下半年东莞市场深度调查.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632下半年东莞市场深度调查金桥1东莞踩盘个案调查1【世纪城一期国际公馆】1【丰泰华园山庄】3【景湖花园蓝郡】4国恒6竞争个案分析专题一：加州阳光花园6竞争个案分析专题二：海逸豪庭7竞争个案分析专题三：东逸翠苑7竞争个案分析专题四：江南世家8竞争个案分析专题六：水印长堤9常程10竞争个案分析专题一：宝湖山庄10竞争个案分析专题二：时富花园11竞争个案分析专题三：碧湖花园12竞争个案分析专题四：金月湾12治国13竞争个案分析专题一：碧水天源13竞争个案分析专题二：庆峰花园14竞争个案分析专题三：愉景花园15竞争个案分析专题四：年丰山庄15调查表16规划16户型17园林18价格19配套19客源20金桥东莞踩盘个案调查【世纪城一期国际公馆】基本情况： 位置： 东莞城南东莞大道东，处于莞城和厚街之间 规模占地： 共147.38万平方米，建筑面积198.38万平方米 开发周期： 2002年开始开发，计划分六期开发，预计总开发周期年 一期规模： 占地15.87万平方米，总建筑面积11.51万平方米 建筑覆盖率： 24.13% 容积率： 0.69 在售单位： 332 物业费： 1.5元/月/平方米 投资组合： 东莞康华投资集团、东莞市世纪商住开发公司 建筑设计： 同济大学建筑设计研究院 园林规划： 贝尔高林 物业管理： 世邦魏理士 代理公司： 深圳世联地产顾问 整合推广： 深圳市风火广告公司 销售电话： （0769）2988888目前情况：类目内容主诉求以生活之精彩，博世界之喝彩。新公馆生活传承国际视野，对话顶尖人士。项目定位处于城市扩张后的新中央生活区的高尚居住区规划风格澳洲风情，分昆士兰、莫尔本等区，色调和谐感觉明快但不轻浮周边情况东侧为6800亩天然园林，南为生态居住区，西为规划中央生活区。户型分配2、4、6叠拼共258单位：200-438平方米/150-350万公寓共72单位：140平方米/70万单体别墅共2单位：620平方米/560万最大户型两栋独立620平方米目标客户本地化的港澳台商人，侨胞，周边商人，文化型财富阶层开盘日期2003年12月销售情况公寓售完，叠拼别墅剩40个单位，独体未售出购买动机自住为主，投资其次配套1万2千多平方米的会所和澳洲风情主题商业街交通情况西侧紧邻东莞大道，从市中心到项目大约20分钟之内车程特色以100豪门人物名字定义每个住宅单体，服务态度最好其它现在进度部分现房，交房标准为毛坯房，交房日期8月分析优点：1、 规划在世纪公馆东北方向，十字路口斜对面是同一开发商投资的一个单独占地3万多平米，建筑面积7万多的【现代经典】公寓项目，有效为配置人口比例做好铺垫。会所和商业街区已经落成，共有2万多平方米，在路边整体感觉较为开放大气，也显得比较有人气，小区内的密度控制得较好。2、 产品户型组合较多，多达15种户型，外立面颇丰富，所有别墅都有地下室，但是算一半销售面积，基本上250平方米以上单位都配备了双主卧，380平米以上单位都有客厅挑空，住宅单体景观有天井花园、入户花园、前花园、后花园等花园组合，景观视觉较为丰富。3、 交通该项目在东莞大道东侧，位置处于莞城和厚街之间，交通比较便利，自驾车到达市中心在20分钟之内，到达厚街40分钟左右。4、 配套周边有购物乐园，水濂湖公园，高尔夫公园，平西水库，规划中的中央商务区，中央生活区。5、 包装整体的文化包装味道比较足，售楼处的环境布置也比较气派，有10名购房者中抽取一辆马自达6的促销政策。缺点：1、地理特色据该项目销售人员介绍，该项目的正西侧隔东莞大道相望是东莞城扩建后规划的中央生活区，中央生活区再向北也即市中心方向是未来规划的中央商务区，因此该项目的发展期和城市建设的周期密切相关，受到一定约束，并会有较大的前期成本。