工业用地进行住宅开发存在哪些法律风险.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除工业用地进行住宅开发存在哪些法律风险来源：xxhuazi：日期：2011-11-17 北京市中闻律师事务所合伙人、律师徐西华目前社会上很多企业用工业性质用地进行房地产开发，并公开进行销售，这类性质的房地产开发存在着较大的法律风险。一 违法改变了土地用途，所建的住宅属非法建筑。土地管理法第四条规定“国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”工业项目建设用地控制指标第四条明确规定“严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”城市房地产管理法第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。国家实行土地用途管制制度，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅。改变土地用途必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，并按程序办理相关手续。未经相关程序变更土地用途建设住宅的行为属于违法行为。在工业用地上建设和销售的住宅属于违法建筑。二 工业用地进行商品房开发对开发商法律风险（一）交还土地使用权土地管理法 第八十条规定“依法收回国有土地使用权，当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。”城市房地产管理法第十七条也有类似规定。2000年6月联建公司以竞标方式获得某市国土资源局某宗地，出让合同约定出让宗地用途为工业用地。在土地依约转让后，联建公司在开发建设中，未经国土局同意，擅自将工业用地改为商业用地进行房地产开发。国土局发现后要求联建公司依据合同约定的用途使用土地，联建公司对国土局的要求未予理睬。随后国土局向某市中级人民法院提起诉讼，要求解除合同，收回国有土地使用权。法院审理认为：联建公司在出让合同履行过程中，事先未经国土局同意，事后也未经国土局追认擅自改变土地用途，是违约行为，判决：解除出让合同，国土局返还联建公司缴纳的出让金，并支付联建公司的开发建设支出；联建公司承担违约责任，支付违约金，返还土地使用权。从上述法律规定及部分开发商的教训，开发商不按照批准的用途使用国有土地，可能面临土地被收回的法律风险。（二）补缴土地出让金城市房地产管理法第十八条规定了改变土地用途应，应取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。国务院关于深化改革严格土地管理的决定第十七条规定“经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。”在法律实务中，要求交还土地使用权的情况较少。土地受让者将工业用地进行房地产开发面临的主要风险是补缴土地出让金。（三）以招标、拍卖或者挂牌方式重新获得土地使用权国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知第四点规定“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”根据招标拍卖挂牌出让国有土地使用规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。土地受让人改变土地出让合同中约定的土地用途，超出政府批准的土地开发利用范围使用土地，需要按照法定程序重新取得新用途的土地使用权。即土地受让人返还原工业用地土地使用权，然后再按照商品住宅土地使用权的获得途径，以招标、拍卖或者挂牌出让的方式重新获得该土地的使用权。（四）行政罚款擅自将工业用地变更为商品住宅的行为本质上是违法行为，无论发生了以上三种的哪种情形，土地受让人还面临行政处罚的风险。土地管理法第八十条明确规定了对不按照批准的用途使用国有土地的，处以罚款。土地管理法实施条例第四十三条规定“依照土地管理法第八十条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米10元以上30元以下。”三 购买工业用地建设的住宅存在以下法律风险开发商将工业用地专做住宅楼盘进行销售，因为价格低廉，一般比同类楼盘低20%-30%，这些楼盘的销售火爆一时。但是这类商品房属于改变土地用途的违规建筑，购买后存在较大的法律风险。（一）没有产权证，权利无法得到保障城市房屋权属登记管理办法第五条规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的惟一合法凭证。”北京市房屋买卖管理暂行规定第九条也明确规定“自房屋所有权证签发之日起，买方始取得房屋所有权。”工业用地上进行的房地产开发，由于改变了土地的批准用途，开发的房地产属于非法建筑，开发企业无法办理产权证。如果开发企业办理了工业性质的房产证，其产权只能是开发企业自己的产权，由于是工业用房，房产也无法进行分割。因此，对于购买房屋的产权人来说，将无法得到房屋的产权证明。由于房屋不具有产权证，其对房屋所拥有的权利将无法得到保障。（二）使用年限短，届满后不能自动续签普通商品房土地使用权的年限一般为70年，工业用地土地使用权最高年限为50年。普通商品房和工业用地建设的住宅的使用年限相差20年甚至更多。物权法第一百四十九条的规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”城市房地产管理法第二十二条规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。”当土地使用权届满时，住宅建设用地使用权可以自动续期，非住宅建设用地的续期没有明确规定。如果工业用地的企业不存在或者没有及时申请续期或者申请续期未被批准，开发企业不再拥有土地使用权，土地被收回，而地上的房子也会面临被拆的风险。（三）水电、贷款、增值税等其他费用的增高，无法落户口小区的水、电、煤气等费用都是根据土地性质收取的，工业用地开发的住宅，按工业标准收取水、电、煤气、物业费等。比如，北京普通工业电价0.7565元/度，居民生活用电电价0.44元/千瓦时。