刘新国局长在市区物业管理重心下移大会上讲话(陈主任改后稿00).doc

刘新国局长在市区物业管理“重心下移、齐抓共管”推进会上的讲话2010年9月 日同志们：为进一步落实全市物业管理工作会议精神，构建与现代城市管理相适应的住宅小区物业管理工作体制和机制，今年以来我们以推进物业管理“重心下移、齐抓共管”为抓手，努力化解物业管理矛盾，破解物业管理难题，促进物业管理水平的提高。今天我们在这里召开物业管理“重心下移”推进会，马上市政府丁市长还要作重要讲话，希望大家认真贯彻落实。下面，我先讲两个方面的情况：一、关于今年以来所做的主要工作去年，我们提出了“一年寻突破，两年见成效，三年大变样”的物业管理工作总体要求，召开了全市物业管理工作会议，出台了盐城市物业管理实施细则等一系列文件，明确了“条块结合、以块为主，协同配合、形成合力”的物业管理重心下移、齐抓共管新机制，为三年目标的实现打下了好的基础。今年以来，我们按照全市物业管理工作会议要求，认真贯彻落实盐城市物业管理实施细则，加快推进物业管理重心下移、齐抓共管新机制，着力破解物业管理难题，切实提高群众满意率，取得了比较明显的成效。（一）理顺关系，形成合力，努力打造物管新机制。我们围绕“上下关系顺畅、物管职责明确、条块责任落实、队伍素质增强、投诉事件减少、社会形象改观”的目标，大胆实践，勇于创新，努力寻求物业管理工作的全面突破。一是重心下移工作初步到位。主动与各区政府对接，协调关系，下放职能，引导街道社区做好物业管理属地监管工作，由街道（乡镇）切实承担起物业管理的日常监督和考核管理工作，实现物业管理的职能前移。目前，部分街道已从日常监管、职能管理、资金审批、创优达标工作等方面全面介入管理。二是齐抓共管责任得到初步落实。在去年全市物业管理大会后，我们多次与相关部门沟通，建立共识，会议后规划部门加强了对新建、改建、扩建项目配建物管用房的规划把关工作；加大对违法建设行为的查处力度；协调解决涉及规划的遗留问题。建设部门加大了对公建配套中基础设施初步设计、施工图设计的牵头审查，抓好房屋保修期内的质量保修协调工作。城管部门加大了对物业管理区域内环境卫生的检查、指导和监督；对物业管理区域内的乱设摊点、饲养家禽、乱抛垃圾等行为进行查处。公安部门指导、督促物业服务企业的安全防范工作；检查小区人防、技防工作开展情况；加强人口登记、管理，配合做好小区宠物饲养管理工作。环保部门严格查处未经环保部门验收合格的环境保护设施擅自投入经营行为，加强对油烟、污水及噪声等进行有效治理，减少对周边环境的影响。工商部门强化了企业登记审查，查处居民小区内无照经营行为，以及擅自将居住用房改变为非居住用房从事无照经营的行为。质监部门督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；调查物业管理区域内的特种设备事故。民政部门搭建社区公共服务平台，落实政府面向社区居民的各项利民惠民举措。卫生部门加强住宅小区二次供水监督管理和传染病的预防、宣传、处理及监督工作，对部分居委会、物业管理公司的人员进行科学灭鼠、灭蟑、灭蝇、灭蚊等知识培训，等等。三是工作合力得到加强。上半年我们与公安部门联合出台了住宅区消防安全管理规定。与物价部门研究住宅小区停车服务收费新规定，化解小区停车服务收费与停车的矛盾。与园林部门一起调研，加大对乱砍、乱伐、毁坏侵占绿地等违法行为的查处力度，积极推进城市绿地系统的建设。和综治部门一道扎实开展综治维稳工作，加强对保安人员、外来人口等流动人口的管理登记，落实“以房管人”制度，进一步推进“平安盐城”建设。（二）加强配合，做好试点，为全面推进重心下移积累经验。