华新投标书.doc

目 录第一章 前言1第一节 概述1第二节 编制依据1第二章 投标函2第三章 企业综合介绍2第一节 绿冠物业服务有限公司简介2第四章 管理文案及内容3第一节 项目管理的整体设想及策划3第二节 采取的管理方式5第三节 管理人员的配备、培训6第四节 华新物业管理之学生食堂管理8第五节 华新物业管理之教学区域管理11第六节 华新物业管理之宿舍楼管理14第七节 日常物业管理承诺19附件1：学校食堂食品安全管理制度20附件2：食品安全事故应急处置预案28附件3：各种突发事件应急预案29第五章 物业服务成本预算32第六章 结束语33第七章 相关资质资料证明（此处省略）33第一章 前言第一节 概述我公司通过现场勘察，在充分理解“四川XXXX学院”规划设计理念的基础上，结合我公司多年来实际物业管理成熟经验，以及在物业管理中有效实施的ISO9001国际质量体系的实践，我公司成立了“四川XXXX学院”物业管理项目投标小组，编制本标书。如果我公司能在“四川XXXX学院”物业管理招标中胜出，我公司将严格按照投标书中承诺的服务内容和物业服务合同的约定，对“四川XXXX学院”实施专业化、规范化的物业管理，为业主方营造一个清洁、优美、舒适、温馨的生活学习环境，实现业主方对“四川XXXX学院”期许的物业管理效果。第二节 编制依据国家及省市有关“物业管理”政策法规；建设部颁布的全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业内）达标平分细则；四川省物业管理规定； “四川XXXX学院” 项目物业管理招标书。第二章 投标函致：四川XXXX学院项目负责处 贵校的“四川XXXX学院”物业管理招标书，我公司已详细阅读，根据招标书内容和要求及“四川XXXX学院”物业类型及实际情况，编制成四川XXXX学院物业管理投标书，现作如下承诺：我公司同意按四川XXXX学院项目负责处的要求和方式进行投标。如果我公司中标，同意招标书的内容作为物业服务合同的有效组成部分，与贵公司签订物业服务合同，并遵循执行。我公司承诺按照招标人要求在二零一四年三月一日前,组织专业人员进入现场接手物业工作。二零一三年十二月二十三日第三章 企业综合介绍第一节 绿冠物业服务有限公司简介一、基本情况绿冠物业管理服务有限公司成立于2000年，注册资金300万元，是一家综合性的物业管理服务公司。公司引进世界一流的管理与培训，提升企业核心竞争力，追求零缺陷品质，用规范的管理，专业的标准及全身心的投入为客户提供尽善尽美的优质服务。公司致力于打造精英团队，执行细节，以“精诚服务，热心奉献”的原则，兢兢业业把爱心和服务奉献给我们的客户。企业员工2000余人，物业管理面积达百万平方米，自企业成立之日起，年收入以每年30%的速度递增，现已达到了千余万。昭示着企业旺盛的活力和强劲的市场竞争力。面对市场，公司遵循 “高标准管理，高质量服务，互敬双赢”的经营理念，恪守“服务进行中，满意无终点”的服务宗旨。博采众长，吸取科学的方法和先进的经验，从细节上强化队伍建设，从素质上提升整体形象，精益求精，塑造高品质物业金牌。二、经营理念绿冠物业服务有限公司（下述简称“绿冠物业”）的经营理念与企业文化均建立在-“立足本土，以人为本，真诚服务”这十二个字上。发展理念，才能给予业主有实力、专业、踏实的感觉。业主需要的正是我们这些了解他们生活的物业服务公司。第四章 管理文案及内容第一节 项目管理的整体设想及策划一、管理模式构建校园管理新模式“优质低价”模式鉴于我国的国情和学院物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，我司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。创建该模式的主要措施有：1、狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。2、采用“集约型”管理方式，提高物业管理装业化技术含量，以降低管理成本。 在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。 二、工作重点和难点1、工作重点（1）设施设备管理如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。供电质量的好坏，将直接影响着其他设施设备能否正常的运行；而消防系统则是整个建筑系统的安全保障。为此，物业服务公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准，运用现代科技和管理手段，对学院的机电设施设备进行全方位的综合管理，达到最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行24小时的跟踪服务。对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备的高效、节能和环保的最大化。（2）校区建筑物本体管理制定维修、养护计划：制定科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案，严格按计划和实施方案执行；重在查勘：监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏，延长房屋使用寿命； 及时维修：在早发现的基础上，及时维修，加强房屋尾花，延长房屋使用寿命；建立校区建筑物管理档案：为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况。