房地产信贷风险研究.docx

房地产信贷风险研究摘要随着我国房地产行业的快速发展，作为房地产行业发展主要资金来源的房地产信贷的发展呈现一种加速发展的态势。同样房地产相关信贷在商业银行资产组合中的比重越来越大。商业银行和房地产行业有着非常密切的，不可分割的利益关系。银行业持有的大量企业和居民债权都是以房地产作为主要的资产抵押担保形式，房地产价格涨跌、行情冷暖会导致银行业资产价值和资产质量出现大幅波动，房地产出现风险处理不当，泡沫破灭，极有可能出现巨大的社会资产损失，甚至可能出现银行危机和货币危机，直至危及整个金融体系的安全。所以我们有相当的必要进行房地产信贷风险研究。本文分四个部分，按照提出问题，分析问题，解决问题的思路来进行房地产信贷风险的研究的。第一部分是对于房地产信贷和房地产信贷风险的相关概念进行阐述。第二部分是对房地产信贷风险的具体表现形式的分析。第三部分是对于引发房地产信贷风险的原因进行分析。第四部分则是对房地产风险控制提出的措施及建议。其中第二部分，和第三部分是本文重点研究的关键词：房地产 房地产信贷 信贷风险 风险分析 控制1.房地产信贷和房地产信贷风险概述1.1房地产信贷的概述1.1.1房地产信贷概念房地产信贷是指银行对房产、地产和建筑业的生产经营发放贷款以及对居民购房、建房的消费性贷款。这一借贷活动的具体实务，是指银行或其他金融机构通过各项信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地及房屋的开发、经营者和购房者。1.1.2房地产信贷的特点（1）房地产信贷还款周期比较长。（2）房地产信贷行为是一个过程，具有过程性，整个信贷行为体现在商业银行的信贷交易过程之中。银行与借款人进行信贷交易之前要进行一系列的资格审查活动，信贷过程中要进行审核以及监督，贷款完成后仍然需要对于贷款的监督、回收等，整个过程持续相当长的一段时期。商业银行的信贷行为也就体现在了这一个完整的交易过程中了。（3）商业银行本身是信贷活动的主体，商业银行的信贷行为受到商业银行主体所在的经济环境和政治环境的双重约束，它遵循着一定的法律法规，于是具有了经济和政治上的双重目标。1.2房地产信贷风险的概述房地产信贷风险，指房地产信贷领域中的一种不确定性或“信息不对称”。指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产遭受损失的可能性。1.2.1房地产信贷风险的特征 (1)房地产信贷风险只能有效降低，但无法彻底消除，是不可避免的。风险和收益是成正比的，银行通过发放贷款获得收益，就算目前房地产开发各个环节都能够顺利完成，消费者的住房抵押贷款也没有违约现象，商业银行仍然会面临并承担风险，这种风险无法降为零，只能通过有效的监督和先进的风险管理办法来降低。(2)房地产信贷风险具有空间传导性。当房地产信贷风险爆发时，其危害不仅仅局限于商业银行本身，会迅速形成恐慌情绪和传导效应，向以房地产为抵押物的其他信贷业务包括中间业务、负债业务等扩散，形成流动性风险。(3)房地产信贷业务包括申请、核查、审批、发放以及贷后管理等环节，各个环节都存在着风险因素，房地产信贷风险存在于操作的全过程，因银行员工操作不当，都可能产生操作风险甚至道德风险(4)房地产信贷风险对整体经济具有明显的外部负效应。现代经济社会全球一体化的进程使各国经济的联系越来越紧密，以金融业为核心的各个行业的关联度越来越高，相互之间的影响也越来越大。2.房地产信贷风险的具体表现风险是指未来的一些不确定性，对实现自身既定目标的影响。从不同角度，可以将房地产信贷风险分为不同的类别。从信贷风险的表现的形式和我国目前的信贷市场看，可以将风险划分为信用风险、市场风险、操作风险。接下来就从这几个方面进行讨论。