向主题景区“开刀”——合理规划主题景区.doc

向主题景区“开刀”合理规划主题景区作者：杨星福|点击量 : 46 目前，世界上绝大多数主题景区的发展趋势正是从惊险刺激型向静态休闲型慢慢转变，其主题变得更加多样和奇特，功能由单一型向复合型方向发展。历史文化和娱乐运动型的所占比例明显减少，并出现了产业文化型和异国风情型两种以前从未有过的类型。观光娱乐型景区的发展出现滞胀，取而代之的是观光购物和娱乐住宿型的景区。世界上主题景区的数量从一开始的迅速增加到逐渐减少，呈现S 型变化。在1988 年，主题景点的总数达到峰值，从1991年到2001 年数量逐渐减少，而现在又将慢慢回升，但在类型上已完全不同于以往了。 主题景区在世界范围内有不错的发展态势，受到越来越多人的关注。然而在中国，主题景区的一个主要表现形式主题公园目前90% 以上基本以败走中国告终。美国梦幻乐园、福禄贝尔、飞龙世界、太阳岛乐园、东方乐园、世界大观举不胜举，动辄上亿元的投资付之东流。即使是目前还在营业的“ 热带风暴”水上乐园，开业近10 年，但至今仍未盈利。 造成中国主题公园衰败的原因有多方面的。毕竟主题公园的市场容量是有限的，很多主题公园在建设的时候只看到了别人的暂时兴旺，于是进行简单地内容复制，却没有进行科学地商业评估；另外，主题雷同恶性竞争以及游乐内容难以更新也是中国主题乐园难以长期发展生存的病症所在；更有甚者，景区完全没有进行规划就直接操作。本文以一个规划师的视角，从主题景区的诸多利好因素中去剖析开发建设过程中的合理性，以期对中国的主题景区起到一点微薄之力。 规划对于主题景区的重要性 俗语说“ 凡事预则立，不预则废”，意即“ 做任何事情，事先有准备，就会得到成功，不然就会失败”。试探“ 东郊椰林”主题景区这个未经规划直接操作的案例。 “ 东郊椰林”主题景区位于文昌市东郊镇海滨，从清澜港乘船过渡即到，是海南著名景区之一。直到上世纪八十年代末，还只是一个自然小渔村，洁白的沙滩、清澈的海水、还有近百万的椰树形成的椰林。1989 年，海南建省的第二年，作为海南第一个开发起来的旅游度假胜地，东郊椰林便逐渐热闹起来，95 到97 年为鼎盛时期，然后是慢慢地衰落。以前东郊椰林仅海鲜店就60 余家，还有众多的酒店、度假村，企业林林总总近百家，现在只剩下几家企业开门营业，游客稀少。 “ 东郊椰林”主题景区在刚开始开发旅游的时候，没有好好规划，结果不大不小的开发商密布其中，谁有钱谁做。产生的恶果就是：第一破坏了自然景色，很多照片上美丽风光现在再也找不到了；第二是不够档次，吸引不了优质的旅行团；第三是互相竞价吸引旅行社，结果成了“ 宰客”的代名词。这是相当可惜的，本来是海南著名的“ 旅游名片”，当年旅行社的必备旅游项目，因为没有规划，没有整体开发，不但毁了景点，毁了信誉，也毁了个著名品牌，确实是得不偿失。 主题景区规划的合理性 鉴于涉及的内容较为广泛，本文仅从选址、主题、游线等较为常见的三方面来阐述。 1、合理的选址 主题景区在建设初期，其选址的合理与否，将为今后的发展带来伏笔，同时也极大的降低了景区的建设成本。在选址上，规划强调其对外交通便捷，地势平坦开阔，生态环境优美，紧靠自然水域（ 河流或湖泊）。选址布局还充分注意与当地的其它相关行业规划，产业发展规划协调。本处以“ 海口崖州古城”为例。 海口崖州古城前身是一座关帝庙，据说还是海南最大的关帝庙。1993 年翻修时一河北投资商耗费巨资，在关帝庙的基础上将其规模扩建至现状，除了大殿外，还建设了地宫，仿制了阎罗王、鬼判官等神话人物，给前来参观的游客营造出了不少恐怖气氛。 但由于游客减少、经营不善等原因，旅游部门1997 年开始停止了其景点资格。