2、管理难点（1）由于是才转接介入管理的项目，对设备在使用各阶段的各类技术参数的不了解，增加了管理和操作难度；（2）管理项目所含小项目很多，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支；（3）消防监控室由甲方安排人员值班，一旦发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。三、质量目标（服务承诺）如果我们获得贵校的物业管理权，我们承诺将按照以下的服务质量标准实行对于学院的物业管理：学院项目管理的各项指标达到国家级全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业内）达标平分细则的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保证各项质量第二节 采取的管理方式 一、拟采取的管理方式1、项目管理组织架构图设立学院管理部，作为管理公司的派出机构，全面负责学院的设施设备及房屋本体维护管理工作。管理部下设公共事务部、工程部、保安部、清洁部和财务部，具体架构如下：（1）机构图说明管理部内部采用直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率，保证信息渠道的畅通。管理部内部实行公司领导下的项目经理负责制，下设各专业科。各专业、技术负责人构成管理层，基层负责具体的管理服务工作，构成操作层。（2）部门职责说明项目经理室在物业服务公司的直接领导下，全面组织、安排内部的日常管理工作；根据关里部的实际情况，制定管理部的财务开支计划，并监督实施；根据管理部的实际情况，组织对管理部各部门工作绩效进行监督考核；负责管理部对外关系的协调。公共事务部负责学院学生公寓的管理；负责管理部工作人员日常工作纪律和仪容仪表的检查、监督；负责管理部内部文件及管理档案的建立和管理；负责收集管理信息，接待用户的来访投诉，并进行回访；负责管理部内部的人员招聘、调动、培训、考核等工作以及日常的办公行政管理事务。 工程部根据物业特点和业主（使用人）的需要，学院建筑本体、电力、照明系统、给派水系统、中央空调系统、消防广播系统及电梯等其他基线设施、公共场地的日常维护保养计划方案和应急方案，并组织实施；制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施；负责工程部日常工作效果的检查、监督。财务部根据国家有关财务管理规章制度及物业管理行业特点，制定管理部财务管理方案，并组织实施；负责管理部内部的建帐、核算、费用收缴及日常的财务管理；负责管理部内部所需各类物资、材料的采购、保管、发放、统计。保安部负责学院内的安全防范、车辆出入、停放及人员出入管理等监督检查工作；制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施；负责保安人员的各项考核工作；清洁部负责学院内各部位的清洁、保洁的监督检查工作；制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施；负责清洁员工的各项考核工作。二、激励机制1、实施日常管理目标责任制，增加管理层的工作主动性，我公司按照行业标准，结合公司实际情况，制订各项管理指标，管理处将按此标准严格做好每项工作，明确奖惩，并与奖金挂钩。2、岗位激励。在物业管理行业拼搏的员工，最渴望得到的是自身价值被集体和社会认可，我公司始终坚持各级岗位实行公司内部公开招聘的办法，使具有真才实学的员工能充分发挥自身潜力，有机会体现自己的价值。3、奖金激励。公司每年对员工进行全方位考核，排名前30%的员工将有机会加薪晋级。第三节 管理人员的配备、培训一、管理人员换的配备1、管理人员配备的原则（1）精干、高效、敬业爱业的原则；（2）文化素质与实际管理经验相结合的原则；（3）内部调剂为主和社会招聘为辅的原则；（4）先定岗后定编以及德才兼备、一专多能的原则。职能部门岗位位置及人员配备数据小计管路部门经理室项目经理（1人）1人公共事务部经理助理兼事务经理（1人）公寓管理员兼公寓保洁员（8人）9人财务部会计1人工程部工程管理维修员3人保安部保安队长（1人）、保安（17人）18人清洁部道路、教学楼、办公楼等公共区域10人合计42人 3、人员配备方案说明管理部计划配备管理服务人员42人，其中，管理层员工2人，操作层员工39人；4、工程技术人员素质概述（1）具备三年以上项目管理工作经验，持有项目管理上岗证书；（2）具有较强的组织协调能力和吃苦无私奉献精神，工作责任心强；（3）具有相关专业中级以上职称。（二）管理人员的培训1、培训目标（1）管理部经理：除熟练掌握物业管理系统知识和技能外，重点是具备专业经营战略的宏观分析，决策组织、协调和控制能力，具备现代管理学、组织行为学等前沿学科知识，以及具备独立、创新、进去、博爱等现代观念和人文品质。（2）管理层员工：具备熟练的专业技术知识和能力，勤奋、踏实、敬业，有勇于创新，开拓进取的精神，以及处理各类突发事件的能力。（3）操作层员工：熟练掌握自己的工作职责、ISO9002质量标准和管理要求，了解管理部的经营思想，以及任劳任怨、团结协作、精益求精的团对精神和良好的服务形象。（4）分解目标为：管理人员持证上岗率100%；特种工持证上岗率100%；操作层员工专业技术培训时间每年不少于80小时，其中保安员军训时间每年不少于120小时。