2.1信用风险信用风险（credit risk）又称违约风险是指交易对手（包括房地产开发商、建筑商与个人房贷申请者）未能按照约定按时足额的归还本息的风险。信用风险是房地产信贷风险中最重要，也是所占比率最大的一种。银行要面对开发商、建筑商与个人消费者三个方面的信贷风险，任何的违约或三者之间的交叉违约都会产生还贷的风险，并且这三者之间的循环交叉会形成一条完整的风险链，而无法完全分隔。尽管是由各自一方单独而形成的债务，但相互之间在物的传递中所形成的因果关系是无法用单独债务的形式切断的。2.2市场风险市场风险（Market Risk）是指因股市价格、利率、汇率等的变动而导致价值未预料到的潜在损失的风险，既对已定目标所产生的影响。而有关房地产市场的价格主要有利率，汇率，房地产价格。银行要面对利率的风险和银行盈利的风险。如果利率浮动，存贷的风险也会浮动。如果给了开发商贷款，银行的存款是不能不支付本金和利息的，如果贷款不发放，银行一定会亏损。如果利率浮动，存贷的风险也会浮动。如果给了开发商贷款，就一定希望能从开发商手中回收贷款，就不得不给建筑商和消费者贷款，以形成完整的贷款回收生存链。一方面由于历史原因我国商业银行总体资产质量不高，特别是规模较大的四大国有商业银行不良资产率高；另一方面，在金融业逐渐向外资开放后，金融业竞争更趋激烈，商业银行的生存和发展与其对自身业务的管理和创新息息相关。房地产价格方面，不管是房地产企业，还是个贷申请者，他们贷款的担保物往往就是与自己相关的房地产，地价或房价的下跌会影响抵押物的价值，而目前我国并未建立抵押物价格调整机制，会使抵押物市价小于抵押物担保值，进而增加房地产信贷的信用风险。2.3操作风险操作风险是指由于不当或不足的方式操作业务对既定业务目标带来不确定性的风险。由于操作风险对银行贷款的影响越来越大，故新巴塞尔协议将其列为同信用风险、市场风险并列的三大风险之一。操作风险可分为由员工、系统、制度流程和外部事件所引发的四类风险，并有七种表现形式：内部欺诈，外部欺诈，员工做法和工作场所安全性，客户、产品及业务做法，实物资产损坏，业务中断和系统失灵，交割及流程管理，而其中最主要的内外部欺诈据了操作风险的80%之多。与信用风险和市场风险相比，操作风险有以下特点：首先大多数的操作风险是可控风险，可以通过人员培训，系统优化，制度完善等等措施去尽量减少此类事件的发生；其次，操作风险与收益之间不存在正相关的一一映射关系，不是风险越大收益越高的风险类型。最后操作风险是涉及银行业务部门最广的风险，因为所有涉及业务操作的部门总会有操作风险的存在，因此要开展操作风险管理需要各部门相互配合，相互监督。3.引发房地产信贷风险的原因分析3.1房地产周期性波动任何一个市场经济的国家都会存在着经济周期性，改革开放后的中国也不例外。经济周期（Business cycle）也称商业周期，是指经济在运行过程中循环往复的出现经济扩张和经济紧缩的现象，可以分为衰退、萧条、复苏、繁荣四个阶段。一方面房地产行业作为中国宏观经济的支柱行业，作为中国经济的重要组成部分，其受经济本身周期性的影响，另一方面房地产行业受国家政策的影响非常大，国家政策的周期性也会对房地产行业产生周期性的影响。3.2.借款人资本不足或使用不正当手段3.2.1借款人资金不足借款人在从事房地产这种属于成本大、风险大、交易量也比较大的投资产业时，不可能像进行成本较小、风险较低，交易量较小的市场活动的时候，仅凭自身拥有的资金就完成了房地产投资开发。房地产开发商们有可能存在其自有资金匮乏的情况，在这种情况下开发商们就会像银行贷款。但一旦企业经营中出现不利情况，本金及前期收益相对企业的负债远远不足，银行贷款就会受损。房地产开发企业陷入资金缺乏的情形，通常是发生在房地产开发建设阶段的初期。因为房地产行业的利润空间十分庞大，因而吸引了众多的投资者们介入这一行业，但是房地产行业本质上有着投资大、周期长的特点，因此资金实力不强的企业就显得非常的被动。