教育地产思路研讨.doc

上海嘉德伟业房地产经纪有限公司教育地产研讨一、教育地产类别：教育根据表现形式的不同，一般可细分为三类： 1、 现存名校附近的教育地产就是名校周边的二手房市场。此类教育地产并不太区分是幼儿园、小学还是中学或者大学，主要借力于“名校”周边的金字招牌。 名校周围的房地产或者说二手房普遍具有如下优点： A.名校就在附近，入学学生就读方便。 B.房产同教育资源融为一体，居住地人文环境较好，利于孩子健康成长。 C.名校周围基础设施完善，交通便利。 其中，又以被就近入学规定划进可入名校的房源最为抢手。这些房源通常被称之为学区房。 开发商在现有名校附近置地开发，虽然土地成本可能较大，但由于新开发的楼盘不但具有前述诸多的优点，而且使得开发商节约了在教育资源以及许多配套设施的投入，将会增加楼盘的附加值。案例简述：龙湖地产唐宁ONE北京项目唐宁ONE堪称国内名校附近置地开发的典范。近邻大学有名校北航、人大，北京大学、清华大学。附近中学有人才辈出的北大附中、清华附中和人大附中。此外，唐宁ONE还紧邻中关村一小、二小、三小。在此前提下，唐宁ONE与北京名校中关村二小签约，凡是唐宁ONE的业主（包括购买商用产权的业主），不论买多大面积，不管户籍在什么地方（外地户口也可以），其直系三代内子女，都可以就读二小。而且不用交赞助费，每年交400元借读费即可 。龙湖在获取土地之时，北京土地市场尚在火爆期。从今天的角度看，1.3万元/平方米的楼面价尚可以接受，而在唐宁ONE项目首期推出的2008年底，这样的成本价格并不菲。 2、开发商在自己的楼盘内兴建并自营学校以吸引业主，增加房产的附加值教育地产实际上是将房地产作为主业，将教育视为附属产业。典型的例子是绿城房产，它于2001年成立了浙江绿城教育投资有限公司，在绿城建立的楼盘里，建立了绿城育华学校之类的诸多绿城自营的学校，其中主要是幼儿园和小学，中学较少，但从效果来看，并不是十分理想。 不理想的因素主要为自营学校一般都是民办或私立性质，收费昂贵，且有钱就能入学，同时，不具备公办学校师资力量支撑，在教育考核关头，只能向公办教育学校借调优秀教师来补充自身师资力量的不足。3、开发商和知名学校联姻，由开发商负责兴建，名校负责经营这种类型主要借力于现存的幼儿园、小学或中学中的名校。这是教育地产中新楼盘和教育联姻最常见的方式。引进学校资源的项目还需要注意的一个重要问题是保证学校的师资、教育质量，以及前期对业主承诺的兑现，否则对于企业、项目品牌将起到负面影响。二、教育政策解读1、入学政策解读小学、初中阶段的升学实行按户口所在片区就近入学的招生模式 在关于2007年小学、初中入学工作的意见中指出：坚持小学、初中免试入学和就近入学原则，所有学校不能通过自行组织的考试或测试录取学生。在关于2008年小学、初中入学工作的意见中再次指出：坚持小学、初中免试和就近入学原则；划定区域内每所学校对应的服务片区，学校应首先接收本片内学生，严格控制跨区县流动。中华人民共和国义务教育法办法强调了四个“不得”：(1)不得将学校分为重点学校和非重点学校；(2)不得利用财政性教育经费重点建设超标准学校；(3)学校不得以各种名义在校内分设重点班和非重点班；(4)不得举办各种名义的实验班、特长班。这四个“不得”从根源上开始限制在义务教育阶段的择校弊端！从以上义务教育政策解读来看，国家教育政策的倾向性在“义务教育”和“普及教育”层面下了功夫，在满足该层面的前提下，再通过高考途径进行人才选拔。2、乌市当前入学政策根据乌鲁木齐市2010年初中招生工作规定，对本市常住户口学童，按学区划分就近入学，流动人口子女，由教育行政部门统筹安排到指定学校入学。 国办初中学校的招生计划每班名额为50人。学区是国办初中学校招生区域的依据。根据国办初中学校2010年的招生计划和生源情况，教育行政部门在各校原基本学区的基础上，适度调整，形成国办初中学校2010年的实际录取学区。 初中招生工作以小学毕业生的实际居住地为依据，具备以下条件之一的，按照初中招生学校的学区进行分配录取。