楼层差价的制定.doc

楼层差价的制定楼层的居住差别楼层在居住上的差别依据每个家庭的实际需求和偏好而定，并没有特别确定的规则，比如老年人最好住一层，免去上下的不便，有些年轻人喜欢住顶层，特别喜爱那种“独上高楼，望断天涯路”的感觉，所以自己的需求和爱好是第一位的。这就是我们常说的“以人为本”，房子是买来自己住，关键要自己喜欢，其他的说法只能当作参考。下面我们就来说一些参考因素。楼房的1层一般不为人喜欢，主要的缺点是：视野比较差，没有住楼房的独特感觉，容易受小区内的噪音影响，门前户后容易弄脏，这些缺点是1层所独有的。但是上面说过，l层进出方便，比较适合老年人。还有不少小区为了促进1层的销售，将贴近1层的部分绿地赠送作为1层业主的私家花园，这对于那些比较闲暇的业主也是非常合适的。楼房的26层属于俯视景观的楼层，可以俯瞰位于楼下社区的绿化景观。越是偏上的楼层越能欣赏到整个社区的花园绿地，对社区的整体设计获得最好的感受。不过没有电梯的多层住宅中，56层有上下的不便，尤其在装修的时候搬运东西比较困难。617之间的楼层，很多已经看不到小区内的景观，虽然人在高处，但是有没有好的视野还得看每个楼盘的实际情况，许多楼盘往往只能看到对面的楼房，景观自然就会差很多。如果是现房，最好亲自体验一下，如果是期房，最好仔细看一下小区的整体规划以及了解周边的规划，尤其是阳台一侧的前面有没有高楼。可能当时觉得问题不大，但住的时间长了，如果每天的视野都对着一栋了无生趣的高楼，感觉会非常压抑，长此以往对人的情绪有很大影响，生活质量当然会因此降低。17层以上的高层，一般视野上不会有大的问题，景观非常开阔。但越往高层受风力的影响越大，尤其在冬天，如果些问题，应该向开发商询问是否已经采取了措施来降低影响，并且考察这些措施是否真正具有作用。阳台朝北，因为风力的影响，阳台的实际使用会大打折扣，有许多房子甚至冬季根本没法在阳台上呆。6层以上的楼层还有一个上下楼的问题，高层住宅一般装有电梯，因此上下的不便可以减轻，但是对于家中的老人来说，乘坐电梯还是有一定的麻烦，同时电梯在长期使用中的维护、维修以及将来的更换都与小区物业的管理质量和小区内业主的共同配合有很大关系。在选择高层的时候一定要对电梯问题充分关注，电梯数量是否够，电梯质量如何，维护是否到位，将来的更换如何解决，这些问题落实不好，住在高层就会有无穷的烦恼。另外，邻近电梯的房间会受到电梯噪音的影响，购房者最好也引起注意。楼层的价格差别楼层之间的价格差别在房产市场中也是一条基本规则，这种价格差别是按照一定比率来计算的，但是不同楼盘在定价的时候，对这种价格差别比率的确定有很大不同，在实际销售的时候也会有一定的浮动。总之，价格有差别是一定的，但这种差别的幅度却是不一定的，购房者只能自己在不同楼盘之间进行实际比较。这里我们只能介绍一些一般性的规则。在7层以下的多层住宅中，一般以第5层作为基准价，6层的楼房一般第5层是基准价格，7层的楼房第5层可能是基准价的基础上加1（也就是实际上没有按基准价出售的楼层），第1层的价格一般是在基准价的基础上减35，第2层的价格是在基准价的基础上加12，第3层的价格是在基准价的基础上加35，第4层的价格是在基准价的基础上加4%6，第6层的价格是在基准价的基础上减24，第7层的价格是在基准价的基础上减510。这里的百分比每个楼盘是有差别的，但各个楼层的价格高低却是确定的，各个楼盘在确定价格政策时都会参照，因此购房者可以作为价格谈判时的一个心理依据。另外，许多开发商为了对1层、顶层进行促销，会有一定的优惠措施作为价格上的补偿，购房者也可以参考这些优惠措施是否确实符合自己的需求。7层以上的高层住宅，以总楼层除以2的楼层作为基准价，也就是24层的楼房1213层是基准价。基准层以下的楼层，价格低于基准层，基准层以上的楼层，价格高于基准层，顶楼除外，这是基本规律。各个楼层的价差是根据一定的公式来计算的，设所要计算的楼层数为X，那么X层的楼层价格=基准价楼层价差系数，当楼层在基准层以下时，价差系数是负数，也就是减价，当楼层在基准层以上时，价差系数是正数，也就是要加价。楼层价差系数也是通过一个公式来得出的，这里介绍一种：第一步，得出标准的价差系数M，MKN。N是总楼层数，K是楼层价格差异的最大系数，这是开发商事先确定的一个数，一般在1015之间，KN得出一个标准的价差系数M，比如24层的楼房，最大系数是15，那么M0.625。第二步，根据标准系数来换算各楼层的价差系数，最简单的一种方式是单向加减，也就是基准层以下每下降一个楼层，就下降一个标准系数，每上升一个楼层就增加一个标准系数，设楼层数为X，那么计算公式就是：基准层以下的楼层价差系数=-（N2Xl）M基准层以上的楼层价差系数=+（N2NX）M那么24层的楼房：第一层的价差系数=-（242ll）0.625-7.5%第二十三层的价差系数=+（24/224+23）0.625%=+7.5%之所以说这是最简单的一种换算方式，是因为开发商在实际定价的时候，还会考虑其他因素，比如：楼层的价差不一定是每层都有，可能每两层一档，同时楼层的定价还会受实际销售状况的影响和竞争对手的销售价格的影响而进行调整，以及对于本来应该低定价的楼层如1层、顶层进行特殊处理，如赠送花园、赠送阁楼等来拉高价格。因此，楼层之间的实际价差不是绝对的。购房者对此有所了解，主要是可以在价格谈判时作为一个谈判工具来使用，同时也可以对不同楼盘的不同楼层的价格差异有一个基本评估和比较。还有一点需要特别注意，如果您选中的楼房受到另外一栋较低楼房的遮挡，那么在那栋楼房的最高层处上下，本栋楼的楼层系数会有一个很大的跳跃。也就是假如您选中的楼房是24层，对面有一栋18层的楼房，那么您选中