特别是在宏观经济环境不景气或房地产市场出现其它不能预料的情况时，一些项目就很有可能出现资金短缺的情况，房地产企业在尽其所能地去实行挽救的措施后，资金仍然还存在缺口，地产开发企业们就会向银行贷款，由此风险就有产生的空间了。3.2.2借款人使用不正常手段部分房地产开发企业开发利润期望值过高，只顾追求高额利润，任意抬高了出售价。人为炒作过多，如开发商生造概念、虚假宣传、欺骗顾客、哄抬房价；宣传房价会大幅度上涨，误导消费者，乘机抬价出售等。为了尽快销售房屋，房地产开发企业使用不正常的销售手段。开发商总会向潜在的购房人介绍自己房屋的优势，其中，“零首付”无疑对购房者来说具有很大的吸引力，由于首付款对很多年轻购房者来说也是一个不小的障碍，因此，不少购房者出于对“零首付”的优惠，会与开发商串通作弊而申请贷款。这种行为具体表现为开发商与购房者协商，将实际售价提高一定比例，再向购房人出具收到首付款的收据，双方按合同约定的虚假售价交易，并到银行按此价办理按揭手续，这样购房者事实上并未向开发商支付一分钱的首付，而由银行完完全全地提供了房屋的总价。这样就使得银行承担了所有购房风险。3.3商业银行内部之原因3.3.1管理不严格这主要表现在银行对信贷缺乏全面科学的评估制度，对借款人的借款用途、物资保证、经营管理和还款资金来源等方面审查不严格。另外，银行贷款制度不健全或执行不力，出现“人情贷款”，“以贷谋私”的现象，也增加了银行信贷的风险。如果银行信贷人员对借款人生产经营、财务核算、市场信息掌握的信息不充足，那么在预测、评估、应变、控制信贷资金运用中不确定因素的能力就较差，从而造成贷款发放上的失误，加大了信贷资产的风险。3.3.2执行存在偏差在贷款实务中，超额担保频频发生，使得担保往往流于形式。这无疑会增加银行信贷资产的风险。的确，现实中抵押物的价值不是一成不变的，多数情况下它会随时间、市场及抵押物自身使用等情况的变化而变化，房屋的价值也一样，会随着某地段的升值贬值、使用上的磨损等因素而发生变化。但是，设定抵押权时房屋的价值如果远远高于债权就相当于增加了商业银行的信贷风险。4.房地产信贷风险防范措施针对我国房地产信贷风险的特点和成因，房地产信贷防范体系应设置三大防线：风险控制线、风险转嫁线和风险财务防线。（1）风险控制线。由于我国房地产信贷风险的主导因素是人为因素，所以建立科学的风险控制机制是风险防范体系的基础，也是当前房地产信贷风险防范最需要加强的环节。而人为因素中最根本的是人的心理和道德风险因素人的品质，所以选择和培养优秀的房贷员工是防范房地产信贷风险的第一道屏障。（2）风险转嫁。许多风险如来自借款人一方的人为或意外的风险因素，无论是道德上的风险，还是市场状况的变动，都是银行所无法有效控制的，这时需用风险转嫁来填补控制手段的不足。风险转嫁主要有三种形式：抵押、担保和保险。（3）风险财务措施。这是房地产信贷风险事后补救措施，即科学计提房地产信贷风险准备金，以弥补各营业年度的房地产信贷风险损失，稳定银行经营。这实际上是银行的一种自我保险。随着金融体改的深化，自保将逐渐走向联保，直至在银行体系中形成房地产信贷风险基金，并通过证券化运作，将房地产信贷风险在全社会进行分散。5.结语综上所述，房地产行业是一个带动效应大，产业链长，资金密集型行业。它的发展与宏观经济的发展紧密相连。房地产行业作为一典型的资金密集型行业，他的发展是与金融体系的支持分不开的，无论是房地产开发性信贷还是房地产消费性信贷，银行信贷都将房地产业和银行紧紧的联系在了一起。所以商业银行要利用房地产业与金融业之间紧密的、相互依存、相互促进的关系，进一步分析市场，完善管理，调整结构，加强协调，促进自身和房地产业的健康发展。6.参考文献1. 王世强，房地产信贷风险分析，2001.