没有了经济来源的海口崖州古城更加冷清，而发生在2005 年2 月的一场大火更是将古城的最后一点元气消耗无几，留守在这里的人也只能靠逢年过节时向来烧香祈求平安的市民收一点香火钱度日。 透过案例可知，“ 海口崖州古城”主题景区在选址上存在两大败笔。首先真正的“ 崖州古城”就在三亚，把南部的东西拿到北部来克隆，两者相距太近，游客当然会选择真的游玩。其次，该主题景区就建在居民区里面，一没有停车场二没有完善的配套设施，无法保证内部人流、物流、车流的有序流动，更不能保证各功能区和各项活动间互不干扰又衔接自然。 2、恰当的主题 “ 主题景区”顾名思义，是围绕一个或一组特定的主题对景区的包装和整合。一个好的“ 主题景区”其主题文化应具备地域性、历史性，同时又需避免雷同和盲目跟风，应做出自已的特色。比如山野性的，一般是以观光为主题，再加上登山、探险、生态，这些是副主题。再比如一个文物类的景区，主题就是文物，但是仅有主题不行，主题之下要有内容，这些内容彼此之间要有相应的内在逻辑关系，这样才能更好地体现主题。如果这些内容毫无关联，整个园区就没有了主题。 占地490 亩的“ 西游记城”，位于海口市琼山区灵山镇晋文水库南侧，由海南天鹏游乐有限公司在1997 年投资3000 万元建设( 后又追加2600 万元)，原计划将其建成一个以西游记神话故事为内容的建筑群以及商场、餐厅、宾馆等配套设施的旅游项目，建设工期为一年。但在一、二期工程完成之后，就因资金问题陷入困境，成为一栋半拉子工程。在随后几年中，又因同样的问题而官司缠身。一部分闲置的别墅群成为加工椰果的场地和民工的住所 探究“ 西游记城”主题景区的发展历程，可以看出它是中国主题公园风潮中的跟风之作。它将不相宜的主题硬生生的植入一个景区之中，未找到文化的结合点，这样的景区注定是要失败的。同时做为人造景观，它也不具备这样的条件，而应更多的与当地的风土人情、历史传说相结合，找到一个契合点来确定主题。 3、以故事串接游线 路因景成，游览路线的布局如同无声的导游，把分散的景点串连起来。如果把景象和意境的展开比喻为一个经典故事的叙述过程，路线网络的设置则如同独特的叙述方式，有的是酣畅舒展的，有的是精雅细腻的，或是迂回地一唱三叹等等。 然而在叙述故事的开始，应有一个序曲，即是在离开干线公路，从支线公路到景区这段路上，这个序曲容易被一般的景区管理者和规划师所忽略。 干线要求通畅，而支线已经进入景区，对游客来说，就要求缓慢了，慢慢的进入主题景区所铺设的序曲当中。另外，在规划设计方面，这条路的主要功能除了交通以外，应该是景观路、文化路、生态路，应该尽可能使旅游者感觉兴奋，这就需要在一路上规划设计一些景观。 紧接着是从进了景区门口开始，要规划设计游客的活动，争取达到每5 分钟有一个兴奋点，每15 分钟有一个高潮。兴奋点就是客人看了有意思，高潮就是客人到这里，要欢呼，要停下来照相。如果在整个的游览过程中，始终有这样的感觉，客人就会说这个地方真好。爬山时这样的感觉最典型，山上的风景很好，但是路上很枯燥。所以沿途必须要修一些景观，否则虽然景色很好，但再好的景色也会被一路的枯燥抵消。这样设计下来，在整个过程中，有什么体验，游客希望看到什么东西，自然清楚了。 在游线设计的结尾，可以引导游客至有较大消费能力的商业服务设施中，实现游客与景区间的互利。 结语 我们说一个主题景区的成功，应该是多方面的因素决定的，其在各个阶段所呈现出的问题亦是不同的。只有通过在各个阶段的不断“ 开刀”，对出现的各种问题的不断“ 开刀”，才能时时刻刻把好主题景区的脉博，还他一个健康的躯体。 