年初我们通过新都街道、黄海街道，分别在新丰、庆康社区两个社区，三个小区（水绿名苑、绿适居及钱江方洲）推行重心下移试点，指导街道成立组织机构、配备人员、落实办公场所、建立规章制度、健全台帐。经过半年探索后，7月份我们与两个区政府分别在试点街道举行了揭牌仪式，初步摸索出重心下移后街道抓好物管和社区管理的新模式。目前两个街道都成立了以主要领导为首的领导小组，明确城管科或社会事务科专门负责此项工作，同时成立了专门的物业管理服务机构街道物业管理服务中心。根据物业管理工作特点和要求，中心下设办公室、矛盾调解站和应急维修站。办公室负责区域内物管工作，组织开展检查、考核。物业管理矛盾投诉调解站，配备专职人员受理业主、业主委员会、物业服务企业的投诉，运用人民调解、行政调解、司法调解等综合手段化解物业管理中的各类矛盾，将矛盾纠纷及时化解在基层，解决在萌芽状态。物业应急维修服务站，选择合作单位或队伍，为辖区内的无物业管理住宅区提供24小时的房屋维修、下水管道疏通及水电故障排除等突发情况的有偿应急维修，拉近了与居民的距离，联络了与居民的感情。试点期间，新都街道主动牵头协调解决了长期矛盾小区温馨花园的无人管理问题，重新选聘了新的物业公司。同时利用新体制，加大了辖区内居民的管理工作，对小区实施了拉网式排查和居民信息采集工作，确保了涉及居民相关工作的有效开展；黄海街道一方面通过重心下移工作，对绿适居等无人管理的小区实施社区托底服务，扩大了物业管理的覆盖面，提高群众的满意度；另一方面，将钱江方洲小区物业管理打造成市区市场化物管的典型。试点工作开展后，为小区管理工作提供了一个新的平台，整合了相关各方的资源和力量，为业主实实在在解决问题、协调矛盾，促进了小区的社会稳定和物业管理的规范服务，深受广大居民的认同，提高了人民群众的满意度。崭新的管理与服务平台，为建立联席会议制度提供了可能和便利，及时化解了物业和业主的对立情绪，促进了物业管理的良性循环。（三）积极引导，强化宣传，营造物业管理良好的社会环境。为深入贯彻全市物业管理大会精神，提升行业形象，提高全市物业服务水平，强化物业服务意识，正确引导百姓物业管理消费观念，动员全社会关心、理解和支持物业管理事业的发展，切实促进物业管理重心下移工作开展，我们开展了以“和谐物管你我他，共建共享心连心”为主题的一系列物业管理宣传活动，加大物业管理宣传力度。一是精心组织安排。召开了市区物业管理宣传工作会议，成立专门的宣传小组，落实专项宣传经费，宣贯物业管理法律法规及全市物业管理大会精神。对盐城市物业管理实施细则和关于进一步加强物业管理工作的意见进行解读，号召各相关责任主体和全市物业服务企业进行学习。二是丰富宣传载体和形式。组织人员编印物业管理知识宣传手册，梳理了广大业主非常关心的和平时生活居家用到的物业管理专业知识、物业管理法律法规，使广大业主在日常生活中遇到的物业管理方面的问题，都能在手册中找到依据或方法，减少矛盾、避免误解。同时附印了致广大业主一封信，向广大业主发放，向市、区政府和各部委办局各个部门发放，征询工作中存在的不足和建议。三是开展百姓百日话物管专题活动。在盐城晚报开辟专栏，从购房、交房、装修、日常服务、收费、成立业主委员会、物业服务企业的选聘等七大环节，宣传物业管理。通过电视台执法制直通车进行专题深度报道，剖析物业管理和居民服务的关系、物业服务企业与业主的关系、业主与物管之间矛盾的深层次原因，现场解答业主的投诉。利用布在小区内的LED宣传广告屏滚动式宣传，并制作统一的宣传标语和内容，要求企业在小区内悬挂或张贴。四是开展市房管部门物管进社区活动。收集并整理小区存在的主要问题和矛盾、业主意见和建议，为业主解忧、为企业解困；要求各物业服务企业建立健全周末值班制度等等。