2、培训主要内容（1）项目管理中的热点、难点和焦点问题的知识和处理，机电维修等专业技术知识；（2）ISO9001（2000）质量管理和ISO14000环境管理体系知识；（3）CS顾客满意战略和CI企业形象识别系统知识；（4）企业文化（物业管理理念，企业精神等）、职业道德和现代思想文化观念。3、培训类别与方式（1）培训类别入职培训：侧重于对物业管理基本知识及ISO9001（2000）质量体系和各项规章制度的培训；上岗培训：侧重于专业技能与职业道德的培训，在员工到岗的头两个星期内进行；在职培训：管理层侧重于综合管理能力的培训，操作层侧重于专业技能的提高和多种技术的掌握，在员工工作中穿插进行；转岗培训：侧重于新岗位的专业知识及技能的培训，在员工到新岗位头来年感个星期内进行，采用授课或带岗的方式的进行；职外培训：主要是组织员工参加行业主管部门组织的各项专业培训，经公司批准后，采用获得毕业证书即予以报销学费的方式进行鼓励。（2）培训的组织方式集中授课，组织学习；参观学习，操作现场实践；定期举行学习研讨会，教学与自学相结合；根据不同的主题，物业管理中的难点问题，进行转项研讨、攻关，学习，旨在培训员工的研究分析能力和处理难点问题的能力。第四节 华新物业管理之学生食堂管理为了提高我院食堂文化，推动学生在校就餐积极性，为广大师生提供优质快捷、安全卫生的后勤服务保障，根据学院实际情况，制定本方案。一、管理目标通过实施该方案，逐步建立一种广大师生以及员工满意的具有自我改造和持续发展能力的食堂运行机制。二、管理模式1、经营模式：自主经营，独立核算。 经营对象：学院师生经营环境分析2、学院食堂主要经营对象为学生，学生对菜品的种类、价格、就餐环境的要求比较高。特作如下经营难点分析：（1）学院师生就餐时间集中，人员数目大;（2）学院食堂面积大，共2层，对于每层的就餐人数的确定比较难；（3）学校外面有很多餐馆，竞争较大。（4）后勤服务中心与饮食服务部职责和义务3、后勤服务中心的职责和义务（1）对食堂的饭菜质量、价格、服务、卫生、安全等有监督、指导、建议及处罚权。（2）对食堂的管理、人事、财务、经营效果有决定和执行监督权。（3）对设施设备、灶具等管理和使用进行监督检查。（4）协调、提供正常的水、电、气供应等。 （5）协助学院成立伙食管理委员会。4、食堂后勤处的职责和义务食堂后勤处对食堂实行目标管理，食堂经营实行经理负责制，食堂经理由后勤服务中心选聘，食堂经理全权负责食堂的日常管理工作。（1）选聘食堂经理。（2）对食堂经理实行年度目标管理，并根据年度目标的完成与实际情况进行考核（考核指标与办法另行制定）。（3）定期听取师生和食堂后勤部意见。（4）依据考核结果，决定对食堂经理的奖惩与续聘意见。（5）根据学生不同层次的饮食需求，设立基本大伙快餐、风味小吃等多种形式食堂班组。为广大师生员工提供符合卫生标准、价廉物美的各类食品。（6）划小经济核算单位，按工作班组实行各种形式的经济目标责任制，实行独立核算、自负盈亏，职工的岗位工资和效益工资直接挂钩，形成班组之间管理服务的竞争机制与激励机制。三、劳动人事管理1、依据劳动法，以劳动合同的形式确定乙方与员工的劳动关系，合同期限根据实际情况和岗位性质确定，一般一年一聘。2、根据学院后勤服务中心临时工管理办法，决定对工作人员的辞退或解除合同。四、分配机制员工在完成经济工作目标责任的基础上获取报酬的组成部分为基本工资、效益工资、奖金。工资：聘用合同规定的基本工资。效益工资：根据经济指标完成情况。奖金：根据工作任务完成情况。五、资产管理1、食堂（含配套设施）所有固定资产严格管理，同时承担防止国有资产流失及保持设备完好的责任。2、在食堂营业前，学院按食堂的基本要求一次性配齐食堂操作间所需的各种炊具、设备、餐具、微机、刷卡机等。今后若就餐学生人数明显增加，添置零星设备由后勤服务中心采购，需添置设备单项在500元以上的，由学院负责配备购买。日常维护维修由后勤服务中心负责，单项维修500元以上的，由学院负责。3、为适应和满足学院后勤事业的不断发展，食堂维护和装修改建及大型设备更新的资金，由后勤服务中心负责申请专项资金并实施。六、财务管理1、在目标管理期间，所管理的每一个食堂作为食堂服务部一个独立核算实体。3、食堂服务部每月30日结算时，可按当月营业额在扣除提取的管理费及其它费用后，其余部分由食堂提出支配意见，报食堂服务部审核后，由中心主任审批，财务部发放。七、物资管理1、固定资产管理，食堂服务部应指定专人对设备进行管理及维护，以保证国有资产的完好。2、食堂物资管理，制定完善的管理制度，指派有一定经验管理人及管理仓库，从食品的验收入库到班组领料，应用计算机操作。日有日报，月有月报，随时可抽查物资管理情况，达到帐物相符。月底必须进行帐物核对，填写仓库物资盈亏报表。八、成本核算管理1、以班组或以品种为单位进行核算，从领料到营业收入均按工作班组核算。2、按照领料单做最原始的会计凭证。3、毛利率严格控制：大众主、副食品快餐、套餐：28%，小炒、筵席：30%-35%，个别特色特殊品种由食堂报后勤服务中心商议定价。九、财务管理系统1、后勤服务中心财务部设立食堂独立核算的财务账目。2、安排专门财务人员。3、财务实现会计系统电算化，配置相关设施。十、伙食质量管理总体要求：伙食供应多层次、多结构、多口味、满足广大学生的不同饮食需求和生理营养要求。1、早餐供应各类小吃10种以上、各种主食8种以上。2、中、晚餐主食供应：每餐必有2个特色主食。其特色主要体现在加工精细、口味明显等方面。