2、户型该项目的绝大多数户型都是3层，加上地下室就是4层，而且主卧绝大多数都设在三楼，上下奔波太多，不符合经历了十多年发展的东莞别墅消费群较成熟的别墅鉴赏力。3、花园单体建筑覆盖率太高，私家后花园面积一般都在和一层面积差不多，而建筑面积300平方米以上，总价250万以上的购买人群，对后花园的需求要更大一些，前后花园都比较小，240平方米左右的单位，前花园面积只有30-50平方米左右，房子的投影已经可以到达门前的路上，近距离观感不够和谐。4、装修样板间装修为欧式古典风格，局部表现较好，但是整体不够自然，而且告知是花费120万装修款才达成的效果，会给消费者付面心里压力。与我们间的竞争： 目前不是很大，但由于其盘子比较大，文化味道较足，开发周期会覆盖盈丰厚街项目整个开发期，随着东莞的中央生活区、中央商务区的建立，优势会越来越大，能够会消化我们项目一定潜在购买力。【丰泰华园山庄】基本情况： 位置： 东莞虎门镇白马湖畔 规模占地： 共500亩 开发周期： 2001年开始开发，目前全部现房 在售单位： 288 物业费： 1.5元/月/平方米 开发单位： 东莞市建设房地产有限公司/东莞丽景湖山庄建造有限公司 物业管理： 开发商 代理公司： 东莞大禹广告 整合推广： 东莞大禹广告 销售电话： （0769）5500188 5500238目前情况：类目内容主诉求真山真水唤醒一生激情幸福是水，人生是岸项目定位自称环保别墅豪宅，由于二次包装，因此定位较为模糊规划风格不明确周边情况项目为马蹄形，蹄口内是白马湖的天然湖湾，东北部为山脊户型分配独体288栋，临湖600万/500平方米，387万/335平米不临湖200万/315平方米，所有建筑单价1780元/平米公寓共20栋最大户型一栋990万/1395平方米目标客户本地商人，工厂老板开盘日期2001年12月销售情况共288套，剩余近120栋购买动机休闲享受型自住消费配套3万多平方米的郊区会所和半山烧烤园，湖心垂钓岛，码头交通情况虎门镇连升路边特色环湖而建，沿湖的房子后花园里面可以直接接触水面其它现在进度部分现房，其它在建交房标准为毛坯房分析优点：1、 交通 该项目位于虎门镇中心区，交通比较便利，对于本地居民不存在距离感，在此小区内看到了许多人真正在许多第一居所里的生活状态。2、 地形环境该项目环境可以说是得天独厚，环湖而建，占有8000亩的白马湖，坐山环水，整个小区是外高内低的坡地，一进入小区后感觉到外面大街上的噪音明显听不到了，可谓闹中取静。3、 配套小区内有3万平方米中心会所并且有若干分散的主体会所，有雕塑广场，垂钓岛，中英文幼儿园、进修学校，在自己家中的后院能够任意垂钓。缺点：1、规划该小区的规划较为直白，3万多平方米的会所在500亩的项目来说有些大，产品形式比较单一，总共只有7种户型，其中一种户型竟有40多个单位完全一样，小区层次感较差。2、户型大多户型都是上个建筑时代的作品，带一个半地下室，一个半层阁楼式厨房，感觉比较压抑，有的户型居然能做到3层半设8间卧室2、3层却都没有交往空间。3、销售控制第一次踩盘从销售员处能够得到的按揭付款最低折扣就为9折，销售速度很慢，给开发商带来了比较大的压力。与我们间的竞争： 除了没有荔枝园外和盈丰厚街项目的环境几乎相差无几，虽然其产品较为陈旧，可是其开发商把建筑分开卖的这种行为，所有的别墅建筑每平米仅卖1780元，明显是认识到了自己产品的弱点，要通过强调提升地块的珍稀价值和自由私属感觉来淡化建筑过时的不利影响，重要的是要让消费者买单。对于这种概念，对于本地的居民来说永远具备一定的吸引力，由于其开发商在当地的规模实力和口碑，他们华园山庄的房子迟早能够消化掉，会消耗掉一定的市场。