具有本市常住户籍的小学毕业生，必须与父（母）或合法监护人同一户籍，户主必须是小学毕业生父（母）或合法监护人。小学毕业生父（母）或合法监护人的实际居住地所持房产证（或购房协议、房产部门出具的房产证明）的户址必须与户籍一致。 租住房屋的，需提供市房产局认可的或符合有关规定的租赁合同，所租住房屋应为小学毕业生父（母）或合法监护人的惟一居住地。 小学毕业生与父（母）或合法监护人无住房，搭住在祖父母（或外祖父母）家，未与祖父母（或外祖父母）的户籍分户，且户籍中注明小学毕业生为世居，没有迁入迁出的记录，户主为祖父母（或外祖父母），该地址为小学毕业生及其父（母）或合法监护人的唯一居住地，并出具相关的证明。 本市常住户户籍在2010年6月1日前迁入，按学区分配。 根据教育法规定，解决外来务工就业人员随子女入学以“流入地政府为主，国办学校为主”的原则。本着相对就近的原则，乌鲁木齐各区县在辖区内指定学校安排外来务工就业人员子女就读。三、乌市民办学校生存现状乌鲁木齐目前综合实力排名前三甲的私立学校依次为：光华（位于乌昌辅道）、北大附中（位于昌吉市城郊）、众志公学（位于乌鲁木齐迎宾路），另有未名学校，崇正中学等大小共约二十三所私立学校，其中名不经传的学校有十所，另外十三所是综合性的民办学校。从调研情况来看，目前乌鲁木齐周边的私立学校目前几乎都处于惨淡经营状态，原因有以下几点：1、政府的政策公平性：虽然国家政策鼓励私立学校创办，但乌政府教育部门对民办教育歧视态度居多，往往对政策的执行“雷声大，雨点小”，有开始，无下文，使民办教育在政策上较难获得相应的支持，举步维艰，基本处于“夹缝中生存”状态；2、竞争激烈：由于私立学校侧重盈利方面，同类竞争不可避免，最大的竞争对手来自于公立学校，由于政府的支持，民众的心里认可，优秀教师的供给等因素，使民办学校在竞争中完全处于劣势地位；3、费用“门槛”：在公立学校普及国家九年义务教育政策（即学生在校仅用支付学杂书本最多共计1000元年）相比下，年逾万元的资费令许多家庭望而却步；4、口碑较难形成：学生素质良莠不齐，学生多为父母无空照管，学校运用军事化管理方式进行管教，更有所谓公立学校开除学生转投民办，使学习氛围不正，民办学校很难提高升学率，难以形成口碑。四、乌市民办学校案例众志公学是乌鲁木齐较为典型的私立学校，位于乌鲁木齐市郊迎宾路上，已建校投入使用期约十年，学校土地使用权由私人购买，是乌市知名的寄宿制私立学校。学校班级由幼儿园，小学，初中，高中，剑桥高中，海外班六部分组成，其中剑桥高中是比较有特色的项目，该班修读科目与英国剑桥中学相同，高中三年读完可直接安排剑桥留学；海外班主要是俄罗斯，哈萨克斯坦等周边国家学生在校就读的班级。目前在校学生有747名。在校教师基本为社会招聘而来，知名教师以兼职身份在校教学，整体师资力量明显不如公办学校。资费状况为：小学13900元/年（包吃住，管理），初中13600元/年（不包吃），高中16000元/年（不包吃），剑桥高中59800元/年（仅为学杂费，吃住，及留学手续费自理）。招生范围面向全疆各地学生。招生方式主要由广告（报纸，传媒，户外等）传播手段。生源家境情况在乌市属中等偏上水准，父母多为经商性质，没有时间照管孩子，而众志学校的模式正好符合这类家长的需求。而另一类学生是因各种原因未考取好的公办学校，或因成绩不佳，无法继续升学就读，从而转投民办学校以达成持续学习的目的。据不完全统计，乌市公办城市义务教育阶段在校生约63万人，其中民办学校人数约2.5万人，占城市教育在校生的比重约为4%左右。据此项数据显示，学生人数占全市人口的比重约为四分之一左右，乌市民办教育的生存现状不容乐观。目前，乌市民办学校中招生情况最为理想的是光华私立学校，在校学生人数也仅为1400名左右，学校班级建制凌乱，通常一个年级2个班每班人数均不超过30名，有的年级仅设一个班级，甚至有的年级连1个班的人数都无法凑足，无形中降低了资源的利用率。总体而言，目前乌市的民办学校现状和国内一二线城市相比，尚未形成真正意义上名学名校等教育地产项目，民办学校皆各自为政、“各取所需”，在乌市民办学校领域尚未有标志性的“私立教育代表”出现。