红泰商业物业管理方案.doc

，【红泰售楼中心/网吧/科技街】物业管理方案四川雅居物业服务有限公司二零零八年六月二十日【红泰商业部分物业管理方案】为了妥善管理温江【红泰翰城售楼中心/网吧/科技街】（下称本物业），受红泰公司委托，我公司将对本物业进行专业化管理及服务，特拟定本方案：第一条 物业管理服务内容：一、 房屋公用部位的维护和管理：共用部分是指房屋主题承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）楼梯间、走廊通道、大堂等相连部位。二、 房屋共用设施设备及运行的维护和管理：1、 共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、供电路线、照明、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、物业管理用房和共用设施设备使用的房屋等。2、 建立维修服务回访制度，有回访记录。3、 检查和大、中、小维修要有记录。4、 定期以及冬、雨季和天气异常是对房屋和公共设施设备、道路等进行检查，发现问题立即上报安排抢修。5、 对质量较差、易出问题的部位，应即使记录备案，重点检查。二、 环境卫生：1、 公共环境及环卫设施保持清洁。2、 袋装化垃圾处理，定时收取，日产日清。三、 护卫内容：1、 维护本物业区域内的公共秩序。2、 实行24小时护卫服务，避免各种责任事故和重大刑事案件。四、 交通秩序和车辆停放： 机动车辆须按物管人员指定位置停放。五、 房屋装饰装修管理： 见装修守则第二条 物业管理服务质量：一、 房屋管理与维修：1、 房屋外观完好、整洁、保持设计原貌。2、 房屋完好率达到75%以上、楼宇外观美观、整洁、无改变使用功能，无违反规划乱搭乱建现象。3、 房屋修复及时率达到90%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，维修合格率达90%以上。二、 设备管理：1、 设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘及鼠害发生。2、 设备良好、运行正常，无重大事故隐患。3、 制定设备安全运行管理制度和操作规程，并有设备维修保养、运行记录，专人负责检查及测试。4、 供电系统24小时正常运行，出现故障及时排除。5、 消防控制中心及消防系统完好，可随时启用。6、 电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，附属设施完好，轿箱及井道保持清洁。7、 针对不同设备定期保养、检修、保持设备正常。并有针对突发事件的应急措施，确保年度无故障运行时间达到90%以上。三、 供电系统：1、 按甲方要求实行供电正常运行，出现故障立即排除。2、 限电、停电按规定提前通知业主，外线停电时，自备发电机送电不超过30分钟。四、 消防系统：1、 消防控制中心及消防系统配备齐全（我公司只负责日常维护，如需更换或维修所有费用均由甲方承担），可随时起用。2、 配备兼职消防人员，定期检查，及时维护并做好预案演练。3、 在明显处设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通。4、 无因管理失误，失职责任引发的消防事故。5、 安排好消防控制室的24小时值班人员，出现险情及时处理、上报。6、 负责安排相关人员上岗证的培训。五、 给排水系统：1、 每月对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患，操作人员健康合格证俱全。2、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。3、 遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积泡水、泛水。4、无因管理责任造成的长时间停水事故。六、 市政公用设施管理：1、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。2、公用照明、设施设备齐全，工作正常。3、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。七、绿化管理： 定期对物业管理区域内的花草树木进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象八、环境卫生管理： 1、实行标准化清扫，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用现象。 2、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。 3、房屋的公共楼梯、扶梯、走道、地下室等部位保持清洁，不随意堆放杂物和占用。 4、设有垃圾箱、果皮箱等保洁设备。 5、清洁满意率达到85%以上。 6、房屋公共部位、公用设施设备无蚁害。 8、地面无积尘、积水、污渍，无长时间堆放的垃圾，无烟头、纸屑及果皮。 9、墙面无积尘、污渍、蜘蛛网；目视墙壁干净无黄渍。 10、天花板无积尘、污渍、蜘蛛网。11、空置无地砖区域地面无杂物堆放，无积水、无烟头、纸屑及果皮。 12、楼梯及天井围栏无积尘、积水、污渍、无蜘蛛网。 13、人、货电梯轿厢内无积尘、积水、污渍、无蜘蛛网、无烟头、纸屑及果皮。 14、厕所内无强烈异味、无积尘、积水、污渍、无蜘蛛网；达到地面无烟头、纸屑、果皮；小便槽内无烟头。 15、灯具目视无灰尘、蜘蛛网。 16、广场上地面无积尘、积水、污渍。十、治安管理： 1、实行24小时保安监控制度。 2、无因管理疏忽造成的重大火灾、刑事和交通事故。 3、保安人员有明显标志，工作规范。4、危及人员安全处设有明显标志和防范措施。十一、交通秩序与车辆停放1、1、进出商场车辆管理有序，无堵塞现象，不影响行人通行。2、商场外停车有专人管理，管理有序，排列整齐。第三条：物业管理人员配置及工作职责一、售搂中心人员编制情况及工作职责： 1、保安人员：1名：负责售楼中心夜间值班，白天不间断巡逻，保证物品安全。 2、保洁人员：1名，负责售楼中心场内外卫生及植物的日常养护工作。 二、网吧人员编制及工作职责1、保安人员：3名：负责网吧营业时间的秩序维护工作。 2、保洁人员：2名，负责网吧场内外卫生及植物的日常养护工作。 3、工程维修人员：1名，负责网吧及商业物业的水电维护工作。三、科技街人员编制及工作职责1、保安人员：2名：负责科技街的安全巡视和秩序维护工作。 2、保洁人员：1名，负责科技街的环境卫生及日常保洁工作。第四条：物业管理服务费用： 一、佣金制。 由委托方支付人员工资，标准如下（金额：元）： 人数 基本工资 生活补贴 社保费 合计保安 6 1200 300 450 11700保洁 4 650 150 450