中、晚餐大众菜每餐不少于10个品种。低档菜不少于5个品种；中档菜不少于3个品种，高档菜不少于2个品种。中、晚餐有40%品种不同样（防止剩菜浪费和再利用）。第二天中午和前一天晚餐有50%不同样（防止剩菜浪费和再利用）。如果菜品销售额低，应考虑减少供应或替换符合师生口味的饭菜。为了减少剩菜损失和调节口味，必须开设小锅菜，小锅菜以炒菜类为主，品种以68种为宜。为减少排队时间，主张多窗口分售。中、晚餐供应免费大众汤。菜价原则上随行就市，但几个主要的主副食品价格要做到相对稳定。供应时间：严格按照学院要求，按时供应。3、窗口服务管理（1）设窗口服务领班，以解决和处理在经营服务时所出现的问题。（2）服务员要做到衣冠整洁，按食品卫生要求进行操作。（3）服务应作到语言文明举止大方、热情周到，虚心听取广大就餐者的意见和建议。十一、制度建设为使伙食工作管理科学、运转有序，食堂应严格遵守国家、行业及部门的有关文件规定，建立健全各项规章制度，报请后勤服务中心同意后执行。主要有：1、卫生“五四”制度。2、安全制度。3、采购制度。十二、保障体系为确保食堂伙食正常供应，经营期间必须建立健全保障体系。主要内容如下：1、如水、电、设备等发生故障（1）因总线路和管道造成的，由节能服务部及时抢修。（2）食堂范围内的小修、日常维修由食堂自行解决，有关部门应积极配合。（3）若遇不可抗拒的因素，导致能源供应中断，食堂必须保证供应外，学校各系、处室应积极配合，做好学生的解释与稳定工作。（4）提供停水、停电应急保障措施，如检修等停电停水必须提前12小时通知食堂，并提供5KW发电机2台。（5）根据教育部、省教委有关文件精神，水、电、汽的费用由学院全额予以补贴。2、协调好卫生防疫等部门及院内各业务部门与食堂的关系。3、办齐经营方面的一切手续。十三、经营分析根据目前市场物价因素和大专院校的特点，贫困生占在校生的30%左右，消费水平较低，加上学校开学周围饮食摊点增多，学生食堂又相互激烈的竞争，从食堂经营的角度来看，具体分析如下：1、本院现有全日制学生3500余人，就餐率为75%，就餐人数为2625人，每位学生日均按6元消费计算，食堂日总营业额为15750元，每月按26天计，月营业额为409500元。2、食堂毛利率按28%计算，4095028%=114660元。3、按照就餐人数与炊事员1:50左右的配置比例，需用工作人员47人，其中炊事员8人，服务员24、保洁员11人，食堂管理人员4人4、目前从学院食堂员工的工资来看，炊事员工资平均（包括各种劳保福利）按1200元/人元计算共9600元，服务员、保洁员工资（含绩效工资）1000元/人共3500元，管理人员工资2600元/人计算共10400元，每月须负担人员工资23500元。5、食堂服务部收取办公、管理人员津贴及其它费用，按食堂营业额3%计算，409503%=1228.5元。 6、交学院和后勤服务中心管理费、设备折旧费按6.5%(学院6%，中心0.5%),收取409506.5%=26617.5元。7、毛利润114660各项开支（人工23500+其它1228.5+管理费26617.5）=84464元十四、学校食堂食品安全管理制度（附件1）十五、食品安全事故应急处置预案（附件2） 第五节 华新物业管理之教学区域管理教学楼的使用功能是提供优良的教学、学习以及学校日常教学管理环境。因此，本项目物业管理管理内容是物业的保洁、设备维护等事项，服务的对象是教师、大学生，都是对环境有着较高要求的知识分子。只有高品质的物业管理服务才能确保物业品质的高水平维持。一、安全管理1、管理目标（1）确保教学楼无因管理责任引发的重大火灾。（2）维护好教学楼内的公共秩序，控制私设广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；（3）有预见性地对任何可能危急学生和教师的安全情况，采取防范措施。2、建立交互式联动治安网络（1）在教学楼定期安排专人巡查，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。（2）遇到有紧急情况或其他治安需要，管理部通过对讲机或手机直接通话联系 。3、紧急情况下的应急措施（1）发生盗窃 、火灾等异常现象时，管理部迅速调集安全管理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。（2）迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。（3）发生案件时，立即向学校有关部门上报，并维护现场 ，并协助校有关部门进行事件处理。（4）管理部主任应在突发时间发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。二、工程建筑管理教学楼的工程管理的主要任务是负责教学楼建筑本体及附属工程设备、设施的管理与维护保养，并控制相关维修、管理与运行用降低成本，具体包括：教学楼本体的检查、维修与改造管理；教学楼公用设施的检查、维护、修理与更新改造；教室内设施的检查维护与管理：教学楼工程设备的运行、巡查、保养以及更新改造管理。1、房屋共用部位维护管理（1） 建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知相关人员正确使用房屋，遵守房屋安全使用的规范、政策、法规；（2）墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；天花板无明显污渍和破损；外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂；屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；（3） 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整。