通过各种宣传掀起全面贯彻落实物业管理工作机制创新，推进物业管理重心下移、齐抓共管的高潮。（四）精心组织，强化基层作用，扎实推进百日竞赛活动。5月份，在市政府支持下，我局与三个区联合召开了“市区物业管理百日竞赛动员大会”。今年百日竞赛活动与去年相比，最大的突破与亮点是以街道为单位，充分发挥街道、社区在物业管理中的作用。各街道（乡镇）成立了专门领导班子，先后制定了辖区竞赛计划，要求各物业服务企业重点围绕物业管理组织建设、物业服务规范（秩序维护、卫生保洁、绿化管护、维修养护、台帐资料、业务公示）、物业管理百日宣传等方面全面开展物业服务竞赛，达到了比敬业精神、比技能素质、比服务水平的目的。为促进活动深入，我们还成立了8个指导组和1个督导组，重点指导和督查企业内部管理、服务技能、企业形象、物管收费等方面的问题，找出不足、促进提高，使竞赛活动不走过场、不走形式。盐都区新都街道、潘黄镇，亭湖区黄海街道等部门工作十分扎实，小区管理水平有了显著提高。虽然今年以来我们做了大量工作，取得一定的经验和成效，群众满意度有所提高，但是发现仍有很多问题需要解决：一是思想认识有待统一，推进力度有待加强。仍有一些部门对物业管理工作和重心下移、齐抓共管重视不够，沿袭过去的惯性思维，认识尚未完全转变，仍然认为物业管理工作与已关系不大，有畏难情绪。有些部门虽然开始意识到物业管理重心下移、齐抓共管的必要性，但实质性措施不多，离群众要求还有较大差距。二是基层作用有待进一步增强。在推进试点的过程中，街道社区面临机构、人员、经费等众多困难，基础比较薄弱，缺乏“造血”功能，重心下移遭遇“瓶颈”，推进有难度，老旧小区管理覆盖率仍然较低。三是行业环境有待改善。个别职能部门管理缺位，行政监督和公共服务职责履行不到位，物业企业处理小区违规行为时，不能得到有效协助，配套设施、房屋质量等开发遗留问题仍被转嫁给物业服务企业。业主缴费意识差，社会对物业管理的理解、支持不够，良性循环还远未形成等等。这些问题和矛盾，需要我们在今后的工作中认真加以研究和解决。二、下一步工作安排今年以来，我们在物业管理机制创新方面做了许多工作，为下一步的全面推进打下了较好的基础。下一步，我们要继续总结完善前阶段试点的经验，在大市区全面推行物业管理新机制，确保年底前全部到位。明年的重点是巩固、完善、提高，并逐步向县（市）推广，为“十二五”物业管理又好又快发展创造条件，真正实现缩小与发达地区的差距。当前，要重点做好以下工作：（一）由点到面，全面推进体制创新。要根据全市物业管理工作会议要求及盐城市物业管理实施细则规定，加快建立起“条块结合、以块为主、协同配合、形成合力”的物业管理新体制。新体制工作重心就是将物管工作前移到街道、社区，明确区政府和街道办事处在住宅区管理中的主体地位，同时整合各部门力量，加快形成市、区和街道三级联动，市、区职能部门齐抓共管的综合协调机制，推进条块合作。今年上半年，我们的主要任务是做好试点，为面上推行积累经验；下半年，我们要在各个街道社区全面推广，年底前必须要全部到位。各地、各部门通过今天的观摩，只是有了一定的感性认识，还要在具体实践推进过程中，结合自身实际，不断地完善。在推进工作中，我们也将全力以赴，克服困难，解决好重心下移工作存在的问题，创新运转模式，健全工作制度，不断提高物业管理重心下移工作水平。我们要力争通过三年的努力，使我们盐城的物业管理工作真正实现重心前移到位，齐抓共管工作也能够变成常态，成为在全社会机制创新中有较大影响力的成功典范。各街道要以今天观摩的现场为典型，年底前在各自辖区内成立并完善组织机构，将物业管理职责覆盖到每一个住宅区，推动重心下移工作的有效落实，最终实现社区管理和住宅区物业管理的有机融合。