北斗七星耀南天重庆南天湖景区酒店设计侧记作者：罗承敏（奇创景观设计师） 来源：景界杂志社|点击量 : 330相传25000年前，玉帝携眷巡视天际踏五彩祥云，乘北斗星车，出道南天门驿站銮驾山，渝洲大地尽收眼底，好一道乌江画廊王母为取悦玉帝，将珍宝碧玉投落凡间，幻化成南天湖玉帝流连忘返，北斗帝车的星光投射到大地，形成一片靓点密布之境放眼国际研趋势高山深闺寻佳地纵横三脉读场地高山酒店定方向悉心规划构蓝图南天湖酒店记2008年1月28日，上海奇创工作组前往重庆对南天湖景区定位研究、项目策划暨概念性规划、南天湖五星级度假酒店及配套功能区方案设计、牛牵峡四星级度假酒店及配套功能区方案设计进行初稿汇报。汇报成果得到甲方的高度评价，准确的定位，富有创意是此次规划设计最大的亮点。回想项目的历程，一路走来，项目组成员背负了巨大的压力和众人的期望。从最初的公司在国际竞标中脱颖而出，受重庆乌江画廊旅游开发有限公司的委托，到南天湖项目在重庆将扮演的角色，以及公司的重视程度，都使得南天湖项目组面临着巨大的压力。南天湖景区是重庆市唯一的高山湖泊，拥有大面积原始次森林，优良的资源条件下，在原有的规划基础上，如何超越，如何找准定位，如何进行创意性设计，项目组都将经历着一次高要求的挑战。酒店设计是整个项目的重点，景区概念规划的基础下，酒店设计思路通过研、寻、读、定、构等环节展开设计框架。案例篇放眼国际研趋势从国际视野的角度出发一直是我们强调的重点。主要从国际著名度假酒店看度假酒店设计发展趋势，以及看南天湖酒店的发展模式这两大纬度进行案例研究，为酒店的设计方向、定位提供依据和参考。据统计，全球最著名的度假酒店群分布在东南亚、地中海、南太平洋和中南美洲。其中东南亚的度假酒店尤为突出。选取最具代表性的酒店进行研究，发现生态性、地域性、细节性、复合性是目前度假酒店的发展趋势，南天湖酒店也将把握这几大趋势进行设计，为避免两大酒店同质化的竞争，通过国际案例的研究总结，功能差异、主题差异、风格差异的差异化模式成为酒店的发展方向。选址篇高山深闺寻佳地酒店选址对酒店建设有着重大影响。在生态保护性、安全保障、用地适宜性的原则基础上，进行选址分析。在前期沟通中，我们了解到南天湖将拟建五星级度假酒店，牛牵峡将拟建四星级度假酒店。所以在酒店选址的范围上也是立足于南天湖与牛牵峡两大核心区域，以“大范围向小范围缩进”的形式选择度假酒店的位置。并利用GIS技术对基地地形、坡度、朝向、高程、水域等自然数据进行分析，来准确识别适宜酒店建设的区域。为了选择最适宜的位置，通过区位交通、GIS分析、环境风水分析、与周边地块功能的关系的叠加分析推导出两大酒店的最终选址。场地篇纵横三脉读场地地脉、水脉、文脉是此次解读场地的主要途径，地脉、水脉主要从现状资源出发，依托资源寻求两大酒店的设计要素，通过对场地所属的地域文化资源进行深度挖掘，以此来展现项目独具魅力的区域价值。作为重庆市唯一的高山湖泊，南高北低的地势及地块形状将景区自然分成南北两大片区，并形成了各自鲜明的资源特色。南天湖片区与牛牵峡片区分别位于景区的南北两端。南片区因拥有有水域面积320亩的高山湖泊南天湖，使水成为南部片区最特色的资源，而北部片区则以大面积衫树林为资源特色。分别以水与森林为环境特色的酒店设计如何找准方向并形成具有创意的设计理念呢？文化挖掘是必不可少的一步，从重庆大背景的巴渝文化、吊脚楼的建筑特色着手，看丰都的历史文化，作为汉代的历史文化名城，老城展现的是以“惩恶扬善”为中心的独特的民俗文化，而新城则以现代化的风格进行建设，整个丰都展现出一古一今的局面。从片区本身的角度思考，相传玉帝与王母巡游，王母为取悦玉帝指川为湖，形成了今日南天湖的神话传说。在实地考察中，发现缭绕的雾气和周边称为南天门的景点、毗邻的仙女山等资源与南天湖共同构筑了一个具有浓厚古典气息的环境氛围。牛牵峡作为北部片区的核心，与南部相比，没有典型的文化特征。