【景湖花园蓝郡】基本情况： 位置： 东莞城南新城市中心区四环路 规模占地： 共2000亩 开发周期： 1992年开始开发，计划分十期开发，目前是第六期 绿化率： 达到了41% 建筑密度： 24.8% 容积率： 1.01 在售单位： 150 物业费： 1.5元/月/平方米 投资组合： 广东光大企业集团 建筑设计： 国外公司 园林规划： 国外公司 销售电话： （0769）2662868 2981838目前情况：类目内容主诉求贵族气质，从容人生追求生活品质，兼备大度包容的气质。项目定位景湖花园升级版别墅规划风格澳洲风情，分昆士兰、莫尔本等区，色调和谐感觉明快但不轻浮户型分配叠拼30套，独立别墅120套最大户型450万/560平方米客源东莞及附近城镇占85 开盘日期2003年12月销售情况叠拼别墅售完，独体剩30个单位购买动机成熟的别墅住宅群配套分散式主题会所，面积6500多平方米的人工湖交通情况从市中心到项目大约15分钟之内车程特色人造湖景观，六期将作为一个独立小区，实行独立封闭管理。其它现在进度大部分出外立面，交房标准为毛坯房，交房日期8月分析优点：1、 园林拥有大片的生态绿化植被，整体感觉植被种类颇多，覆盖率较高。2、 实用型户型在户型设计上采用了较大胆的空间划分手法，还针对在开发中客户发现保留了一些景湖花园前期开发中最受欢迎的别墅户型。3、 交通该项目在东莞大道东侧，位置处于莞城新城市中心区四环路，交通较便利，到达市中心车程在15分钟之内。4、 成熟周边有光大开发的前5期的产品，已经建成入住的别墅单位有近700个，人气较旺盛，生活气息较浓。5、 开发商实力就此项目已经有十多年的本地别墅开发经验，期间已经积累了相当的开发经验和客户资源，运作比较成功。缺点：1、地理环境该项目本身除了原生树的资源比较多外，没有水和山。 2、建筑密度作为别墅超过1的容积率太高，所有房型的私家花园面积都不到单体占地面积的一半，而且花园的利用率很低，还是属于古老的房子在中心，四周是花园的布局，浪费而且不实用。 3、装修样板间装修为欧式古典现代风格，各个空间结合不够自然，样板间560平方米花费200万装修款，近3600元/平方米的装修效果不甚理想。与我们间的竞争： 目前不是很大，但由于其专做别墅，积累的客户资源和开发经验使其具有较大优势，开发周期会覆盖盈丰厚街项目整个开发期，随着东莞的城市扩建，能够会消化我们项目一定潜在购买力。国恒竞争个案分析专题一：加州阳光花园l 物业地址：东莞市厚街镇横岗水库旁l 开发商：东莞市厚街镇房地产公司l 物管公司：l 销售电话： 07695898888项目配套l 豪华生活会所l 拥有风景绝美的游人码头加州阳光置业数据规 模：约200亩总 价：总 套 数：全区独立别墅约42套，叠拼约200套（共98栋），18层公寓2栋，12层高公寓3栋，6层公寓2栋户型面积： 绿 化 率： 花园面积： 物 业 费： 动 态：五一期间开展项目推界会，约6月正式开售 生活原来可以很加州卖点一：加州风情生活意念。用加州的生活理念来包装项目，告诉消费群所应该向往美好的生活模式是什么。卖点二：水景环绕。利用项目靠近水库的优质天然资源，把水体引进项目，使本来湖岸线并不长的项目拥有了更多的水体景观之余，部分景观好的单位可以卖到更好的价钱。项目为横岗水库板块4个项目之一，由于项目6约才开卖，所以现在具体的户型、单价、总价及部分资料还不齐全。项目以南加州阳光风情生活为卖点，拥有一段湖景，而且把水也引进项目中间，湖边的单位都是TH和独立别墅，公寓全部都规划于路边，把公路的嘈杂用公寓分割开。缺点：小区内路网交错，破坏别墅区的私密性，显示不出别墅区的尊贵。项目临湖部分有一条规划路，所以别墅部分的湖景都被一条湖边公路分割开。周边环境不成熟，生活配套不足，离镇中心约1015分钟，暂时没有与之相联系的公交系统。