（4）根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录。（5）发现问题及时向有关部门报告，属于小修范围的，及时组织校有关部门进行修复，遇紧急情况时，应采取必要的应急措施。2、 给排水系统（1） 定期检查一次排污泵、水池水箱、管道阀门，定期检查公共卫生间、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）。设备运行正常，压力符合要求，仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏现象。（2） 生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养，排水畅通无堵塞。（3） 生活水箱（池）检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，环境卫生，无污染物。（4） 雨、污水分离，不得混排，污水排放达到污染物排放标准。（5） 制定水质管理制度，供水管理符合城市供水水质管理规定、生活饮用水卫生监督管理办法。三、消防管理1、消防组织机构的建立（1）管理部负责建立消防安全小组。（2）管理部主任为消防安全负责人。（3）管理部其他人员为义务消防员。（4）安全管理主管为专职安全监督员。（5）日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员。（6）管理部负责制定组织机构图及人员职责。2、建立各项消防制度（1）消防检查制度。（2）专职安全员每日检查教学楼及行政楼内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等 。（3）兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视 ，并填写消防安全检查登记表。（4）在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。（5）管理部制定动火审批制度，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。3、防火措施（1）贯彻“预防为主，防消结合”的方针，师生要树立防火意识，管理部每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员，全面负责教学楼的消防工作。（2）严禁乱拉、乱接临时用点线路，电器线路需维修时请及时找管理部门安排施工。（3）严禁在教学楼内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。（4）不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。（5）不准在楼道、过道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。（6）公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格控制，并加以处理。（7）配备火警时刻的必须器材，如：应急照明灯等。4、消防知识培训（1）对师生的消防要求（包括安全用水、用电），通过宣传或通知形式传达到所在学院，并向师生发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途径对师生进行消防宣传教育。（2）管理部内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间，学习教材是安全消防管理条例，内部的消防管理制度，设备设（3）管理部主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。（4）在安全消防活动日查出的安全、消防隐患，有各组自行在活动记录中登记并整改。（5）专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训，考试合格后方可任职，其资格每年确认一次。5、消防设备管理（1）管理部负责建立消防档案。（2）管理部对各种消防设备和设施的标识进行设计，编制消防设备标识登记。消防设备标识由管理部主任指定人专实施，并在各项安全检查中作为检查内容。（3）制定设备管理制度，对消防设备进行检查和维护四、环境卫生管理1、实行零干扰清洁卫生服务，学生上课后，清洁工再进行清扫。2、做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。3、遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，决不因人而异，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为以儆效尤。4、每天上下午各打扫一次，全天候保洁，每小时循环保洁一次，先外至内。