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房地产专业词汇【订金】 “订金”与“定金”虽一字之差，意思却大相径庭。它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得再将该房屋出售给其他人。 【定金】 定金是一种合同履行的担保，是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，其目的在于促使债务人履行债务，保证债权人的债权得以实现 【楼花】 “楼花”一词最早源自香港，是指未完工的物业（即在建物业）。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。 【五证】 房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，开工证由市建委核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源和房屋管理局核发。 一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下国有土地使用证和预售许可证这“两证”就行了。因为如果开发商未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是拿不到国有土地使用证的，未取得上述两个规划许可证和开工证是拿不到预售许可证的。开发商取得了预售许可证就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。 【均价、基价、起步价】 房产销售时，各个物业都会采取一种或几种价格术语进行营销宣传。消费者（特别是初次买房者）以前可能从未接触过房地产，对这些价格术语要么轻易相信，产生误解；要么心存疑虑，不敢问津。其实，商品房基本价格由商品房开发成本、利润、税费、代收费用组成，所有的价格术语都是由此衍生出来的。 1均价 将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。 2基价 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 3起步价 某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为“元平方米起售”。较低的起步价容易引起消费者的注意。 4一次性买断价 买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。 5预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。 【楼盘的均价】 目前市场上确实存在用“均价”来吸引购房人的广告。一些开发商在楼盘推广时，打出的均价，可能并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价，而是其中“均价”最低的那栋楼的价格。这样价格的楼，社区中至少有一栋，而且这些楼中的户型与社区中其他楼中的户型没有什么两样，无论是楼层位置还是朝向、通风、采光都不是最差的，只是可能没有景观，或者由于楼体的朝向而影响到户型朝向而已。 “均价”，顾名思义当然是这个楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但“均价”不是简单的最高价与最低价的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况制定的，以收回成本并获得利润的价格。 一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准：是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先要定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。 而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置（楼层）和水平位置（在一层楼中的位置）差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数（好朝向、好位置的户型当然系数就高），再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。因此，你在挑房时就会产生用“均价”的价格，买不到自己合适的房子。 一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层在6-8层，户型位置多为东、西向；一梯二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%-8%，高层是在15%-20%之间。 【认购】 一般也称作内部认购。是指项目在尚未完全取得销售手续之前的预订销售方式。一般只交纳较少的定金，不能签订正式的销售合同。 【按揭】 按揭是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。 【两书】 “两书”是指新建住宅商品房质量保证书和商品房使用说明书。“两书”是指新建住宅商品房质量保证书和商品房使用说明书。 【基价】 基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 【集资房】 集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。 【央产房】 央产房：全称为“中央在京单位已购公有住房”，本次允许上市的“中央在京单位已购公有住房”是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房，也视为已购公房。 所指“中央在京单位”主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体，及其所属单位。 【违约金】 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。【大产证】 大产证：即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。 【房屋契税】 是指房屋产权转移时承受人向政府交纳税款。 【烂尾房】 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。 【尾房】 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。 【单元式住宅】 是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。 【跃层式商品房】 是指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。 【复式商品房】 复式商品房：是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房 【水景住宅】 水景住宅：是指依水而建的房屋 【TOWNHOUSE】 TOWNHOUSE：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。 【期房】 期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同；现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 【建筑容积率】 建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比 【建筑密度】 建筑密度：是指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比 【绿化率】 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 【商品房的使用率】 商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。 【公用面积】 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 【使用面积】 住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。 【建筑面积】 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 【小产证】 小产证：即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。 【产权证书】 产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 【销售面积】 销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。 