竞争个案分析专题二：海逸豪庭l 物业地址：东莞厚街横岗水库旁l 开发商：和记黄埔地产l 销售电话：84703766/1288项目配套l 园区内共有三大主题会所，建有游泳池、桑拿、健身街一系列健身设备，并建有洗衣房等生活配套设施l 海逸高尔夫球会，占地超过2000亩，拥有27个国际级标准球洞。海逸豪庭置业数据规 模7000亩（二期占地500亩）总 价 二期独立别墅3002000万，湖边楼王最高5000万，均价约13000/ m2总 套 数280套（现剩下约39套）户型面积252 m2 1140 m2，主力户型475 m2，剩下户型485m22层5房、382 m22层4房、351 m22层5房、290 m22层4房、282 m22层5房、278 m22层4房、252 m22层4房（大户型很多已卖完，欠户型图）容 积 率 0.29花园面积1000 m2别墅花园面积3000 m2，485 m2别墅花园面积1700 m2物 业 费4元/月平方米动 态项目进入尾货阶段北美式豪华高尔夫湖畔别墅豪宅卖点一：湖景得天独厚。拥有良好的湖岸线，水景视野十分开阔。卖点二：集团品牌优势明显。和记黄埔集团主席为华人首富李嘉诚先生，在国内拥有绝对高的知名度，而+旗下和黄集团在国内的众多投资使其拥有很高的知名度。卖点三：所有别墅均采用轻钢结构。实用面积大幅提高。卖点四：小区建设完全成熟。现已全现楼发售，小区绿化环境已经长成。卖点五：高尔夫球会就在小区内。尽享尊贵生活。项目为横岗水库边上4个项目之一，拥有良好的湖岸线，二期开发两年来现在剩下39套，其中一部分为发展商保留单位。一期项目开发后，和黄集团将整个项目买下，独立开发剩下的土地。此项目为东莞地区最顶级别墅项目代表之一，而价格也为同地区的最高，但由于项目有非常良好的集团品牌支撑，使该项目成为少有几个能对港台及周边较广阔地区的客人有很强吸引力的楼盘，当然，也由于其价格的昂贵，单单靠厚街的消费力是不足以支撑这个项目，所以项目卖了2年多，280套现在还剩下30多套。项目第三期开发现在还没有列出具体的时间表，根据和黄集团的以往开发模式，他们将会有很长一段时间才会开发第三期。竞争个案分析专题三：东逸翠苑物业地址：东莞市厚街镇康乐南路投资组合：东莞市东逸物业管理有限公司 东莞市厚街房地产公司销售电话：07695883333配套设施商业面积达5万平方米，拥有商业购物广场、临街旺铺、步行街等配置设备齐全的会所设施，具体包括音乐喷泉、音乐茶座、水吧、儿童天地、老人活动中心、桌球馆、麻将馆、阅览室、健身室、舞蹈室、桑拿、美容美发等，还设有大型园林泳池、幼儿园及可容纳近1000辆车的地下停车场东逸翠苑置业数据规模 12万平方米，总建20多万平方米总价 15万100万之间（项目均价3300）总套数 一期604套，其中1房1厅45 m270套，2房8185 m2约200套，3房120130 m2约250套，4房145 m2约50套，5房206280 m2约30套户型面积45 m2280 m2绿 化 率 38花园面积物 业 费1.5元/月平方米动 态 一期已经售出超过90，只剩下很少保留单位租赁 租金：1房的1500/月，2房的20002500/月实用率：88都市生活新典范卖点之一：地理位置优越。位于厚街镇中心，生活配套十分完善。卖点之二：生态环境得天独厚。与规划中的凤山公园为邻，地势呈山坡自然起伏，植被资源丰富，且背山面水，空气清新，以水为本，以绿为基调，到处生态葱茏，绿意盎然。区内拥有大型园林泳池，南加州风情园林美景随处可见，实现建筑与自然和谐共生，是一个名副其实的大型生态园林社区卖点之三：产品方正使用，市场定位准确。产品结合市场需求，间隔方正使用，主力户型为两房三房单位。东逸翠苑为纯公寓项目，首期开发12层和18层的电梯洋房，空间部局采取“围而不合”的组团形式，特设首层大面积架空花园设计，实现动感水体与优美园景的完美结合，配合人车分流的社区规划，挥洒现代建筑之简约时尚、清新亮丽的个性，为业主营造温馨、舒适的居住空间！