但现场考察中，项目组成员以游客的身份面对大面积衫树林的时候，北欧风情、森林城堡、童话故事等等感性认识为牛牵峡潜藏的场地气质的提供了线索。因此在牛牵峡片区地域文化资源并不突显的情况下，设计从核心资源的角度出发，来挖掘内在的场所精神。定位篇高山酒店定方向酒店定位与总体定位密不可分。从结合案例分析结论，资源禀赋，市场调查结果，在数次头脑风暴后，神话与童话确定为总体设计的主要线索，并结合景点分布形成南天湖景区七大组团的规划格局。在查阅资料的过程中意外收获了北斗为天帝的车骑，即北斗帝车的故事。北斗、玉帝、神话、七大组团、地块形状等关键词迅速的被组合在了一起，“北斗七星耀南天”的设计思路应运而生。南天湖五星级度假酒店与牛牵峡四星级度假酒店作为两大核心区的引擎项目，对整个景区发展具有重大的拉动作用，当之无愧的成为北斗七星中最耀眼的两颗星，“南天湖双子星”的角色定位由此而来。设计篇悉心规划构蓝图规划设计作为项目重点在前期中主要对酒店设计理念展开方案设计。为了更好与定位结合，设计人员展开了充分的设计思考。以七星为设计雏形展开酒店平面布局、以南天湖的“湖”字出发，对文字进行拆解，形成“水、古、月”，以山景湖景进行结构划分，以把色彩引入森林，形成“森林里的绿色城堡、城堡里的色彩森林”、将森林的元素树叶元素运用到建筑形态，将衫树树型与童话城堡的尖塔建筑特征结合等等，从平面布局、文字创意、形态变形、逆向思维等众多角度进行发散性思维，形成了紧扣主题定位的几套创意设计方案。在后期的工作将从功能、标准、规范等更为刚性的角度完善方案，达到构蓝图的目的。沧海变桑田 滩涂变黄金银湖湾湿地公园环保娱乐区综合策划项目侧记作者：李建鹏奇创项目经理|点击量 : 137银湖湾的第一次转型广东江门新会的银湖湾原是一片茫茫海涂，1969年由国家开始围垦，历经三十多年至今，造田面积达10万亩，使“沧海变成了桑田”。2005年奇创旅游运营机构编制了广东江门新会银湖湾湿地公园旅游概念规划并通过专家评审，同时银湖湾湿地公园管理委员会成立，实现了银湖湾发展的第一次转型。快速发展呼唤第二次转型规划成果中将银湖湾定位为华南第一湿地公园，设置了游艇休闲度假区、健康主题社区、生态环保娱乐区、高档运动休闲区和红树林保育区等。通过评审后，当年就有香港乐活企业投资游艇俱乐部的意向，并于2006年正式签约，由和记黄浦和香港乐活共同投资21亿，建设游艇俱乐部。此外，国际健康度假村项目也有了美国投资商投资开发的意向。大型项目的成功招商以及国际品牌公司的进驻，银湖湾在前人“沧海变桑田”的基础上，把“滩涂变成了黄金”，项目开发炙手可热。快速发展呼唤银湖湾第二次转型。重新审视银湖湾市场的快速发展远远超出了管委会的预料。整体来看已招商的基本都是高端消费项目，大众消费的项目少，市场急需一个符合大众消费导向、中高大众人群都喜闻乐见的项目，以聚集人气，并满足银湖湾生态环保的资源特色，使得银湖湾形成有序发展。于是，大家的目光都聚焦在概念规划中的生态环保娱乐区。生态环保娱乐区面积3931亩，在整个银湖湾中的地位举足轻重。怎么做？管委会慎之又慎。2007年8月，奇创旅游运营机构在管委会的邀请下二度出马，承担了此规划任务。工作伊始，项目组把此任务概括为“时间短，任务重，责任大、效率高，质量好”，如果说前三句是客观存在的事实，后两句则是项目组对自身的要求和委托方的殷切期望。一个月过去，汇报稿形成。在提交委托方前，我们信心百倍又心存忐忑，信心百倍来源于一个月中对项目的无数次进行论证、创意和思考，并多次得到公司技术管理委员会的指导和严密的技术把关；心存忐忑来源于此方案创意万一得不到委托方的理解事实证明我们的忐忑是多余的，汇报会上的掌声说明了一切，规划成果获得了高度委托方高度认可，以至于银湖湾管委会聂书记说“银湖湾的发展与奇创紧密相连，没有奇创，就没有银湖湾的今天”。