（二）下放职能，为重心下移落实抓手。物管工作重心前移后，除了法律有明确要求、必须由市一级行使的职能外，其他能下放的职能我们将全部下放到区，一放到底，确保“权由职定，权随责走”，做到权责统一。我们经过对系统内的物业管理相关职能进行认真梳理和研究，决定下放以下职能：一是物管资质初审和物管项目评优的初审工作，统一下放到区政府扎口负责；二是物管服务日常监督全部由各街道进行，对项目经理的18分考核，由各街道考核后报各区住建局汇总，我们再集中通报；三是小区物业管理招投标工作，将下放由区统一组织，报市局备案；四是全面参与小区综合验收，以后建设部门通知市房管部门参加时，我们将通知区房管和街道一起参加把关；五是进一步规范房屋专项维修资金管理，资金使用时，先经街道验审把关后，再审批拨付。另外在下放职能的同时，市房管部门计划用三年时间，每年拨付50万的专项经费作为奖励资金，连同市、区两级财政的扶持和配套资金，对成绩突出的街道、个人给予重奖，一起将这项工作推进到位。（三）加大协调，为实现物业管理社会系统化奠定基础。物业管理工作面广量大，涉及规划、建设、城管、公安、物价、园林、供电、供水等多个部门，是一项系统工程和综合工程，需要各级政府和各相关职能部门齐抓共管，盐城市物业管理实施细则已明确县（市、区）政府须把住宅物业管理纳入社区管理范畴。李强市长在全市物业管理工作会议上指出，要将物业管理工作作为街道、社区的一项基层日常工作，做好对物业管理工作的监管、指导和服务，房管部门负责业务指导，其他相关职能部门密切配合，充分发挥各部门作用，努力形成上下整体联动、社会齐抓共管的物业管理工作新格局。我们房管部门作为物业管理行业的主管部门，将认真推动和执行“条块结合、以块为主”和“协同配合、形成合力”的原则，积极发挥牵头作用，协调相关部门加快推进物业管理“重心下移、齐抓共管”。同时，我们将加大数字物管的建设力度，利用房屋地理信息系统和信息化手段来分析、处理和监督整个城市的物业管理工作，通过数字物管逐步建立起网格化管理网络和快速反应机制，及时发现、收集和解决物业服务中的各种问题，更好地为广大市民提供高效、便捷的物业服务，彻底解决“无人管、反应慢”的问题。同时规划、公安、综治、城管等部门也可利用数字物管系统对小区实行“实时管理”。（四）加强监管，全面提高物业管理服务水平。一是加大考核力度。对企业要进行达标检查，考核其经营服务水平，规范其服务行为，向社会公布检查考核结果，提高行业形象。要根据盐城市物业服务项目经理管理办法，通过对项目经理进行管理和18分考核，监管到各个企业的每个项目，提高每个小区的服务与管理水平，进而直接提高业主的满意度。可以区、街道为单位组织，也可市、区联动，联合考核。上半年，我们组织了百日竞赛，下半年我们要和行业协会开展“十强企业”评比，明年开始，我们还要开展企业诚信年活动或诚信企业评比。二是加强物管企业资质管理。对企业资质实行复验制度，复验由各区、各街道提出初验意见，实行“黄牌警告，红牌退场”，直至取消企业资质，以进一步规范物业管理市场秩序。三是出台盐城市物业项目服务退出管理办法。对物业项目服务退出实行属地管理，对那些因物业服务合同期满终止，或者依据法律规定和物业服务合同约定提前解除合同，或因管理不规范被相关部门责令退出物业项目服务的活动加以规范，规范各物业服务企业的退出行为，维护物业管理活动的正常秩序。四是加强对业主大会及业主委员会的监督管理。根据住建部业主大会和业主委员会指导规则规定，区房管部门要对业主大会和业主委员会加强业务指导，明确并规范成立步骤，同时落实街道、社区对业