清洁标准：公共场所无明显泥沙、污垢；排水沟无明显泥沙、污垢；垃圾箱清运及时，清运率100%,周围无污垢、无积水，离垃圾箱两米无臭味；玻璃门窗、镜面和灯具标准是：玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭50厘米无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。5、垃圾桶及果皮箱 桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹， 垃圾不应超过2/3，内胆应定期清洁、消毒。6、消防栓、消防箱、公共设施 保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹。7、 环境消毒工作应在尽量不影响物业使用人工作的前提下进行，如上学前、下学后或者利用节假日等；消毒使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂，在消毒过程中注意做好个人防护。五、紧急情况下的应急措施1、发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，管理部迅速调集巡逻安全管理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。2、迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。3、发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。4、管理部主任应在突发时间发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。第六节 华新物业管理之宿舍楼管理一、宿舍物业管理的实施范围：学院宿舍楼共7栋，每栋6层，分为3人间、4人间、6人间。其中4栋为女生宿舍楼，3栋为男生宿舍楼，宿舍楼在校园内。二、宿舍物业管理方式1、成立学生宿舍管理部，负责学生宿舍内日常工作和物业服务监督工作。2、每个宿舍为一个班组，由宿管组长负责宿舍内日常工作。员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。3、所有员工要积极做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。进一步制定并完善了学生宿舍服务内容和标准、宿舍管理部主要岗位职责和宿舍管理部工作规程及宿舍管理部员工考核制度和实施细则，按照物业管理行业标准和规范结合我校学生宿舍具体工作进行管理。三、宿舍管理部门岗位及人数学生宿舍管理部部长：1名（由中心副主任兼任）、学生宿舍管理部物业监理：1名（由正式职工出任）、秩序维护管理员：3名、宿管员：14人（实行早、晚换班制）、学生宿舍楼内保洁员：3人、学生宿舍场地保洁员（由工作量教少的楼内保洁员出任），共需外聘人员14人。四、宿舍服务内容和服务标准：1、房屋共用部位的维护和管理：宿舍管理处定对房屋居住情况进行检查维修，或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位，及时做出记录备案，重点检查。年底进行全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度做出评价，制定年度维护计划，作好检查和维修记录。2、用部位及设施设备的运行维护管理：定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的正常使用和运行。宿舍公共设施设备完好率保持在98%以上。正确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故发生。3、环境卫生服务标准（1）宿舍楼的区域内环境、场地及公共部位。标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。（2）楼道、楼梯及公共设施设备。标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。4、安防服务标准（1）宿舍管理接待处24小时管理服务值班，及时登记非本宿舍内来访。（2）随时维护宿舍楼周边车辆停放秩序。（3）定期对宿舍内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设臵明显的提示标志。（4）宿舍内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。（5）来访人员进行登记，晚间限时离开，严禁留宿。（6）宿舍内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和违法行为。5、维修服务标准（1）24小时受理报修，一般情况下10分钟内维修人员到场，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位。（2）定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。6、接待服务标准（1）文明服务、礼貌待人。对来访或住宿人员，及宿舍居住人员热情接待、认真受理；对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮助解决。