项目由中原物业代理，自2003年年底开售以来，在短短的4个月内，基本上把一期的604套全部售清。项目的消费群超过80为当地厚街镇民，属于现阶段厚街镇公寓市场的杰出代表。竞争个案分析专题四：江南世家l 物业地址：东莞南城区鸿福西路江南世家l 开发商：广东宏远集团房地产开发公司l 销售电话：07692414888江南世家置业数据规 模15.8万平方米（建筑面积27万平方米）总 价TH110万元/套，独立别墅382万元/套，公寓2800元/ m2起总 套 数独立别墅11套，TH70套户型面积TH220228平方米，独立别墅398438平方米，洋房公寓72平方米150平方米动 态项目一期、二期、三期销售超过70项目配套l 项目旁边有中学中国人过中国式生活卖点一：品牌实力。宏远集团为东莞当地最大型开发商之一，在东莞当地市场认知度非常高。卖点二：层高达3.2米。区内公寓市场少有的层高，使空间不再压抑。卖点三：设计超大转角窗，采光增加一面，视线所及270度范围。卖点四：观光电梯，空中入户花园，强调不同姿态迎接室内诱惑。卖点五：江南水景园林卖点六：3万平米湖泊，1.5公里江岸风景线堤；21大景区，48大景观主题。作为东莞最著名的房地产开发企业，江南世家系统阐述“中国人过中国式生活”，以江南园林为卖点。项目以当地消费群为主导，由独立别墅、TH、公寓组成，其中洋房主力户型为2房及3房为主，突出产品的优越，特别是对于105 m2的单位，利用巧妙的空间布局，给人一种超过该面积的感觉。联排别墅户型都为4房3厅双套间设计，6米中空客厅，30平米的主人套房，而且每套别墅都设有室内中庭花园。独立别墅方面更是每户赠送一个约70 m2的私家湖心小岛。2003年11月开盘以来，在当地营造了相当的知名度，推广上重点突出两点，一是江南园林建筑，二是突出宣传自己户型的优越。销售5个月来，项目的一、二、三期合共卖出超过70，业绩良好。竞争个案分析专题六：水印长堤l 物业地址：东莞万江区万高路88号l 开发商：东莞市世纪海怡花园建造有限公司l 物管公司：怡高物业l 营销策略：慧谷城市l 销售电话：07692782008水印长堤置业数据规 模174320平方米（建筑面积146293平方米）总 价150340万，独立别墅均价6200/平方米总 套 数一期37套独立别墅，二期全为TH户型面积独立别墅290430平方米，二期TH为230280平方米户型结构 291平3层4房5卫、331平3层6房2厅5卫、368平3层5房4厅4卫、406平3层6房3厅5卫。绿 化 率68花园面积300-500平方米物 业 费2元/月平方米动 态一期销售只剩7套，二期定于6月动工，全为TH美式游艇水岸别墅卖点一：江景项目。拥有1.8公里的江岸线。卖点二：现楼发售。项目一期建设基本完成，现楼发售。 项目一期还有七套，虽然用了美式游艇水岸别墅来包装项目，可是现场除了广告，其他都没有体现出任何美式游艇的生活。而项目的消费群都为高踄镇及周边地区地区的镇民，由于项目位置离莞城较远，而且产品特色并不明显，所以对莞城客源的吸引力都不大。常程竞争个案分析专题一： 宝湖山庄l 物业地址：东莞黄江大道l 开发商：东莞市黄江镇房地产公司l 销售电话：3631888项目配套l 半山别墅内设健身房、棋牌室、电子游戏室、卡拉ok室、桑拿浴室、西餐厅、茶庄等l 社区内有一幼儿园待建，泳池、网球场、篮球场等运动设施已投入使用l 社区向马路的两侧开设商业街置业数据规 模47万平方米总 价别墅均单价4800元/平方米户型面积150400平方米绿 化 率46%花园面积无物 业 费1.5元/平方米动 态二期别墅100多套01年开售，现余一成五；三期所规划的别墅未开发山水灵气 山水家园卖点一：山水美景。