【套内面积】 俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。 【居住面积】 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。 【低层】 指1至3层高的住宅，主要指（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联排式（Townhouse）住宅。与多层和高层住宅相比，低层住宅最具与自然的亲和性，适合儿童或老人的生活环境，住户间干扰少，有宜人的居住氛围。虽然其为居民所喜爱，但受到土地价格与利用效率、市政及配套设施、规模位置等客观条件的制约，在供应总量上有限。 【多层】 指4至6层高的住宅，借助公共楼梯解决垂直交通，是一种最具代表性的城市集合住宅。用地较低层住宅节省，性能价格比高，公共空间与氛围较好，公摊面积少。物业费较低，是广泛建造的一种住宅类型。一般来说，这种住宅，存在共用部分不足、外观单调、需要爬楼梯而舒适性较差的缺点。 多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。 【小高层】 一般而言，主要是指9至11层高的集合住宅。从尺度上说具有多层住宅同样的氛围，而又是较低的高层住宅，故称为小高层。这种住宅是在考虑建筑防火规范和城市土地使用效率与经济的同时，由于设置了电梯，舒适性较好，兼顾了多层与高层住宅的特征。有单元式、外廊式和点（塔）式等多种类型。这种住宅在欧洲传统街区中采用较多。 【高层住宅】 一般指总高12层以上的住宅。它是作为解决城市用地紧张的一种高密度居住手段，在反映城市建设经济原则的同时，也满足了居民在城市中心区“职住相近”的居住便利性和城市生活丰富性的需求。但是这种市中心的高层住宅往往也存在着（与其他区域相比）居住生活费用高和住宅性能价格比低等问题。高层住宅的主要优点是，土地利用效率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在城区且具有良好的生活便利性等。一般来说有公摊面积较多且造价高、外观缺乏宜人的尺度感等不足之处。 【什么是板楼？什么是塔楼？】 可以从楼房的平面图上理解塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是：若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。 【期房】 期房是指发展商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记为止方的商品房。购房者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 【现房】 所谓现房是指已经完工的房地产项目。在经过有关部门验收后，可取得房地产权证（大产证），办理初始登记。购房者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。 【私房】 私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。 私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。 廉租房是在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。 【经济适用房】 经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。 1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的城镇经济适用住房建设管理办法指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。经济适用房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、物业的管理费。即将出台的国家房改方案基本上沿用了“经济适用房”这个概念。经济适用房以微利价出售，只售不租。其成本价由7项因素（征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润）构成，约占住宅总量的70%。出售经济适用房实行政府指导价，其售价有市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布，不得擅自提价销售。 【商品房】 商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。 为进一步简化交易手续、刺激住房消费，按照总量控制、合理平稳的原则，市府1999年11月发文规定，除花园住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房外，普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。 在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。但目前的中国房地产市场，商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房可分为内资内销商品房、外资内销商品房、高标准内销商品房、外销商品房和经济适用房。凡是自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。 【安居房】 安居房是指为实施国家“安居工程”而建造的住房。它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中低收入家庭，特别是对人均居住面积在4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本价、由政府补贴的非赢利性住房。国家安居工程是国家为推动房改，加快城市住宅建设及解困和建立住房新制度的一项重大举措。 1995年国家安居工程实施方案提出，国家安居工程从1995年开始实施，在原有住房建设规模基础上新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用5年左右时间完成。国家安居工程直接以成本价向中低收入家庭出售。3年多来，全国共竣工国家安居住房面积5576.32万平方米，为70多万户家庭解决了住房困难。据国家权威部门透露，今年继续建设国家安居工程，但要淡化国家安居工程这个概念。明年国家安居工程将并入经济适用房的建设之中。 【平价房】 平价房是指以成本加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。 【微利房】 微利房是指房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房。 深圳市在1989年率先提出：深圳市住宅局代表政府建设微利房，以成本价向居民出售。住宅局可获微利，以弥补建设福利房的亏损。它实际上是一种成本房。深圳市每年约供应福利房2000余套，微利房7000余套。1997年微利房价格为2500-3500元/平方米，福利房价格约为1000元/平方米。福利房即相当于我们后来说的经济适用房。 【使用率】 住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%75%之间，板楼在78%80%之间。 【实用率】 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。 【跃层】 跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。 【复式】 复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。 【层高】 层高指下层地板面/楼板面与上楼层面之间的距离，通俗地说就是一层房屋的高度，常采用的参数：2.6米、2.7米、2.8米。 【净高】 净高“净高=层高楼板厚度”，这个公式清楚地表述了净高的所指。 商品住宅的开间、进深和层高是确定住宅价格的重要因素。住宅的尺寸大就将引起一系列“连锁反应”：开间、进深、层高的数值大建筑工艺相应复杂建造的难度增大消耗的建材也会越多导致建造的成本也就越高居住的空间增大付出的房价更高。购房者应根据自己的实际需要和经济支付能力来考虑，一条原则是：适宜即可。 【户型】 户型简而言之，户型是指一套住房的空间结构。住宅户型的设计是否合理，是否考虑到生活的舒适和方便，越来越成为人们选房关注的一个焦点。简而言之，户型是指一套住房的空间结构。住宅户型的设计是否合理，是否考虑到生活的舒适和方便，越来越成为人们选房关注的一个焦点。 【结构】 结构即建筑结构，通俗地讲，建筑结构是整栋建筑的空间结构，它不仅包括结构的设计分布，还与使用的主要材料密切相关 【落伍”户型特征】： 落伍”户型特征： 客厅左右都有通往卧室的门毫无独立性 厨房的水龙头与切菜案台布在同一侧布局无流程考虑 卫生间居中污染厨房及居室 卧室成为通往居室其他常用部分的通道/卧室距离邻居的窗户太近无私密性 商品住