（2）认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和宿舍居住人员的基本情况，并备存登记资料，以便提供服务和查询。（3）按照宿舍管理规定，及时办理入住和迁出手续，保证宿舍物品的及时回收，损坏处臵。（4）工作人员要有想到，做到，建议到的工作作风及我服务，我快乐，我解决问题，展示自我的服务理念。五、宿舍管理部主要岗位职责宿舍管理部部长岗位职责：1、负责在校学生的住宿信息、档案及资料的管理工作。2、负责新生的宿舍安排工作3、负责在校住宿学生因休学、复学、退学、转专业等原因而进行的宿舍调整工作。4、负责学生离校时的宿舍退还手续。5、负责进修生的住宿安排工作。6、负责走读生的审批工作。7、负责各宿舍的安防、清洁的服务过程的监督检查，对不合格现象有权提出整改要求，并监督、检查其整改情况。8、不定期抽查宿舍内安防、清洁等服务过程，发现问题及时解决。9、负责中心主任安排的其他工作。宿舍管理部物业监理岗位职责：1、努力学习，积极工作，自觉遵守中心的各项规章制度。2、对各宿舍安防、清洁等服务过程行使监督和检查权利。3、检查宿舍内卫生，做好检查评分记录，对卫生不达标的提出整改要求，并监督、检查其整改情况。4、检查宿舍内各种设施的使用状况，若有缺损须查明原因及时报修，对维修结果进行登记。5、检查宿舍内安全情况、消防器材状况、安全隐患状况等，发现问题及时上报。6、检查宿管员上岗情况、工作情况等。7、负责检查结果的汇总、分析工作，发现潜在的问题并提出整改措施。宿舍管理部员工岗位职责：1、协助管理部部长做好所辖宿舍住宿学生的信息及相关资料管理工作，做好新入住学生、离校学生及其他原因调整宿舍学生的登记调整工作，及时更新学生公住宿一览表。2、负责所属范围内各宿舍学生的全面管理，保证安全、稳定是首要责任。遵照学校规章制度督促指导学生遵守、执行。关心学生的学习和生活，帮助学生解决日常生活上的困难。3、遵守并执行有关宿舍管理规章制度，坚守岗位，不得擅离职守，上班时间不得干与工作无关之事。工作认真、秉公办事、坚持原则、不讲情面。4、负责来访人员的登记（一律凭本人有效证件并留证入访），保证宿舍的安全。管理第一，服务为重，注意仪表，微笑服务，以礼待人。5、树立良好的服务意识，安全意识和责任意识，主动调解学生中发生的纠纷；严禁与学生发生争吵甚至打斗；必须随时检查并巡视宿舍，发现赌具和禁用器具，予以收缴并及时报告；制止学生聚赌、吵闹、打斗等不文明行为。在本岗位负责区段内外巡查，密切注意出入人员，发现可疑的人要礼貌地进行盘查监控，果断处臵发生的问题，并及时汇报。6、对学生在本楼内的组织纪律进行监督、检查，了解学生思想动态，有针对性地进行教育、批评和表扬。加强与学生的交流、沟通，融洽感情。7、督促和教育学生爱护宿舍内公共财物，发现损坏的要落实责任人，以说服教育为主，并根据有关制度和条例对学生予以处罚，严禁向学生乱收费。8、做好或配合新生入学与毕业生离宿时的家具清点、核实、发放、维修登记等工作。9、负责宿舍的安全和管理工作，督促学生打扫卫生，交班要将本班次情况向接班人员交待清楚，重要情况作好记录。10、保证和控制所属宿舍区水、电设施如有损坏，要填写维修派工单，负责通知并落实维修事宜。负责所属范围水电费用的计量和收取。11、定期检查安全及消防系统，加强防盗、防火巡视工作，严密控制进出门户。12、负责房间钥匙管理。原则上所掌握钥匙只供紧急情况使用，确需使用的，确认使用者身份后，须由宿管员亲自开门。13、配合完成必要的突击任务。宿舍管理部保洁员岗位职责：1、负责所属范围内环境卫生的清扫，保持清洁卫生是首要责任。关心学生的学习和生活，帮助学生解决日常生活上的困难。2、遵守并执行有关宿舍管理规章制度，坚守岗位，工作认真，不得擅离职守，上班时间不得干与工作无之事。3、树立良好的服务意识、安全意识和责任意识，微笑服务，以礼待人，不得与学生发生冲突。4、每天扫拖、清洁走廊、楼梯及扶手，清除垃圾，灰尘、痰迹，墙面球印、脚印、蛛网、积灰要及时清除，及时处理所属范围的垃圾，不得乱倒、堆积。做到局部随时保洁。5、每周对公共部位进行一次大扫除，彻底清除门窗、玻璃、墙壁上积灰、蛛网等。做到局部随时保持清洁。6、每天打扫本宿舍周边所属区域卫生，并做到随时保洁。9、维护公共设施，有损坏要及时保修，督促和教育学生爱护公共卫生，不准污染墙壁，发现故意破坏公共卫生要落实责任人，以说服教育为主，并根据有关制度和条例对学生予以处罚，严禁向学生乱收费。10、提高警惕，注意防火、防盗、防破坏，发现可疑情况应及时处理或报告。11、做好卫生防疫工作，定期喷洒药物，灭鼠除害。正确使用各种灭虫药物，防止事故发生。12、爱护工具，节约用水用电，降低成本，提高工作效率。13、配合完成必要的突击任务。秩序维护管理员工作职责：1、负责秩序维护的全面工作2、负责整个宿舍管理区的秩序维护3、协助主任做好宿舍管理区内秩序维护工作，负责部门人员管理、培训工作4、负责宿舍管理公共秩序和车辆管理宿舍管理部工作规定:1、按中心规定，宿舍楼内早6：30开门，晚11：00关门。2、夜间值勤管理规定：值班人员实行24小时不间断值勤制度，每晚必须按时关楼门，关楼门后，必须到各楼层检查有无违章用电及留宿外来人员现象、并保持高度警惕。3、人员进出管理规定：（1）学生必须佩戴校徽或持学生证出入楼门。（2）外来人员必须到值班室登记，并凭有效证件换取会客正，方可进入宿舍楼，会客完毕后到值班室凭会客证领回个人证件，当值门卫必须详细登记外来人员进出楼时间及会客对象。（3）男生不准进入女生楼，女生不准进入男生楼（特殊情况除外）。