该花园背靠黄江宝山，内设大型环绕型水景，无论远近，入眼即景。卖点二：半山会所。其在宝山的半山设立了大型会所，会所中有娱乐、餐厅、茶庄等多项配套。闲坐会所，蓝天白云，青山绿水等美景入眼皆是。卖点三：配套齐全。社区配套除会所外，还有篮球场、幼儿园、网球场、泳池，在社区外围的多层洋房的首层则设有商业街，这使住户在社区内就可享受到便捷的多项生活服务。自然景观优美该花园背靠黄江宝山及宝山森林公园，整个花园东南向两面临山，景观优美；社区内设大型环绕型水景，在小溪、水景广场、喷泉等水景等的分割下，即提高了社区别墅的私密性，亦大大丰富了小区的内部景观。规划设计合理社区内部为别墅组团，近马路的西北侧则由多层洋房将社区与社区外部进行隔离，提高了社区的私密性；在别墅群中则有环绕型水景进行隔离。会所的位置定在半山，即提高了会所的档次，同时将会所对社区私密性的影响减到最低。而在外侧洋房首层设置的商业街，为社区提供便捷服务，同时降低了商业街对社区的私密性的影响和对物业价格的影响。配套完善在整个社区中有会所配套、运动配套、教育配套（待建幼儿园）、商业配套，满足了住户大部分的生活需求。在距社区500米远处则有一中学和酒店。为了方便住户，社区内还设往来长平和樟木头火车站的专用巴士。配套可谓十分完善。产品比同区产品优越 在黄江本地的大型别墅类楼盘，目前仅有93年开发的康湖山庄和宝湖山庄。康湖山庄以联排、双拼产品为主，且面积偏小，而宝湖山庄则以较大的面积和独立别墅为主；在产品设计上所运用的中空、跃式等设计亦是早期开发的康湖山庄所没有的。在面积、设计等产品硬件上这迎合了黄江本地人对别墅不断提高的要求。竞争个案分析专题二：时富花园 l 物业地址： 东莞莞樟大道及莞深高速莞城出入口侧l 开发商：东莞时富花园开发有限公司（香港时富集团投资）l 销售电话：3232338 （）项目配套l 内部配套小玎珰水疗馆、商场、泳池、l 周边有横坑小学、寮步中学、横坑幼儿园、东华医院l 距东莞寮步客运汽车站仅数步之遥置业数据规 模33万平方米总 价别墅2001300万，均单价4600元/平方米；洋房均单价2800元/平方米户型面积建筑面积280-700平方米；以400平方米左右的面积为主绿 化 率超过50花园面积100到600平方米，以300400平方米之间为主物 业 费别墅2元/平方米；洋房1.5元/平方米动 态第一期别墅仅省3套左右；新一期别墅部分准现楼，年底交楼 国际现代化生活体验卖点一：莞深第一站。位于莞樟大道、莞深高速公路、莞城出入口处，背靠翠海林峰的旗峰山及旗峰公园，占尽自然地利之美。卖点二：度身定做，拓宽业主对别墅设计的参与权。“置地、自建、装修”三步充分参加“家”的建立，客户可自由选择的屋型，再加上个性化的装修，则在一砖一瓦，一草一木均流露出个人的独特风格和品味。卖点三：“社区与自然同在”生态园林。20亩荷花湖、罗马喷泉广场、数十处江南园林景致散布於小区各处，与大型的私家花园交相融汇。卖点四：国际标准的要求立项国际化、景观设计国际化、空间设计国际化、32国际化（中、日英三语教育）。自然景观人工美景该项目可远眺翠海林峰的旗峰山，距旗峰公园仅近10分钟车程。在社区内，遵循以人为本、人与自然和谐的原则所设计的生态园林，包括20亩的荷花湖、罗马喷泉广场和数十处江南园林景致，与大型的私家花园交相融汇。开发商实力雄厚，-香港20多年 国际化标准竞争个案分析专题三：碧湖花园 l 物业地址： 东莞常平镇松柏塘松常路98号l 开发商：东莞碧湖花园有限公司l 销售电话：3989999项目配套l 8万平方米的假日广场l 23000平方米的人工湖l 4000平方米的豪华会所置业数据规 模38万平方米绿 化 率45%物 业 费3元/平方米动 态碧湖花园卖点一：23000平方米常平唯一最大人工湖。