生活成本差价的日积月累也是一笔不容忽视的费用。在贷款方面，对于居住用地的房产，银行在首付、贷款期限方面都有较非居住用地的房产更多的优惠政策。比如，对于居住用地的房产，银行会允许贷款人办理首付最少三成的住房贷款，但是购买非居住用地的房产，首付最少为四成。这类住宅在买卖过程中也会负担更重的增值税，增加了住宅的流动成本。在交易过程中这类房产采用“工业算法”，与常规商品住宅相比，就土地增值税一项税费就高出许多。个人的户口不能跟工业地产捆绑,不可以在房产上落户口。（四）容积率、配套设施等实行工业标准，影响居住环境工业用地建造的楼盘之所以售价便宜，除了工业用地使用权供应较多、土地转让金较低等原因外，容积率和配套设施实行工业标准也大大降低了开发成本。但容积率和配套设施是影响业主住宅舒适度和方便度的关键因素。工业用地的容积率标准高于住宅用地。容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。除了容积率，绿化率、停车位等配套设施的标准都存在差别。北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标中明确规定了居住区养老设施、教育设施、商业服务设施等配套设施的各项指标。工业用地建设的住宅不受这些指标约束，开发商为了追逐利益，可能通过降低这些指标节省成本。风险防范 提示：所以，在购买商品房时，房屋购买人一定要查验六证是否齐全（即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证证、商品房预售许可证及开发商的营业执照），上述证件不全者不能购买，以免上当受骗买房没有房产证的风险房屋权利人的合法权益是指权利人依法对自己的房产享有的占有、使用、受益和处分的权利.只有取得房地产权证,购房者才对所购房屋拥有所有权,才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利.对每个购房者来说,没有房产证的商品房都是名义上的所有人,而不是法律上的所有人. 目前相当一部分购房者只关心房屋的价格、地理位置、周边环境、房屋质量、户型、物业管理等问题,对房产证的重要性不了解,另外一部分已购房者由于已经使用房屋,认为即使房产证没有办理也没有影响房屋的正常使用,因此对房产证的办理所持听之任之的态度,这样不但会使自己的合法权益受到侵害,也有可能纵容开发商在房地产开发过程中的违法行为. 如果购房者在入住后不能取得房地产权证,其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态,购房者将不能取得如下权利: 1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动,即使签定相关合同也均为无效合同,不受法律保护. 2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿. 3、无法设定抵押权、典权等他项权利,购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任. 4、如因项目非法开发而无法办理房产证,则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险. 5、开发商因债务纠纷被强制执行时,没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产,可以被开发商的债权人依法强制执行; 6、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地.既然国土资源部表示要在集体土地上试点建设经济适用房或廉租房，同时试点清算小产权房，这就为小产权房的处理提供了一个新的思路:首先改造小产权房为廉租房，产权收归国有小产权房分两种性质进行：1、开发商为农民建房获取的并不合法的“土地报偿”建成的小产权商品房出售的；2、通过其它不合法手段获取的土地建成的小产权房 。第一步，所有小产权房全部由国家以成本价收购转制为廉租房或经济适用房或社会保障房，对上述两种情况的建房均采取相同的政策：成本回收，核算建房成本，给村民建房换取的土地上所建房产，要扣除为村民建房成本，本着公平合理、不损害开发商基本利益的原则，用赎回政策回购开发商的剩余房产。房产转为国有，转化为廉租房、经济适用房或社会保障房，但土地依然是集体的。要确定对集体土地的使用补偿办法，关于补偿款项，原则上从租房收入中支出。对于开发商之前的售房收入，由于历史的原因，一般除稽核补正税收外，不再清理从前。回复支持1腾讯网友 雪松 评今年将试点清理小产权房 试点城市及方案尚在研究2012-03-05 11:30:07由于是占用的集体土地，但收归的房产已归国有，这就形成有偿使用：今后的所收房租会有一个分成问题， 3/7当村委会得到了这个利益许诺他们不但不对抗对小产权的清理，而且还会积极配合，原本村民以为开发商占据的这批出售房产是村民得到新楼新居付出的代价，本没有了回收的念头，没料到一个新政，村民的土地不但回归了，而且还又有了新的财源，乐哉乐哉！如此，中央政府可以不费吹灰之力就轻而易举的解决了全国小产权的多年顽症。回复支持1腾讯网友 雪松 评今年将试点清理小产权房 试点城市及方案尚在研究2012-03-05 11:26:24例如某人10年前20万购得100平 20万按全额贷款（就按现行7.05%利率）计算结果是2404.52/月X120月=288542.4，是20万元的10年本息总额，是应该退还给该购房人的，此房已经变成廉租房，房租租金假定是1.2万/年，该户继续租住，继续租住则用28万那个应退购房款抵付，由于前10年政策不明，免收房租（或少收房租，此项另议），应付款28.8542.40万也是发生在这个时段，因此既不退还也不付息，只用此值交换后续租金，此额度用毕，该房主才可以有继续租与不租的选择权。其间，允许买家在控制价格内转让，转让之前必须征得所有权方的管理委会对各项应收、应付、出让价格等各个款项的核实批准，方可出让。回复支持0腾讯网友 雪松 评今年将试点清理小产权房 试点城市及方案尚在研究2012-03-05 11:21:44清理已出售的小产权房（购买者手中的小产权房），首先核定购买者实际出资状况，本着合情合理不损害购房者的利益，以货币形式根据购房年限、当时的购房单价、