究其性质，民办学校还无法摆脱“托儿所”，“管教所”，“中转站”的命运。五、水西沟教育地产项目的思考 1、公办与民办的差别综上所述，公办学校与民办学校侧重点完全不同，其主要区别是：公办学校是以地区知名度、升学率、师资力量等因素作为考量指标，在资金上是以国家拨款或财政补贴为主要途径来进行营运。学校生源基本上不成问题，仅是生源素质上的优劣差异，不会形成无米之炊的局面，学校以获得社会效益为主要目的。民办学校出发点是以营利为目标，生源是一直是困扰民办学校的问题，在生源不足的前提下，如何获取经济效益，最直接的方法就是通过提高学习费用来实现。同时，为了开源节流，在很多方面进行成本压缩，对教育成本的投入可想而知。另外，生源不足将直接导致学校盈利能力不足，管理手段跟不上，学生间无法形成较为单纯的学习氛围，氛围不足，学习效率也就可想而知。2、 名校对房地产所起的作用知名的公办学校将极大地提升学区房的物业价值，学区房的概念完全是国家和政府所规定的入学政策，对公办学校周边区域而言，此公办学校的优势目前一直存在。而民办学校的入学方式与公办学校相比，尽管招生范围不受任何限制，但不具备学区房的特征，只要能承担其学费便可入学，且升学率等要求也不如公办学校的考核指标。由此，学区房概念对房地产的贡献度极大，前提必须是公办学校性质，而民办学校在这方面不具备相应优势。3、 水西沟教育地产项目可行性分析单纯地从教育地产角度来进行评判，水西沟项目符合教育地产的特征度不高，且风险比例较高。从项目地理位置，区域成熟度、人口导入度、地方经济等角度出发，不具备教育地产直接带来的经济效益。但是，换个角度进行判断，水西沟项目假设能满足以下几条关键主线，成功的可能性将大大增加。A. 高起点地引入名校资源（如交大附中、复旦附中、华师大附中等），填补乌鲁木齐县名校资源的空白，提升当地政府教育知名度和教育范畴中的政绩；B. 必须做真正意义上的学区房，引入名校作为为公办性质的学校，水西沟项目直接转性成为知名学区房。C. 最具操作性的本质是捐校。学校建成后，交由乌鲁木齐县政府或乌市教委经营管理，天一地产无需担心日后的经营问题。教育行业本身跟房地产关联度不高，将教育交由专门的教育管理机构来负责管理，比由房地产商来经营更专业，能更好地达到教育地产“共赢”的目的。尽管开发企业支付了学校的建安成本，但这部分的成本将在项目销售中直接获得回报。同时，可与当地政府进行磋商，或直接以土地补偿、降低土地价格等方式来弥补学校建安成本上的付出。D. 开发企业须明确主次关系，教育地产仅是获得政府支持的手段，真正的目的是低价获得土地和政策优惠。在此前提下，教育营运的利润与项目开发利润相比，比例较小。E. 政府层面的帮助是不可或缺的条件之一，其中包括县教育局和乌市教育部门的支持。F. 建议对水西沟项目附近的庙尔沟中学进行名校改制，这样即可直接得到现有生源，在行政审批上难度也较小，并把新校舍建在项目地周边，直接植入学区房概念。六、总结从目前乌市的教育现状和教育政策环境来看，教育地产的学区房概念深植人心，但未达到国内一二线城市对学区房价值深挖的程度，尚处起步阶段。从数据分析来看，乌市民办教育的生存现状和生源比重不容乐观，这和目前乌市的经济发展水平及整体居民收入有关。从此次研究来看，水西沟项目引入教育地产概念，可从两个层面来进行分析：其一：开发企业层面1、 利用资源管道，须解决引入学校的学区房本质。走公办性质的教育路线，成为真正的学区房，规避民办教育“低人一等”的教育地位。2、 高要求地引入国内知名学校作为项目的旗帜。以上两点作为基础前提，并获得突破，项目的成功性便可保证。3、 水西沟项目引入教育地产概念与之前主题乐园定位相比，成本较低，开发企业投入不大且风险控制能力较强，主要投入来自于对教育资源的引进和与政府的沟通协调。4、 明确主次，引入教育仅是为项目的增值作铺垫，其直接作用是盘活目前水西沟项目的土地价值，使本项目价值最大化。其二：政府层面1、 教育地产的引入，可提升整个乌鲁木齐县现有的教育水平和地区教育知名度，社会效益得到提升。2、 著名学校的引入，可增加该区域包括