湖周边设码头、水幕喷泉、人造沙滩、钓鱼岛等景观或场所。卖点二：配套齐全。在配套上由中英文幼儿园、碧湖碧波小学、人工湖、假日广场、网球/篮球/羽毛球场、儿童乐园，至多功能大型会所餐厅、卡拉ok、音乐室、电影投放室、健身、按摩、壁球等等，在配套方面可谓一应俱全。卖点三：位置优越。距东莞火车站5分钟车程，有专车接送。而东莞火车站至香港仅70分钟车程。大气规划 碧湖花园，在各项规划、规模上属常平的记录。其在常平区域来说，拥有最大的人工湖、最大绿化面积（最高绿化率）、最大人工瀑布、最大假日广场等多项记录。其别墅群环湖而建，接近户户有湖景，这些使该项目成为常平最好的生活社区之一。繁华与宁静的均衡碧湖花园，紧邻3000亩荔枝公园，在社区内绿化率高达45，主要景观人工湖面积达23000平方米。在教育、休闲、社交、运动等多方面配套齐全。而该项目外围是由非主干道的松常路连接东莞火车站方向。充分保证了碧湖花园社区内外的宁静。而其设有专线村巴，往来东莞火车站仅5分钟车程，往来市中心仅8分钟车程，出入繁华和宁静是何等容易。竞争个案分析专题四：金月湾l 物业地址：东莞市东城区东城文化广场旁 l 开发商： 东莞市金田置业有限公司l 物管公司：戴德梁行为管理顾问l 销售电话：2318888项目配套l 大型会所l 贝尔高林设计园林置业数据规 模47000平方米总 价60万110万元；单价由39004800元/平方米，均价4100元/平方米总 套 数12栋高层共800套户型面积130402平方米（四房至十二房的复式单位）物 业 费2元/平方米动 态2001年开始发售，目前为现楼，已经销售过九成心怀天地之美卖点一：位置优越，旺中带静。毗邻东莞东城区政府、文化广场、沃尔玛；距峰景高尔夫球场、虎英公园、旗峰公园等仅数分钟车程。卖点二：投资价值高。该项目属东城区域高档住宅之一，目前已经有部分外籍人士租住。依托周边的完善生活配套和商业氛围，其投资价值见涨。卖点三：精美园林。贝尔高林设计园林，耗资三千万。小区由水景横贯纵穿，园林中200米木栈道清趣盎然。成熟区域、成熟社区该项目位于莞城的东城区，该区发展成熟，配套完善，是莞城中最适宜居住的区域。且该区作为莞城的老城区，已经形成浓厚的商务氛围。该项目由2001年开售至今，居住已达九成，社区的住户满意度高。高档物业，设计先进12栋高层围绕中心园林，面向黄旗山呈半围合型；有单层、跃式、复式三种形式可供选择；每层为二梯四户或二梯二户，且绝大多数单位为南北对流、全落地玻璃窗和大外飘窗设计，使各个单位均有景可观。同时在整个小区实现人车分流，住户大厅可直达地下停车场，充分体现其设计人性化的一面。治国竞争个案分析专题一：碧水天源l 物业地址：东莞市大朗镇碧水天源大道l 开发商：东莞市碧水天源物业有限公司l 东莞市大朗镇房地产开发公司l 物管公司：东莞市碧水天源物业有限公司l 销售电话目配套l 园区内会所建有游泳池、桑拿、健身房等配套设施l 园区有会所、幼儿园、网球场碧水天源置业数据规 模67万平方米总 价别墅200500万/套总 套 数一二期别墅170栋,洋房252套户型面积TOWNHOUSE280-300平方米,独立别墅340580平方米绿 化 率68%以上花园面积100-300平方米物 业 费2.5元/月平方米动 态-2001年开盘，一期别墅. 洋房已售完，二期别墅已售70%洋房已售67%碧水天源卖点一：开发理念新颖。卖点二：交通优势。卖点三：环境优美。卖点四：建筑设计成功。得天独厚的地理位置松山湖科技园区-东莞未来市中心,数以亿计的投入,全面科学的规划,使之代表了东莞的未来.也成为东莞财富聚集之地,精英聚会之所.这里,也正是碧水天源的所在,因为我们理解,真正的领袖,期待着一种身份的证明.地理位置潜力无限-政府斥资千亿打造,东莞未来的经济.科技中心紧邻未来的松山湖CBD,商务.