得到委托方的高度评价是对项目组最大的鼓励，当时思绪万千，脑海中不禁浮现出规划进行中与同事们奋战的三十多个日日夜夜银狐湾新蓝图资源和市场分析中的三个“WHAT”1、第一个“WHAT”项目伊始，项目组对项目地的资源和市场进行了重新审视和分析，提出第一个“WHAT”，即“我们有什么”。惊喜地发现，银湖湾资源丰富，首先有各种特色的水资源，一是各种水的汇集，有咸水、淡水、温泉水，还有山泉水，二是水可大面积利用，可利用程度区域内少见，三是水资源利用的自由度比较大。地块内的水可以填土造地、造岛，景观打造自由度很大；其次，银湖湾有丰富的美食资源，有河海交汇出产的特色海鲜，有以生态绿色著称的银湖湾特产九宝：“水中三宝”（鱼、虾、蟹）、“树上三宝”（柑、桔、橙）、“地下三宝”（葛、芋、藕）；再次，银湖湾具有海洋温泉资源；最后银湖湾具有丰富的湿地资源特色，而且是华南最大的湿地。2、第二个“WHAT”随之提出第二个“WHAT”，即“市场需要什么”，经过分析挖掘出广东人的四大喜好：好水，好吃、好温泉休闲、好生态时尚。首先说“好水”，以水著称的九寨沟景区中省外客源以广东人最多；研究表明广东人对山水旅游资源偏好性最大，占53.8；其次说“好吃”，广东人的“好吃”天下闻名，资料显示广东省在外平均餐饮消费是全国的2倍，广州是全国的7倍；再次说“好温泉休闲”，广东温泉地遍地开花，可是海洋温泉并不多，而且把温泉整合成一种新的产品的景区更是空白；最后说“生态时尚”，非典以后，广东的生态旅游成为一种时尚并成为一种趋势，而银湖湾的湿地资源正是生态旅游资源的典型代表。资源只有和市场对应起来才有价值，客源地四大需求特征孕育了巨大市场空间，这正是银湖湾的资源所能支撑和满足的。3、第三个“WHAT”在前两个“WHAT”基础上，我们从更宽广的空间提出第三个“WHAT”，即“市场还需要什么”，即寻找银湖湾目前尚未但通过努力却能创造出来的资源。通过研究发现：第一，广东因处于亚热带地区，缺少冰雪天气，一年四季气温变化不大，这使得与冰雪有关资源成为一种稀缺，而根据国家旅游局的统计信息，2007年2月18日至2月24日春节黄金周期间，冰城哈尔滨市共接待过夜旅游者48.26万次，其中来自广东省的就占了9.5%；第二，广东的自驾车拥有率较高，出游意识强烈，而广东的滨海自驾游服务还存在空白。这两个明显的市场需求，为银湖湾的项目策划设置提供了新的空间。产品体系的形成通过资源和市场分析，我们形成银湖湾的产品体系，即五大引擎项目和两大产品特色。五大引擎项目即渔人码头、水天堂、极地雪国、欢乐汽车营地和生态体验嘉年华；两大产品特色即吃的特色和水体验的特色。渔人码头项目：通过深入分析台湾淡水、澳门和旧金山等地的渔人码头情况，我们得出银湖湾的渔人码头应该是主题娱乐型，因此设置了特色餐饮娱乐项目、环保立体表演项目和特色场馆项目等。水天堂项目：水是银湖湾的特色，根据广东游客好水的特点，我们设置了温泉死海项目、华南第一漂项目、水上移动度假屋等项目。极地雪国项目：广东稀缺冰雪天气，此项目具有极大的市场潜力，不但满足了市场需求，而且使得冰雪产品四季化。除了室内滑雪场外，还设置了雪国红树林餐厅和雪国童话世界等配套项目。当然，此项目也许会有过度耗能的之嫌，但是项目组通过能量循环和水资源回收利用等方式，很好地解决了此问题。欢乐汽车营地项目：通过研究美国墨西哥州的汽车营地，结合本处实际，设置了帐篷露营、休闲娱乐、餐饮休闲、运动休闲和汽车旅馆项目，力求使该场所成为一片欢乐的海洋。生态体验嘉年华项目：生态是银湖湾最大的特色，但是生态特色只有与人的