销售均价主力户型蝶翠华庭6400大1居、大2居、大3居荣丰20087400久居名园7500广华轩6800荣丰2008项目在2002年初将部分大户型转为小户型后，一直保持着旺盛的销售势头。小户型自2002年7月份至今已销售出863套，销售面积为2.4万平方米，销售均价为7656元/平方米，销售总额1.87亿元。我们认为，随着该区域市场和客户逐步成熟，小户型细分市场竞争将会越来越激烈，但是小户型的市场空间和发展潜力还是极大的。 经济分析蝶翠华庭项目二、三期的住宅总面积约为21万平方米，减去2层地下室（约2万平方米），地上可售面积约19万平方米。投资估算分析表项目取费标准（元/建筑平米）建筑面积（平方米）总投资额（万元）1.土地出让金72319000013737 2.城市基础设施建设费1001900001900 3.前期工程费40190000760 4.建安工程费200019000038000 4.1土建150019000028500 4.2内部装修5001900009500 5.基础设施建设费1201900002280 6.公用设施建设费751900001425 7.贷款利息40 190000769 8.不可预见费61 1900001162 9.销售费用2221900004218 10.管理费用95 1900001801 11.销售税金411 1900007803 12.小计3887 19000073856 13.销售均价7400 190000140600 14.1投资收益率20%-净利润1140 19000021656 转让费1812 19000034423 单位成本5699 190000108278 14.2投资收益率15%-净利润907 19000017232 转让费2159 19000041025 单位成本6046 190000114880 14.3投资收益率10%-净利润644 19000012234 转让费2552 19000048485 单位成本6439 1900001223