娱乐设施俱全,繁华一手掌握松山湖国际学校. 松山湖复旦中学与松山湖复旦小学共同营造国际校园氛围大胆超前的设计理念掩映在热带绿林间的建筑,线条简洁,明畅尊贵,将现代建筑理念和热带风情不经意地融合为一体.罕见的一梯两户布局,享有更优越的居住空间.窗含美景,户纳清风,水岸风景缠绵视野,景观.朝向.采光无一不佳.间隔方正,使用率高,舒适性好.业主专有的观光电梯,把家的最后一段路,变成一个别致的上升赏景的过程,也许,只有碧水天源,才会在建筑设计的同时设计了主人的心情.竞争个案分析专题二：庆峰花园 l 物业地址：东莞市东城区温塘庆峰大路 l 开发商：香港燕庆发展有限公司 l 物管公司：香港燕庆物业有限公司l 销售电话：2250666 项目配套l 高级会所集中了中高档娱乐及各类健身设施，另有酒吧、图书室、咖啡厅等配套l 网球场.艺术幼儿园.山顶公园庆峰花园卖点之一：地理位置优越。靠近五环路交通便利卖点之二: 小区环境优美安静卖点之三：价格合理卖点之四: 发展商实力雄厚庆峰花园置业数据规 模363000平方米总 价别墅97-421万/套总 套 数别墅一二期85栋,三期76栋,四期65栋,洋房220套户型面积TOWNHOUSE280-300平方米,独立别墅340580平方米绿 化 率40%花园面积100-300平方米物 业 费1.5元/月平方米动 态-1998年开盘，一二期别墅已售完.三期已售93%四期已售15%.洋房已售89%山水环境国际化时尚社区首家阳光俱乐部个性化定制竞争个案分析专题三：愉景花园 物业地址：东莞市东城区迎宾大道 n 开发商：香港燕庆发展有限公司n 东莞市附城房地产开发公司物管公司：愉景物业管理有限公司销售电话：2663318 2619001-268配套设施双会所有室内恒温泳池.篮球场.壁球室等.网球场.幼儿园周边有峰景高尔夫球场愉景花园置业数据规模 550亩总价 200万500万元/套总套数 别墅176栋.一期124栋二期86栋.三期60栋.高层公寓330套户型面积:别墅一期400平方米-459平方米.二期408-440平方米.三期500-600平方米.公寓280平方米和405平方米两种绿化率48%花园面积2001000平方米物业费2元/月平方米动态:1997年开盘一期已售完.二期已售80%三期已售67%.洋房已售85%愉景花园卖点之一：成熟别墅社区。卖点之二：豪宅大气。卖点之三：便捷的交通,无以伦比的周边配套卖点之四：发展商实力雄厚卖点之五：该区是东莞中央商务区(CBD)核心地带上风上水的社区环境名流享用的爵士别墅竞争个案分析专题四：年丰山庄 l 物业地址：东莞市樟龙路太湖度假区旁l 开发商：东莞市城市建设开发总公司l 物管公司:年丰物业管理公司l 销售电话：2207881 2201500 项目配套l 小区超前规划6000平方米水上会所,配合已投入使用的业主私家会所,独树一帜的双会所设计,休闲.娱乐.运动.健身房设施一应俱全,生活的享受,就从这完美的服务开始l 小区有超市.幼儿园.篮球场.水上娱乐场等年丰山庄卖点一：区位突出。毗邻多家超大型超级市场，两公里以内有大型百货公司、邮局、医院等，五分钟可达。卖点二：结构与全体规划先进。设计师以简约明快的线条与颜色，配合先进的家居置能系统，综合考虑了外形的美观与使用的合理性。卖点三：小区环景优美安静 别墅的环景年丰山庄别墅区毗邻风光的太湖度假区,环拥清清太湖无边秀色,推窗即揽年丰山庄绵延绿浪入室.天然去雕砌.清水出芙蓉,去却粉饰与繁嚣,去却粗糙的人工痕迹调查表规划户型区域项目名称户型面积范围（平方米）主力户型主力户型面积（平方米）花园面积（平方米）东莞南城世纪城200-620五房一厅/二厅200-330景湖花园蓝郡300-580五房一厅/二厅的独立别墅460-580300莞城愉景花园一期400-459；二期4