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文档简介

租房合同纠纷需谨慎处理 - 购房出租，以租还贷，因其高效的投资回报越来越得到投资者的认可。但是，我们经常遇到各式各样的房屋租赁合同纠纷，使合同目的无法实现。这里是一个常见的案例，希望通过我们的分析，对房屋租赁合同双方当事人有所借鉴，以便谨慎处理房屋租赁合同纠纷。案情介绍a先生将其自有的一套公寓出租给一家网络公司b公司，双方在合同当中约定，租赁时间为XX年3月1日至XX年3月1日，月租金人民币11000元，b公司应于每月20日前支付下个月的房租，否则按日支付应付款的千分之三的违约金，直到实际付款日为止。因为签订合同时，a先生对约定的租金数额很满意，便没有约定合同解除事由。XX年12月，b公司以房间供暖不好、隔音效果差等理由每月都迟延付款，并且没有支付违约金。现在发展到不经a先生反复催促，b公司就不付租金。对此a先生非常苦恼。案件分析b公司：迟延付款，承担违约责任承租人违反合同约定义务，必须承担违约责任。合同法第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，依据合同约定，a先生向b公司索要违约金的行为合理合法，受法律保护。b公司不具备迟延付款的抗辩权。如果a先生违约，b公司可要求他承担违约责任，但不能停止付款(除非有明确约定可以因此停止、迟延付款)，否则依据合同法第一百二十一条，双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，b公司不能免除违约责任。那么对前几次没有索要的违约金，a先生是否还有权追偿呢?答案是肯定的。对于未经a先生明示放弃的债权，只要在诉讼时效之内，随时可以要求债务人偿还。a先生：有权依法解除合同对于已经发生的事实，虽然合同当中没有约定解除事由，但a先生可以采取以下两种法定方式处理：第一种：当b公司出现迟延支付租金的情况时，a先生可向b公司发出有效的催款通知，若b公司不能在规定的期限内履行付款义务，a先生有权解除合同。根据合同法第九十四条第三款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。采取这种方式的前提是b公司迟延履行合同主要债务，即迟延支付月租金。第二种：在约定租期届满前，a先生单方面想解除与b公司租赁合同关系的，a先生应当向b公司发出明确的解除合同的意志表示。根据合同法第九十四条第二款规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。a先生可以在任何情况下采取该种处理方案。本案当事人在采用上述方案时，应严格区别合同已履行完毕不能解
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