4、调换班管理规定：值班员在调换班的前一天，必须向宿舍管理部提出申请并说明原因，批准后方可调换班次，严禁私自调换班。在调换班时必须与换班人履行交接手续，并对调换后出现的问题承担部分责任。5、交接班管理规定：（1）交接班前当班人员必须填写好各项登记记录，并做好在岗期间的工作日记。（2）交接班时，下班人员要把本班的工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作。（3）钥匙、工具等物品要交接清楚，并在交接班记录上签名。（4）对出现的问题，交接双方必须当面说明，若交班人离开后，接班人才发现属于上一班责任的问题，必须立即报告楼长处理。（5）需要交班人在岗继续处理的问题，接班人应积极协助完成。（6）必须按时交接班，无特殊情况不得超时接班；交班人未到，交班人不得擅自离岗，否则有此产生的一切后果由交班人负责。第七节 日常物业管理承诺本节参照全国物业管理示范 小区标准及评分细则,以及我公司ISO9001国际质量认证体系，对投标书所要求完成的本物业管理的各项指标予以承诺。承诺指标共分十项，以表格的形式对各项指标进行承诺，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施等内容。管理指标承诺序号指标名称计划指标管理指标实施措施部门责任人1管理中心满意率98%接管前备妥相关资料；及时与管理中心、管理中心委员会沟通；发现问题及时整改； 管理处经理2装修违章施工发生率1%预防为主，监督、处理相结合。执行装修管理规定，严把装修和施工队资质关，做好装修服务监督；发生违章及时处理，建档、记录。管理处经理保安部装修违章施工处理率100%3重大刑事案件（因管理责任造成）因管理原因发生率为0“人防、技防、物防”三结合。实行24小时值勤及巡逻岗制度，落实岗位职责，紧急情况执行紧急事件应急措施和处理方案管理处经理保安部4重大火灾案件（因管理责任造成）因管理原因发生率为0管理处全员义务消防员制；并定期进行培训和演习，加强宣传，设置专人负责日常巡视，发现隐患及时处理并通知维修，以确保消防安全；监控中心24小时值班。管理处经理保安部5绿化养护完好率98%落实责任人进行养护，实行巡查日检制度，定期评比，植物长势良好，无黄土裸露，缺苗、死苗及时补种，修剪整齐美观，无病虫害。环境部6清洁、保洁率98%落实责任人，实行巡查制度，建档记录，垃圾分类处理，日产日清，确保空气清新。环境部六、各种突发事件应急预案（见附件3）附件1：学校食堂食品安全管理制度为规范餐饮服务从业人员健康管理，保障公众餐饮安全，根据食品安全法、食品安全法实施条例和餐饮服务食品安全监督管理办法，等法律、法规及规章，制定本管理制度。一、从业人员健康管理制度1、凡在本单位从事直接为师生服务的所有食堂工作人员（包括管理员、厨师、采购员、库管员、清洁工等均应遵守本管理制度。2、新参加或临时参加工作的人员，应经健康检查,取得健康证明后方可参加工作。餐饮从业人员每年至少进行一次健康检查，必要时接受临时检查。3、凡患有痢疾、伤寒、病毒性肝炎等消化道传染病，活动性肺结核，化脓性或者渗出性皮肤病以及其他有碍食品安全疾病的，不得从事直接入口食品的工作。4、从业人员有发热、腹泻、皮肤伤口感染、咽部炎症等有碍食品安全病症的，应立即脱离工作岗位，待查明原因并将有碍食品安全的病症治愈后，方可重新上岗。5、食品安全管理员要及时对在本单位餐饮从业人员进行登记造册，建立从业人员健康档案，组织从业人员每年定期到指定查体机构进行健康检查。6、食品安全管理人员要随时掌握从业人员的健康状况，并对其健康证明进行定期检查。7、从业人员健康证明应随身佩戴（携带）或交主管部门统一保存，以备检查。二、从业人员培训管理制度1、食堂从业人员包括新参加工作和临时参加工作的食堂从业人员必须经过培训、考核合格后，方可从事学校食堂工作。2、食品安全管理人员应制订从业人员食品安全教育和培训计划，组织从业人员参加各种上岗前及在职培训，3、食品安全教育和培训应针对每个食品加工操作岗位分别进行，内容应包括食品安全法律、法规、规范、标准和食品安全只是、各岗位加工操作规程等。4、培训方式以集中讲授与自学相结合，定期考核，不合格者待考试合格后再上岗。5、建立食堂服务从业人员食品安全只是培训档案，将培训时间、培训内容、考核结果记录归档，以备查验。三、食品采购查验记录管理制度1、指定经培训合格的专（兼）职人员负责食品、食品添加剂及食品相关茶品采购索证索票、进货查验和采购记录。专（兼）职人员应当掌握餐饮服务食品安全法律只是、餐饮服务食品安全基本只是以及食品感官鉴别常识。2、采购食品、食品添加剂及食品相关产品，应当到证照齐全的食品生产经营单位或批发市场采购，并应当索取、留存有供货方盖章（或签字）的购物凭证。购物凭证应当包括供货方名称、产品名称、产品数量、送货或购买日期等内容。长期定点采购的，与供应商签订包括食品安全内容的采购供应合同。3、从生产加工单位或生产基地直接采购时，应当查验、索取并留存加盖有供货方公章的许可证、营业执照和产品合格证明文件复印件；留存盖有供货方公章（或签字）的每笔购物凭证或每笔送货单。4、从流通经营单位（商场、超市、批发零售市场等）少量或临时采购时，应当查验并留存加盖有公章的营业执照和食品流通许可证等复印件；留存加盖有供货公章（或签字）的每笔购物凭证或每笔送货单。5、从流通经营单位（商场、超市、批发零售市场等）少量或临时采购时，应当确认其是否有营业执照和食品流通许可证，留存盖有供货方公章（或签字）的每笔购物凭证或每笔送货单。6、从