旧改计划立项阶段的两类土地问题.doc

2011年深圳公司项目发展部部门案例所属项目 宝安民治上塘工业区旧改项目案例名称旧改计划立项阶段的两类土地问题案例编号2011.12.07撰写部门项目发展部撰写人赵俊审核人周黎关键词城市更新、土地权属不清、非农建设用地、土地整备区案例描述宝安区民治上塘工业区旧改项目，申报拆迁用地面积为74800平米，现状主要是工业厂房，法定图则（草案）规划为二类居住用地，拟更新方向为居住、商业功能，申报主体是深圳市龙华上塘股份合作公司（村股份公司）。该项目于2010年9月份正式申报2010年第二批城市更新规划制定计划，经宝安区城改办及宝安管理局初审后，报至市更新办。经审查，该项目主要存在以下两个问题：1、该项目拆迁范围内权属不清晰的土地比例过高（超过总面积的1/3）。根据深圳市城市更新办法实施细则（征求意见稿）第五十四条及其他相关文件，土地权属清晰的土地主要包括如下用地：（1）已签订土地使用权出让合同或已办理房地产权登记的用地。（简称国有已出让用地。）（2）城中村用地，或根据申请人提供的材料可落实并核销非农建设用地、征地返还用地指标的用地。（简称城中村用地）（3）按照市规划国土部门制定的旧屋村认定有关规定，已取得旧屋村范围图的旧屋村用地，或根据申请人提供的材料可认定为旧屋村的用地。（简称旧屋村用地）（4）按照深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见，地上建筑物已取得规划确认文件和土地权属证明文件的用地，或根据申请人提供的材料符合补办规划确认文件和土地权属证明文件要求的用地。（简称历史遗留已登记用地）（5）按照深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定及其实施办法，地上建筑物已完成申报并录入历史遗留违法建筑台账，经区查违办和区规划土地监察机构认定，不属于依法应当拆除或者没收的范围，且经规划土地审查符合确权条件并取得农村城市化历史遗留违法建筑拟确权通知书的用地。（简称两规处理用地）如果没有上述五种用地手续，则视为权属不清晰的土地，这在原特区外就是我们常说的未征未转地。根据规土委内部的未成文规定，城市更新单元拆迁范围内土地权属不清晰的土地比例不能超过1/3，否则不予计划立项。2、该项目拆迁范围内部分土地已经划入龙华土地整备区拟定方案（草案）范围，不能划入城市更新单元。根据深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）第二条第九款：“（九）政府土地整备区范围内原则上不得拟订城市更新单元”。因规划建设龙华新城，我市在龙华街道新深圳北站附近划定了大面积的土地整备区，由政府主导进行拆迁和土地整理。该土地整备区范围一直未经市政府最终审定，处于内部草案阶段，因此规土委业务会明确原则支持该项目申报更新单元但暂缓审议，待土地整备区方案明确后再予以审议。解决过程面对上述两个问题，申报单位采取了两个措施：1、由申报单位即上塘村股份公司出具承诺书，承诺将村属非农约4万平米非农建设用地指标覆盖到拆迁范围内，使得权属清晰的土地比例超过总面积的2/3，满足申报条件。2、根据规土委业务会议纪要，积极与规土委征地拆迁办、城市更新办、宝安管理局等部门沟通，鉴于：现有土地整备区方案范围处于草案阶段，未经市政府审定；为加快推进城市更新，促进特区内外一体化，改善龙华城市面貌，最终协调将该项目拆迁范围用地划出龙华土地整备区方案（草案）范围。上述两项问题解决后，市更新办再次审议该更新单元，最终在今年7月份公告列入2011年第二批城市更新单元规划制定计划。经验或教训（含预防措施）1、在旧改计划立项阶段，权属不清晰土地比例不得超过1/3。如果超过，可以寻找非农建设用地指标或者征地返还地指标进行覆盖（当然，也可以承诺将权属不清晰的土地完成拆迁补偿后无偿移交给政府）。2、位于政府土地整备区范围内的土地不得拟订城市更新单元，但对于部分土地在土地整备区范围内，且该范围处于草案阶段未正式生效的情况下，是可以协调划出草案范围的。“一句话”总结1、非农建设用地（含征地返还地）指标对于解决土地权属不清的问题至关重要。2、对于政府土地